آراء وحدت رویه تغییر شغل در سرقفلی

اراء وحدت رویه تغییر شغل در سرقفلی-نکات کلیدی/کاربردی*

 

3 راي شعبه ديوانعالي كشور دررابطه بااعمال ماده 17 قانون تجديدنظر دادگاهها درخواست تخليه مورد اجاره رادارد ( خواهان طبق سند رسمي معامله جانشين موجر است ) وشغل جديدهم عرفا” مشابه شغل سابق نيست
وتغيير شغل ممكن است موجب افزايش قيمت سرقفلي گرددكه نتيجتا” به ضررمالك است ودرخواست دادستان كل كشور
برطبق ماده 17 قانون بدلالت اجاره نامه رسمي محل جهت قصابي به اجاره داده شده وتغييرشغل قصابي به فروش لوازم يدكي اتومبيل بدون رضايت موجر مسلم است
واين تغييرشغل باقسمت اول بند 2 ماده 14 قانون روابط موجر ومستاجر مصوب 1356 انطباق داشته
واز مواردي است كه موجر حق تجديدنظر آراء دادگاهها وارداست لذا دادنامه شماره …. شعبه …. دادگاه حقوقي يك تهران
مبني بر تاييد دادنامه شعبه … دادگاه حقوقي دو درقسمتي كه بررد دعوي تخليه صادر گرديده است نقض ميشود وپرونده جهت رسيدگي
وصدور راي به شعبه ديگرردادگاه حقوقي يك تهران فرستاده ميشود .

رأی شماره ی ۱۷۳۹ مورخ ۹۱/۱۲/۲۷ شعبه ی ۳۲ دادگاه تجدیدنظر استان تهران:

با توجه به عدم رضایت موجر به تغییر شغل مورد اشاره در قرارداد و آن که در قانون روابط موجر و مستاجر ۵۶، دعوای تجویز تغییر شغل از سوی مستاجر، پیش بینی نشده و قابل اجابت از سوی دادگاه نیست.

نظریه ی مشورتی شماره ی ۷/۷۰ – مورخ ۷۴/۱/۲۹ اداره ی حقوقی دادگستری

مستاجری محل کسبی را سال ها در اختیار داشته و به منظور سبزی فروشی که در اجاره نامه قید شده، استفاده می کند، اخیرا در صدد تغییر شغل و استفاده از محل برای اشتغال به خیاطی برآمده و به منظور الزام، موجر را به اجازه ی تغییر شغل از طریق دادگاه خواسته است. آیا درخواست مستاجر قابل پذیرش است؟

در قانون م.م مصوب سال ۵۶ و سایر قوانین مربوط به آن، موردی برای الزام موجر به اجازه ی شغل مستاجر پیش بینی نشده است و با توجه به مندرجات اجاره حقوق قانونی موجر، اعطای چنین اختیاری به مستاجر، مجوز قانونی ندارد.

نظریه ی مشورتی شماره ی ۷/۴۳۱۴ – مورخ ۷۵/۷/۲۵ اداره حقوقی دادگستری

سوال :آیا مستاجر محل کسبی، دارای شغلی است که اخیرا شهرداری آن را از مشاغل مزاحم دانسته و تکلیف تغییر شغل به وی شده است موجر حق تغییر شغل نداده است و با آن نیز موافق نیست. چنانچه مستاجر ناگزیر از تغییر شغل شود، آیا تغییر شغل از موجبات تخلیه است یا خیر؟

پاسخ :

تغییر شغل طبق بند ۷ ماده ۱۴ ق.م.م، مصوب ۱۳۵۶ از موجبات تخلیه است. مگر این که شغل جدید، عرفا مشابه شغل سابق باشد و لذا تغییر شغل، بدون رضای موجر به هر کیفیتی که صورت گیرد، از موجبات تخلیه خواهد بود. در این صورت مستاجر، الزاما باید شغلی را انتخاب کند که عرفا مشابه ی شغل فعلی بوده و از ناحیه ی شهرداری از مشاغل مزاحم تلقی نشود

رأی شماره ی ۷۶۸ مورخ ۹۱/۶/۲۹ شعبه ی ۱۵ دادگاه تجدیدنظر استان تهران

در صورتی که در قرارداد اجاره، شغل خاصی ذکر نشده باشد و اجاره برای سکونت باشد، اگر مستاجر بعد از تغییر کاربری، مدتی به شغل خاصی اشتغال داشته باشد، تغییر این شغل از موجبات فسخ قرارداد اجاره و تخلیه به علت تغییر شغل نیست.

