حق شفعه

حق شفعه در جایی مصداق پیدا می کند که دو شخص در یک مال غیرمنقول (مانند ملک یا زمین) قابل تقسیمی با یکدیگر شریک باشند و یکی از شرکای ملک مشاع، قصد فروش سهم خود را داشته باشد در اینصورت، برای شریک دیگر حق تقدمی در خرید آن حصه (سهم) بوجود می آید که به این حق، حق شفعه می گویند.

در این مقاله به تعریف حق شفعه و شرایط اعمال آن پرداخته ایم. پس تا انتهای مقاله همراه ما باشید.

حق شفعه

بر اساس ماده 808 قانون مدنی:

“حق شفعه زمانی محقق می شود که مال غیر منقول قابل تقسیمی بین دو نفر مشترک باشد و یکی از دو شریک حصه خود را به قصد بیع به شخص ثالث منتقل کند و شریک دیگر حق دارد قیمتی را که مشتری داده است به او بدهد و حصه مبیعه را تملک کند حق مزبور را حق شفعه و صاحب حق را شفیع گویند.”

شرایط اعمال حق شفعه

• مال غیر منقول باشد مانند ملک یا زمین
• مال مشاعی باشد
• مال غیر منقول، قابل تقسیم باشد (چنانچه ملک یا مال غیر قابل تقسیم باشد، در این صورت حق شفعه ایجاد نمی شود)
• تعداد شرکاء 2 نفر باشند (اگر بیشتر از دو نفر باشند، حق شفعه ایجاد نمی شود)
• شریک قصد فروش ملک و یا مال را داشته باشد (اگر قصد هبه و صلح به دیگری را داشته باشد، حق شفعه ایجاد نمی شود)
• زمانی که شریک می خواهد حق شفعه خود را اعمال نماید می بایست همان مبلغی را که مشتری به شریک داده به او بدهد نه کمتر و نه بیشتر از آن

بطور مثال:

فرض کنید شما و حسن آقا یک ملکی را بصورت مشترک (3 دانگ -3 دانگ) با یگدیگر خریداری نموده اید و این ملک بین شما دو نفر قابلیت تقسیم دارد چرا که ملک، دارای 2 طبقه مجزا می باشد. در این حالت چنانچه شریک شما بخواهد 3 دانگ سهم خود را به دیگری بفروشد شما می توانید با اعمال حق شفعه، مانع از فروش سهم شریک تان به دیگری شوید.

حق شفعه فوری است یعنی چه

فوری بودن حق شفعه بدین معنا می باشد که:

شریک می بایست به محض آگاه شدن از وقوع بیع شریک دیگر؛ حق شفعه خود را اعمال نماید. منظور از فوریت، فوریت عرفی می باشد. بطور مثال: شفیع به محض اطلاع از وقوع بیع حدود یک ماه الی 40 روز بعد می تواند حق شفعه را اعمال نماید.

مطابق قانون مدنی:

هر کسی آگاه به قانون است و جهل به آن مسموع نخواهد بود. بنابراین عدم آگاهی از معامله و فوری بودن حق، می بایست در مقام اثبات چیزی غیر از جهل به قانون باشد. همچنین تاخیری که در اعمال حق شفعه باعث اسقاط حق شفعه می شود تاخیری است که از نظر عرف اهمال و تقصیر محسوب شود.

آیا حق شفعه در ارث وجود دارد؟

از آنجائیکه اموال بجا مانده از متوفی، دارای احکام و شرایط خاص مربوط به خود می باشد بنابراین نمی توان به راحتی بیان کرد که در مال موروثی حق شفعه ایجاد می شود چرا که در مال مورثی، یا طرفین می بایست بر تقسیم مال مورثی توافق داشته باشند یا ملک مورثی از طریق دادگاه به مزایده و فروش گذاشته شود.

اجرای حق شفعه بر قسمتی از مال

شریک نمیتواند حق شفعه را فقط نسبت به قسمتی از مال  اجرا نماید. بنابراین یا کلا باید از آن صرف نظر نماید و یا کلیه آن مال را مطالبه و وجه یا ثمن قراردادی را به مشتری پرداخت کند.

