هزینه تغییر شغل در سرقفلی -شرایط/کاربردی

به منظور اطلاع از ((هزینه تغییر شغل در سرقفلی)) می بایست شرایط ذیل را  مد نظر قرار گیرد.

• .از آنجاییکه در قرارداد های اجاره موضوع روابط موجر و مستاجر مصوب سال1356 شغل مستاجر همانند، شخصیت مستاجر ،از نظر موجر بسیارحائز اهمیت است  بنابراین مستاجر بدون رضایت موجر حق تغییر شغل ندارد و اگر تخلف نماید مالک می تواند ملک را تخلیه نماید مگر آنکه …

الف.مالک رضایت بر تغییر شغل دهد

ب. شغل جدید ،عرفاً مشابه شغل سابق باشد

• برایر بند ۷ ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستاجر سال  ۱۳۵۶

ماده 14 ـ در موارد زیر موجر می‌تواند حسب مورد صدورحکم فسخ اجاره یا تخلیه را از دادگاه درخواست کند دادگاه ضمن‌حکم فسخ اجاره دستور تخلیه مورد اجاره را صادر می‌نماید و این‌حکم علیه مستاجر یا متصرف اجرا و محل تخلیه خواهد شد

بند 7 ـ در مورد محل کسب و پیشه و تجارت هرگاه مورد اجاره برای‌شغل معینی اجاره داده شده و مستاجر بدون رضای موجر شغل‌خود را تغییر دهد مگر اینکه شغل جدید عرفا مشابه شغل سابق‌باشد

 

 

هزینه تغییر شغل در سرقفلی

• آیا دارنده سرقفلی می تواند با پرداخت مبلغی (( بدون رضایت مالک)) تغییر شغل بدهد و یا به اصطلاح تغییر شغل را  می توان خرید ؟

پاسخ :خیر

• در صورت موافقت مالک برای تغییر شغل ،چه میزان هزینه به وی باید پرداخت کنیم ؟

پاسخ: مبلغ خاصی در قانون و عرف در این خصوص وجود ندارد وفقط  ((توافق طرفین)) مبنا و ملاک است -شاید بین مبلغ 5 تا 10 درصد ،میلغ کل قیمت سرقفلی باشد

• آیا می توان با پرداخت مبلغی ، بدون رضایت مالک ، تغیر شغل داد و یا به اصطلاح تغییر شغل را خرید ؟

پاسخ :خیر

• اگر مستاجر نتواند به هر دلیلی به شغل سابق خود ادامه دهد، آیا می تواند از طریق محکمه اجبار مالک را به تغییر شغل بخواهد ؟

پاسخ :خیر. چرا که چنین مورد در قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 56 پیش بینی نشده و لو ممنوعیت قانونی باشد مثلا آن شغل از جهت شهرداری جزء مشاغل مزاحم محسوب شود.

الیته اگر تاریخ خرید سرقفلی شما بعد از سال 1376 باشد ، شرایط با توجه به اختلاف نظر دادگاهها منفاوت خواهد بود.

 

جهت مشاوره با وکیل متخصص و مجرب وکیل سرقفلی کلیک کنید.

 

تغییر شغل در سرقفلی

دارنده حق کسب و پیشه وسرقفلی، اصولا حق تغییر شغل را ،ندارد مگر..

1. مالک ((رضایت بر تغییر شغل )) داشته باشد
2. یا شغل جدید عرفا (( جزء مشاغل مشابه))باشد                                                                                                                                                                                                                                نکنه :دادگاه بمنظور تشخیص شغل مشابه از غیر مشابه از ((اتحادیه صنف اولیه )) استعلام می نمایدکه  معمولا دایره وسیعی از مشاغل مشابه، زیر چتر یک اتحادیه قرار می گیرند                                                 درصورتی که فعالیت تجاری منظور در عقد اجاره، از نظر قانونی ممنوع اعلام گردد، مستأجر فقط می تواند از عین مستأجره برای فعالیتی مشابه شغل سابق استفاده نماید                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                        ـ سکوت و عدم اعتراض موجر در ایام طولانی با وصف دریافت اجاره بها دلیل بر رضایت در تغییر شغل محسوب نخواهد شد.

