وکیل حقوقی

امروزه در بسیاری از کشورهای جهان، وکالت در موضوعات مختلف شکل تخصصی به خود گرفته است ، لکن در ایران هنوز به شکل رسمی این اتفاق نیفتاده است. در همین راستا بهتر است به تناسب موضوع پرونده ، از وکیل مربوط و متخصص در آن حوزه استفاده نمایید .

 وکیل حقوقی

به شخصی گفته می شود که :

“دارای پروانه وکالت بوده و دایره تمرکز خود را بر حل و فصل دعاوی حقوقی و مدنی معطوف نموده باشد .

همچنین در تعریف وکیل حقوقی باید بدانید :

• وکیل حقوقی شخصی است که ضمن داشتن مدارک تئوریک و آکادمیک دانشگاهی در زمینه حقوق، مهارت ویژه ای در زمینه حل و فصل دعاوی حقوقی نیز دارد .
• دایره دعاوی حقوقی بسیار وسیع و گسترده می باشد بطور مثال از دعاوی مربوط به مطالبات طلب تا دعاوی ملکی و الی آخر، همه را در بر می گیرد .
• برای تمیز و تشخیص دعاوی حقوقی از کیفری باید بدانید هر جا صحبت از مجازات ، حبس ، تبعید و…بود، موضوع دعوی کیفری است و هر جا صحبت از مطالبه طلب ،تنظیم سند و ..بود، موضوع دعوی حقوقی است.

شرایط وکیل حقوقی حرفه ای

بمنظور انتخاب وکیل حقوقی حرفه ای میبایست شرایط ذیل را مدنظر قرار دهید :

• متخصص باشد :

متاسفانه عموما وکلاء با اخذ پروانه وکالت، در کلیه دعاوی عمومی اعم از حقوقی و کیفری و خانوادگی و …ورود پیدا می کنند غافل از اینکه اگر وکیل در یک حوزه بصورت تخصصی فعالیت نماید، به مراتب بهتر از آن است که در چندین حوزه متوسط باشد .

از همین رو ما تخصصی تحت عنوان << وکیل حقوقی>> نداریم ،بلکه هر وکیل بر حسب تمایل خود می تواند با مطالعه و تمرکز بیشتر بر حوزه دعاوی حقوقی ، تبحر و تخصص بیشتری در این حوزه کسب نماید .

• با تجربه :

تجربه نقش بسزائی در موفقیت وکیل حقوقی دارد چه بساء بعضا میان آنچه که در متن قانون وجود دارد و آنچه که در رویه عملی محاکم پیاده می شود، (در برداشت) تعارض و تفاوت وجود دارد .

• با صداقت :

وکیل علاوه بر تخصص و تجربه می بایست دارای صلاحیت اخلاقی هم باشد. از جمله اینکه صداقت داشته باشد که در قسمت احراز صلاحیت اخلاقی وکیل مفصلا توضیح داده شده است .

ویژگی شخصیتی و اخلاقی یک وکیل حقوقی حرفه ای

یک وکیل حقوقی حرفه ای علاوه بر تخصص در حوزه حقوقی ، می بایست از شخصیت و منش خوبی نیز برخوردار باشد که در ذیل به شرح و تفسیر در این خصوص می پردازیم:

🔴صداقت: داشتن صداقت، یکی از ویژگی ها و  شاخصه های وکیل حرفه ای و توانمند می باشد.

بطور مثال:

• وکالت در پرونده هایی را به عهده بگیرد که امکان حصول نتیجه ولو به بصورت نسبی وجود داشته باشد مگر آنکه ارباب رجوع اصرار بر واگذاری چنین پرونده هایی را به وکیل داشته باشد.
•  از دادن وعده‌های دروغین، پوشالی و امیدواری دادن بی مورد پرهیز نماید .
• وکیل می داند عوامل مختلفی در موفقیت در یک پرونده موثر است از جمله ادله و مدارک طرفین، وکلاء و … بنابراین تعهد به نتیجه قطعی، خلاف واقع و بر خلاف اخلاق حرفه ای وکالت می باشد.
•  بازگو کردن حقیقت ولو به ضرر وکیل باشد .هر چند که متاسفانه بعضی افراد، فریب دادن دیگران را به نوعی زرنگی می دانند.

تلاش برای فریب دیگران مانند تار تنیدن به دور خودمان است.(سر والتر اسکات)

• اگر فردی قصد تضیع حق و حقوق دیگران را داشته باشد و یا به ناحق مطالباتی را مطرح نماید، او را از پیگیری این خواسته های نابجایش منصرف کند.

خوشبختی آنجاست که اعمال و سخنان در یک راستا باشد. (گاندی)

🔴وکیل، محرم اسرار موکل و امین او است.

از نزدیکی با کسی که قادر به حفظ اسرار و رموز زندگی خود نیست، پرهیز کن(افلاطون)

🔴 وکیل باید امانت‌دار اموال و اسناد ارباب رجوع باشد:

اسناد و مدارک در ید وکیل به رسم امانت سپرده می شود و وکیل باید در حفظ آن کوشا باشد امانت داری آنقدر مهم است که برخی آن را هم ردیف عدالت و صداقت قرار داده اند.

🔴 در کار خود پیگیر و سمج باشد.

بسیاری از پرونده ها با یکبار تلاش به نتیجه نمی رسد و نیاز به تشکیل موجدانه دارد. بنابراین وکیل همواره می بایست امیدوار باشد و موکل را در جهت نیل به اهدافش یاری رساند.

• وکیل می بایست همواره، خدمت به مشتری را در الویت کاری خود قراردهد، مسلما اگر هدف اصلی خدمت باشد، درآمد در پی آن خواهد آمد و اصلا نیازی به تلاش ندارد.
• با توجه به تغییرات مکرر قوانین وکیل باید مستمرا علم خود را بروز رسانی کند.

🔴 به صرف داشتن تخصص در فن وکالت، نمی توان مشاوره داد و یا وکالت افراد را به عهده داشت و وکیل می بایست مهارت های دیگری از جمله (مهارت های نرم ) را بلد باشد .

یک وکیل حرفه ای مهارت های نرم را خوب بلد است که عبارتند از:

فن بیان و سخنوری

زبان بدن

مذاکره و اقباع مخاطب

تکنیک جنگهای روانی

خلاقیت (وکالت در حقیقت حل مساله و اختلافات مردم است و وکیلی که خلاق است راه حل های بهتری به ذهنش خطور می کند)

تکنیک حل مسئله و تعارض

ارتباط موثر

هوش اجتماعی بالا

اقدام به موقع و اطلاع رسانی

از آنجائیکه افراد به جهت داشتن مشکلات قانونی، به وکیل مراجعه می کند بنابراین یکی از دغدغه های افراد اقدام به موقع و اطلاع رسانی به وی می باشد. وکیل باید ضمن اقدام به موقع، افراد را همواره از جریان و روند پرونده مطلع کند.

هوشمندی

یک وکیل هوشمند حواسش به همه چیز هست و حرکات و سکنات را زیر نظر می گیرد موکل خود را به موقع از این امر مطلع کند. او فقط از یک زاویه دید به مسائل نگاه نمی کند و یک دید کلی دارد یعنی از بالا به همه مسائل نگاه می کند.

تخصصی کار کردن

دوره اینکه همه کاره و هیچ کاره باشید گذشته است، یک وکیل توانمند می داند، مراجعین هوشمند نمی خواهند پیش وکیلی بروند که وکالت همه نوع پرونده ای را میگیرد، بلکه آنها به وکیلی مراجعه می کنند که در یک زمینه ای خاص کار میکند.

