هزینه تغییر شغل در سرقفلی -شرایط/کاربردی

به منظور اطلاع از ((هزینه تغییر شغل در سرقفلی)) می بایست شرایط ذیل را  مد نظر قرار گیرد.

هزینه تغییر شغل در سرقفلی

  • آیا دارنده سرقفلی می توان با پرداخت مبلغی (( بدون رضایت مالک)) تغییر شغل بدهد و یا به اصطلاح تغییر شغل را  می توان خرید ؟

پاسخ :خیر

  • در صورت موافقت مالک برای تغییر شغل ،چه میزان هزینه به وی باید پرداخت کنیم ؟

پاسخ: مبلغ خاصی در قانون و عرف وجود ندارد وفقط  ((توافق طرفین)) مبنا و ملاک است -شایدمبلغ 5 تا 10 درصد میلغ سرقفلی متعارف باشد

  • آیا می توان با پرداخت مبلغی ، بدون رضایت مالک ، تغیر شغل داد و یا به اصطلاح تغییر شغل را خرید ؟

پاسخ :خیر

  • اگر مستاجر نتواند به هر دلیلی به شغل سابق خود ادامه دهد، آیا می تواند از طریق محکمه اجبار مالک را به تغییر شغل بخواهد ؟

پاسخ :خیر. چرا که چنین مورد در قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 56 پیش بینی نشده و لو ممنوعیت قانونی باشد مثلا آن شغل از جهت شهرداری جزء مشاغل مزاحم محسوب شود.

الیته اگر تاریخ خرید سرقفلی شما بعد از سال 1376 باشد ، شرایط با توجه به اختلاف نظر دادگاهها منفاوت خواهد بود

تغییر شغل در سرقفلی

دارنده حق کسب و پیشه وسرقفلی، اصولا حق تغییر شغل را ،ندارد مگر..

  1. مالک ((رضایت بر تغییر شغل )) داشته باشد
  2. یا شغل جدید عرفا (( جزء مشاغل مشابه))باشد                                                                                                                                                                                                                                نکنه :دادگاه بمنظور تشخیص شغل مشابه از غیر مشابه از ((اتحادیه صنف اولیه )) استعلام می نمایدکه  معمولا دایره وسیعی از مشاغل مشابه، زیر چتر یک اتحادیه قرار می گیرند                                                 درصورتی که فعالیت تجاری منظور در عقد اجاره، از نظر قانونی ممنوع اعلام گردد، مستأجر فقط می تواند از عین مستأجره برای فعالیتی مشابه شغل سابق استفاده نماید ب ـ سکوت و عدم اعتراض موجر در ایام طولانی با وصف دریافت اجاره بها دلیل بر رضایت در تغییر شغل محسوب نخواهد شد.

    شماره دادنامه قطعی :
    9309970221200541
    تاریخ دادنامه قطعی :
    1393/05/05
    شعبه ۱۲ دادگاه تجدید نظر استان تهران

  3.  در قرارداد مربوط به خرید سرقفلی ((اجازه تغییر شغل)) داده شده باشد و یا شغل معینی در قرارداد خرید سرقفلی(( درج نشده باشد ))

تغییر شغل در صورتی از موجبات تخلیه و فسخ قرارداد اجاره است که مورد اجاره برای شغل معینی اجاره داده شده و مستأجر بدون رضای موجر شغل خود را تغییر دهد(( لذا اگر طرفین، شغل معینی را در قرارداد قید نکرده باشند، تغییر مکرر شغل از ناحیه مستأجر، از موجبات فسخ اجاره نخواهد بود.))هزینه تغییر شغل در سرقفلی

آیا دادگاهها می توانند ((بدون اجازه مالک ))اجازه تغییر شغل را ، به دارنده سرقفلی بدهند

پاسخ ؛
• محاکم به هیچ وجه  نمی توانند
((اجازه تغییر شغل)) را،بدهند ولو آنکه جز مشاغل مزاحم تشخیص داده شود و یا اینکه آن شغل کلا از بین برود ، بطور مثال گرمابه های قدیم و…

 

چند نمونه آرا صادره از محاکم ((در خصوص اجازه تغییر شغل ))

  • یک نمونه رای..

در قراردادهای اجاره، درخواست تجویز تغییر شغل از دادگاه باوجود عدم رضایت مالک فاقد محمل قانونی است و برخلاف تجویز انتقال منافع،در نصوص قانونی اختیار تجویز تغییر شغل برای دادگاه پیش بینی نشده است.