   شماره دادنامه قطعی :
   9309970221200541
   تاریخ دادنامه قطعی :
   1393/05/05
   شعبه ۱۲ دادگاه تجدید نظر استان تهران

3.  در قرارداد مربوط به خرید سرقفلی ((اجازه تغییر شغل)) داده شده باشد و یا شغل معینی در قرارداد خرید سرقفلی(( درج نشده باشد ))

 

• نوع شغل مستاجر  بین طرفین قراردادمیبایست بصورت دقیق و یا بنحو ضمنی( برابر اسناد و مدارک دیگر  ازجمله اسناد مرتبط با شهرداری و دارایی و..) معین و مشخص باشداگر  نوع شغل در قرارداد اجاره ، مشخص نباشد و از طرفی در قرارداد از  عبارت کلی  مانند برای …استفاده تجاری، استفاده شده باشدمستاجر در صورت تغییر شغل متخلف نیست و می تواند از مورد اجاره ،به هر طریقی که صلاح بدانداستفاده کند

نمونه رای :

تغییر شغل در صورتی از موجبات تخلیه و فسخ قرارداد اجاره است که مورد اجاره برای شغل معینی اجاره داده شده و مستأجر بدون رضای موجر شغل خود را تغییر دهد(( لذا اگر طرفین، شغل معینی را در قرارداد قید نکرده باشند، تغییر مکرر شغل از ناحیه مستأجر، از موجبات فسخ اجاره نخواهد بود.))

 

دانلود کتاب سرقفلی و حق کسب و پیشه به زبان ساده نویسنده داود چشمی

مقاله های پربازدید گروه وکلای حکمت
نمونه دادخواست تخلیه به علت تغییر شغل
دعوی تجویز تغییر شغل -شرایط – کاربردی
نحوه اثبات تخلفات مستاجر در تغییر شغل
آرا وحدت رویه ونظریه مشورتی مهم در مورد تغییر شغل
میزان مبلغ سرقفلی و کسب و پیشه بر چه اساسی قیمت گذاری می شود
در چه موارد دیگر، می توانیم سرقفلی را تخلیه نمایم

 

اگر دارنده سرقفلی ((بر اثر اجبار)) ناچار به تغییر شغل شود ،آیا تغییر شغل محسوب می شود

در صورت وقوع فورس ماژور یا ایجاد موانع قانونی ،مستاجر نمی تواند تغییر شغل دهد و صرفا می تواند شغل خود را به مشاغل مشابه تغییر دهد

بطور مثال: محلی در قبل از انقلاب بعنوان محل مصرف مسکرات بوده در بعد از انقلاب می تواند بعنوان شغل فروش نوشیدنی گرم یا سرد  استفاده شود

2.متاسفانه قانون گذار معیاري در  جهت تشخیص مشابهت دو شغل تعین نکرده و لکن  حقوقدانان  با تمسک به عرف و رویه قضایی حاکم  سعی کرده انند ملاکی را  در جهت  تشخیص مشابهت دو شغل تعیین کنند  و لکن در هر صورت تشخیص مشابهت بین دو شغل همچنان، بر عهده دادگاه است.

تغییر شغل در سرقفلی بدون اجازه مالک

اصولا اگر تاریخ خرید سرقفلی شما به قبل از تاریخ 15/7/1376 برگردد اصل بر این است که باید رضایت مالک را بر تغییر شغل بگیربد در غیر اینصورت مالک می تواند درخواست تخلیه شما را ((بدون پرداخت هیچگونه حق سرقفلی و کسب و پیشه از محکمه بگیرد

اگر اگر تاریخ سرقفلی شما بعد از 1376/7/15 باشد اصل بر این است که دارنده سرقفلی بدون رضایت مالک می تواند ،محل سرقفلی را تخلیه نماید مگر آنکه در قرارداد این حق از دارنده سرقفلی سلب شده باشد

