وکیل ملکی

بر طبق آخرین آمار رسمی ⚖️قوه قضائیه⚖️: تقریبا بیش از نیمی از پرونده های مطروحه در دادگستری، جزء دعاوی ملکی و بامرتبط با امور املاک میباشند.

وکیل ملکی 

متاسفانه حرفه وکالت در  ایران،برخلاف رشته پزشکی، بصورت <<تخصصی سازی و  طبقه بندی شده>> تقسیم نگردیده و معمولا وکلاء در حوزه کلیه دعاوی  اعم از حقوقی، کیفری و خانوادگی و مواد مخدر و قتل و… ورود پیدا می کنند

وکیل ملکی کسی است که<< دارای پروانه وکالت از کانون وکلای دادگستری>> می باشد و هر وکیلی برحسب  تمایل شخصی خود ،امکان دارد به حوزه خاصی از دعاوی و مسائل حقوقی ورود پیدا  کند

بنابراین اگر شما وکیل هستید و قصد ورود به حوزه ای دعاوی ملکی را داریدمیبایست ،ضمن  مطالعه  بیشتر ،تمرکزبیشترخودرا بر حل و فصل دعاوی ملکی گذاشته تبعا بعد از مدتی چون بیشتر مراجعین و موکلین شما در این حوزه، خواهد بود ،تجریه بیشتری هم کسب خواهید کرد .

ویژگی های یک وکیل ملکی حرفه ای

بمنظور انتخاب یک وکیل ملکی حرفه ای، میبایست شرابط ذیل مدنظر تان باشد

• متخصص باشد : همانظور که گفتیم عموما وکلاء با اخذ پروانه وکالت ،در حوزه کلیه دعاوی عمومی (حقوقی و کیفری و خانوادگی و …)ورود پیدا می کنند غافل ار اینکه

اگر وکیل در یک حوزه وکالت عالی باشد بهتر از آن است که در چندین حوزه کاری خود ،متوسط باشد

• با تجربه : تجربه نقش بسزائی در موفقیت  یک وکیل ملکی دارد چه بساء که…. گاها آنچه که  در متن قانون وجودد دارد با آنچه که  در رویه عملی محاکم پیاده سازی می شود،متفاوت باشد.
• صلاحیت اخلاقی داشته یاشد :  وکیل علاوه بر تخصص و تجربه باید دارای صلاحیت اخلاقی و شخصیتی  هم باشد از جمله اینکه،صداقت داشته باشد که در قسمت احراز صلاحیت اخلاقی وکیل مفصلا راجع این مسائل توضیح داده شده.

انواع وکیل ملکی

دایره دعاوی ملکی بسیار گسترده و وسیع می باشد از همین رو،هر وکیلی شاید نتواند در حوزه کلیه دعاوی ملکی ورود پیدا کند که در ذیل به ذکر پاره ای از وکلای ملکی می پردازیم

• وکیل سرقفلی و حق کسب و پیشه
• وکیل مشارکت در ساخت
• وکیل مبایعه نامه و وکیل ابطال مبایعه نامه
• وکیل پیش فروش
• وکیل ملکی در امور کیفری که شامل دعاوی انتقال مال غیر و کلاهبرداری در امور ملکی و…می شود
• و…

قوانین حاکم بر دعاوی ملکی

بک وکیل متخصص در امور ملکی،میبایست به کلیه قوانین حاکم بر دعاوی ملکی وقوف و تسلط داشته باشد که در ذیل به ذکر یعضی از این قوانین می پردازیم

1. قانون مدنی مصوب 1307
2. قانون آیین دادرسی مدنی
3. قانون مجازات اسلامی
4. قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 56 و 76 و…
5. قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها
6. قانون تملک آپارتمان ها
7. رای وحدت رویه و نظریه های مشوری و اصول و قواعد حاکم بر دعاوی ملکی

و…

الیته دعاوی ملکی ریزه کاری ها و پیچیدگی ها خاص مرتیط با خود را دارد که هر وکیلی توان درک آن را ندارد مگر آنکه یک وکیل  دارای تجریه و شم قضایی، باشد.