شماره دادنامه قطعی :
9109980227200933
تاریخ دادنامه قطعی :
1394/01/30
شعبه ۳۵ دادگاه تجدید نظر

 

  • یک نمونه رای دیگر

 در صورتی که موجر برای یک مدت موقت (یکسال) به مستاجر اجازه تغییر شغل بدهد، مستأجر مکلف است که پس از پایان مدت، شغل سابق را ادامه دهد. در غیراینصورت موجر می تواند به استناد تغییر شغل، از دادگاه، تخلیه مورد اجاره را تقاضا کند.

شماره دادنامه قطعی :
9309980210200623
تاریخ دادنامه قطعی :
1394/08/16
شعبه ۸ دادگاه تجدید نظر

  • درصورتی که فعالیت تجاری منظور در عقد اجاره، از نظر قانونی ممنوع اعلام گردد، مستأجر فقط می تواند از عین مستأجره برای فعالیتی مشابه شغل سابق استفاده نماید سکوت ۲.عدم اعتراض موجر در ایام طولانی با وصف دریافت اجاره بها دلیل بر رضایت در تغییر شغل محسوب نخواهد شد.

نمونه رای دادنامه قطعی :9209972130600263

تاریخ دادنامه قطعی :
1392/05/12
شعبه ۶۱ تجدید نظر

  • ولکن جالب است بصورت نادر رویت کرده ایم که بعضا اجازه تغییر راداد ه انند

یک نمونه رای دادگاه بدوی، مبنی بر اجازه تغییر شغل ..

. دادگاه مستندا” به اصل ۲۸ قانون اساسی و بند ۷ ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ حکم بر تغییر شغل خواهانها در محل مورد اجاره موضوع اجاره نامه رسمی به شماره ۸۵۵۷ – ۱۳۳۴/۹/۱ از کافه و رستوران (فروش چلوکباب و چلوخورشت )به فروش پوشاک راصادر و اعلام می نماید رای صادره حضوری و ظرف بیست روز پس از ابلاغ قابل تجدید نظر در محاکم تجدید نظر استان تهران می باشد .

شماره پرونده : ۹۳۰۹۹۸۰۲۵۰۵۰۰۹۷۵ شماره دادنامه : ۹۴۰۹۹۷۰۲۵۰۵۰۰۱۷۷ تاریخ : ۱۳۹۴/۰۳/۰۹ شعبه ۵ دادگاه تجدید نظر

که قاعدتا این آرا در دادگاه های تجدید نظر نقض می شونند

آثار تغییر شغل در از بین رفتن حق سرقفلی و کسب و پیشه

اصولا محاکم اعتقاد دارنند با تغییر شغل ،حق سرقفلی و کسب و پیشه دارنده سرقفلی از بین می رود

در اجاره های تحت شمول قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356، در صورت صدور حکم تخلیه به دلیل تغییر شغل وجهی تحت عنوان سرقفلی به مستأجر تعلق نمی گیرد

دادنامه شماره دادنامه قطعی :
9209970220100675
تاریخ دادنامه قطعی :
1392/06/13

شعبه 1 دادگاه تجدید نظر

 

مقاله های پربازدید گروه وکلای حکمت

همه چیز در مورد تخلیه به جهت تغییر شغل

دانلود کتاب سرقفلی و حق کسب و پیشه به زبان ساده

نمونه دادخواست تخلیه به علت تغییر شغل

در چه موارد دیگر، می توانیم سرقفلی را تخلیه نمایم

میزان مبلغ سرقفلی و کسب و پیشه بر چه اساسی قیمت گذاری می شود

دعوی تجویز تغییر شغل -شرایط – کاربردی

نمونه دادخواست تخلیه به دلیل تغییر شغل

شعبه ۱ دادگاه تجدید نظ

تغییر شغل در قانون سال ۷۶

الیته در  این خصوص بین محاکم اختلاف نظر وجود دارد  بعضی از محاکم با تمسگ به وحدت ملاک مندرج در  قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 پیرامون تغییر شغل تغییر شغل مستاجر را موجب تخلیه  می دادنند و پاره ای از محاکم خیر

و لکن شادروان استاد بهمن کشاورز در این خصوص بیان می دارند

((در اجاره های مشمول قانون ۱۳۷۶ هم اگر شغل خاصی در اجاره نامه تصریح شده باشد، مستاجر حق تغییر دادن آشغل را ندارد . اما تغییر دادن نحوه استفاده باعث و فسخ تخلیه مورد اجاره نمی شود بلکه موجر می تواند ..

