قانون سرقفلی سال 76-کاربردی و به زبان ساده
جدیدترین قانون راجع سرقفلی قانون روابط موجر و مستاجر سال 76 است که ..
فهرست مطالب این مقاله >برای مطالعه روی عنوان دلخواه کلیک کنید
- فصل دوم از ماده ۶ تا ماده ۱۱ قانون روابط مؤجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ به مبحث سرقفلی اختصاص داده و برای طرفین قراردادجاره اماکن تجاری، با لحاظ شرایطی حق سرقفلی در نظر گرفته و اینکه..موضوع حق کسب و پیشه کلا منتفی شده است.
حق سرقفلی چیست
مبلغی است که در ابتدای یا در طول مدت اجاره ،از ناحیه مستاجر، تحت عنوان حق سرقفلی ، ( بصورت توافقی) ،به موجر پرداخت می گردد و میبایست در زمان تخلیه ملک، به نرخ روز محاسبه وبه مستاجر پرداخت گردد
حق سرقفلی و حق کسب و پیشه در عرف و بین مردم ، معمولاً در کنار هم و بصورت یکجا به کار برده می شود ولکن در حقیقت این دو ، باهم تفاوت هایی ، دارند
آیا حق کسب و پیشه در قانون سرقفلی را 76 منتفی شده ؟
که برای مستأجر و درخلال مدت اجاره ، با توجه به شهرت کسبی و حق مشتری گیری وی ایجاد می شودچه مستأجر مال یا وجهی به موجر داده یا نداده باشد.بعبارتی ایجاد این حق کاملا ،به عمل مستاجر بستگی دارد ممکن است ایجاد شود یا نشودیعنی اگر مستاجر در ملک تجاری هیچ فعالیتی نکند ،برای وی حق کسب و پیشه هم ایجاد نمی شود
بطور مثال :
اگر مستاجری مغازه ای را جهت کفش فروشی دایر کرده باشد و در آن سالیان سال فعالیت داشته و در نتیجه فعالیت مستاجر ،آن محل در ذهن مشتریان گذری و یا بومی ، بعنوان شغل کفش فروشی در ذهنشان بماند
امکان دارد بارها برای خرید شیرینی به آن محل مراجعه کنند به این گونه حق ،که موجب جذب مشتریان بیشتر و اعتبار محل کسب شده ،حق کسب و پیشه می گویند
پاسخ : اگر تاریخ خرید سرقفلی بعد از سال 76 باشد حق کسب و پیشه منتفی شده
مالک در چه موارد می تواند ، دارنده سرقفلی را تخلیه کند (قانون سرقفلی سال 76)
- در قانون جدید سرقفلی در سال 76 ، مالک می تواند در انتهای مدت قرارداد اجاره ، قرارداد اجاره را تمدید نکند و مستاجر را از ملک تخلیه کند ولو آنکه مستاجر حق سرقفلی داشته باشدو لکن باید حق سرقفلی وی را به نرخ روز بدهد
و لکن اگر قرارداد اجاره و خرید سرقفلی شما قبل از سال 76 باشد مالک در انتهای مدت اجاره ،بلادلیل نمی توانست مستاجر را تخلیه کند مگر آنکه مستاجر و دارنده سرقفلی یکی از تخلفات مقرر در ماده 14 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 56 را انجام دهد یطور مثال مستاجر و دارنده سرقفلی تعدی و تفریط کند و انتقال به غیر دهد بدون رضایت مالک و…
آیا در قانون سرقفلی سال 76، دایره تعلق سرقفلی به مستاجر وسیع تر شده؟؟
- بله در قانون سرقفلی سال 76 ،موارد تعلق سرقفلی در قانون سال 76 وسیع تر شده( در ذیل توضبح داده شده ) بر خلاف قانون سال 56 ( در صورتی به مستاجر سرقفلی تعلق می گرفت که وی به مالک حق سرقفلی پرداخت می نمود)
- با توجه به ماده 8 قانون مرقوم ، طرفین قرارداد اجاره می توانند، توافق کنند که… تا زمانی که عین مستأجره در تصرف مستأجر باشد مالک حق افزایش اجاره بها و تخلیه عین مستأجره را نداشته باشد وموجر متعهد شود که هر ساله عین مستأجره را به همان مبلغ یا به قیمت متعارف به مستاجر واگذار نماید.در این صورت موجر می تواند از مستاجر ، مبلغی تحت عنوان سرقفلی برای اسقاط حقوق خود دریافت نماید( بنابراین شرط عدم افزایش اجاربهاء پذیرفته شده )این در حالیست که..