آیا دادگاهها می توانند ((بدون اجازه مالک ))اجازه تغییر شغل را ، به دارنده سرقفلی بدهند

پاسخ ؛
• محاکم به هیچ وجه  نمی توانند
((اجازه تغییر شغل)) را،بدهند ولو آنکه جز مشاغل مزاحم تشخیص داده شود و یا اینکه آن شغل کلا از بین برود ، بطور مثال گرمابه های قدیم و…

 

نمونه دادنامه در خصوص تغییر شغل

• یک نمونه رای..

در قراردادهای اجاره، درخواست تجویز تغییر شغل از دادگاه باوجود عدم رضایت مالک فاقد محمل قانونی است و برخلاف تجویز انتقال منافع،در نصوص قانونی اختیار تجویز تغییر شغل برای دادگاه پیش بینی نشده است.

شماره دادنامه قطعی :
9109980227200933
تاریخ دادنامه قطعی :
1394/01/30
شعبه ۳۵ دادگاه تجدید نظر

 

• یک نمونه رای دیگر

 در صورتی که موجر برای یک مدت موقت (یکسال) به مستاجر اجازه تغییر شغل بدهد، مستأجر مکلف است که پس از پایان مدت، شغل سابق را ادامه دهد. در غیراینصورت موجر می تواند به استناد تغییر شغل، از دادگاه، تخلیه مورد اجاره را تقاضا کند.

شماره دادنامه قطعی :
9309980210200623
تاریخ دادنامه قطعی :
1394/08/16
شعبه ۸ دادگاه تجدید نظر

• درصورتی که فعالیت تجاری منظور در عقد اجاره، از نظر قانونی ممنوع اعلام گردد، مستأجر فقط می تواند از عین مستأجره برای فعالیتی مشابه شغل سابق استفاده نماید سکوت ۲.عدم اعتراض موجر در ایام طولانی با وصف دریافت اجاره بها دلیل بر رضایت در تغییر شغل محسوب نخواهد شد.

نمونه رای دادنامه قطعی :9209972130600263

تاریخ دادنامه قطعی :
1392/05/12
شعبه ۶۱ تجدید نظر

• ولکن جالب است بصورت نادر رویت کرده ایم که بعضا اجازه تغییر راداد ه انند

یک نمونه رای دادگاه بدوی، مبنی بر اجازه تغییر شغل ..

. دادگاه مستندا” به اصل ۲۸ قانون اساسی و بند ۷ ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ حکم بر تغییر شغل خواهانها در محل مورد اجاره موضوع اجاره نامه رسمی به شماره ۸۵۵۷ – ۱۳۳۴/۹/۱ از کافه و رستوران (فروش چلوکباب و چلوخورشت )به فروش پوشاک راصادر و اعلام می نماید رای صادره حضوری و ظرف بیست روز پس از ابلاغ قابل تجدید نظر در محاکم تجدید نظر استان تهران می باشد .شماره پرونده : ۹۳۰۹۹۸۰۲۵۰۵۰۰۹۷۵ شماره دادنامه : ۹۴۰۹۹۷۰۲۵۰۵۰۰۱۷۷ تاریخ : ۱۳۹۴/۰۳/۰۹ شعبه ۵ دادگاه تجدید نظرکه قاعدتا این آرا در دادگاه های تجدید نظر نقض می شونند

یک نمونه رای دادگاه بدوی و تجدید نظر تغییر شغل 

درخصوص دعوی آقای علی بفا  با وکالت آقای علی حسینی  به طرفیت آقای (ن.الف.م.) به خواسته صدور حکم به تخلیه یک باب مغازه وفسخ اجاره‌نامه ۱۳۰دفترخانه …. تهران به جهت تغییر شغل مجاز با احتساب کلّیه‌ی خسارات دادرسی که وکیل خواهان توضیح داده است موکل از تاریخ ۳/۱۲/۸۸ مالک ملک شده و قبل از مالکیت موکل، خوانده در زمان سابق تخلف نموده است و شغل خود را از شیشه‌فروشی به فروش پلاستیک و مصنوعات آن تغییر داده است.

