نحوه انتقال سرقفلی مغازه-شرایط و قوانین*بسیار کاربردی

انتقال سرقفلی تحت شرایطی خاص امکان پذیر می باشد جهت کسب اطلاع بیشتر با ما همراه باشید.

نحوه انتقال سرقفلی مغازه-شرایط و قوانین*بسیار کاربردی

سرقفلی مغازه چیست ؟

در متن ذیل به بیان مفهوم سرقفلی و حق کسب و پیشه و شرایطی که با آن طرف خواهید بود ،می پردازیم

تعربف حق سرقفلی وحق کسب و پیشه

  1. حق سرقفلی مبلغی است که ..                                                                                                                                                                                                                               در ابتدای مدت  اجاره از ناحیه مستاجر، به عنوان حق سرقفلی به مالک پرداخت می شود و به نوعی حق دائم مستاجر در اجاره کردن ،عین مستاجره است  در زمان تخلیه  ملک،  مبلغ سرقفلی میبایست به نرخ روز به مستأجر پرداخت گردد

نکته ***

می دانید در کنار حق سرقفلی، قرارداد اجاره ای هم باید باشد که میزان اجاره در آن مشخص باشد

  1. حق کسب و پیشه حقی است  …

که برای مستأجر و  درخلال مدت اجاره ، با توجه  به شهرت کسبی  و حق مشتری گیری وی ایجاد می شود،چه مستأجر مال یا وجهی به موجر داده یا نداده باشد.

بعبارتی  ایجاد این حق کاملا ،به عمل مستاجر بستگی دارد ممکن است ایجاد شود یا نشودیعنی اگر مستاجر در ملک تجاری هیچ فعالیتی نکند ،برای وی حق کسب و پیشه هم ایجاد نمی شود

بطور مثال ***

اگر مستاجری مغازه ای را جهت کفش فروشی دایر کرده باشد و در آن سالیان سال فعالیت داشته و در نتیجه فعالیت مستاجر ،آن محل در ذهن مشتریان  گذری و یا بومی ، بعنوان شغل کفش فروشی در ذهنشان بماند

امکان دارد بارها برای خرید شیرینی به آن محل مراجعه کنند به این گونه حق ،که موجب جذب مشتریان بیشتر و اعتبار محل کسب شده ،حق کسب و پیشه می گویند

 

نکته ***

برابر قانون روابط موجر و مستاجر 1356،اگر به مستاجری قبل از سال 1376 ،مغازه ای را به اجاره واگذار می کردید دیگر نمی توانستید در انقضای مدت  قرارداد اجاره ،ملک استیجاری را تخلیه نماید ولو آنکه..

مدت اجاره بصورت موقت ( ولو یکسال )باشد چرا که به مستأجر ،حق کسب و پیشه تعلق می گیرد

نکته ***

در صورتی که تاریخ قرارداد اجاره تنظیمی بعد از سال 1376 باشد ،کلا موضوع حق کسب و پیشه منتفی  می شود

  • حق سرقفلی و حق کسب و پیشه ، هر چند در بین عوام با هم و بصورت یکجا بکار برده می شود و لکن مفهوم و تعریف و شرایط آن در قانون متفاوت است
  • ممکن است به مستاجر ملکی حق کسب و پیشه  تعلق یگیرید بدون آنکه حق سرقفلی داشته باشد و یا بلعکس
  • کارشناس در صورت تعلق حق کسب و پیشه و حق سرقفلی به مستاجر برای هر کدام مبلغ جداگانه ای در نظر می گیرد
  • اگر قرارداد اجاره و یا خرید سرقفلی شما به قبل از سال 1376 برگرد به شما حق کسب و پیشه تعلق می گیرد و لکن اگر تاریخ قرارداد بعد از سال 76 باشد به مستاجر حق سرقفلی تعلق نمی گیرد

 

نکاتی در مورد حق کسب و پیشه و سرقفلی :