نکات مهم برای انتخاب یک وکیل حقوقی :

• وکیل حقوقی، وکیلی است که تمرکز خود را بر حل و فصل دعاوی حقوقی از جمله دعاوی ملکی ، امور حسبی و تجاری و …معطوف نموده است .
• بمنظور انتخاب یک وکیل حقوقی حرفه ای می بایست به دنبال وکیلی باشید که در حوزه مد نظر شما دارای تخصص و مهارت باشد .
• اگر فردی که مدعی وکیل بودن است دارای دفتر و مکان مشخصی برای پاسخگویی به مراجعین خود نباشد، به کار او اعتماد نکنید.
• سعی کنید به وکیلی مراجعه نمایید که حسن شهرت و تخصص او مورد تایید افراد موثق و مورد اعتماد شما باشد .
• وکیل ضمن داشتن تخصص و تجربه، می بایست با شما صادق باشد.
• به هیچ وکیلی اعتماد صددرصد نداشته باشید و کار خود را با او محکم نمایید.
• به وکیلی که بیان می دارد دارای نفوذ و قدرت فراوان می باشد، اعتماد نکنید.
• از وکیل بخواهید برنامه و استراتژی کاری خود را به شما ارائه دهد.

انواع وکیل حقوقی در تخصص :

• وکیل حقوقی خانواده

شخصی است که ضمن تسلط و آگاهی بر قوانین جاریه ،تمرکز خود را بر حل و فصل دعاوی در حوزه خانواده معطوف نموده است .

• وکیل حقوقی شرکتها 

شرکتها برای انجام امور حقوقی خود می بایست از مشاوره حقوقی شخصی که تسلط و تخصص بر قوانین جاریه و هم چنین قوانین تخصصی داشته بهره مند شوند تا ضمن راهنمایی اصولی و صحیح خود به اشخاص حقوقی در پیشبرد اهدافشان یاری رسانند .

• وکیل حقوقی قراردادها

امروزه قراردادنویسی به امری رایج در میان مردم تبدیل شده است .به طوری که برای کوچکترین امور روزانه خود ناگزیر به تنظیم آن می باشیم .علاوه بر اهمیت قراردادنویسی نحوه نگارش آن بسیار حائز اهمیت می باشد . بطوری که عدم تنظیم آن بصورت صحیح می تواند منجر به بروز خسارات هنگفت در آتیه گردد .

• وکیل حقوقی مهاجرت….

امروزه موضوع مهاجرت بسیار رواج پیدا کرده و افراد می بایست برای مهاجرت به وکیلی که در این حوزه دارای تجربه عملی نیز می باشد ، مراجعه نمایند.

مشاوره با وکیل حقوقی :

به منظور دریافت مشاوره از وکیل حقوقی، میبایست به وکیلی مراجعه نمایید که تسلط کامل بر کلیه قوانین و مقرارت حقوقی به شرح ذیل داشته باشد :

• قانون مدنی و آیین دادرسی مدنی
• قانون مسئولیت مدنی
• قانون اجرای احکام مدنی
• قانون مربوط به حمایت از حقوق مولفان و مصنفان و هنرمندان
• و……

انواع حقوق از منظر وکیل حقوقی

در مباحث حقوقی 2 نوع حقوق داریم که عبارتند از :

• 1- حقوق عمومی 

“به حقوقی که توسط قانونگذار مشخص می گردد، حقوق عمومی گفته می شود. این قوانین حاکم بر روابط میان دولت و کارگزاران آن و مردم است و هم چنین شامل تعهدات دولت نسبت به مردم و بالعکس می شود.

در صورت نارضایتی مردم از عملکرد دستگاه های دولتی و یا نهادها، مبحث حقوق عمومی بوجود می آید.”

• 2-  حقوق خصوصی

“به حقوقی که حاکم بر روابط میان مردم یک جامعه می باشد، حقوق خصوصی گفته می شود.

اختیارات حقوق خصوصی شامل تمامی مواردی است که بعنوان مشکلات و مسائل قضایی در جامعه بررسی می شود و بر این اساس کلیه اشخاص باید در روابط میان یکدیگر قوانین و مقررات را رعایت فرمایند.”

انواع قوانین حقوقی

قوانین امری :	قوانینی هستند که : “نظم عمومی را مختل می کنند و طرفین قرارداد نمی توانند بر خلاف آن توافق نمایند . بطور مثال : ماده 190 قانون مدنی که شرایط اساسی معاملات را بیان کرده است، قوانین ارث و…قواعد گارگری و کارفرمایی”
قوانین تکمیلی :	احکامی است که : “طرفین می توانند بر خلاف آن توافق کنند و مخل نظم عمومی جامعه نمی باشد و کاربرد آن زمانی است که اختلاف میان طرفین قرارداد ایجاد شده باشد و طرفین راجع به آن تعیین تکلیف نکرده باشند.”

***نکته :

در صورت تردید در تشخیص امری یا تکمیلی بودن قانون می بایست به اصل موضوع توجه نمایید اگر

• قوانین مربوط به امور مالی طرفین (بیع و اجاره و ..) باشد، اصل بر تکمیلی بودن قوانین است.
• در امور مربوط به اهلیت و احوال شخصیه ،خانواده، ارث، وصیت ،قوانین اساسی، اداری، کیفری و آیین دادرسی ، اصل بر امری بودن قوانین است.

در صورتی که بر خلاف قوانین امری توافق کنیم ، توافق ما کن لم یکن باطل می باشد.

سلسله‌مراتب قواعد از نظر قدرت اجرایی عبارت است از:

• قوانین آمره
• توافق طرفین
• عرف
• قوانین تکمیلی
• نظر علمای حقوق

وظیفه وکیل حقوقی در دیوان عدالت

یکی از انواع حقوق در جامعه، حقوق عمومی است که مربوط به (حقوق مردم نسبت به دولت و کارگزاران و بالعکس حقوق دولت و کارگزاران نسبت به مردم می باشد)

بر اساس اصل 173 قانون اساسی :

“دیوان عدالت اداری به منظور رسیدگی به اعتراضات و شکایات مردم جامعه نسبت به واحد ها یا مامورین و یا آیین نامه های دولتی و احقاق حقوق آنها تشکیل شده است”

وکیل حقوقی در دیوان عدالت اداری بر اساس قانون، وظیفه رسیدگی به شکایات مردم علیه واحدهای دولتی و مامورین دولتی و احقاق حقوق آنها را دارا می باشد .

تعرفه وکیل حقوقی

ضمن اینکه هزینه وکیل در اکثر موارد به صورت توافقی میان وکیل و موکل تعیین می گردد ؛

هزینه وکیل حقوقی ممکن است بر حسب ..

• نوع خواسته
• شرایط موجود
• سختی کار
• ادله پرونده
• وضعیت موکل و…

متفاوت باشد و ممکن است از مبلغ 20 میلیون تومان تا چند صد میلیون تومان متغیر باشد…

از دیدگاه وکیل حقوقی چه تعداد وکیل می توان در پرونده حقوقی داشت ؟

• در مرحله رسیدگی در دادگاه خواهان میتواند حداکثر تا دو وکیل به همراه داشته باشد.
• در دادگاه هایی که رسیدگی با تعدد قاضی صورت میگیرد، مثل دادگاه کیفری یک و دادگاه انقلاب در موارد تعدد، هر یک از طرفین میتوانند حداکثر سه وکیل دادگستری به همراه داشته باشند.

🔴 مهارت جنبی که یک وکیل حقوقی باید بداند:

وکیل متخصص در حوزه حقوقی، علاوه بر تخصص در حوزه مدنی، می بایست مهارت های دیگری نیز در حوزه روانشناسی و روانشناختی داشته باشد از جمله :

• مهارت مذاکره
• شناخت زبان بدن
• تکنیک های حرفه ای جنگ های روانی
• شخصیت شناسی و ….

چرا که امروزه صرف آگاهی و وقوف به قوانین و مقرارت، موجب حصول موفقیت در پرونده حقوقی نمی شود.

تعهدات وکیل حقوقی

در خصوص تعهدات وکیل حقوقی نسبت به موکل خود :

همان اختیاراتی است که در قرارداد وکالت نامه مشخص و تعیین می گردد.

دفاتر اسناد رسمی وکالت نامه هایی را صادر می‌ کند که حدود اختیارات وکیل در آن بیان شده است. بر اساس این وکالت نامه، موکل می تواند اختیاراتی را برای وکیل تعیین نماید تا وکیل، نماینده وی در آن امور انتخابی باشد.