صرف نظر از اینکه شغل اخیر خوانده از مشاغل مشابه سابق بوده، مضاف بر اینکه بر فرض وقوع تخلف تاریخ آن قبل از مالکیت خواهان بوده و خواهان با وضعیت حاضر نسبت به خرید آن اقدام نموده است، از طرفی حق ایجاد شده برای مالک سابق قابلیت انتقال به مالک جدید را نداشته بنا بر مراتب مرقوم دادگاه مستنداً به مواد ۱۹۴ و ۱۹۸ قانون آئین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی حکم به بی‌حقی خواهان صادر و اعلام می‌دارد.

رأی صادره ظرف ۲۰ روز قابل اعتراض در دادگاه تجدیدنظر استان تهران می‌باشد.

رأی دادگاه نجدید نظر

تجدیدنظرخواهی آقای (ب.ع.ت) با وکالت آقای (م.ت) نسبت به دادنامه شماره ۹….مورخه ۱۹/…..۹۰ صادره از شعبه….. دادگاه عمومی حقوقی تهران که طی آن حکم به بی‌حقی خواهان به خواسته صدور حکم به تخلیه یک باب مغازه و فسخ اجاره‌نامه شماره ۱۳۰۳ مورخه ۴/۲/۴۷ دفترخانه ۲۸۱ تهران به لحاظ تغییر شغل از شیشه‌فروشی به پلاستیک فروشی صادر گردیده است

در نتیجه و مآلاً وارد و موّجه نیست و اصدار رأی مآلاً موافق قانون است و از ناحیه تجدیدنظرخواه در این مرحله از دادرسی نیز ایراد و اعتراض موجّه و مدلّلی که اساس رأی را مخدوش نماید، ارائه نگردیده است و تجدیدنظرخواهی متضمّن جهت موجّه در نقض رأی صادره نمی‌باشد، علی‌هذا این دادگاه به استناد ماده ۳۵۸ قانون آئین‌‌دادرسی مدنی و با رد تجدیدنظرخواهی دادنامه معترض‌ّعنه را در نتیجه تأیید و استوار می‌دارد. رأی صادره قطعی است.

 

آثار تغییر شغل در از بین رفتن حق سرقفلی و کسب و پیشه

اصولا محاکم اعتقاد دارنند با تغییر شغل ،حق سرقفلی و کسب و پیشه دارنده سرقفلی از بین می رود

در اجاره های تحت شمول قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356، در صورت صدور حکم تخلیه به دلیل تغییر شغل وجهی تحت عنوان سرقفلی به مستأجر تعلق نمی گیرد

دادنامه شماره دادنامه قطعی :
9209970220100675
تاریخ دادنامه قطعی :
1392/06/13

شعبه 1 دادگاه تجدید نظر

شعبه ۱ دادگاه تجدید نظ

 

تغییر شغل در قانون سال ۷۶

الیته در  این خصوص بین محاکم اختلاف نظر وجود دارد  بعضی از محاکم با تمسگ به وحدت ملاک مندرج در  قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 پیرامون تغییر شغل تغییر شغل مستاجر را موجب تخلیه  می دادنند و پاره ای از محاکم خیر

و لکن شادروان استاد بهمن کشاورز در این خصوص بیان می دارند

((در اجاره های مشمول قانون ۱۳۷۶ هم اگر شغل خاصی در اجاره نامه تصریح شده باشد، مستاجر حق تغییر دادن آشغل را ندارد . اما تغییر دادن نحوه استفاده باعث و فسخ تخلیه مورد اجاره نمی شود بلکه موجر می تواند ..