در قانون سایق سرقفلی در سال 1356 ( که در حال حاضر حاکم بر روابط موجر و مستاجر قبل از سال 76 می باشد )شرط عدم افزایش اجاریها ءباطل و غیر قابل پذیرش است
- گر شما حق سرقفلی را بعد از سال 1376 خریداری نموده باشید ،روابط طرفین قرارداد سرقفلی تابع قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376 می یاشد
البته منوط به آنکه شما این حق سرقفلی را از دارندگان سابق سرقفلی که تاریخ خرید سرقفلی شان<< قبل از سال 76 >>باشد نخریده باشید
این مطلب را از دست ندهید ***
حق کسب و پیشه چیست؟( با ذکر مثال )
حق سرقفلی به زیان ساده چیست ( با ذکر مثال )
تفاوت حق کسب و پیشه و سرقفلی چیست ؟؟
تفاوت سرقفلی در قانون سال 56 و 76 ؟( اطلاعات بسیار جامع )
جهت دانلود کتاب سرقفلی و کسب و پیشه به زیان ساده ( نویسنده داود چشمی ) کلیک کنید
تخلیه سرقفلی در قانون سال 76 ( اگر سرقفلی خود را بعد از سال 76 تنظیم شده این مورد را مطالعه فرمایید)
- با توجه به ماده ۶ قانون سال ۱۳۷۶ فقط در مورد املاک تجاری،می توان سرقفلی برقرار کرد (ملاک تجاری محسوب شدن ملک، پروانه ساختمانی میباشد)در غیر این صورت آن قرارداد اجاره مشمول قانون روابط مؤجر و مستاجر سال ۱۳۷۶ نخواهد بود.
- برابر ماده 6 قانون روابط موجر و مستأجرمصوب سال 1376
هرگاه مالک، ملک تجاری خود را به اجاره واگذار نماید؛ میتواند مبلغی را تحت عنوان سرقفلی از مستأجر دریافت نماید. همچنین مستأجر می تواند در اثنای مدت اجاره، برای واگذاری حق خودبه موجر ویا شخص دیگری، مبلغی را از مؤجر یا مستأجر جدید به عنوان حق سرقفلی دریافت کند، مگر آنکه در ضمن عقد اجاره، حق انتقال به غیر از وی سلب شده باشد. قانونگذار ما به تبعیت از نظر فقهای امامیه، حق سرقفلی را نوعی حق بقای در ملک و یا حق تقدم در انتفاع از ملک می داند.
- موارد تعلق سرقفلی در قانون سال 76 وسیع تر شده( در ذیل توضبح داده شده ) بر خلاف قانون سال 56 ( در صورتی به مستاجر سرقفلی تعلق می گرفت که وی به مالک حق سرقفلی پرداخت می نمود)
1- اگر مستاجر به مالک سرقفلی پرداخته باشد
2- انتقال حق سرقفلی به مستاجر : مطابق تبصره 2 ماده 6 این قانون « در صورتی که موجر به طریق صحیح شرعی سرقفلی را به مستاجر منتقل نماید هنگام تخلیه، مستاجر حق مطالبه سرقفلی به قیمت عادله روز را دارد».