آیا نتیجه پرونده های ملکی قابل تضمین  است

تضمین یک پرونده از ناحیه وکیل ، تخلف انتظامی است چرا که وکیل تعهد به وسیله دارد نه تعهد به نتیجه

پاسخ به این سوال به عوامل مختلفی بستگی دارد  از جمله :

• سطح و میزان اعتبار ادله و مدارک تان
• مهارت و توانایی  بک وکیل
• میران اطلاع و دانشو تجریه یک قاضی
• و …..

بطور مثال : اگر شما یک وکیل <<متخصص در امور ملکی>> نداشته باشید امکان دارد با انتخاب یک استراتژی نامناسب ، مسیر پرونده را به انحراف بکشاند.

یا اگر قاضی شما  تجریه و دانش کافی در امور ملکی  نداشته باشد، هر چقدر که  وکیلتان هم تلاش کند باز نتیجه مطلوبی نخواهید گرفت .

مع الوصف  بعضی از وکلا بیان می کنند<< نتیجه کار را تضمین می کنند >> سخن آنها گزافه گویی بیش نیست چرا که ..

1. هر قاضی امکان دارد برداشت و سلیقه ای متفاوتی ،در پرونده های متشکله ملکی داشته باشد
2. مراحل رسیدگی درپرونده های ملکی ، متفاوت است و ممکن است شامل مرحله بدوی ، تجدید نظر ،فرجام خواهی شود  فلذا با توجه به برداشت و سلیقه متفاوت قضات و تعدد آنها،  قطعا بعضی از پرونده ها دستخوش تغییرات می شود یک وکیل چگونه می تواند بگوید به ذهنیت تمام قضات تسلط و احاطه دارد.

فواید تنظیم قرارداد ها توسط وکیل ملکی:

سر منشاء تمام مشکلات در حوزه دعاوی ملکی ناشی از تنظیم یک قرارداد ملکی، نامناسب می باشد

از همین رو عدم مشاوره به موقع، موجب ورود خسارت مالی فراوان ،به شما می گرددبنابراین ضمن مشاوره با وکیل مجرب و متخصص در حوزه کاری خود از ملاحظات، خطرات و عواقب کاری خود، آگاه شوید و متعاقبا آن معامله را انجام دهید در این صورت به ندرت دچار مشکل خواهید شد.

• شالوده اصلی موفقیت، در محاکم دادگستری هست

اگر قرارداد های مرتبط با امور ملکی توسط وکیل ملکی متخصص تنظیم گردد، کیفیت آن به مراتب عالی ترخواهد بود و لکن اگر متاسفانه قراردادها منعقده، ناقص و بی کیفیت، باشد حتی وکیل دادگستری، چندان قدرت مانور در در آن خصوص را ندارد.

• مانع ورود خسارت مالی فراوان :

شاید تنظیم یک قرارداد توسط یک وکیل  ملکی حرفه ای هزینه چندانی برای شما بهمراه  نداشته باشد و لکن هزینه یک قرارداد نامناسب ، در دراز مدت برای شما بیشمار خواهد بود .

• جلوگیری از ابهام (شفافیت بیشتر)

استفاده از کلمات درست و بجاء در قرارداد توسط وکیل ملکی، مانع تعبیر و تفسیر های متفاوت توسط قضات و یا افراد عامه می گردد.

• جنبه بازدارندگی و پیشگیرانه :

اگر قرارداد  ملکی حرفه ای توسط وکیل ملکی تنظیم گردد از  ضمانت اجراهای متناسب و لازمه برخوردار خواهد بود مانع خلف وعده طرفین قرارداد، از مفاد قراردادی می گردد

• کاهش سطح هزینه ها :

تنظیم یک قرارداد حرفه ای و کامل ، مانع ورود خسران مالی و ورود هزینه های گزاف بی مورد  از جمله هزینه های دادرسی در دادگستری  و…. می گردد

• مانع اتلاف وقت و زمان :

تنظیم قرارداد ملکی توسط وکیل ملکی موجب می شود وقت و زمان شما در دادگستری تلف نگردد.