نکات مهم در تغییر شغل که باید بدانید

بند ۷ ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستاجر سال  ۱۳۵۶

ماده 14 ـ در موارد زیر موجر می‌تواند حسب مورد صدورحکم فسخ اجاره یا تخلیه را از دادگاه درخواست کند دادگاه ضمن‌حکم فسخ اجاره دستور تخلیه مورد اجاره را صادر می‌نماید و این‌حکم علیه مستاجر یا متصرف اجرا و محل تخلیه خواهد شد

بند 7 ـ در مورد محل کسب و پیشه و تجارت هرگاه مورد اجاره برای‌شغل معینی اجاره داده شده و مستاجر بدون رضای موجر شغل‌خود را تغییر دهد مگر اینکه شغل جدید عرفا مشابه شغل سابق‌باشد

نوع شغل مستاجر  بین طرفین قراردادمیبایست  بصورت دقیق و یا بنحو ضمنی( برابر اسناد و مدارک دیگر  ازجمله اسناد مرتبط با شهرداری و دارایی و..) معین و مشخص باشددر غیر اینصورت ..

اگر  نوع شغل در قرارداد اجاره ، مشخص نباشد و از طرفی در قرارداد از  عبارت کلی  مانند برای …استفاده تجاری، استفاده شده باشد

مستاجر در صورت تغییر شغل متخلف نیست و می تواند از مورد اجاره ،به هر طریقی که صلاح بدانداستفاده کند

1.از آنجاییکه در قرارداد های اجاره موضوع روابط موجر و مستاجر مصوب سال1356 شغل مستاجر همانند شخصیت مستاجر ،از نظر موجر بسیارحائز اهمیت است  بنابراین مستاجر بدون رضایت موجر حق تغییر شغل ندارد و اگر تخلف نماید مالک می تواند ملک را تخلیه نماید مگر آنکه …

الف.مالک رضایت بر تغییر شغل دهد

ب. شغل جدید ،عرفاً مشابه شغل سابق باشد

نکته ***

در صورت وقوع فورس ماژور یا ایجاد موانع قانونی ،مستاجر نمی تواند تغییر شغل دهد و صرفا می تواند شغل خود را به مشاغل مشابه تغییر دهد

بطور مثال: محلی در قبل از انقلاب بعنوان محل مصرف مسکرات بوده در بعد از انقلاب می تواند بعنوان شغل فروش نوشیدنی گرم یا سرد  استفاده شود

2.متاسفانه قانون گذار معیاري در  جهت تشخیص مشابهت دو شغل تعین نکرده و لکن  حقوقدانان  با تمسک به عرف و رویه قضایی حاکم  سعی کرده انند ملاکی را  در جهت  تشخیص مشابهت دو شغل تعیین کنند  و لکن در هر صورت تشخیص مشابهت بین دو شغل همچنان، بر عهده دادگاه است.

معیارهای رایج جهت تشخیص مشابهت دو شغل  :

1. عرف یکی از معیارها جهت تشخیص مشابهت دو شغل است

2.برخی اعتقاد دارند وحدت اتحادیه صنفی دو شغل، یکی از ملاک های  مشابهت  دو شغل  است

بطور مثال :

اگر مستاجر حق استفاده از محل کسب را بعنوان شغل  لوازم صوتی و تصویری داشته باشد و سپس  شغل خود را به  موبایل فروشی تغییر دهد ، این اقدام مستاجر  تغییر شغل نیست چرا که … اتحادیه صنف فروشندگان لوازم صوتی و تصویری و تلفن همراه و..یکی است

3.میزان ضرر دو شغل، یکی از معیارهای دیگر در تشخیص مشابهت دو حرفه  است

نکته1 ***

سوال :اگر مستاجر شغل سابق خود را به شغل کم ضرر تر و بهتری تبدیل کند ،آیا تغییر شغل صورت گرفته

بله،مستاجر تخلف کرده چرا که مطابق قانون مستاجر فقط ،اجازه تغییر شغل را در مشاغل مشابه دارد

نکته 2***

موجر بمنظور تخلیه مستاجر به جهت تخلف ،مستلزم  اثبات ضرر خود به‌ واسطه تغییر شغل نیست

رای شماره ی ۹۰۲ مورخ ۹۱/۷/۳۰ شعبه ی ۶۱ دادگاه تجدیدنظر استان تهران

چنانچه در محل کسب استیجاری، تغییر شغل صورت گرفته باشد، هر چند شغل جدید، موجب ضرر کمتری به مورد اجاره باشد و یا شغل قبلی، متروک شده باشد، موجب فسخ و تخلیه ی مورد اجاره خواهد بود

نمونه ای از مشاغل مشابه و غیرمشابه:

مصادیق شغل مشابه :