  • با مراجعه به دادگاه مستأجر را وادار کند که به شغل قبلی بپردازد 
  • اگر برگشت به شغل سابق، امکان نداشته باشد

آنگاه موجر حق تقاضای فسخ اجاره و تخلیه را خواهد داشت))

البته به نظر می رسد با نوجه به اینکه، قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376 در این خصوص ساکت است ، باید در این مورد به قانون مدنی ، مراجعه کرد و  با توجه به رویه قانون مدنی ،نظر استاد بهمن کشاورز در این خصوص صحیح می باشد

قوانین تغییر کاربری مغازه سرقفلی:

همانطور که گفتبم، در مغازه سرقفلی نمی توان تغییر کاربری داد بطور مثال کاربری تجاری را به مسکونی یا بلعکس تغییر داد چرا که امکان داد  این عمل مستاجر  مصداق تعدی و تفریط در سرقفلی محسوب شود و در نهایت سبب تخلیه مستاجر گردد

تغییر شغل در سرقفلی بدون اجازه مالک

به طور خلاصه و خیلی روشن باید گفت که تغییر شغل در سرقفلی بدون اجازه مالک بسیار خطرناک و با ضمانت اجرای قابل توجهی همراه است.

“در مورد محل کسب و پیشه و تجارت هر‌گاه مورد اجاره برای شغل معینی اجاره داده شده باشد، مستاجر بدون رضای موجر نمی تواند شغل خود را تغییر‌دهد، مگر اینکه شغل جدید عرفاً مشابه شغل سابق باشد.”

در اینخصوص باید گفت که تغییر شغل در سرقفلی بدون رضایت مالک از مواردی است که می تواند باعث دادن دستور تخلیه از طرف مراجع قضایی شود.

نحوه اثبات تخلفات مستاجر در سرقفلی

1- تامین دلیل با جلب نظر کارشناس، در جهت صورت برداری از تغییر شغل بعمل آمده

2- تقاضای معاینه وتحقیق محلی.

3- عکسبرداری از محلی که تخلف صورت گرفته( قرینه محسوب می شود)

4- شهادت شهود.

5- موجر می تواند از طریق مراجع ذی ربط ( اتحادیه صنفی ، بیمه تامین اجتماعی  ،شهرداری ، دارایی و…..) دلائل تغییر شغل مستاجر را بدست آورد.

در صورت اثبات تخلف مستاجر مبنی بر تغییر شغل ، ملک استیجاری بدون پرداخت هیچ گونه حقی به مستاجر از ناحیه مالک ،قابل تخلیه کردن می باشد.

6- اگر بتوانید نمونه قرارداد و یا مبایعه نامه  بدست آورید  که در آن تغییر شغل صورت گرفته را گواهی دهد  ، می توانید به آن استناد کنید.

7- از آن محل جنسی بخرید و فاکتور بگیرید که در بالای آن نوع شغل نوشته شده باشد.

سوال: آِیا موجر در صورت  تخلف مستاجر و تخلیه به علت تغییر شغل،میبایست  مبلغی به مستاجر پرداخت کند؟

جواب- خیر

مشاوره با بهترین وکیل سرقفلی

 

تغییر شغل در سرقفلی بدون اجازه مالک

به طور خلاصه و خیلی روشن باید گفت که تغییر شغل در سرقفلی بدون اجازه مالک بسیار خطرناک و با ضمانت اجرای قابل توجهی یه همراه است.و ممکن است منتهی به تخلیه سرقفلی شود

“در مورد محل کسب و پیشه و تجارت هر‌گاه مورد اجاره برای شغل معینی اجاره داده شده باشد، مستاجر بدون رضای موجر نمی تواند شغل خود را تغییر‌دهد، مگر اینکه شغل جدید عرفاً مشابه شغل سابق باشد.”

در اینخصوص باید گفت که تغییر شغل در سرقفلی بدون رضایت مالک از مواردی است که می تواند باعث دادن دستور تخلیه از طرف مراجع قضایی شود.