• با مراجعه به دادگاه مستأجر را وادار کند که به شغل قبلی بپردازد
• اگر برگشت به شغل سابق، امکان نداشته باشد

آنگاه موجر حق تقاضای فسخ اجاره و تخلیه را خواهد داشت))

البته به نظر می رسد با نوجه به اینکه، قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376 در این خصوص ساکت است ، باید در این مورد به قانون مدنی ، مراجعه کرد و  با توجه به رویه قانون مدنی ،نظر استاد بهمن کشاورز در این خصوص صحیح می باشد

قوانین تغییر کاربری مغازه سرقفلی

همانطور که گفتبم، در مغازه سرقفلی نمی توان تغییر کاربری داد بطور مثال کاربری تجاری را به مسکونی یا بلعکس تغییر داد چرا که امکان داد  این عمل مستاجر  مصداق تعدی و تفریط در سرقفلی محسوب شود و در نهایت سبب تخلیه مستاجر گردد

تغییر شغل در سرقفلی بدون اجازه مالک

به طور خلاصه و خیلی روشن باید گفت که تغییر شغل در سرقفلی بدون اجازه مالک بسیار خطرناک و با ضمانت اجرای قابل توجهی همراه است.

“در مورد محل کسب و پیشه و تجارت هر‌گاه مورد اجاره برای شغل معینی اجاره داده شده باشد، مستاجر بدون رضای موجر نمی تواند شغل خود را تغییر‌دهد، مگر اینکه شغل جدید عرفاً مشابه شغل سابق باشد.”

در اینخصوص باید گفت که تغییر شغل در سرقفلی بدون رضایت مالک از مواردی است که می تواند باعث دادن دستور تخلیه از طرف مراجع قضایی شود.

نحوه اثبات تخلفات مستاجر در سرقفلی

1- تامین دلیل با جلب نظر کارشناس، در جهت صورت برداری از تغییر شغل بعمل آمده

2- تقاضای معاینه وتحقیق محلی.

3- عکسبرداری از محلی که تخلف صورت گرفته( قرینه محسوب می شود)

4- شهادت شهود.

5- موجر می تواند از طریق مراجع ذی ربط ( اتحادیه صنفی ، بیمه تامین اجتماعی  ،شهرداری ، دارایی و…..) دلائل تغییر شغل مستاجر را بدست آورد.

در صورت اثبات تخلف مستاجر مبنی بر تغییر شغل ، ملک استیجاری بدون پرداخت هیچ گونه حقی به مستاجر از ناحیه مالک ،قابل تخلیه کردن می باشد.

6- اگر بتوانید نمونه قرارداد و یا مبایعه نامه  بدست آورید  که در آن تغییر شغل صورت گرفته را گواهی دهد  ، می توانید به آن استناد کنید.

7- از آن محل جنسی بخرید و فاکتور بگیرید که در بالای آن نوع شغل نوشته شده باشد.

سوال: آِیا موجر در صورت  تخلف مستاجر و تخلیه به علت تغییر شغل،میبایست  مبلغی به مستاجر پرداخت کند؟

 

مدارک لازمه جهت دادخواست تخلیه تغییر شغل

1- کپی برابر اصل سند مالکیت

2- کپی برابر  با اصل قرارداد اجاره

3- استعلام ثبتی

4- معاینه و تحقیق محلی

5- تأمین دلیل (ارجاع به کارشناسی)

• مالکی که متقاضی تخلیه ی مورد اجاره است، خواهان دعوی میباشد و به طرفیت مستأجری که شغل خود را تغییر داده است، دعوی طرح می کند.
• دعاوی تخلیه ی املاک تجاری دارای حق کسب و پیشه در دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک، رسیدگی می شود.

استنادات قانونی تخلیه مستاجر به جهت تغییر شغل

ماده 14 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356:

در موارد زیر موجر(مالک) می تواند ،حسب مورد ،صدور حکم فسخ اجاره یا تخلیه را از دادگاه درخواست نماید،دادگاه ضمن صدور حکم فسخ اجاره نامه، دستور تخلیه ای مورد اجاره را صادر می کند و این حکم علیه مستاجر یا متصرف اجراء و محل ، تخلیه خواهد شد

بند 7 ماده مرقوم :

در مورد محل کسب و پیشه ، هرگاه مورد اجاره برای شغل معینی اجاره داده شده باشد و مستأجر بدون رضایت موجر،  شغل خود را تغییر دهد،موجر می تواند تخلیه ی مستأجر را از دادگاه بخواهد مگر این که شغل جدید عرفاً (ملاک عرفی ) مشابه شغل سابق باشد.