شغل سابق		شغل جدید	رویه
شغل فروش آنتن ماهواره	تبدیل به شغل	فروش آنتن تلویزیون	=شغل مشابه
شغل مستاجر امور بانکی	تبدیل به شغل	عملیات صرافی	=شغل مشابه
شغل انبارداری لوازم یدکی	تبدیل به شغل	فروشندگی لوازم یدکی	=شغل مشابه
شغل بستنی فروشی	تبدیل به شغل	خواروبار فروشی	=شغل مشابه
شیشه‌فروشی	تبدیل به شغل	فروش پلاستیک و مصنوعات	=شغل مشابه

مصادیق شغل نامشابه:

شغل سابق		شغل جدید	رویه
شغل فروش لوازم یدکی	تبدیل به شغل	شغل ساندویج فروشی	=شغل نامشابه
شغل قصابی	تبدیل به شغل	فروش لوازم يدكي اتومبيل	=شغل نامشابه

نحوه اثبات تخلفات مستاجر:

1-تامین دلیل با جلب نظر کارشناس، در جهت صورت برداری از تغییر شغل صورت گرفته

2-تقاضای معاینه وتحقیق محلی از محکمه

3.عکسبرداری از محلی که تخلف صورت گرفته( قرینه بر وقوع تخلف محسوب می شود )

4.شهادت شهود:افرادی شهادت و گواهی دهند که تغییر شغل صورت گرفته

5.موجر می تواند از طریق مراجع ذی ربط ( اتحادیه صنفی ، بیمه تامین اجتماعی  ،شهرداری ، دارایی و…..) دلائل  و مدارک  و درخواست های که نشان دهنده ،تغییر شغل مستاجر است را ،اخذ نمایند

5.آگر بتوانید نمونه قرارداد و یا مبایعه نامه و…  بدست آورید  که در آن تغییر شغل صورت گرفته ، می توانید به آن استناد کنید

7.از آن محل جنسی بخرید با  فاکتور و سربرگ آنها  بگیرید که در بالای آن نوع شغل نوشته شده باشد.

نکاتی در این باب  ***

1.راه اندازی  شغل جدیدغیر مشابه ،در کنار شغل سابق، و لو در  بخشی از، مورد اجاره باشد ،از مصادیق تغییر شغل محسوب می شود چرا که هر گونه تغییر در حرفه و اضافه نمودن شغل جدید ، موجب ازدیاد حق کسب و پیشه و در نهایت ضرر مالک می شود

2.در صورت اثبات تخلف مستاجر( بر حسب نوع تخلف ) ،ممکن است هیچ گونه حق کسب و پیشه ای به مستاجر تعلق نمی گیرد یا نیمی از حق کسب و پیشه تعلق بگیرید  و لکن در صورتی که مستاجر مبلغی تحت عنوان حق  سرقفلی داده باشد ، الزاما به وی حق سرقفلی تعلق می گیرد

و لکن در صورت وقوع تخلف ، در این مورد اختلاف نظر است که ..سرقفلی باید به نرخ روز پرداخت شود و یا همان مبلغ اولیه مستاجر عودت می شود

3.مالکی که متقاضی تخلیه ی مورد اجاره است، خواهان دعوی میباشد و به طرفیت مستأجری که شغل خود را تغییر داده و متصرف طرح دعوی می کند.

4.دعاوی تخلیه ی املاک تجاری دارای حق کسب و پیشه در دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک میبایست طرح دعوی شود ، نه شورای حل اختلاف

5.آیا می توان با پرداخت مبلغی به مالک  ، بدون رضایت او، تغییر شغل داد ؟

پاسخ :خیر –مالک را نمی توان الزام و اجبار به تغییر شغل کرد

6.در صورت موافقت مالک برای تغییر شغل ،چه میزان هزینه به وی باید پرداخت کنیم ؟

مبلغ خاصی در قانون قید نشده – و لکن برحسب توافق طرفین مبلغ آن متغییر است که ممکن است  این مبلغ   5 تا ده درصد  متفاوت باشد

7.اگر مستاجر نتواند به هر دلیلی به شغل سابق خود ادامه دهد، آیا می تواند از طریق محکمه اجبار مالک را به تغییر شغل بخواهد.

خیر. چرا که چنین مورد در قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 56 پیش بینی نشده و لو ممنوعیت قانونی باشد و فقط مستاجر می تواند  شغل خود را به مشاغل مشابه تغییر دهد

9.آیا در صورت انتقال مالکیت مالک از مالک سابق به مالک جدید،حق تخلیه مستاجر به مالک جدید، انتقال می یابد.

در این باب دو نظریه وجود دارد بعضی قضات قائل به انتقال حق تخلیه به مالک جدید هستند وبعضی خلاف آن را عقیده دارنند ..