پس در واقع تعهدات وکیل، همان اختیاراتی است که موکل برعهده وی قرار داده است.

تعهدات موکل

در خصوص تعهدات موکل نسبت به وکیل خود:

در (مواد ۶۷۴ تا ۶۷۷ قانون مدنی)، تعهدات موکل بیان شده است. موکل می بایست مطابق قرارداد وکالت نامه عمل کند و تمام حق الزحمه وکیل و هزینه هایی را که وی برای اهداف موکل خرج کرده است ، پرداخت نماید. اگر وکیل کاری را انجام داده که در اختیاراتش نبوده است، موکل هیچ تعهدی نسبت به وی ندارد.

وکیل دعاوی حقوقی

دعوی حقوقی عبارت است از :

“توانایی قانونی شخص (مدعی، خواهان ) که بر اساس آن، مدعی حق تضییع شده می تواند به مراجع ذی صلاح مراجعه کرده و دادخواست خود را تقدیم نماید و قضات در خصوص وارد بودن یا نبودن دعوی حقوقی به قضاوت بپردازند.”

وکیل در دعاوی حقوقی ضمن تنظیم دادخواست حقوقی ، اعتراض و موضوع مدنظر موکل خویش را تسلیم دادگاه های حقوقی می نماید.

وکیل حقوقی آنلاین

گاهی اوقات امکان دارد در زمینه حقوقی سوالاتی برایتان پیش بیاید که نیاز به مشاوره فوری حتی در خارج از ساعت کاری و اداری داشته باشید. در اینگونه موارد بهتر است از مشاوره وکیل حقوقی آنلاین استفاده نمایید. شما میتوانید با استفاده از شماره 09120170676 به صورت آنلاین از خدمات وکیل حقوقی بهره مند شوید.

بررسی میزان اعتبار ادله الکترونیکی در دعاوی حقوقی

تعریف ادله الکترونیک :

ادله الكترونیكي عبارت است از:

“اسناد و مدارك ثبت شده در سامانه هاي رايانه اي . به عبارتی به اسناد و مدارك موجود در دنیاي مجازي، ادله الكترونیكي گفته مي شود.”

دلیل :

“عبارت است از امري كه اصحاب دعوا براي اثبات يا دفاع از دعوا به آن استناد مي نمايند .”

ادله اثبات الكترونیك :

“ناشی از رايانه و همه اطلاعات قابل كسب از دستگاه هاي الكترونیكي از جمله تلفن همراه، دورنگار و دوربين فيلم برداری موبايل، دوربين های مدار بسته، اسکنرها، وب کم های رايانه ها و نرم افزارها ی مختلف رايانه ا ی.”

قابليت استنادپذيری صوت و فيلم و عکس الکترونيکي در محاکم :

در حقوق ايران، (قانون تجارت الکترونيکي ايران مصوب ۱۳۸۸) سنديت داده پيام را در هر قالبي که باشد پذيرفته است و برای تعيين ميزان اعتبار حقوقي آن، شرايطي را معين کرده است لکن در امور کيفری در مورد سنديت اين توليدات، در متون قوانين صراحتا اشاره ای نشده است اما مي توان در مقام تحقق اماره قضايي يا علم قاضي به آنها اشاره نمود .

اقرار به جرم در صوت يا فيلم :

در صورت اثبات صحت آن، گرچه مي تواند به نوعي زمينه تحصيل علم قاضي را فراهم آورد و مستند صدور رای قرار گیرد .

دلیل اثباتی صدا و فیلم :

نتيجه اينکه صوت یا صدا و فيلم در صورت اثبات صحت آنها، مي تواند زمينه علم قاضي را فراهم نماید و مستند حکم قرار گيرد، لکن اگر محتوای آنها حامل يکي از طرق اثبات جرم مانند اقرار يا شهادت باشد مي تواند در حکم اقرار يا شهادت به عنوان دليل، مستند رای نیز واقع شود.

پيامک، بلوتوث :

محتوای پيامک بعنوان يک سند الکترونيکي محسوب مي شود و به عنوان دليل در امور حقوقي مورد قبول محاکم است و بار اثباتي آن مانند ديگر اسناد، ارزيابي و از مقررات خاص در اين حوزه مدد گرفته مي شود. پيامک هايي که مردم نوعا به هم ارسال مي کنند به مانند يک سند عادی تلقي مي گردد .

ادله اثبات ارتباط نامشروع از طريق پيامک :

در این مورد کنترل پيامک ها به مانند شنود، محتاج تجويز قانون است که اگر فقط يک طرف پيامک دهد و طرف مقابل پاسخ ندهد به هيچ وجه رابطه نامشروع اثبات نمي شود چون اساسا، رابطه ای احراز نشده است.

ادله اثبات ارتباط نامشروع و اتهام مزاحمت تلفنی :

پيام گيرنده مي تواند به اتهام مزاحمت تلفني از طريق ارسال پيامک، پيام دهنده را تعقيب قضايي کند اگر پيامک ارسالي علاوه بر ايجاد مزاحمت، مثبت عنوان مجرمانه ديگری باشد بطور مثال در متن پيامک توهين يا فحاشی  شده باشد، دو جرم تحقق مي يابد.

ادله اثبات الکترونیکی در قانون تجارت الکترونیکی:

(ماده 12 قانون تجارت الکترونیک)

بدون آنکه تعریفی از ادله الکترونیک ارائه دهد مقرر می‌دارد :

“ادله و اسناد اثبات دعوا ممکن است به‌صورت داده‌ پیام بوده و در هیچ محکمه یا اداره دولتی نمی‌توان بر اساس قواعد ادله موجود، ارزش اثباتی داده‌ پیام را صرفاً به دلیل شکل و قالب آن رد کرد.”

کنترل محتوای پيامک های کاربران و ورود به حریم خصوصی :

بدون مجوز قضايي به نوعي ورود در حريم خصوصي آنان محسوب مي شود.

جرايم رايانه اي در شبکه و سرور مرکزي که در خارج از کشور واقع شده :

در این مواقع که جرم، توسط سرورهایی که در خارج از کشور وجود دارند واقع می شود، جمع آوري دلايل به علت عدم دسترسي به سايت مرکزي در خارج از کشور مشکل مي باشد، برای همین کارشناسان منتخب دادگاه با استفاده از روشهاي جايگزين مثل بررسي در شرکتهاي ارائه دهنده خدمات رايانه اي و سوابق ذخيره شده در آن، نسبت به ارائه نظريه به دادگاه اقدام مي نمایند.

بررسی پاره ای از دعاوی حقوقی از دیدگاه وکیل حقوقی

•  دعوی خلع ید :

شرایط طرح دعوی خلع ید از منظر وکیل حقوقی

• تصرف متصرف بر ملک، غاصبانه و (غیر قانونی) باشد بطور مثال اگر شخص متصرف، مستاجر باشد و یا ملک را از مالک به صورت قانونی خریداری کرده باشد، نمی‌توان علیه او دادخواست خلع ید داد.
• طرح کننده دعوی خلع ید می‌بایست مالک رسمی ملک باشد. به عبارتی باید سند رسمی تک برگی داشته باشد و کسی که با مبایعه‌نامه و قولنامه مالک باشد، نمی‌تواند دادخواست خلع ید بدهد.
• خلع ید در اموال غیر منقول مصداق دارد و منظور از اموال غیر منقول اموالی است که نقل و جابجایی آن به راحتی مقدور نباشد مثل زمین و بناء و…

تفاوت دعوی خلع ید با دعوی تخلیه

منشاء و مبنای دعوای خلع ید، غصب متصرف ملک است و هیچ قرارداد و مدرکی بین مالک و متصرف وجود ندارد لکن در تخلیه، قرارداد و مدرکی بین مالک و متصرف وجود دارد مثل قرارداد اجاره.