هزینه وکیل دعاوی ملکی متخصص معمولا ،بر اساس سوابق وکالتی و میزات تبحر وی متفاوت خواهد بود، غالب افراد به منظور تضمین حق خود به وکیل ملکی تضمینی مراجعه می کنند.

وکیل ملکی کیست؟

وکیل ملکی کسی است که:

دارای مدرک دانشگاهی و آکادمیک در زمینه علم حقوق است و تمرکز خود را بر راهنمایی و مشاوره و حل و فصل دعاوی در حوزه ملکی معطوف نموده است.

برای اینکه یک وکیل بتواند بصورت تخصصی در این حوزه ورود نماید می بایست:

• در حوزه دعاوی ملکی و ثبتی و قوانین کیفری مرتبط با املاک، مطالعات گسترده ای داشته باشد.
• تجربه ای عملی و کاربردی در حوزه ملکی داشته باشد.
• به قوانین ملکی و ثبتی مرتبط و غیر مرتبط تسلط داشته باشد.
• اگر در حوزه دعاوی ملکی تالیفاتی هم داشته باشد نشان دهنده میزان تجربه و تبحر وکیل می باشد.

ویژگی های شخصیتی و اخلاقی یک وکلای ملکی حرفه ای

بمنظور انتخاب یک وکیل ملکی حرفه ای باید صلاحیت اخلاقی وی را احراز کنید که در ذیل به آن می پردازیم.

وارن بافت یکی از ثروتمندترین انسانهای کره زمین در قرن اخیر می گوید برای اینکه بخواهید با یک فرد همکاری داشته باشید و یا با او ازدواج نمایید. 3 ویژگی را باید در او احراز نمایید: 1- صداقت 2- تخصص 3-تجربه

وارن بافت توصیه میکند اگر فردی صلاحیت اول را نداشت (منظور صداقت) مهارت دوم و سوم او هم برای شما کاربردی ندارد.

• یک وکیل ملکی حرفه ای علاوه بر مهارت در فن وکالت، میبایست از شخصیت و منش خوبی نیز برخوردار باشد بعبارتی اخلاق مدار باشد و دارای ارزش های والای انسانی باشد که در ذیل به ذکر برخی از آنها اشاره می نمائیم:

الف .صداقت:

تلاش برای فریب دیگران مانند تار تنیدن به دور خودمان است. (سر والتر اسکات)

مصادیقی از صداقت:

• وکالت پرونده هایی را بر عهده بگیرد که امکان حصول نتیجه در آن (بصورت نسبی) وجود داشته باشد مگر آنکه مراجعه کننده اصرار بر واگذاری پرونده به وکیل داشته باشد.
• دادن وعده‌های دروغین و امید واهی به موکلین ،خارج از اخلاق حرفه ای می‌باشد. تعهد وکیل دادگستری،تعهد به وسیله بوده و تعهد به نتیجه نمی باشد.
• حقیقت را ولو به ضرر خود به مراجعه کننده بیان نماید. متاسفانه این موضوع به اشتباه برای دیگران جا افتاده است که فریب دیگران، به نوعی زرنگی به حساب می آید.
• اگر مراجعه کننده قصد چشم پوشی از حقیقت را داشته باشد، او را از این امر باز دارد.
• رازداری: 

در واقع وکیل، محرم اسرار موکل و امین آنها است.

• یک وکیل باید امانت‌دار باشد:

ممکن است اسناد و مدارکی در ید وکیل، به رسم امانت سپرده شود که وکیل می بایست در حفظ آنها کوشا باشد. امانت داری آنقدر مهم است که برخی آن را هم ردیف عدالت و صداقت قرار داده اند.

• در کار خود پیگیر و سمج باشد:

🔴 بسیاری از پرونده ها با یکبار تلاش به نتیجه نمی رسند و نیاز به تلاش موجدانه دارد بنابراین وکیل همواره می بایست امیدوار بوده و موکل را در جهت نیل به اهدافش یاری رساند.