3- اسقاط شروط ضمن عقد عدم تخلیه و عدم افزایش اجاره بها توسط مستاجر: مطابق ماده 7 این قانون
4- اسقاط شرط ضمن عقد عدم واگذاری عین مستاجره به غیر مستاجر مطابق ماده 8 این قانون
قانون سرقفلی سال 76
فصل دوم ، سرقفلی
ماده ۶- هرگاه مالک ، ملک تجاری خود را به اجاره واگذار نماید می تواند مبلغی را تحت عنوان سرقفلی از مستأجر دریافت نماید . همچنین مستأجر می تواند در اثناء مدت اجاره برای واگذاری حق خود مبلغی را از موجر یا مستأجر دیگر به عنوان سرقفلی دریافت نماید ، مگر آنکه در ضمن عقد اجاره حق انتقال به غیر از وی سلب شده باشد.
تبصره ۱ – چنانچه مالک سرقفلی نگرفته باشد و مستأجر با دریافت سرقفلی ملک را به دیگری واگذار نماید پس از پایان مدت اجاره مستأجر اخیر حق مطالبه سرقفلی از مالک را ندارد.
تبصره ۲ – در صورتی که موجر به طریق صحیح شرعی سرقفلی را به مستأجر منتقل نماید ، هنگام تخلیه مستأجر حق مطالبه سرقفلی به قیمت عادله روز را دارد .
ماده ۷- هرگاه ضمن عقداجاره شرط شود ، تا زمانی که عین مستأجره در تصرف مستأجر باشد مالک حق افزایش اجاره بها و تخلیه عین مستأجره را نداشته باشد و متعهد شود که هرساله عین مستأجره را به همان مبلغ به او واگذار نماید در این صورت مستأجر می تواند از موجر و یا مستأجر دیگر مبلغی به عنوان سرقفلی برای اسقاط حقوق خود دریافت نماید .
ماده ۸- هرگاه ضمن عقد اجاره شرط شود که مالک عین مستأجره را به غیر مستأجر اجاره ندهد و هرساله آن را به اجاره متعارف به مستأجر متصرف واگذار نماید، مستأجر می تواند برای اسقاط حق خود و یا تخلیه محل مبلغی را به عنوان سرقفلی مطالبه و دریافت نماید.
ماده ۹- چنانچه مدت اجاره به پایان برسد یا مستأجر سرقفلی را به مالک نپرداخته باشد و یا این که مستأجر کلیه حقوق ضمن عقد را استیفاء کرده باشد هنگام تخلیه عین مستأجره حق دریافت سرقفلی را نخواهد داشت.
ماده ۱۰- در مواردی که طبق این قانون دریافت سرقفلی مجاز میباشد هرگاه بین طرفین نسبت به میزان آن توافق حاصل نشود با نظر دادگاه تعیین خواهد شد.
تبصره – مطالبه ی هرگونه وجهی خارج از مقررات فوق در روابط استیجاری ممنوع میباشد .
ماده ۱۱- اماکنی که قبل از تصویب این قانون به اجاره داده شده از شمول این قانون مستثنی و حسب مورد مشمول مقررات حاکم برآن خواهند بود.
ماده ۱۲- آیین نامه ی اجرایی این قانون ظرف مدت سه ماه توسط وزارت خانه های دادگستری و مسکن و شهرسازی تهیه و به تصویب هیأت وزیران خواهد رسید.
ماده ۱۳- کلیه ی قوانین و مقررات مغایر با این قانون لغو می شود.
قانون فوق مشتمل بر دو فصل و سیزده ماده و سه تبصره در جلسی علنی روز یک شنبه مورخ بیست و ششم مرداد ماه یک هزار و سیصد و هفتاد و شش مجلس شورای اسلامی تصویب و در تاریخ ۲۹/۵/۱۳۷۶ به تأیید شورای نگهبان رسیده است.
موارد سقوط سرقفلی در قانون سال 76
با توجه به ماده 9 قانون روابط موجر و مستاجر 76 ، در سه مورد مستاجر حق مطالبه سرقفلی نخواهد داشت :
- پس از خاتمه مدت اجاره : پس اگر ملک توسط مستاجر در اثنای مدت اجاره تخلیه شود دریافت سرقفلی جایز است ( ماده 6 ).