■ نکاتی در این باب

1. دارنده منافع (مستاجر) منوط به آنکه سند وی رسمی باشد (در دفترخانه اسناد رسمی تنظیم شده باشد) نیز می‌تواند علیه متصرف غیر قانونی (غاصب) دادخواست خلع ید بدهد.
2. اگر کسی علاوه بر تصرف غیر قانونی، در ملک دیگری بنایی احداث و یا درختی را کاشته باشد می‌تواند علاوه بر دادخواست خلع ید، قلع و قمع بناء و یا قطع درختان را هم درخواست نماید.

• دعوی الزام به تنظیم سند رسمی :

دعوی تنظیم سند با توجه به شرایط مختلف سه حالت دارد :

• 1- شما سند و مدرکی کتبی دال بر خرید ملک  اعم از مبایعه نامه و قولنامه و… دارید :

در این صورت می‌بایست دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی به طرفیت فروشنده را تقدیم دادگاه نمایید.

• 2- اگر توافق بر خرید بصورت شفاهی بوده و هیچ مدرک کتبی، دال بر خرید ملک ندارید :

دادخواست اثبات وقوع بیع +الزام به تنظیم سند رسمی را با استناد به شهادت شهود و مدارک پرداختی تقدیم محکمه نمایید .

• 3- اگر ملک سابقه ثبتی ندارد (در منطقه ای که ملک وجود دارد اکثر ملک ها بصورت قولنامه ای مورد معامله قرار می گیرند) :

کافی است تنها دادخواست اثبات مالکیت بدهید.

■ نکاتی در باب تنظیم سند رسمی

•  دعوی الزام به تنظیم سند می‌بایست بطرفیت افراد ذیل مطرح گردد :

1. شخصی که ملک را از وی خریداری کرده‌ اید
2. کلیه اشخاصی که به نحوی در خرید و فروش ملک دخیل بوده اند اعم از وکیل یا خریداران و ایادی قبلی و جدید
3. مالک اصلی

•  اگر ملک پایان کار جدید ندارد باید علاوه بر دادخواست تنظیم سند رسمی، الزام خوانده را به اخذ (پایان کار دارایی و شهرداری و فک رهن) تقاضا نمایید . 
•  در صورتی که ملک در رهن بانک باشد دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی و فک رهن را توامان تقدیم محکمه نمایید  و در خصوص اینکه می بایست بانک را طرف دعوی قرار دهید یا خیر ، رویه متفاوتی وجود دارد و لکن بهتر است بانک را طرف دعوی قرار دهید.
• اگر ملک در بازداشت باشد، دعوی الزام به تنظیم سند رسمی شما رد می‌گردد.

نکته :

در صورتی که شماره دفترخانه و تاریخ محضر در قراردادتان مشخص نباشد بهتر است بدوا از طریق اظهارنامه رسمی ضمن تعیین تاریخ محضر و شماره دفترخانه، وی را به دفترخانه دعوت نمایید .

صلاحیت دادگاه رسیدگی کننده

خواهان در این مورد می بایست به دادگاهی مراجعه نماید که ملک مورد معامله در محدوده آن واقع شده است، زیرا بررسی اموال غیر منقول در صلاحیت دادگاه محل وقوع مال می‌باشد و در صورت طرح دعوی نسبت به آن در محل دیگری، حکم دادگاه غیر صالح مبنا نمی‌باشد.

 چکیده

اگر نسب به خرید ملکی اقدام نموده اید و فروشنده از انتقال سند ملک خودداری می نماید، با توجه به مفاد صریح قانون شما می‌توانید ایشان را در تنظیم سند الزام نمایید و یا به عبارتی دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی را تنظیم کنید، برای دریافت اطلاعات تکمیلی به آدرس ذیل مراجعه کنید.

 استنادات قانونی دعوی الزام تنظیم سند رسمی

(ماده ۲۲۰ قانون مدنی)

“عقود نه فقط متعاملین را به اجرای چیزی که در آن تصریح شده است، ملزم می‌نماید، بلکه متعاملین به کلیه نتایجی که به موجب عرف و عادت یا به موجب قانون از عقد حاصل می‌شود، نیز ملزم هستند.”

(مواد 22، 46 و 47 قانون ثبت)

“نیز فروشنده را مکلف به تنظیم سند در دفاتر اسناد رسمی نموده است.”

• قرارداد اجاره و ویژگی آن از نظر وکیل حقوقی حرفه ای :

یکی از مهم ترین و متداول ترین قراردادها در مراودات مالی جامعه ی امروزی، قرارداد اجاره می باشد.

امروزه، گرانی اماکن مسکونی و تجاری، مغازه ها و… ،موجب شده است تا برخی از مردم، تصمیم بگیرند که به جای خرید ،با تقبل هزینه ی سبک تری، مکان مورد نظر را به صورت موقت اجاره نمایند.

مخصوصاً گرانی مسکن در جامعه ی امروزی ما، بسیار مشهود است و ممکن است که طرفین، هزینه ی لازم برای خرید محل سکونت مورد نظر خود را نداشته باشند و ترجیح بدهند که برفرض خانه ی بهتر و بزرگتری را در منطقه ی بهتری از شهر، اجاره نمایند.

برحسب (ماده 464 قانون مدنی)، قرارداد اجاره ،عقدی است که :

“به موجب آن ، مستأجر، مالک منافع عین مستأجره می شود”

اجاره دهنده را موجر و اجاره کننده را مستأجر و مورد اجاره را عین مستأجره می گویند .

و وفق (ماده ی 467 قانون مدنی)، مورد و یا موضوع اجاره، ممکن است اشیاء، حیوان یا انسان باشد.

موضوع اجاره می تواند اجاره ی خانه و آپارتمان مسکونی و یا اجاره ی مغازه و محل کسب باشد.

اجاره ی املاک مسکونی، به منظور سکونت افراد خانواده، معمولاً به مدت یکسال می باشد و اجاره ی محل تجاری برای کسب و کار می باشد و هر یک شرایط خاص خود را دارند.

در (مواد 221و 222و 238 و 239 و 362 قانون مدنی) به عنوان قانون مادر از عقد اجاره صحبت شده است لکن به صورت خاص هم می توان به قوانین ذیل در موضوع اجاره اشاره کرد :

1. قانون روابط موجر و مستأجر مصوب دوم مرداد 1356
2. قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 26 مرداد 1376
3. قانون روابط موجر و مستأجر 13 اردیبهشت 1362

 

باتوجه به اهمیت روزافزون قرارداد اجاره در مراودات مالی امروزی ما، آگاهی به شرایط قراداد اجاره و نحوه ی تنظیم اجاره نامه معامله ی اطمینان بخش تر، کم ریسک تر و مناسب تری را برای ما ، به ارمغان خواهد داشت

• تفکیک، افراز، تقسیم از دیدگاه وکلای حقوقی :

افراز و تفکیک نیز به نوعی تقسیم محسوب می‌شوند با این حال تفاوتهایی بین آن‌ها وجود دارد که مشاور حقوقی به آن اشاره می‌کند.

تعاریف مربوط به تقسیم نامه

تفکیک :

“به معنی جدا کردن مال غیر منقول به قطعات کوچک‌تر است.”

افراز :

“در واقع جدا شدن مال مشاعی است که در آن سهم هر یک از شرکا نیز مشخص می‌شود.”

تقسیم :

“شامل رفتارهایی مانند تفکیک، افراز و غیره است ولیکن می‌توان گفت افراز و تفکیک به نوعی تقسیم هستند ولی تقسیم لزوماً به آن‌ها محدود نمی‌شود.”

مال غیر منقول :

“مالی است که قابل نقل و انتقال و  جابه جایی نمی باشد و یا جابه جا کردن آن‌ها باعث ورود ضرر و زیان به مال می شود .

مال منقول :

“مالی است در مقابل مال غیر منقول و قابل جابه جایی و نقل مکان است.”

تفاوت بین افراز و تفکیک

مشاور حقوقی درباره سؤالات شما در خصوص تفکیک و افراز و تقسیم‌نامه پاسخ‌گو خواهد بود همچنین لازم است تا تفاوت میان این کلمات برای شما در قانون مشخص شود.