  • اگر قرارداد اجاره  و خرید سرقفلی شما قبل از سال 1376 منعقد شده باشد ،دارنده حق سرقفلی صرفا حق سرقفلی خود را می تواند با سند رسمی و عادی به دیگری منتقل نماید ولکن مورد اجاره را نمی تواند به دیگری منتقل نماید مگر حق انتقال به غیر داشته باشد
  • اگر قرارداد اجاره ای بعد از سال 1376 منعقد شود در این صورت مشمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376می شود
  1.  حق سرقفلی با  پرداخت مبلغی از طرف مستأجر ایجاد می شود؛ هرچند عده ای معتقدنند ، با انعقاد عقد صرفا سبب ایجاد می شودو شرط استحقاق حق سرقفلی به مستاجر ،حسن شهرت مستاجر است
  2. در قانون سرقفلی سال 1356 حق سرقفلی صرفا  میبایست به مالک پرداخت می­شود و لکن در قانون سرقفلی بعد از سال 1376 مستأجر اولمی تواند از ناحیه مستاجر دوم به مستاجر اولیه نیز پرداخت شود )
  3. در صورت عدم دریافت حق سرقفلی ،در ابتدای عقد اجاره ،از ناحیه موجر –وی بعدا نمی تواند خود را محق به دریافت حق سرقفلی بداند
  4. در حق سرقفلی ، شهرت تجاری و رونق کسبی و اعتبار صنفی،  بر خلاف حق کسب و پیشه تاثیری در حق سرقفلی ندارد

داود چشمی بهترین وکیل متخصص در امور ملکی-سرقفلی-قراردادها-حقوقی و کیفری

نحوه انتقال سرقفلی اگر  تاریخ قرارداد اجاره و سرقفلی شما (قبل از سال 1376) باشد

نکته بسیار مهم***

در این صورت روابط استیجاری شما مشمول قانون روابط و مستاجر سال1356 می شود و شما نمی توانید سرقفلی خود را بدون  اجاره مالک به هر فردی که بخواهید انتقال بدهید

وفق ماده ی 11 قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356

مستأجر نمی تواند منافع مورد اجاره را کلاً یا جزاً یا به نحو اشاعه به غیر انتقال دهد، مگراینکه کتباً و یا شفاهاً این اختیار به او داده شده باشد.

انتقال ممکن است در قالب قرارداد  فروش یا اجاره یا صلح و.. باشد

نکته ***

بسیاری از دارندگان حق کسب و پیشه و سرقفلی،  در چارچوب امانت نامه و…ملک را به دیگران به اجاره واگذارمی نمایند غافل از اینکه ، اگر مقام قضایی به طریقی انتقال به دیگری  را احراز نماید ، حکم به تخلیه متصرفین صادر می شود

برابر قرارداد اجاره (چه بصورت کتبی و یا شفاهی )،حالت ذیل بین موجر و مستاجر متصور است …

الف.مستاجر حق انتقال به غیر داشته باشد…

در این حالت  برابر ماده ی 19 قانون مرقوم ، مستاجر می تواند منافع مورد اجاره را صرفا برای همان شغل یا شغل مشابه (با سند رسمی) به دیگری انتقال دهد.

ب.در قرارداد اجاره ، حق انتقال به غیر از مستاجر، سلب شده ویا اجاره نامه ای در بین نباشد

در این  فرض ،در صورت عدم رضایت مالک بر نقل و انتقال، مستاجر حق انتقال به غیر را ،ندارد و در صورت  و قوع تخلف ،مالک می تواند با پرداخت نصف حق  کسب و پیشه  ، مستأجر را تخلیه نماید

نکته ***

در صورت عدم رضایت مالک بر انتقال  ، می توانید برابر قانون مرقوم ، دادخوستی  تحت عنوان تجویز انتقال منافع( اجازه انتقال قانونی) را به محکمه حقوقی تقدیم نماید،و اجازه انتقال را بگیرید

که در قسمت تجویز انتقال منافع ، به شرح و بسط آن پرداخته ایم

نکاتی در این باب …

1.برابر تبصره 1 ماده 16 قانون مرقوم ..

در صورتی که مستأجر بدون رعایت مقررات این قانون ،مورد اجاره را به دیگری واگذار نماید ؛موجر حق درخواست تخلیه  مستاجر را(با پرداخت نصف حق کسب و پیشه ) راخواهدداشت و حکم تخلیه علیه مستأجر قبلی یا متصرف جدید ،اجرا ء خواهد شد

وحسب مورد ،استحقاق دریافت نصف حق کسب وپیشه را (طبق نظر کارشناس) خواهند داشت.