ماده 14 و 27 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356

 

معیارهای تشخیص مشابهت دو شغل  :

1. عرف یکی از معیارها جهت تشخیص مشابهت دو شغل است

2.برخی اعتقاد دارند وحدت اتحادیه صنفی دو شغل، یکی از ملاک های  مشابهت  دو شغل  است

بطور مثال :

اگر مستاجر حق استفاده از محل کسب را بعنوان شغل  لوازم صوتی و تصویری داشته باشد و سپس  شغل خود را به  موبایل فروشی تغییر دهد ، این اقدام مستاجر  تغییر شغل نیست چرا که … اتحادیه صنف فروشندگان لوازم صوتی و تصویری و تلفن همراه و..یکی است

3.میزان ضرر دو شغل، یکی از معیارهای دیگر در تشخیص مشابهت دو حرفه  است

نکته1 ***

سوال :اگر مستاجر شغل سابق خود را به شغل کم ضرر تر و بهتری تبدیل کند ،آیا تغییر شغل صورت گرفته

بله،مستاجر تخلف کرده چرا که مطابق قانون مستاجر فقط ،اجازه تغییر شغل را در مشاغل مشابه دارد

نکته 2***

موجر بمنظور تخلیه مستاجر به جهت تخلف ،مستلزم  اثبات ضرر خود به‌ واسطه تغییر شغل نیست

رای شماره ی ۹۰۲ مورخ ۹۱/۷/۳۰ شعبه ی ۶۱ دادگاه تجدیدنظر استان تهران

چنانچه در محل کسب استیجاری، تغییر شغل صورت گرفته باشد، هر چند شغل جدید، موجب ضرر کمتری به مورد اجاره باشد و یا شغل قبلی، متروک شده باشد، موجب فسخ و تخلیه ی مورد اجاره خواهد بود

نمونه ای از مشاغل مشابه و غیرمشابه:

• مصادیق شغل مشابه :

شغل سابق		شغل جدید	رویه
شغل فروش آنتن ماهواره	تبدیل به شغل	فروش آنتن تلویزیون	=شغل مشابه
شغل مستاجر امور بانکی	تبدیل به شغل	عملیات صرافی	=شغل مشابه
شغل انبارداری لوازم یدکی	تبدیل به شغل	فروشندگی لوازم یدکی	=شغل مشابه
شغل بستنی فروشی	تبدیل به شغل	خواروبار فروشی	=شغل مشابه
شیشه‌فروشی	تبدیل به شغل	فروش پلاستیک و مصنوعات	=شغل مشابه

• مصادیق شغل نامشابه:

شغل سابق		شغل جدید	رویه
شغل فروش لوازم یدکی	تبدیل به شغل	شغل ساندویج فروشی	=شغل نامشابه
شغل قصابی	تبدیل به شغل	فروش لوازم يدكي اتومبيل	=شغل نامشابه

 

 

اقداماتی که دلالت بر رضایت مالک بر تغییر شغل می نماید

الف.اگر مالک در اعمال حق فسخ و تخلیه( علیرغم اطلاع)  تعلل کند ممکن است دلالت بر انصراف و عدول از حق فسخ نماید

ب.تمدید عقد اجاره  و یا توافق بر تعدیل اجاره ( افزایش و یا کاهش اجاره )، بعد از تغییر شغل ممکن است دلالت بر رضایت ضمنی موجر بر انصراف از حق فسخ نماید

 

پاسخ به سوالات متداول(( در خصوص تغییر شغل ))

• مالکی که متقاضی تخلیه ی مورد اجاره است، خواهان دعوی میباشد و به طرفیت مستأجر و درانده سرقفلی  که شغل خود را تغییر داده است، دعوی طرح می کند.