■ در تفکیک حالت اشاعه لازم نیست، به عبارتی اگر مال تنها یک صاحب داشته باشد و بخواهد آن را به قطعات کوچک‌تر تقسیم کند این کار قابل انجام است، ولی در حالت افراز وجود شریک الزام است.

■ در تفکیک همه شرکا (در صورت وجود) به انجام آن راضی هستند و درحالی که افراز وقتی اتفاق می‌افتد که فرد یا افرادی از شرکا راضی به انجام آن نباشند.

■ در افراز علاوه بر تقسیم ملک به سهم هر شریک توجه می‌شود.

■ در تفکیک سن مالک ملاک محسوب نمی‌شود ولی سن و حضور مالکین در افراز ضروری است.

■ تفکیک در اداره ثبت انجام می‌شود ولی افراز هم در اداره ثبت و هم در دادگاه.

■ در تفکیک سهم تمامی افراد جدا می‌شود ولی در افراز تنها کسی که درخواست کرده است از اشاعه خارج می‌شود.

تنظیم تقسیم نامه

پس از انجام تفکیک و صدور صورت جلسه تفکیک از سمت اداره ثبت آن ملک می بایست به صورت قطعی به شخص صاحب آن در صورتجلسه تفکیکی منتقل شود و یا در مورد آن تقسیم نامه تنظیم شود وگرنه خود صورت جلسه تفکیکی به تنهایی مبین مالکیت فرد نیست.

در مورد افراز این قضیه متفاوت است و اگر در مهلت قانونی اعتراضی به افراز صورت نگیرد، شخص می‌تواند بر روی ملک خود تسلط داشته باشد.

جمع‌بندی

اگر شخصی بنا به هر دلیل در مالی تصرف داشته باشد و به واسطه شراکت نتواند در مورد آن تصمیم‌گیری کند و یا بر فرض ارثی به وی رسیده باشد که بخواهد از دیگر افراد جدا شود می‌تواند با مراجعه به اداره ثبت در صورت شرایط تفکیک و یا مراجع قانونی جهت جدا شدن از دیگران اقدام کند و درخواست تنظیم تقسیم‌نامه را بکند.

در خصوص شرایط و چگونگی انجام این مراحل هرگونه سؤالی را با مشاوران و وکلای حقوقی ما در میان بگذارید.

• دعوای اثبات مالکیت از دیدگاه وکیل حقوقی

عنوان دعوی است که :

“خواهان یا مدعی در مقام اثبات مالکیت عین مانند اموال منقول و غیر منقول یا حق مانند حق انتفاع یا حق ارتفاق و سایر حقوق مالی یا غیر مالی مورد ادعای خویش بر می آید.”

طبق قانون مالک کسی است که سند به نام او می باشد اما بسیار پیش آمده است که بین دارندگان سند اختلاف در مالکیت پیش می آید ، اینجاست که دعوای اثبات مالکیت مطرح می شود .

(ماده 22 قانون ثبت) :

“همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید، دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده و یا کسی را که ملک مزبور به او منتقل گردیده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده باشد، مالک خواهد شناخت.

در مورد ارث هم ملک وقتی در دفتر املاک به اسم وراث ثبت می‏شود که وارث و انحصار آنها محرز و در سهم الارث بین آنها توافق بوده و یا در صورت اختلاف حکم نهایی در آن باب صادر شده است”

شرایط دعوای اثبات مالکیت

دعوای اثبات مالکیت یکی از دعاوی رایج در باب املاک است که معمولاً افراد برای اثبات حق خود در باب مالکیت نسبت به طرح آن اقدام می‌نماید .لازم است شرایط ذیل در دعوای اثبات مالکیت وجود داشته باشد :

• ۱– وجود قرارداد کتبی یا شفاهی :

خواهان دعوای اثبات مالکیت بایستی بدواً نسبت به اثبات وجود قرارداد، قراردادی مبنی بر انتقال مالکیت یا ادله‌ای مبنی بر مالکیت ارائه نماید که معمولاً خواهان در این مورد با ارائه سند عادی نسبت به اثبات وجود قرارداد اقدام می‌کند،

چرا که خواهان دعوی اثبات مالکیت بلاشک یا دارای سند عادی است یا دلیلی غیر از سند رسمی مثل قرارداد شفاهی دارد که در مورد اخیر باید وجود چنین قراردادی را با سایر ادله اثبات نماید، اما برای طرح دعوای اثبات مالکیت صرف وجود سند یا قرارداد یا ادله‌ای مبنی بر وجود قرارداد شفاهی یا عادی کافی نیست.

• ۲– اثبات اعتبار قرارداد :

با اثبات وجود یک قرارداد یا اثبات طرق قانونی نقل و انتقال ملک، کار خواهان دعوا برای طرح دعوای اثبات مالکیت به اتمام می‌رسد و مستنداً به اصل صحت این خوانده دعوا است که بایستی با ایراد به اعتبار سند عادی از دعوا دفاع نماید و اگر دلیلی از طرف خوانده مبنی بر بی‌اعتباری قرارداد اثبات شده از سوی خواهان ارائه گردد با انقلاب دعوا اثبات اعتبار قرارداد نیز بر عهده خواهان که مدعی اعتبار قرارداد هست خواهد بود؛

اثبات مالکیت در املاک دارای سابقه ی ثبتی(اثبات مالکیت اموال غیرمنقول)

از لحاظ سابقه ثبتی املاک به دو دسته تقسیم می شوند :

• املاک دارای سابقه ثبتی

در املاک دارای سابقه ثبتی به استناد قوانین ثبتی دعوای اثبات مالکیت پذیرفته نمی شود.حال تکلیف فردی که ملکی را که دارای سابقه ثبتی است با مبایعه نامه خریداری نموده است چیست؟

خریداران این دسته املاک می توانند با طرح دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی علیه مالک پلاک ثبتی و فروشنده در دادگاه صالح ادعای خود را اثبات نمایند.

• املاک فاقد سابقه ثبتی

در املاک فاقد سابقه ثبتی، املاکی که حدود و مساحت آن در اداره ثبت املاک ثبت نگردیده است، تصرف اماره مالکیت است و در واقع تصرف نقش مهم را ایفا می کند. در این دسته از اموال، دعوای اثبات مالکیت مستند به دلایلی شامل مبایعه نامه عادی و شهادت و شهود و… پدیرفته می شود و در واقع خواهان باید دعوای اثبات مالکیت اقامه کند.

عموم افراد جامعه بدون آنکه با مفهوم و تفاوت های  قولنامه و مبایعه‌نامه آشنا باشند، این دو کلمه را در کنار هم بکار می‌برنند و لکن در حقیقت این دو واژه ،دارای تعاریف و مفاهیم و شرایط جداگانه‌ای می‌باشد.

کسری یا افزایش مساحت از نظر وکیل حقوقی :

از قدیم الایام مبادلات املاک بین خریدار و فروشنده با مشکلات عدیده ای از جمله آن کسری یا افزایش مساحت مبیع (کلنگی-آپارتمان) مواجه بوده

اگر ملکی به شرط  داشتن مساحت معین خریداری شود بعدا مساحت  واقعی ملک کمتر یا بیشتر از مساحت معین در قرارداد درآِید برای خریدار یا فروشنده دو حالت متصور است :

1.در قرارداد بین خریدار و فروشنده هیچگونه توافقی ،مبنی بر نحوه احتساب کسری یا مازاد مساحت صورت نگرفته باشد:

الف. مساحت ملک یا آپارتمان کمتر درآید ، خریدار حق فسخ معامله را دارد

ب. اگر مساحت ملک یا آپارتمان بیشتر درآید ، فروشنده حق فسخ معامله را دارد

نکته مهم ***

فسخ کننده میبایست  اطلاعی از موضوع (کسری یا افزایش مساحت) در زمان انعقاد قرارداد نداشته باشد

فسخ کننده ،صرفا حق فسخ معامله را دارد و حق مطالبه مابه التفاوت کسری مساحت را ندارد ، و میبایست تا  قبل از تنظیم سند رسمی در دفترخانه اسناد رسمی حق خود را  اعمال کند چرا که …

رای شماره  1653 شعبه 4 دادگاه تجدید نظر تصریح دارد :

چنانچه خواهان  از حق فسخ  خود به جهت کسری مساحت معامله ، قبل از تنظیم سند رسمی در محضر استفاده نکرده باشد و سند رسمی انتقال بنام وی شده باشد  وی دیگر حق مطالبه کسری مساحت مورد معامله  را ندارد

ماده 384 قانون مدنی

هر گاه در حال معامله مبیع از حیث مقدار معین بوده و در وقت تسلیم کمتر از آن مقدار درآید مشتری حق دارد که بیع را فسخ کند یا قیمت موجود را با تادیه حصه‌ای از ثمن به نسبت موجود قبول نماید و اگر مبیع زیاده از مقدار معین باشد زیاده مال بایع است.