2.. مستأجر جدید ، از هر حیث از جمله شرایط و مفاد قراداد، تابع قرارداد  اجاره تنظیمی سابق( اولیه ) می باشد بعبارتی ،  مستاجر جدید ،قائم مقام مستأجر اولیه می باشد

رأی شماره ی ۱۴۵۶ مورخ ۹۱/۱۰/۳۰ شعبه ی ۱۳ دادگاه تجدیدنظر استان تهران

در اجاره هایی که تحت حاکمیت قانون و روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ هرگونه توافقی که موجب مقید کردن حقوق مستاجر طی اجاره نامه های بعدی صورت باشد، از درجه ی اعتبار ساقط است. لذا چنان چه در اجاره ی اول مورد استفاده ی اجاره هر فعالیت تجاری باشد و در اجاره ی بعدی مقید به شغل خاصی شود، این قید لازم الاجرا نیست و تغییر شغل از مورد اخیر، موجب تخلیه نخواهد بود.

3.حق کسب یا پیشه یا تجارت به مستأجر همان محل اختصاص دارد و انتقال آن به مستأجر جدید فقط با تنظیم سند رسمی معتبر خواهد بود.

و لکن انتقال حق سرقفلی از ناحیه مالک / موجر به مستأجر، می تواند یا  با سند رسمی یا سند عادی صورت گیرد

4..آیا انتقال جق کسب و پیشه و.. از ناحیه یکی از ورثه به ورثه دیگر و یا از طرف یک شریک به شریک دیگر تخلف محسوب می شود  وموجر می تواند ملک را تخلیه نماید  ؟؟

چه انتقال از  ورثه به ورثه و یا از  شریک به شریک دیگر باشد ،انتقال به غیر محسوب نمی شودو موجر نمی تواند تقاضای تخلیه ملک را بنماید

5.اگر یک ورثه و یا شریک مرتکب تخلف موضوع قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 شود ،شریک یا ورثه دیگر چه اقداماتی می تواند علیه ورثه متخلف انجام دهد

عدم دخالت و یا عدم  توافق سایر وراث و یا شریک ، در انتقال مورد اجاره به غیر تاثیری در صدور حکم تخلیه نسبت به سهم انتقال دهنده ندارد. و لکن سایر افراد می تواند نسبت به وی ، ادعای خسارت کنند

7.آیا انتقال حق کسب و پیشه  به ورثه درجه یک (فرزندان ) انتقال به غیر محسوب می شود

برای انتقال سرقفلی به  فرزندان 2 راه وجود دارد

  • مالک اجازه انتقال دهد
  • دادخواست تجویز انتقال منافع بدهید

در غیر اینصورت انتقال سرقفلی به فرزندان ، انتقال به غیر محسوب می شود

نحوه انتقال سرقفلی اگر  تاریخ قرارداد اجاره و یا سرقفلی شما ( بعد  از سال 1376) باشد

  • در قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 اصل بر این است که مستاجر حق انتقال سرقفلی را به غیر  دارد مگر این حق در قرارداد  از مستاجر سلب شده باشد در صورتی که مستاجر بدون رضای مالک سرقفلی را انتقال دهد ، موجر حق فسخ قرارداد اجاره وتخلیه مستاجر  را دارد و لی در هر حالت حق مستاجر بر سرقفلی از بین نمی رود ( ساقط نمی شود )
  • در قانون مرقوم حق کسب و پیشه کلا حق کسب و پیشه از بین رفته
  • در صورتی که مالک قرارداد  اجاره را برای دارنده حق سرقفلی تمدید نکند ،مالک  می تواند مستاجر را در انقضای مدت اجاره تمدید نکند و ملک را تخلیه کند ولکن باید حق سرقفلی مستاجر را یدهد

برابر ماده 6 قانون روابط موجر و مستأجرمصوب  سال 1376

هرگاه مالک، ملک تجاری خود را به اجاره واگذار نماید؛ میتواند مبلغی را تحت عنوان سرقفلی از مستأجر دریافت نماید. همچنین مستأجر می تواند در اثنای مدت اجاره، برای واگذاری حق خودبه موجر ویا شخص دیگری، مبلغی را از مؤجر یا مستأجر جدید به عنوان حق سرقفلی دریافت کند، مگر آنکه در ضمن عقد اجاره، حق انتقال به غیر از وی سلب شده باشد. قانونگذار ما به تبعیت از نظر فقهای امامیه، حق سرقفلی را نوعی حق بقای در ملک و یا حق تقدم در انتفاع از ملک می داند.

قانون جدید سرقفلی 

جدیدترین قانون راجع سرقفلی قانون روابط موجر و مستاجر سال 76 است که ..

