تعدیل اجاره بها سرقفلی-شرایط-روش محاسبه (قانون جدید)

تعدیل اجاره بها سرقفلی-شرایط-روش محاسبه (قانون جدید)

مفهوم لغوی تعدیل: به معنی معتدل کردن

•   تعدیل میران اجاره سرقفلی ملک بر حسب اینکه تاریخ قرارداد اجاره و خرید سرقفلی شما قبل از سال 76 و یا بعد از آن باشد  تابع یکی از این 2 قانون  و متفاوت خواهد بود
• فانون روابط موجر و مستاجر سال 1356
• قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1376

و غیر از این دو قانون ،قانون دیگری در این خصوص به تصویب نرسیده

بطور مثال …

1. اگر قرارداد اجاره و خرید سرقفلی شما به قبل از سال 76 بر گردد مالک هر 3 سال با توجه به افرایش و با کاهش تورم حق افزایش اجاره بها را دارد ((مالک با انقضای مدت اجاره دیگر نمی توانست مستاجر و دارنده سرقفلی را از ملک تخلیه نماید ))
2. اگر تاریخ خرید سرقفلی و قرارداد اجاره شما، بعد از سال 1376 باشد                                                                                                                                                                                                        اولا  مالک در راس انقضای مدت اجاره،می تواند قرارداد اجاره را تمدید نکند و مستاجر را  از ملک  تخلیه نماید ولو مستاجر حق سرقفلی پرداخت کرده باشد                                                                                            بنابراین استمرار و  ادامه رابطه استبجاری و سرقفلی بین مالک و مستاجر منوط به توافق  مجدد آنها می باشد نتیجه اینکه اکر یکی از طرفین رضایت بر استمرار رابطه استیجاری در راس انقضای مدت قرارداد اجاره نداشته باشد می تواند ملک را تخلیه نماید واز طرفی مستاجر می تواند حق سرقفلی  خود را به نرخ روز مطالبه نماید                                                                                                                                                               ثانیا : افزایش اجاره یها هر 3 سال یگبار دیگر بعد از سال 76 مصداق نداردبعبارتی نه موجر و نه مستاجر حق درخواست تعدیل اجاره بها را ندارنند و فقط بنطر می رسد می توانند اجرت المثل حق سرقفلی معوقه و جاریه خود را مطالبه کنند

تعدیل اجاره بها صرفاً ناظر به قراردادهای اجاره مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال 56 بوده و تسری به قرارداد های اجاره مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 ندارد.

شماره دادنامه قطعی : 9309980241800685
تاریخ دادنامه قطعی 1394/05/27:
شعبه 121 دادگاه عمومی حقوقی تهران- به تایید شعبه 52 تجدید نظر رسیده

• عواملی از جمله نوع و مشخصات ملک، قدمت و سابقه  آن، مدت و میزان اجاربهای سابق  موقعیت جغرافیایی ملک،میزان مساحت بنا، نوع کاربری ملک و …..موثر است و لکن در هر حال تعین تجاره سرقفلی یک مقوله ای تخصصی است و میبایست میزان آن  توسط کارشناس دادگستری تعین گردد
• با توجه به ماده 8 قانون سال 76اگر تاریخ خرید سرقفلی شما بعد از سال 76 باشد طرفین قرارداد می توانند توافق کنند ،تا زمانی که عین مستأجره در تصرف مستأجر باشد مالک حق افزایش اجاره بها و تخلیه عین مستأجره را نداشته باشد وموجر متعهد شود که هر ساله عین مستأجره را به همان مبلغ یا به قیمت متعارف به مستاجر واگذار نماید.در این صورت موجر می تواند از  مستاجر ، مبلغی تحت عنوان  سرقفلی برای اسقاط حقوق خود دریافت نماید( بنابراین شرط عدم افزایش اجاربهاء بعد از سال 76 برای مستاجرینی که تاریخ قرارداد سرقفلی شان بعد از سال 76 باشد ، پذیرفته شده )