• یک وکیل می بایست خدمت به مشتری را همواره در الویت کاری خود قراردهد، زیرا اگر هدف اصلی خدمت رسانی باشد، درآمد در پی آن خواهد آمد و این موضوع گریز ناپذیر است.
• با توجه به تغییرات مکرر قوانین، وکیل می بایست مستمرا علم خود را بروز رسانی نماید.

🔴 به صرف داشتن تخصص در فن وکالت، نمی توان مشاوره داد و یا وکالت افراد را بر عهده گرفت و وکیل می بایست مهارت های دیگری از جمله (مهارت های نرم) را بلد باشد که عبارتند از:

فن بیان و سخنوری

زبان بدن

مذاکره و اقناع مخاطب

تکنیک جنگهای روانی

خلاقیت ( وکالت در حقیقت حل مساله و اختلافات مردم است و وکیلی که خلاق است راه حل های بهتری به ذهنش خطور می کند )

تکنیک حل مسئله و تعارض

ارتباط موثر

هوش اجتماعی بالا

• اقدام به موقع و اطلاع رسانی

از آنجائیکه افراد به جهت داشتن مشکلات قانونی، به وکیل مراجعه می نمایند، بنابراین یکی از دغدغه های افراد اقدام به موقع و اطلاع رسانی به وی می باشد وکیل می بایست ضمن اقدام به موقع، افراد را همواره از جریان و روند پرونده مطلع نماید.

• هوشمندی:

یک وکیل هوشمند حواسش به همه چیز هست و حرکات و سکنات اشخاص را زیر نظر می گیرد تا موکل خود را به موقع از امور پنهان از نظر وی مطلع کند.

• تخصصی کار کردن:

یک وکیل توانمند ضمن آگاهی و تسلط بر کلیه ی قوانین می بایست تمرکز خود را بر یک حوزه تخصصی معطوف نموده و از پذیرفتن وکالت پرونده ها در همه دعاوی خودداری نماید ..وکیل دعاوی ساختمانی 

مرجع صالح رسیدگی به دعاوی ملکی

1- مرجع صالح در خصوص دعاوی ملکی که ماهیت حقوقی ( دعوی خلع ید و …. ) دارند، دادگاه محل وقوع مال غیر منقول می باشد.

2- در دعاوی ملکی کیفری ( کلاهبرداری در خرید و فروش و …) مرجع صالح، دادگاه محل وقوع جرم می باشد.

3- دعاوی مربوط به تخلفات ملکی در کمیسیون ماده 100 ، در شهرداری رسیدگی می شوند.

4- در مورد دعوای دستور تخلیه می بایست به شورای حل اختلاف مراجعه نمود.

وکیل دعاوی ملکی

دعاوی ملکی بسیار گسترده است و به دلیل حساسیتی که دارد نیاز است از یک وکیل وکیل دعاوی ملکی در این حوزه کمک بگیرید.

وکیل دعاوی ملکی همان وکیل پایه یک دادگستری است که با تسلط و تجربه ای که در حیطه ملک و املاک دارد به عنوان وکیل ملکی شناخته می شود.

دعاوی ملکی یکی از مهمترین و پر چالش ترین مسائل حقوقی است که به دلیل حساسیت بالایی که برای مالکین و سازنده و حتی موجر و مستاجر از طرفی و در بحث قراردادها از طرف دیگر، بسیار مهم و تاثیر گذار است، لیکن استفاده از تجربه و تخصص وکیل ملکی راهگشای بسیاری از مشکلات پیش رو و حتی پیشگیری از ضرر و زیان های احتمالی خواهد شد.

تمام وکلایی که دارای پروانه وکالت از دادگستری می باشند می توانند وکالت افراد را قبول کنند. البته برخی از وکلا به دلیل تخصص و تجربه در حوزه خاص فقط در خصوص همان پرونده ها ورود می کنند، مثلا:

وکیلی که در حوزه ملکی سابقه و تجربه زیادی دارد سعی می کند بیشتر روی موارد ملکی قبول وکالت نماید ولی برای وکلای پایه یک دادگستری منعی برای قبول پرونده از لحاظ موضوع وجود ندارد.