  • فصل دوم از ماده ۶ تا ماده ۱۱ قانون روابط مؤجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ به مبحث سرقفلی اختصاص داده و برای طرفین قراردادجاره اماکن تجاری، با لحاظ شرایطی حق سرقفلی در نظر گرفته و اینکه..موضوع حق کسب و پیشه کلا منتفی شده است.

 

  • در قانون جدید سرقفلی در سال 76  ، مالک می تواند در انتهای مدت قرارداد اجاره ، قرارداد اجاره را تمدید نکند و مستاجر را از ملک تخلیه کند ولو آنکه مستاجر حق سرقفلی داشته باشدو لکن باید حق سرقفلی وی را به نرخ روز بدهد

و لکن اگر قرارداد اجاره و خرید سرقفلی شما قبل از سال 76 باشد مالک  در انتهای مدت اجاره ،بلادلیل نمی توانست مستاجر را تخلیه کند مگر آنکه مستاجر و دارنده سرقفلی یکی از تخلفات مقرر در ماده 14 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال  56 را انجام دهد یطور مثال مستاجر و دارنده سرقفلی تعدی و تفریط کند و انتقال به غیر دهد بدون رضایت مالک و…

 

  • موارد تعلق سرقفلی در قانون سال 76 وسیع تر شده( در ذیل توضبح داده شده ) بر خلاف قانون سال 56 ( در صورتی به مستاجر سرقفلی تعلق می گرفت که وی به مالک حق سرقفلی پرداخت می نمود)

ا

  • گر شما حق سرقفلی را بعد از سال 1376 خریداری نموده باشید ،روابط طرفین قرارداد سرقفلی تابع قانون روابط موجر و مستاجر مصوب  1376 می یاشد

البته منوط به آنکه شما این حق سرقفلی را از دارندگان سابق سرقفلی  که تاریخ خرید سرقفلی شان<< قبل از سال 76 >>باشد نخریده باشید

این مطلب را از دست ندهید ***

حق کسب و پیشه چیست؟( با ذکر مثال )

حق سرقفلی به زیان ساده چیست ( با ذکر مثال )

تفاوت حق کسب و پیشه و سرقفلی چیست ؟؟

تفاوت سرقفلی در قانون سال 56 و 76 ؟( اطلاعات بسیار جامع )

جهت دانلود کتاب سرقفلی و کسب و پیشه به زیان ساده ( نویسنده داود چشمی ) کلیک کنید

همه چیر در مورد سرقفلی 

نحوه نقل و انتقال سرقفلی 

موارد تخلیه سرقفلی ( اگر قرارداد سرقفلی و اجاره شما قبل از سال 1376 تنظیم شود این مورد را مطالعه کنید )

تخلیه سرقفلی در قانون سال 76 ( اگر سرقفلی خود را بعد از سال 76 تنظیم شده این مورد را مطالعه فرمایید)

 

قانون جدید سرقفلی مغازه:

جدیدترین قانون راجع سرقفلی قانون روابط موجر و مستاجر سال 76 است

فصل دوم از ماده ۶ تا ماده ۱۱ قانون روابط مؤجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ به مبحث سرقفلی اختصاص داده و برای طرفین قراردادجاره اماکن تجاری، با لحاظ شرایطی حق سرقفلی در نظر گرفته و اینکه..

موضوع حق کسب و پیشه کلا منتفی شده است.

نحوه انتقال سرقفلی مغازه-شرایط و قوانین*بسیار کاربردی

با توجه به ماده 8 قانون مرقوم ، طرفین قرارداد اجاره  می توانند، توافق کنند که…تا زمانی که عین مستأجره در تصرف مستأجر باشد مالک حق افزایش اجاره بها و تخلیه عین مستأجره را نداشته باشد وموجر متعهد شود که هر ساله عین مستأجره را به همان مبلغ یا به قیمت متعارف به مستاجر واگذار نماید.در این صورت موجر می تواند از  مستاجر ، مبلغی تحت عنوان  سرقفلی برای اسقاط حقوق خود دریافت نماید( بنابراین شرط عدم افزایش اجاربهاء پذیرفته شده )

با توجه به ماده ۶ قانون سال ۱۳۷۶ باید گفت که سرقفلی قابل دریافت و پرداخت نیست، مگر در ملکی که..

  • آن ملک تجاری محسوب شود (ملاک تجاری محسوب شدن ملک، پروانه ساختمانی می­باشد)
  • دو نفر گواه که معتمد مالک و مستاجر باشند به عنوان شاهد، قرارداد اجاره را إمضا کرده باشند،

در غیر این صورت آن قرارداد اجاره مشمول قانون روابط مؤجر و مستاجر سال ۱۳۷۶ نخواهد بود.