الف:آراء محاکمی که مخالف انتقال حق ، به مالک جدید هستند

رأی شماره ی ۶۳۸ مورخ ۹۱/۶/۱۴ شعبه ی ۳۵ دادگاه تجدیدنظر استان تهران

حق تخلیه ی عین مستاجره ناشی از تغییر شغل که در زمان مالکیت مالک سابق ایجاد شده است، به مالک جدید منتقل نمی شود.

ب:آراء محاکمی که موافق انتقال حق ، به مالک جدید هستند

رأی شماره ی ۸۳۰۵ مورخ ۹۱/۸/۶ شعبه ی ۵۰ دادگاه تجدیدنظر استان تهران

حق تخلیه (به جهت تغییر شغل) مورد اجاره ی محل کسب، مشمول قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶، حقی است که از مالک قبلی مورد اجاره به مالک جدید منتقل میشود. لذا چنانچه این حق به نحوی اسقاط نشده باشد، مالک بعدی میتواند به عللی که قبل از انتقال رخ داده است، تقاضای تخلیه مورد اجاره را بکند.

10.آیا دریافت اجاربهاء بمدت طولانی ،پس از تغییر شغل دلالت بر رضایت مالک می نماید.

خیر دلالت بر رضایت مالک نمی نمایدالبته امکان دارد  شاید با توجه به ادله دیگر ،قرینه ای بر رضایت مالک محسوب شود

رأی شماره ی ۷۷۵ مورخ ۹۱/۶/۲۰ شعبه ی ۳۲ دادگاه تجدیدنظر استان تهران

دریافت اجاره بهای ملک به مدت طولانی پس از تغییر شغل، دلالتی بر اذن و اجازه ی مالک به تغییر شغل نداشته است و مانع از صدور حکم تخلیه نخواهد بود.

11.صدور حکم به تخلیه به جهت تغییر شغل، جنبه اعلامی نداشته و میبایست نسبت به آن درخواست صدور اجراییه را داد

12.اگر در قرارداداجاره شغل مستاجر معین نشده باشد یا حق تغییر شغل سلب نشده باشد باز مستاجر نمی تواند به استناد سکوت قرارداد اجاره ، تغییر شغل دهد.

13. براساس ماده 27 همان قانون مستاجر باید پس از قطعیت تخلیه ،مستاجر میبایست حکم تخلیه را بین ده روز تا دو ماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی  اجرا نماید
14. از بین رفتن شغل مستاجر ،مجوزی برای تغییر شغل مستاجر نیست مگر در مشاغل مشابه

15.به صرف تخلف مستاجر ،حق تخلیه برای مالک ایجاد می شود و برگشت مستاجر به شغل سابق موجب سلب حق تخلیه مالک نمی شود

وتخلیه به صرف تخلف مستاجر تحقق پیدا می کند و لو اینکه تخلف توسط خدمه و کارکنان صورت می گیرد .

نظریه ی مشورتی شماره ی ۷/۶۴۰۵ – مورخ ۸۱/۷/۱۶ اداره ی حقوقی دادگستری

تغییر شغل ولو این که مستاجر به شغل قبلی نیز اشتغال داشته باشد، تخلف محسوب شده و طبق بند ۷ ماده ۱۴ م.م مصوب ۱۳۵۶ از موجبات تخلیه است. مگر این که شغل جدید، عرفا مشابه شغل سابق باشد که در خصوص مورد، به نظر نمی رسد، برنج فروشی عرفا مشابه فرش فروشی باشد.

16.اگر تغییر شغل توسط مستاجر دوم صورت گرفته باشد ضمنا مستاجر اولیه حق انتقال به غیر نداشته باشد با توجه به فقدان رابطه مالک با مستاجر دوم موجب ایجاد حق تخلیه برای مالک نمی شود و فقط موجر می تواند درخواست تخلیه به جهت انتقال به غیر را بنماید

عواملی که ممکن است دلالت بر انصراف موجر از حق فسخ و تخلیه  نماید

الف.اگر مالک در اعمال حق فسخ و تخلیه( علیرغم اطلاع)  تعلل کند ممکن است دلالت بر انصراف و عدول از حق فسخ نماید

ب.تمدید عقد اجاره  و یا توافق بر تعدیل اجاره ( افزایش و یا کاهش اجاره )، بعد از تغییر شغل ممکن است دلالت بر رضایت ضمنی موجر بر انصراف از حق فسخ نماید

 

جهت مشاوره حقوقی با وکیل سرقفلی، وکیل حقوقی، وکیل قرارداد، وکیل ملکی با شماره های گروه وکلای حکمت 09123439500-09120170676 در تماس باشید.