اثر اقاله عقد در حق شفعه 

اقاله به معنی بر هم زدن یک قرارداد و یا عقد، همراه با رضایت طرفین قرارداد، می باشد.

سوالی که در اینجا پیش می آید این است که،

چنانچه یک شریک ملک خود را دیگری بفروشد و پس از مدتی شریک و خریدار اولیه، معامله خود را از طریق اقاله بر هم بزند حق شفعه شفیع که در حین معامله برای وی ایجاد شده است باقی می ماند و یا با این اقاله از بین خواهد رفت؟

حق شفعه آپارتمان

اصل ایجاد و اعمال حق شفعه بر اموال غیر منقول ذاتی است که در معنای ساده تر همان زمینی است که بدون بنا می باشد.

بنابراین چنانچه زمینی به شخصی تعلق داشته باشد و بنای ساخته شده روی زمین متعلق و مشترک بین دو شریک دیگر باشد اگر یکی از شرکا مال خود را به دیگری بفروشد برای شریک دیگر حق شفعه ای وجود نخواهد داشت. اما در آپارتمان هایی که بر روی زمین مشاع ساخته می شوند چون در راه عبور و یا مجری مشترک هستند، حق شفعه ایجاد خواهد شد.

بنابراین هرگاه معامله راجع به اعیان و بدون زمین باشد حق شفعه وجود نخواهد داشت مثلا ساختمانی که بدون زمین فروخته می شود.

ایجاد حق شفعه در راه عبور یا مجرای آب مشترک

در اعمال حق شفعه، 2 شریک می بایست در ملک با هم شریک باشند تا با فروش حصه یکی از شرکا به دیگری، برای شریک دیگر این حق ایجاد شود لکن در یک مورد، قانون گذار فرضی را پیش بینی نموده است که:

ملک 2 نفر در راه عبور و یا مجری آب با هم مشترک بوده و یکی از مالکین زمین خود را همراه با راه عبور یا مجری آب مشترک، می فروشد در این حالت برای شریک دیگر حق شفعه وجود خواهد داشت اگر چه در خود ملک شریک نباشد.

فسخ معامله و آثار آن برحق شفعه

از آنجا که حق فسخ آثاری دارد و این آثار به آینده باز می گردد و نسبت به اعمالی که در گذشته اتفاق افتاده، اثری نخواهد داشت بنابراین به موجب قانون مدنی، چنانچه شریک سهم خود را بفروشد و در معامله حق فسخ برای خود قرار دهد این حق فسخ مانع از ایجاد حق شفعه برای شریک دیگر نخواهد شد. هر چند که در حقوق کنونی، معامله دارای حق فسخ بدلیل مالکیت متزلزل آن، مانع ایجاد حق شفعه برای شریک دیگر خواهد شد.

بطلان معاملات با اجرای حق شفعه

اگر شریک ملک خود را بفروشد و مشتری بعد از معامله، ملک خود را انتقال دهد و پس از آن شریک بخواهد حق شفعه خود را اعمال نماید، تمامی معاملاتی که مشتری انجام داده است، باطل می شود.

پس از آنکه شریک به اخذ به شفعه استناد کرد چه کسی مسئول بازگرداندن مال به شفیع یا شریک است؟

بعد از اخذ به شفعه،

• چنانچه مال به تصرف مشتری داده شده باشد:

با اخذ به شفعه، مشتری مسئول و ضامن در مسترد نمودن مال به شفیع خواهد بود.

• و چنانچه مال به تصرف مشتری داده نشده باشد:

شریک یا شفیع می تواند به شریک دیگر خود رجوع کند و حتی در صورت لزوم، حکم خلع ید وی را بخواهد.

فلسفه اخذ به شفعه

تملک قهری مال است. و این قائده استثنایی است بر  اصل (هیچ کس نمیتواند مالی را از تصرف مالک خارج کند مگر به حکم قانون) و همچنین قاعده (قابلیت استناد عقد نسبت به ثالث).

بیشتر بدانید:

بمنظور کسب اطلاعات بیشتر در این زمینه، توصیه می شود مقاله ذیل را مطالعه نمایید.

حق شفعه در ملک مشاع

جهت مشاوره حقوقی با وکیل حقوقی، وکیل ملکی با مجموعه گروه وکلای حکمت تماس بگیرید.