نحوه انتقال سرقفلی مغازه-شرایط و قوانین*بسیار کاربردی

نحوه انتقال سرقفلی مغازه-شرایط و قوانین*بسیار کاربردی

 انتقال حق سرقفلی به غیر بدون داشتن این حق

همانطور که قبلا گفتیم مستاجر حق انتقال حق سرقفلی به غیر را ندارد مگر اینکه این حق در قرارداد اجاره برای وی پیش بینی شده باشد و یا او اجازه ی انتقال را از مالک کسب نموده باشد و در شرایطی که این دو مورد امکانش به هر دلیل فراهم نبود،یا اگر مالک اجازه انتقال نداده بود و خود نیز از خرید آن امتناع کرد، مستاجر با رجوع به دادگاه جواز انتقال سرقفلی را از دادگاه اخذ نماید و بر اساس همان مجوز میتواند آن را منتقل نماید .

چنانچه انتقال سرقفلی بدون داشتن چنین حقی توسط مستاجر انجام شود حق دریافت نصف مبلغ سرقفلی را از دست میدهد و حق وی نسبت به این میزان ساقط میگردد.

اما مواردی وجود دارد که مستاجر با اینکه حق انتقال را ندارد، اما اگر آن را منتقل نماید، مشمول ضمانت اجرای فوق الذکر نمیگردد .

انتقال سرقفلی مغازه به فرزند

وراث درجه ی اول از جمله فرزندان شخص متوفی می‌باشند. در خصوص انتقال سرقفلی مغازه یا اماکن تجاری به فرزند نظرات متفاوتی بیان شده است.

برخی از سرقفلی داران به این دلیل که بعد از فوت آنها ورثه برای انتقال قهری سرقفلی ملزم به پرداخت مالیات خواهند گردید، پیش از فوت خود اقدام به انتقال حق سرقفلی به فرزندان خود می‌نمایند بی آنکه این حق برای آنها در قرارداد اجاره پیش بینی شده باشد ،یا موجر اجازه چنین انتقالی را داده باشد.

باید توجه نمود که برای انتقال حق سرقفلی به فرزندان نیز باید مالک سرقفلی دارای این حق باشد و یا اجازه مالک را کسب نموده و یا از دادگاه برای چنین انتقالی مجوز مربوطه را اخذ نماید زیرا فرزندان غیر محسوب میگردند.

نحوه انتقال سرقفلی مغازه-شرایط و قوانین*بسیار کاربردی


بیشنر بدانید:

تفاوت سرقفلی در قانون سال 56 و 76 ؟( اطلاعات بسیار جامع )

داود چشمی نویسنده کتاب قوانین سرقفلی 


قانون سرقفلی سال 98:

کلا ما 2 قانون در باب حق کسب و پیشه و سرقفلی داریم و به غیر از آن هیچ قانون جدیدی تصویب نشده است…

1.قانون  روابط موجر و مستاجر سال 56 مربوط به  حق کسب و پیشه (اگر قرارداد اجاره و سرقفلی شما قبل از سال 76 است این قانون حاکم است)

2.قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 76 (اگر قرارداد اجاره و سرقفلی شما بعد از سال 76 است این قانون حاکم است)

روش های انتقال حق سرقفلی

انتقال سرقفلی به صورت های زیر امکان پذیر است:

  • انتقال قضایی: در انتقال قضایی، سر قفلی از طریق حکم دادگاه انتقال می یابد.
  • انتقال اختیاری: در انتقال اختیاری، سر قفلی مغازه از طریق اسناد رسمی و با رضایت کامل مالک سرقفلی به صاحب جدید انتقال می یابد.
  • انتقال قهری: چنانچه صاحب سر قفلی فوت کند، تمامی حقوق او به ورثه ی انتقال می یابد.

جهت مشاوره حقوقی ،با وکیل متخصص و یا وکیل ملکی و وکیل قرارداد،وکیل سرقفلی ،وکیل حقوقی با مجموعه گروه وکلای حکمت تماس بگیرید.

3.2/5 - (18 امتیاز)

1 دیدگاه

  1. سلام
    مقاله خیلی عالی بود…دستتون درد نکنه
    من وقت مشاوره میخواستم لطفا راهنمایی کنید

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

دکمه بازگشت به بالا
تماس با وکیل(کلیک کن)