 تعدیل اجاره سرقفلی  برابر قانون روابط موجر و مستاجر 1356(مشمول قراردادهای سرقفلی قبل از سال 76)

• نکته مهم :گرتاریخ خرید سرقفلی و اجاره شما ،قبل از سال 76 باشد، شرایط  مندرج در ذیل حاکم خواهد بود 

ماده ۴ قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶

نکاتی در این باب:

1.تعدیل ممکن است از ناحیه موجر و یا مستاجر با توجه به افزایش ویا کاهش هزینه های زندگی وتورم و اوضاع اقتصادی داده شود

نکته مهم ***

اگر از بنده بپرسید معمولا میزان اجاره چگونه  تعدیل و محاسبه می شود؟؟

باید بگویم این امر یک موضوع کاملا تخصصی هست که یک وکیل و یا اشخاص فاقد صلاحیت ،نمی توانند میزان اجاره  بهاء را  دقیقا مشخص نمایند چرا که عوامل مختلفی در میزان تعین اجاره بهاء موثر هستند از جمله…

• افزایش و کاهش تورم
•  و عواملی از جمله نوع و مشخصات ملک، قدمت و سابقه  آن، مدت و میزان اجاربهای سابق  موقعیت جغرافیایی ملک،میزان مساحت بنا، نوع کاربری ملک و …..موثر است
• بنابراین میزان دقیق اجاره بهاء میبایست توسط کارشناس رسمی دادگستری که در رسته تعین و تعدیل اجاره بهاء تخصص دارد صورت گیرید

2.شروع مدت 3 سال مندرج در ماده مرقوم، از تاریخ انقضای مدت قرارداد اجاره است و لو مدت اجاره برای 5 سال باشد

3.در صورت عدم وجود قرارداد اجاره، ابتدای مدت اجاره از تاریخ  گذشت مدت سه سال از تاریخ استفاده مستأجر، از عین مستأجره یا از تاریخ مقرر در حکم قطعی مبنی بر تعدیل اجاره‌بهاست.

4.منظور از  عبارت «تاریخ مقرر در حکم قطعی» تاریخی است که موجر به موجب حکم دادگاه، مستحق دریافت اجاره‌بهای جدید، است.

در صورت عدم قید تاریخ استحقاق مستاجر به دریافت اجاره در حکم دادگاه، ملاک محاسبه 3 سال از تاریخ تقدیم دادخواست محسوب خواهد شد

چنانچه خواهان تاریخ تعدیل را  دادخواست، قید نکرده باشد تاریخ تقدیم دادخواست، ملاک ابتدای تاریخ تعدیل محسوب می شوذ

موجر می‌تواند مابه‌التفاوت اجاره بها را، ضمن تقدیم دادخواست تعدیل، مطالبه کند که در این صورت دادگاه ضمن صدور حکم راجع به تعدیل، مستأجر را به پرداخت مابه‌التفاوت از تاریخ تقدیم دادخواست تا روز صدور حکم، محکوم می‌نماید.

این مطلب را از دست ندهید:

نمونه دادخواست تعدیل اجاربهاء 

رای وحدت رویه تعدیل اجاره بها ء 

تعدیل اجاره بها در صلاحیت کجاست

فرمول تعدبل اجاره بها 

انواع توافقات بر تعدیل و یا عدم تعدیل:

1.تعدیل توافقی:

وقتی طرفین قرارداد ،برمیزان تعدیل اجاره ،توافق داشته باشند ،طبق آن عمل می شود

2.تعدیل کارشناسی:

در صورت عدم توافق طرفین بر میزان تعدیل، دادگاه ضمن استعلام  از وضعیت آخرین مالک ملک، جهت تعین اجاره بهای، مراتب را به کارشناس دادگستری ارجاع می دهد و میزان تعدیل براساس نظریه کارشناس تعیین می گردد (لازم به ذکر است اگر رأیی در خصوص تعدیل قبلا صادر شده و سه سال از تاریخ استحقاق مالک گذشته باشد میبایست به پیوست دادخواست، تقدیم دادگاه گردد.)