مرجع صالح برای رسیدگی

• دعاوی تخلیه ی املاک تجاری دارای حق کسب و پیشه در دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک، رسیدگی می شود.
•  آیا در صورت انتقال مالکیت ملک از مالک سابق به مالک جدیدحق تخلیه به مالک جدید انتقال می یابد.

جواب) در این باب دو نظریه وجود دارد بعضی قضات قائل به انتقال حق تخلیه هستند وبعضی قائل به این مورد نیستند.

•  آیا دریافت اجاره بهاء بمدت طولانی ،پس از تغییر شغل دلالت بر رضایت مالک می نماید.

جواب) خیر دلالت بر رضایت مالک نمی نماید.

• صدور حکم به تخلیه به جهت تغییر شغل، جنبه اعلامی نداشته و الزاما میبایست درخواست صدور اجراییه نمود.

اگر در قرارداداجاره شغل مستاجر معین نشده باشد یا حق تغییر شغل سلب نشده باشد باز مستاجر نمی تواند به استناد سکوت قرارداد اجاره ، تغییر شغل دهد.

1.راه اندازی  شغل جدیدغیر مشابه ،در کنار شغل سابق، و لو در  بخشی از، مورد اجاره باشد ،از مصادیق تغییر شغل محسوب می شود چرا که هر گونه تغییر در حرفه و اضافه نمودن شغل جدید ، موجب ازدیاد حق کسب و پیشه و در نهایت ضرر مالک می شود

2.در صورت اثبات تخلف مستاجر( بر حسب نوع تخلف ) ،ممکن است هیچ گونه حق کسب و پیشه ای به مستاجر تعلق نمی گیرد یا نیمی از حق کسب و پیشه تعلق بگیرید  و لکن در صورتی که مستاجر مبلغی تحت عنوان حق  سرقفلی داده باشد ، الزاما به وی حق سرقفلی تعلق می گیرد

و لکن در صورت وقوع تخلف ، در این مورد اختلاف نظر است که ..سرقفلی باید به نرخ روز پرداخت شود و یا همان مبلغ اولیه مستاجر عودت می شود

3.مالکی که متقاضی تخلیه ی مورد اجاره است، خواهان دعوی میباشد و به طرفیت مستأجری که شغل خود را تغییر داده و متصرف طرح دعوی می کند.

4.دعاوی تخلیه ی املاک تجاری دارای حق کسب و پیشه در دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک میبایست طرح دعوی شود ، نه شورای حل اختلاف

5.آیا می توان با پرداخت مبلغی به مالک  ، بدون رضایت او، تغییر شغل داد ؟

پاسخ :خیر –مالک را نمی توان الزام و اجبار به تغییر شغل کرد

6.در صورت موافقت مالک برای تغییر شغل ،چه میزان هزینه به وی باید پرداخت کنیم ؟

مبلغ خاصی در قانون قید نشده – و لکن برحسب توافق طرفین مبلغ آن متغییر است که ممکن است  این مبلغ   5 تا ده درصد  متفاوت باشد

7.اگر مستاجر نتواند به هر دلیلی به شغل سابق خود ادامه دهد، آیا می تواند از طریق محکمه اجبار مالک را به تغییر شغل بخواهد.

خیر. چرا که چنین مورد در قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 56 پیش بینی نشده و لو ممنوعیت قانونی باشد و فقط مستاجر می تواند  شغل خود را به مشاغل مشابه تغییر دهد

9.آیا در صورت انتقال مالکیت مالک از مالک سابق به مالک جدید،حق تخلیه مستاجر به مالک جدید، انتقال می یابد.

در این باب دو نظریه وجود دارد بعضی قضات قائل به انتقال حق تخلیه به مالک جدید هستند وبعضی خلاف آن را عقیده دارنند ..