به عنوان مثال؛ در معامله‌ای قید شود ک ملک 100 متر است اما بعداً مشخص شود که متراژ آن 95 است.

از طرفی مـاده 553 قانون مدنی مقـرر مـي دارد :

اگـر ملكي به شرط داشتن مساحت معين فروخته شده باشد و بعد معلوم شود كه بيشتر است، بـايع ميتواند قرارداد را فسخ كندچرا که…..

مقـداردر این مورد جنبـه وصـفي دارد ( اثر شرط صفت را دارد)، نتیجتا با بيشتر بودن مقدار مبيع از ميزان قراردادي بايع به استناد مـاده 532 قانون مدنی (خيـار تخلـف از وصـف يـا شرط)را ایجاد می کند که  حق بر هم زدن بیع را برای بایع ایجاد می کند و زياد در آمدن مبيع موجب ضرر بايع ميشود و برای وی  خيار فسخ ايجاد ميكند

بعبارتی طرفین معامله برابر هر واحد از مبيع، اجزاي ثمن را قرار نداده انـد . يعنـي، به جاي اينكه اجزاي مبيع در مقابل اجزاي ثمن قرار بگيرد، مجموع ثمن در مقابل مجموع مبيـع قرار ميگيرد

نکته  : حكم  این ماده ويژه ملك نيست و در امـوال منقـول نيـز مصـداق دارد .

2.فی مابین خریدار و فروشنده توافقی در صورت کسری یا مازاد مساحت ، صورت گرفته باشد:

به عبارتی طرفین توافق کرده باشند که در صورت کسری یا مازاد مساحت از قرار متری فلان قدر با یگدیگر احتساب نمایند

که در صورت این حالت صرفا طرفین حق مطالبه مابه التفاوت کسری یا افزایش مساحت را دارند و حق فسخ معامله را ندارند و فقط می توانند قیمت مازاد یا کسری مساحت را براساس قرارداد بخواهند.

مستندات قانونی :

ماده 384 قانون مدنی :

هرگاه در حال معامله مبیع از حیث مقدار معین بوده باشد و در وقت تسلیم ،کمتر از آن مقدار درآِید مشتری حق  دارد که بیع را فسخ کند یا قیمت موجود را با تادیه ی حصه ای از ثمن به نسبت موجود ،قبول کند و اگر مبیع ، زیاده از مقدار معین باشد ، زیادی مال بایع است.

ماده 385 قانون مدنی :

اگر مبیع از قبیل خانه یا فرش باشد که تجزیه آن بدون ضرر ممکن نمی شود و به شرط مقدار معین فروخته شده باشد ، ولی در حین تسلیم ،کمتر یا بیشتر درآِید در صورت اولی ،مشتری و در صورت دوم ،بایع حق فسخ خواهد داشت.

ماده ی 449 قانون مدنی :

فسخ به هر لفظ یا فعلی که دلالت بر آن کند، حاصل می شود.

ماده ی 451 قانون مدنی :

تصرفاتی که نوعا کاشف از به هم زدن معامله باشد، فسخ فعلی است.

ماده ی 149 قانون ثبت اسناد و املاک :

نسبت به ملکی که با مساحت معین، مورد معامله قرار گرفته باشد و بعدا معلوم شود که اضافه مساحت دارد، خواهان می تواند، قیمت اضافی را براساس ارزش مندرج در اولین سند انتقال و سایر هزینه های قانونی معامله به صندوق ثبت، تودیع و تقاضای اصلاح سند خود را بکند.

نکته مهم***

اگر بعد از آنکه ملک بصورت رسمی به خریدار منتقل گردید، خریدار متوجه شود که مساحت ملک بیشتر از مساحت سند است، در اینصورت او می تواند مطابق با ماده ١۴٩ قانون ثبت، اقدام به اصلاح سند و اضافه کردن مساحت مازاد نماید.

تفاوت مبایعه نامه و قولنامه از نظر وکیل حقوقی

 

مبایعه نامه	قولنامه
مفهوم لغوی آن همان  قرارداد خرید و فروش است و به اصطلاح بیع نامه نامیده می‌شود	قولنامه مرکب از دو کلمه  قول و نامه است مفهوم لغوی آن به معنی قول و عهد و پیمان می‌باشد
مبایعه نامه قراردادی است که طی آن شخصی مال خود را اعم از ملک و… را بصورت قطعی  به دیگری می فروشد ومعمولا اینگونه قراردادها بصورت مکتوب تنظیم میشود.	گاهی افراد قصد خرید و فروش ملک یا مالی  را در آینده دارنند و لکن فی الحال مقدمات انتقال سند فراهم نیست از جمله اینکه …ثمن معامله خریدار حاضر نیست و یا مقدمات کار در شهرداری و دارایی و…فراهم نیست در این حالت خریدار و فروشنده در ابتدای امر  قولنامه ای بین خود تنظیم می‌کنند و در آن متعهد می‌شوند ..   در تاریخ و محل دیگری جهت انعقاد قرارداد قطعی و تنظیم سند حاضر شونند
بیع قطعی است بعنوان قرارداد اصلی محسوب می‌شود	بیع قطعی نیست بعبارتی وعده‌ی قرارداد است بعنوان پیش قرارداد،قرارداد اصلی محسوب می‌شود
وبه محض وقوع بیع، انتقال مالکیت مبیع و ثمن بین  خریدار و فروشنده صورت می‌گیرد و اگر متعهد به تعهد خود عمل نکند، می توان ایشان را ملزم به تسلیم مبیع یا ثمن کرد.	اینگونه توافقات  مُمَلِک نبوده و تنها وعده به بیع در آینده است و تا زمان تحقق بیع در آینده، آثار عقد بیع از جمله انتقال مالکیت مبیع و ثمن بین طرفین جاری نمی شود و لکن این مورد به معنی این نیست که … بموجب  قولنامه، نمی توان الزام متعهدرا  (اجبار) به انجام تعهد از دادگاه درخواست کرد.بلکه می توان بر طبق ماده 10 قانون مدنی ،  اگر قولنامه تنظیمی واجد شرایط صحت بوده باشد (و به زعم  برخی دیگر بصورت شرط، ضمن عقد خارج لازمی درج شده باشد) هر گاه یکی از طرفین از انجام تعهدات موضوع قولنامه خودداری نماید به نظر می رسد که الزام مستنکف به انعقاد بیع و سایر تعهدات واجد وجاهت قانونی بوده و حتی اگر برای این تخلف خسارتی تعیین شده باشد می توان آنرا نیز مطالبه نمود.

چکیده :

بنابراین در جهت تشخیص این امر که یک قرارداد مبایعه نامه و قولنامه است می بایست ، موارد ذیل را مد نظر قرار داد :

• 1.عنوان قرارداد ( آیا عبارت قولنامه را بکار برده یا مبایعه نامه )
• 2.به کلمات و عبارتی که در آن بکار برده می‌شود توجه کنید.