در هر صورت، روزانه در دادگاهها شاهد پرونده های متعدد دعاوی ملکی هستیم که بررسی آنها، نسبت به پرونده های دیگر با موضوع های دیگر، نیاز به تخصص و علم یک وکیل ملکی زبده و با سابقه را دارد.

تلفن وکیل ملکی

جهت مشاوره با وکیل ملکی، می توانید با گروه وکلای حکمت با مدیریت داود چشمی (متخصص در امور ملکی) به شماره های مندرج در ذیل تماس بگیرید:

وکیل متخصص ملکی

وکیل متخصص ملکی، وکیلی است که ضمن داشت پروانه وکالت ، با توجه به اینکه تمرکز خود را بر حل و فصل دعاوی در حوزه ملکی گذاشته در این حوزه تبحر پیدا کرده

وکیل ملکی ارزان

حقیقت امر این است که:

بلکه وکیلی را انتخاب کنید، که دارای دانش بالا، مطالعه گسترده و تجربه عملی و تخصص در حوزه ملکی باشد، چه بسا که عدم انتخاب وکیل مناسب، میزان خسارت شما را چندین برابر  می کند.

هر گرانی بی حکمت نیست، هر ارزانی هم بی علت نیست

اگر کیفیت کار برایتان مهم است، صرفا دنبال وکلای ارزان قیمت نباشید.

وکیل ملکی متخصص

وکیل ملکی متخصص کسی است که :

• دارای پروانه وکالت از کانون وکلای دادگستری باشد.
• تمزکز خود را بر حل و فصل دعاوی ملکی معطوف نموده و بیشتر پرونده هایی که وکالت آن را به عهده داشته، در این حوزه باشد. 
• نمونه کار او را در حوزه ملکی توسط خودش و یا دیگران، دیده باشید.  
• وکیل ملکی می بایست در حوزه ملکی بصورت تخصصی فعالیت نموده و از قبول دعاوی در تمامی حوزه ها خودداری نماید.
• در حوزه ملک و املاک، کتابها و تالیفاتی داشته باشد.
• مهمتر از موارد فوق وکیل ملکی با تجربه و تخصص خود می تواند پرونده حقوقی و یا کیفری ملکی شما را به بهترین مسیر هدایت نماید .

پاره ای از اصطلاحات و دعاوی ملکی از دیدگاه وکیل ملکی

• تفاوت تفکیک و افراز

■ در تفکیک حالت اشاعه لازم نیست، به عبارتی اگر مال تنها یک صاحب داشته باشد و بخواهد آن را به قطعات کوچک‌تر تقسیم کند این کار قابل انجام است، ولی در حالت افراز وجود شریک الزام است.

■ در تفکیک همه شرکا (در صورت وجود) به انجام آن راضی هستند و درحالی که افراز وقتی اتفاق می‌افتد که فرد یا افرادی از شرکا راضی به انجام آن نباشند.

■ در افراز علاوه بر تقسیم ملک به سهم هر شریک توجه می‌شود.

■ در تفکیک سن مالک ملاک محسوب نمی‌شود ولی سن و حضور مالکین در افراز ضروری است.

■ تفکیک در اداره ثبت انجام می‌شود ولی افراز هم در اداره ثبت و هم در دادگاه.

■ در تفکیک سهم تمامی افراد جدا می‌شود ولی در افراز تنها کسی که درخواست کرده است از اشاعه خارج می‌شود.

تفاوت مبایعه نامه و قولنامه

عموم افراد جامعه بدون آنکه با مفهوم و تفاوت های قولنامه و مبایعه‌نامه آشنا باشند، این دو کلمه را در کنار هم بکار می‌برند لکن در حقیقت این دو واژه ،دارای تعاریف و مفاهیم و شرایط جداگانه‌ای می‌باشند.