الف:آراء محاکمی که مخالف انتقال حق ، به مالک جدید هستند

رأی شماره ی ۶۳۸ مورخ ۹۱/۶/۱۴ شعبه ی ۳۵ دادگاه تجدیدنظر استان تهران

حق تخلیه ی عین مستاجره ناشی از تغییر شغل که در زمان مالکیت مالک سابق ایجاد شده است، به مالک جدید منتقل نمی شود.

ب:آراء محاکمی که موافق انتقال حق ، به مالک جدید هستند

رأی شماره ی ۸۳۰۵ مورخ ۹۱/۸/۶ شعبه ی ۵۰ دادگاه تجدیدنظر استان تهران

حق تخلیه (به جهت تغییر شغل) مورد اجاره ی محل کسب، مشمول قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶، حقی است که از مالک قبلی مورد اجاره به مالک جدید منتقل میشود. لذا چنانچه این حق به نحوی اسقاط نشده باشد، مالک بعدی میتواند به عللی که قبل از انتقال رخ داده است، تقاضای تخلیه مورد اجاره را بکند.

10.آیا دریافت اجاربهاء بمدت طولانی ،پس از تغییر شغل دلالت بر رضایت مالک می نماید.

خیر دلالت بر رضایت مالک نمی نمایدالبته امکان دارد  شاید با توجه به ادله دیگر ،قرینه ای بر رضایت مالک محسوب شود

رأی شماره ی ۷۷۵ مورخ ۹۱/۶/۲۰ شعبه ی ۳۲ دادگاه تجدیدنظر استان تهران

دریافت اجاره بهای ملک به مدت طولانی پس از تغییر شغل، دلالتی بر اذن و اجازه ی مالک به تغییر شغل نداشته است و مانع از صدور حکم تخلیه نخواهد بود.

11.صدور حکم به تخلیه به جهت تغییر شغل، جنبه اعلامی نداشته و میبایست نسبت به آن درخواست صدور اجراییه را داد

12.اگر در قرارداداجاره شغل مستاجر معین نشده باشد یا حق تغییر شغل سلب نشده باشد باز مستاجر نمی تواند به استناد سکوت قرارداد اجاره ، تغییر شغل دهد.

13. براساس ماده 27 همان قانون مستاجر باید پس از قطعیت تخلیه ،مستاجر میبایست حکم تخلیه را بین ده روز تا دو ماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی  اجرا نماید
14. از بین رفتن شغل مستاجر ،مجوزی برای تغییر شغل مستاجر نیست مگر در مشاغل مشابه

15.به صرف تخلف مستاجر ،حق تخلیه برای مالک ایجاد می شود و برگشت مستاجر به شغل سابق موجب سلب حق تخلیه مالک نمی شود

وتخلیه به صرف تخلف مستاجر تحقق پیدا می کند و لو اینکه تخلف توسط خدمه و کارکنان صورت می گیرد .

نظریه ی مشورتی شماره ی ۷/۶۴۰۵ – مورخ ۸۱/۷/۱۶ اداره ی حقوقی دادگستری

تغییر شغل ولو این که مستاجر به شغل قبلی نیز اشتغال داشته باشد، تخلف محسوب شده و طبق بند ۷ ماده ۱۴ م.م مصوب ۱۳۵۶ از موجبات تخلیه است. مگر این که شغل جدید، عرفا مشابه شغل سابق باشد که در خصوص مورد، به نظر نمی رسد، برنج فروشی عرفا مشابه فرش فروشی باشد.

16.اگر تغییر شغل توسط مستاجر دوم صورت گرفته باشد ضمنا مستاجر اولیه حق انتقال به غیر نداشته باشد با توجه به فقدان رابطه مالک با مستاجر دوم موجب ایجاد حق تخلیه برای مالک نمی شود و فقط موجر می تواند درخواست تخلیه به جهت انتقال به غیر را بنماید

جهت مشاوره با وکیل حقوقی، مشاوره حقوقی، وکیل ملکی  وکیل قراردادمی توانید با گروه وکلای حکمت تماس بگیرید.