اگر کلمات و عباراتی که در قرارداد ،دلالت بر بیع قطعی نماید از جمله اینکه مبلغ مورد معامله و تاریخ محضر مشخص باشد و یا اینکه فروشنده ملزم به انجام یکسری امور از جمله تنظیم سند شده باشد   ،ذکر این امور دلالت بر بیع قطعی می نماید و  اینگونه قرارداد ها، مبایعه نامه تلقی می شود

***نکته

اگر تعهد به انتقال و واگذاری بصورت یک طرفه بدون اعلام قبولی طرف مقابل ( خریدار ) باشد که از آن به «تعهد ابتدایی» تعبیر می شود و در صورت عدم درج آن «در ضمن عقد خارج لازم» لازم الوفا نمی باشد بدین مفهوم که فروشنده در یک برگه بنویسد که ملکم را به حسن فروختم،  بدون آنکه حسن آن برگه را امضاء نماید نمی توان فروشنده را ملزم به تنظیم سند نمود .

شروط و تعهدات ضمن عقد یا قرارداد از دیدگاه وکیل حقوقی

طرفین عقد ( قرارداد ) می توانند هر شرط و شروطی را که برخلاف شرع و قوانین آمره نباشد، در ضمن عقد بگنجانند .

دایره شمول شرط در قراردادها وسیع است و می تواند از شرط پرداخت ثمن در موعد مقرر، شرط مساحت و  شرط کیفیت خاص در مبیع  و…الی آخر را در بر بگیرد.

• ( متعهدله یا مشروط له ) به کسی که شرط به نفع اوست، گفته می شود .
• ( متعهد یا مشروط علیه ) به کسی که شرط به ضرر اوست، گفته می شود .

شروط می توانند به 2 صورت در قرارداد ها دخیل باشند :

• 1.شروطی که ضمن عقد شرط شده باشند.
• 2.شروطی که مستقل از عقد، شرط شده باشند .

انواع شرط :

• شروط صحیح
• شروط باطل

شروط صحیح خود بر 3 قسم است :

• شرط صفت : 

“شرط مربوط به کیفیت یا کمیت مورد معامله را، شرط صفت می گویند”

نکات :

1- شرط صفت ممکن است نسبت به هر 2 مورد معامله قرار داده شده باشد و یا اینکه نسبت به یک مورد معامله.

2- شرط مربوط به کیفیت مورد معامله مثل جنس خاص، مرغوبیت ، قدمت ، رنگ ، بو و…….می باشد.

3- شرط مربوط به کمیت مثل مساحت ،وزن ،ابعاد و….می باشد.

4- اگر شرطی که در ضمن عقد قرار داده شده است، شرط صفت باشد و مشخص شود که مورد معامله، فاقد آن شرط صفت است، ( متعهد له ) کسی که شرط به نفع او شده نمی تواند الزام متعهد را به تحویل مورد معامله مطابق اوصاف بخواهد و تنها فقط حق فسخ معامله را دارد .

5- در شرط صفت ، در صورتی که مورد معامله عین معین یا کلی در معین باشد، موجبات حق فسخ برای متعهد له ایجاد میگردد .

6- اگر مورد معامله کلی فی الذمه باشد،در این صورت متعهد له، می تواند الزاما فروشنده را به تحویل مورد معامله مطابق اوصاف تقاضا نماید .  

بطور مثال : شخصی از شرکت ایران خودرو یک پژو به رنگ سفید و…برای یکماه آینده سفارش داده در صورتی که پژو تحویلی مطابق اوصاف نباشد ، متعهد له می تواند الزام متعهد را به تحویل خودرو مطابق اوصاف تقاضا نماید .

• شرط نتیجه :

بر اساس (بند 2 ماده 234 قانون مدنی ) شرط نتیجه به معنی آن است که :

“تحقق امری در خارج، شرط شود.

مثال : اینکه فروشنده در ضمن قرارداد شرط نماید که پس از خریداری ملک توسط خریدار، خریدار ملک را بمدت یکسال به برادرش اجاره دهد .”

نکات :

1- در ضمن عقد می توان نتیجه یک  عقد یا ایقاع را بصورت شرط نتیجه شرط نمود.

2- شرط نتیجه را می توان در عقودی قید نمود که حصول آن شرط موقوف به سبب خاص و یا تشریفات ویژه ای  نباشد بعبارتی میبایست به محض وقوع عقد، شرط نتیجه نیز محقق شود .

مثلا نمی توان در ضمن  عقد بیع ، شرط نمود که …

دختر خریدار، به عقد دائم فروشنده درآید چون وقوع عقد دائم، منوط به تشریفات خاص ( از جمله ثبت رسمی و برگزاری خطبه عقد و..) است .

3- اگر تحقق  شرط  فورا حاصل نشود و صرفا عمل حقوقی شرط شود .

مثلا :خریدار متعهد شود ضمن خرید خانه ، ملکش را به اجاره فروشنده بدهد.

در اینجا تعهد بصورت شرط فعل است یعنی تحقق فعلی در آینده شرط شود و نیاز است که بعدا قرارداد دیگری تنظیم شود و می توان الزام خریدار را به تنظیم قرارداد اجاره از محکمه تقاضا نمود .

4- یکی از مصادیق دیگر شرط نتیجه این است که ضمن عقد شرط شود چنانچه هر یک از طرفین به تعهد خود در فلان مورد عمل ننمایند، معامله خود بخود و بدون اراده طرفین منفسخ است .

مثال : به محض برگشت چک خریدار ، به هر دلیل موجب انفساخ قرارداد است .

چنین شرطی شرط نتیجه است که به محض وقوع تخلف ،معامله خودبخود از بین می رود و اقدامان بعدی فروشنده مبنی بر خرج کردن چک و یا ….موجب اعتبار قرارداد نمی شود چرا که عقد کلا از بین رفته و لکن این مورد در حق فسخ صادق نیست و اقدامات بعدی فروشنده، در تخلف خریدار که موجب فسخ را فراهم می آورد ،موجب اعتبار قرارداد است

5- اگر به نفس اشتراط آن عمل حقوقی محقق نشده آن شرط نتیجه نیست  و عقد صحیح است و لکن طرف عق حق فسخ دارد .

• شرط فعل اثباتاً یا نفیا :

“آن است که اقدام یا عدم اقدام به فعلی بر یکی از متعاملین یا بر شخص خارجی شرط شود.”

نکات :

1- شرط فعل می تواند بصورت مثبت ( انجام کاری ) یا منفی ( ترک کاری ) در حین قرارداد قید شود .

2- شرط فعل می تواند بصورت شرط فعل مادی یا شرط فعل حقوقی و یا ترک آن باشد .

3- در شرط فعل اگر قید و شروط خاصی در قرارداد قید نشود، به صرف انقضای مدت قرارداد ،مورد تعهد از بین نمی رود و متعهد له بدوا میبایست الزاما متعهد را به ایفاء تعهد بخواهد و سپس در صورتی که الزام ممکن نباشد ، حق فسخ ایجاد می گردد و به  صرف امتناع متعهد حق فسخ  ایجاد نمی گردد .

4- اگر عدم انجام شرط فعل ، ضمانت اجرای دیگری مثل فسخ  و….داشته باشد، نمی توان متعهد را الزام به ایفاء تعهد کرد .

5- اگر موضوع تعهد، ترک فعل مادی و یا حقوقی باشد و متعهد مبادرت به انجام آن فعل کند با توجه به تنقیح مناط (مواد 454و 455 قانون مدنی) ، ترک فعل موجب بطلان فعل و یا عمل حقوقی ثانویه است .

6- کسی که ملزم به انجام شرط  فعل شده است باید آن را انجام داده و در صورت تخلف، طرف معامله می­تواند به حاکم رجوع نموده و تقاضای اجبار به وفای شرط نماید.

7- هرگاه فعلی در ضمن عقد شرط شود و اجبار ملتزم به انجام آن غیر مقدور باشد لکن انجام آن به وسیله شخص دیگری مقدور باشد، حاکم می­تواند به خرج ملتزم موجبات انجام آن فعل را فراهم کند.