لازم به ذکر است اگر مدت اجاره خاتمه یابد در برخی موارد امکان گرفتن سرقفلی وجود دارد:
الف) در فرضی که مدت اجاره منقضی شده و موجر حق سرقفلی را به مستاجر انتقال داده است ( تبصره 2 ماده 6 ).
ب ) در فرضی که مستاجر پس از پایان مدت اجاره حق بقای در ملک را دارد مستاجر می تواند در مقابل اسقاط حقوق خود سرقفلی دریافت کند( مواد 7 و 8 ).
2- اگر مستاجر به مالک سرقفلی نپرداخته باشد : حکم این بند در خصوص تخلیه مورد اجاره در اثنای مدت و همچنین در پایان مدت و وجود حق بقای در ملک برای مستاجر جاری نمی شود؛ چون در موارد یاد شده مستاجر علیرغم این که به مالک سرقفلی نداده ولی برای اسقاط حق خود می تواند سرقفلی بگیرد.
3- در صورتی که مستاجر حقوق ضمن عقد را استیفاء کرده باشد: منظور قانونگذار از حقوق ضمن عقد در ماده 9 این قانون روشن نیست و ابهام دارد.
نکته 1 : تبصره 2 ماده 6 این قانون مربوط به حالتی است که موجر علاوه بر اجاره دادن محل کسب و پیشه به مستاجر، حق کسب و پیشه را نیز به ایشان منتقل کرده است در حالی که ماده 9 این قانون مربوط به حالتی است که مستاجر سرقفلی به موجر نپرداخته است. به این ترتیب در حالت اول مستاجر مستحق مطالبه سرقفلی به نرخ عادله روز است و در حالت دوم استحقاق مطالبه سرقفلی را ندارد. بنابراین تعارضی بین این دو حالت از قانون وجود ندارد و هر کدام در جای خود کاربرد دارد.( نظر مشورتی سال 80 ).
موارد تعلق سرقفلی به مستاجر در قانون سال 76
بر خلاف قانون سال 56 موارد تعلق سرقفلی به مستاجر وسیع شده
1- اگر مستاجر به مالک سرقفلی پرداخته باشد
2- انتقال حق سرقفلی به مستاجر: مطابق تبصره دو ماده 6 این قانون «در صورتی که موجر به طریق صحیح شرعی سرقفلی را به مستاجر منتقل نماید هنگام تخلیه، مستاجر حق مطالبه سرقفلی به قیمت عادله روز را دارد».
3- اسقاط شروط ضمن عقد عدم تخلیه و عدم افزایش اجاره بها توسط مستاجر: مطابق ماده 7 این قانون
4- اسقاط شرط ضمن عقد عدم واگذاری عین مستاجره به غیر مستاجر: مطابق ماده 8 این قانون
نکته بسیار مهم ***
طبق ماده ۹ قانون سال ۱۳۷۶ پس از انقضای مدت اجاره می توان مستاجر را تخلیه نمود مگر مستاجر حق سرقفلی داده باشد، که در این صورت مستاجر می تواند بگوید حق سرقفلی من را پرداخت کن تا تخلیه کنم
پس از انقضای مدت اجاره، مستاجر باید محل را تخلیه نماید و دیگر برخلاف قانون 56، موجر پس از پایان مدت اجاره مکلف به تجدید اجاره نمی باشد.
نکته ***
طبق ماده 3
ضمن عقد اجاره یا بعد از آن این حق از طرف دارنده حق قابل اسقاط است.
با بهره گیری از مشاوره حقوقی مجرب و متخصص، وکیل ملکی وکیل قرارداد وکیل سرقفلی حرفه ای آماده خدمت رسانی به شما هموطنان عزیز می باشد اگر نیاز به وکیل در خصوص عدم پرداخت اجاره بها دارید گروه وکلای حکمت میتواند وکالت پرونده شما را به عهده بگیرد.در صورت نیاز با شماره های ذیل تماس حاصل فرمایید:09120170676-09123439500