تفاوت مبایعه نامه و قولنامه :

مبایعه نامه	قولنامه
مفهوم لغوی آن همان قرارداد خرید و فروش است و به اصطلاح بیع نامه نامیده می‌شود	قولنامه مرکب از دو کلمه قول و نامه است مفهوم لغوی آن به معنی قول و عهد و پیمان می‌باشد
مبایعه نامه قراردادی است که طی آن شخصی مال خود را اعم از ملک و… بصورت قطعی به دیگری می فروشد و معمولا اینگونه قراردادها بصورت مکتوب تنظیم میشوند.	گاهی افراد قصد خرید و فروش ملک یا مالی  را در آینده دارند لکن فی الحال مقدمات انتقال سند فراهم نیست از جمله اینکه …ثمن معامله خریدار حاضر نیست و یا مقدمات کار در شهرداری و دارایی و…فراهم نیست در این حالت خریدار و فروشنده در ابتدای امر قولنامه ای میان خود تنظیم می‌نمایند و در آن متعهد می‌شوند .. در تاریخ و محل دیگری جهت انعقاد قرارداد قطعی و تنظیم سند حاضر شوند
بیع قطعی است بعنوان قرارداد اصلی محسوب می‌شود	بیع قطعی نیست بعبارتی وعده‌ی قرارداد است بعنوان پیش قرارداد قرارداد اصلی محسوب می‌شود
به محض وقوع بیع، انتقال مالکیت مبیع و ثمن بین خریدار و فروشنده صورت می‌گیرد و اگر متعهد به تعهد خود عمل نکند، می توان ایشان را ملزم به تسلیم مبیع یا ثمن کرد.	اینگونه توافقات مُمَلِک نبوده و تنها وعده به بیع در آینده است و تا زمان تحقق بیع در آینده، آثار عقد بیع از جمله انتقال مالکیت مبیع و ثمن بین طرفین جاری نمی گردد و لکن این مورد به این معنی نمی باشد که … بموجب قولنامه، نمی توان الزام متعهد (اجبار به انجام تعهد) را از دادگاه درخواست نمود .بلکه بر اساس ماده 10 قانون مدنی، چنانچه قولنامه تنظیمی واجد شرایط صحت بوده باشد (و به زعم  برخی دیگر بصورت شرط، ضمن عقد لازمی درج شده باشد) هر گاه یکی از طرفین از انجام تعهدات موضوع قولنامه خودداری نماید، الزام مستنکف به انعقاد بیع و سایر تعهدات واجد وجاهت قانونی بوده و حتی اگر برای این تخلف خسارتی تعیین شده باشد، می توان آنرا مطالبه نمود.

چکیده :

بنابراین در جهت تشخیص این امر که یک قرارداد مبایعه نامه است یا قولنامه می بایست، موارد ذیل را مد نظر قرار داد :

• 1.عنوان قرارداد (آیا عبارت قولنامه را بکار برده یا مبایعه نامه)
• 2.به کلمات و عباراتی که در آن بکار برده می‌شوند، توجه نمایید.

اگر کلمات و عباراتی که در قرارداد بکار برده شده است، دلالت بر بیع قطعی نمایند بدین صورت که مبلغ مورد معامله و تاریخ محضر مشخص باشد و یا اینکه فروشنده ملزم به انجام یکسری امور از جمله تنظیم سند شده باشد ،ذکر این امور دلالت بر بیع قطعی بوده و  اینگونه قرارداد ها ، مبایعه نامه تلقی می شوند . میزان اعتبار قولنامه

***نکته

اگر تعهد به انتقال و واگذاری بصورت یک طرفه و بدون اعلام قبولی از طرف مقابل (خریدار) باشد که از آن به عنوان «تعهد ابتدایی» تعبیر می شود و در صورت عدم درج آن «در ضمن عقد خارج لازم» لازم الوفا نمی باشد بدین مفهوم که فروشنده در یک برگه بنویسد که ملکم را به حسن فروختم، بدون آنکه حسن آن برگه را امضاء نماید ،نمی توان فروشنده را ملزم به تنظیم سند نمود.