8- هرگاه اجبار مشروط علیه برای انجام فعل مشروط ممکن نباشد و فعل مشروط هم از جمله اعمالی نباشد که دیگری بتواند از جانب او واقع سازد، طرف مقابل حق فسخ معامله را خواهد داشت.

 شروط باطل بر 2 قسم است :

• شروط باطل مبطله

“شروطی که باطل هستند و موجب بطلان عقد می شوند”

 الف) شرط خلاف مقتضای ذات عقد .

شرطی است که با هدف عقد یا ماهیت اصلی عقد در تعارض  است.

بطور  مثال : اثر عقد بیع، انتقال مالکیت مورد معامله به خریدار است. حال فروشنده در عقد بیع شرط نماید که مورد معامله به خریدار منتقل نشود .     

  ب) شرط مجهولی که جهل به آن، موجب جهل به عوضین شود.

بر اساس (ماده 190 قانون مدنی) :

یکی ازشروط  اساسی مورد معامله این است که مورد معامله معلوم باشد .لکن اگر شرط مجهول باشد، ممکن است به مورد معامله سرایت کند و موجب بطلان عقد شود

(ماده 401 قانون مدنی) یکی از مصادیق شرط مجهول است .

بطور مثال : فروشنده ملکی را بفروشد که معلوم نیست مورد معامله مغازه است یا آپارتمان.

• شروط باطل غیر مبطله

“شروطی که باطل هستند و لکن موجب بطلان عقد نمی شوند”

نکات :

1- شرطی که انجام آن غیرمقدور باشد بطور مثال : برای شخصی که گواهینامه ندارد شرط شود که مسابقه اتومبیل رانی شرکت کند .

2- شرطی که در آن نفع و فایده عقلائی نباشد.

3- شرطی که نامشروع (خلاف اخلاق حسنه و نظم عمومی و قوانین آمره) باشد. بطور مثال : ضمن طلاق توافقی زن شرط نماید که نفقه فرزندانش را ندهد .

4- در حالتی که شرط مجهول باشد اثر آن در عقد چیست ؟

اگر مشروط له علم به بطلان شرط داشته باشد حق فسخ دارد و لکن اگر آگاه به بطلان شرط باشد نمی تواند معامله اصلی را فسخ نماید .

نکاتی کلی در باب شروط قراردادی

• 1- شروط قراردادی، تعهدی فرعی و تابع تعهد اصلی ( یعنی فرارداد ) می باشد .

بعبارتی اگر قرارداد بر اثر ابطال و فسخ و اقاله و انفساخ از بین برود، شرط نیز از بین می رود و لکن بالعکس اگر شرط از بین برود لزوما عقد هم از بین می رود مگر شرط را بعنوان شرط مستقل در نظر بگیریم .

• 2- شرط ممکن است صراحتا در عقد قید شود یا از اوضاح و احوال و قرائن موجود مشخص شود که طرفین بر آن توافق نموده اند .
• 3- شرط صفت و فعل و یا نتیجه مقرر در این ماده شامل خیارات قانونی مقرر در قانون مدنی نمی شود یعنی اگر اسقاط کافه خیارات هم صورت بگیرد باز شروط معتبر است .
• 4- اگر عقد اصلی جزء عقود لازم باشد مثلا بیع و شرط نتیجه ضمن عقد جزء عقود جایز باشد لزوم عقد بیع به وکالت سرایت می کند .
• قواعد آمره :

قواعدی است که طرفین نمی توانند بر خلاف آن توافق نمایند بطور مثال : شرایط مندرج در ماده 190 شرایط اساسی معامله قوانین ارث و…قواعد گارگری و کارفرمایی

• قوانین تکمیلی :

قواعدی است که طرفین می توانند بر خلاف آن توافق نمایند.

و کاربرد آن در زمانی است که اختلاف بین طرفین ایجاد شده باشد .و در قرارداد طرفین راجع به آن تعین تکلیف نکرده باشند .

ترتیب اعتبار قواعدحقوقی :

1. قوانین آمره
2. توافق
3. عرف
4. قوانین تکمیلی
5. نظر علمای حقوق

حل و فصل اختلافات ناشی از مبایعه نامه از دیدگاه وکیل حقوقی

هر یک از طرفین قرارداد بیع اعم از (مالک/خریدار) در جهت حل و فصل اختلاف حاصله ناشی از قرارداد مبایعه‌نامه، می‌توانند بنحو مندرج در ذیل فصل خصومت و رفع اختلاف نمایند :

1- طرفین قرارداد مبایعه‌نامه و یا قولنامه راساً و بدون دخالت دادگاه و داور توافق بر رفع اختلاف حاصله نمایند .

2- اگر طرفین قرارداد مبایعه‌نامه شرط ارجاع به داوری را در صورت حصول اختلاف در قرارداد بیع، قید نموده باشند.

بدواً طرفین قرارداد می‌بایست در جهت حل اختلاف حاصله، به داور یا داوران مراجعه نمایند و دادگستری اصلاً صلاحیت رسیدگی به اصل دعوای را ندارد مگر در موارد استثنایی مندرج در قانون آیین دادرسی مدنی.

طرفین قرارداد مبایعه‌نامه، الزامی به درج شرط داوری در قرارداد ندارند و این امر اختیاری می‌باشد.

3- در صورت عدم قید شرط داوری در مبایعه‌نامه

طرفین مبایعه‌نامه می‌بایست جهت حل و فصل اختلاف حاصله، به دادگستری مراجعه نمایند .

ارجاع پروند‌ها به داوری دارای مزایا و معایبی به شرح ذیل می‌باشد:

الف) مزایا

رسیدگی و اتخاذ تصمیم توسط داور، راهی آسان‌تر و فوری‌تر برای حل و فصل اختلافات حاصله در قرارداد‌های مبایعه‌نامه می‌باشد.

منوط به آنکه داور دانش و تخصص کافی را در زمینه‌ی داوری و بالاخص قرارداد‌های مبایعه‌نامه را داشته باشد.

نکته:

استفاده از اشخاص متخصص و خبره مثل کارشناسان رسمی دادگستری و یا مرکز داوری مستقر درکانون وکلای دادگستری، موجب با کیفیت شدن آراء داوری می‌گردد.

اعمال نظر داوری، نیاز به رعایت تشریفات طولانی دادرسی و پرداخت هزینه‌های زیاد دادرسی ندارد.

ب) معایب

امکان دارد داور تعیینی یک فرد غیر متخصص و ناشی باشد که براحتی تحت نفوذ و سلطه یکی از طرفین قرارداد، قرار گیرد و حق شما تضییع گردد.

ج) مدت زمان صدور رای داور

داور می‌بایست ظرف مدت سه ماه از زمان ارجاع اختلاف، اظهار نظر نماید و پس از صدور رای داوری میتوان درخواست اجرای رای داوری (اجرائیه) را از دادگستری نمود.

د) اعتراض به رای داور

بر اساس (ماده 493 قانون آ.د.م) :

اعتراض به رأی داور، مانع از اجرای رای داور نیست مگر آنکه دلایل اعتراض قوی باشد. در این صورت دادگاه قرار توقف اجرای آن را تا پایان رسیدگی به اعتراض و صدور حکم قطعی صادر می‌نماید.

ه) راه‌های از بین رفتن شرط داوری در قرارداد

بر اساس (ماده 481 این قانون آ.د.م) شرط داوری در صورت حدوث 2 مورد ذیل از بین می‌رود :

• تراضی کتبی طرفین دعوا
• فوت یا محجوریت یکی از طرفین دعوا

اتمام اختیارات وکیل حقوقی

وکالت عقدی جایز می باشد یعنی با فوت هر یک از طرفین (وکیل یا موکل) ، عارض شدن جنون ، سفه ، عزل وکیل و یا استعفای وی پایان می پذیرد هم چنین اگر موضوع وکالت توسط موکل انجام پذیرد ، از موجبات اتمام وکالت می باشد.

 

جهت مشاوره حقوقی با وکیل پایه یک دادگستری با شماره تلفن 09120170676 – 09123439500 تماس بگیرید.