نحوه اثبات تخلفات مستاجر در تغییر شغل

1- تامین دلیل با جلب نظر کارشناس، در جهت صورت برداری از تغییر شغل بعمل آمده

2- تقاضای معاینه وتحقیق محلی.

3- عکسبرداری از محلی که تخلف صورت گرفته( قرینه محسوب می شود)

4- شهادت شهود.

5- موجر می تواند از طریق مراجع ذی ربط ( اتحادیه صنفی ، بیمه تامین اجتماعی  ،شهرداری ، دارایی و…..) دلائل تغییر شغل مستاجر را بدست آورد.

در صورت اثبات تخلف مستاجر مبنی بر تغییر شغل ، ملک استیجاری بدون پرداخت هیچ گونه حقی به مستاجر از ناحیه مالک ،قابل تخلیه کردن می باشد.

6- اگر بتوانید نمونه قرارداد و یا مبایعه نامه  بدست آورید  که در آن تغییر شغل صورت گرفته را گواهی دهد  ، می توانید به آن استناد کنید.

7- از آن محل جنسی بخرید و فاکتور بگیرید که در بالای آن نوع شغل نوشته شده باشد.

مدارک لازمه جهت دادخواست تخلیه تغییر شغل

1- کپی برابر اصل سند مالکیت

2- کپی برابر  با اصل قرارداد اجاره

3- استعلام ثبتی

4- معاینه و تحقیق محلی

5- تأمین دلیل (ارجاع به کارشناسی)

  • مالکی که متقاضی تخلیه ی مورد اجاره است، خواهان دعوی میباشد و به طرفیت مستأجری که شغل خود را تغییر داده است، دعوی طرح می کند.
  • دعاوی تخلیه ی املاک تجاری دارای حق کسب و پیشه در دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک، رسیدگی می شود.

استنادات قانونی تخلیه مستاجر به جهت تغییر شغل

ماده 14 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356:

در موارد زیر موجر(مالک) می تواند ،حسب مورد ،صدور حکم فسخ اجاره یا تخلیه را از دادگاه درخواست نماید،دادگاه ضمن صدور حکم فسخ اجاره نامه، دستور تخلیه ای مورد اجاره را صادر می کند و این حکم علیه مستاجر یا متصرف اجراء و محل ، تخلیه خواهد شد

بند 7 ماده مرقوم :

در مورد محل کسب و پیشه ، هرگاه مورد اجاره برای شغل معینی اجاره داده شده باشد و مستأجر بدون رضایت موجر،  شغل خود را تغییر دهد،موجر می تواند تخلیه ی مستأجر را از دادگاه بخواهد مگر این که شغل جدید عرفاً (ملاک عرفی ) مشابه شغل سابق باشد.

ماده 14 و 27 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356

پاسخ به سوالات متداول(( در خصوص تغییر شغل ))

  • مالکی که متقاضی تخلیه ی مورد اجاره است، خواهان دعوی میباشد و به طرفیت مستأجر و درانده سرقفلی  که شغل خود را تغییر داده است، دعوی طرح می کند.

مرجع صالح برای رسیدگی

  • دعاوی تخلیه ی املاک تجاری دارای حق کسب و پیشه در دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک، رسیدگی می شود.
  •  آیا در صورت انتقال مالکیت ملک از مالک سابق به مالک جدیدحق تخلیه به مالک جدید انتقال می یابد.

جواب) در این باب دو نظریه وجود دارد بعضی قضات قائل به انتقال حق تخلیه هستند وبعضی قائل به این مورد نیستند.

  •  آیا دریافت اجاره بهاء بمدت طولانی ،پس از تغییر شغل دلالت بر رضایت مالک می نماید.

جواب) خیر دلالت بر رضایت مالک نمی نماید.

  • صدور حکم به تخلیه به جهت تغییر شغل، جنبه اعلامی نداشته و الزاما میبایست درخواست صدور اجراییه نمود.

اگر در قرارداداجاره شغل مستاجر معین نشده باشد یا حق تغییر شغل سلب نشده باشد باز مستاجر نمی تواند به استناد سکوت قرارداد اجاره ، تغییر شغل دهد.

 

جهت مشاوره حقوقی، با وکبل متخصص، وکیل ملکی، وکیل قرارداد، با مجموعه گروه وکلای حکمت تماس بگیرید.

5/5 - (2 امتیاز)

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

دکمه بازگشت به بالا
تماس با وکیل(کلیک کن)