نکته مهم 2

دادگاه با توجه به…
درصد شاخص کل بهای کالاها و خدمات مصرفی منتشر شده از طرف بانک مرکزی ایران حکم به…تعدیل اجاره‌بها‌ خواهد داد حکم دادگاه در این مورد قطعی است.

علیرغم آنکه ماده 4 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 تعدیل را قطعی و غیر قابل تجدید نظر دانسته و لکن از آنجائیکه دعوای تعدیل اجاره بها دعوی غیر مالی محسوب می شود و توجه به قسمت دوم ماده 331 قانون آیین دادرسی مدنی که کلیه دعاوی غیر مالی را قابل تجدید نظر دانسته (قانون موخر) قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 56 را در این قسمت (قانون مقدم) نسخ نموده و رای تعدیل قابل تجدید نظر است.

3توافق بر عدم تعدیل (به صورت مطلق)

از آنجائیکه قوانین روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 جزء قوانین آمره بوده و نمی توان بر خلاف آن توافق نمود، توافق بر عدم تعدیل، باطل و بلااثر است این قانون در تضاد با قانون سال 76 است( اگر قرارداد اجاره و خرید سرقفلی بعد از سال 76 باشد مالک و مستاجر می توانند توافق کنند اجاره بهای اضافه نشود البته در خصوص قید و قیودی هم وجود دارد

‌ماده 30 – کلیه طرق مستقیم یا غیر مستقیم که طرفین به منظور جلوگیری از اجرای
مقررات این قانون اتخاذ نمایند پس از اثبات در دادگاه بلااثر و‌ باطل اعلام خواهد شد.

4.توافق بر تعدیل به میزان درصد معینی از اجاره در هر سال (بطور مثال 20 یا  30 درصد)

اینگونه توافقات، دارای اعتبار قانونی است.

نکات  ***

معمولا تعدیل بر اساس اجاره‌بهای سابق ملک، نوع و قدمت بنا، مدت و میزان اجاره، مساحت بنا، موقعیت و شرایط ملک، نوع شغل، کیفیت مصالح و ساختمان و پرداخت یا عدم پرداخت سرقفلی و اجاره‌بهای قبلی برآورد و محاسبه خواهد.

«به موجب قسمت اخیر، ماده ۴ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۵۶ دادگاه‌ها بر اساس درصد شاخص کل بهای کالاها و خدمات مصرفی منتشر شده از طرف بانک مرکزی ایران حکم به تعدیل اجاره بها صادر می‌کردند.

لکن قسمت اخیر ماده ۴ قانون مذکور در تاریخ ۲/۹/۱۳۵۸ از طرف شورای انقلاب جمهوری اسلامی ایران، اصلاح شد و به جای درصد شاخص بهای کالاها و خدمات، نظریه کارشناس در مورد تعیین اجاره‌بها، به نرخ عادله روز مبنای صدور حکم قرار گرفت. بدیهی است.

البته مغازه و یا ملک سرقفلی دارد علاوع  بر حق کسب و پبشه، دارای حق  سرقفلی هم باشد در  میزان اجاربهای ممکن است تاثیر گذار باشد

5.امکان تعدیل اجاره بهاء از تاریخ تقدیم دادخواست مقدور می باشد و به درخواست تعدیل ماه‌های گذشته، دادگاه رسیدگی نمی کند و باید به نحو ذیل رفتارشود.

الف) مالک میبایست به درخواست اجرت‌المثل ایام گذشته برابر اجرت‌المسمی به موجب ماده ۶ قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ و نیز مطالبه خسارت ناشی از تأخیر تأدیه اقدام نماید.

ب) موجر میبایست مابه‌التفاوت اجاره بها را از تاریخ تقدیم دادخواست تا زمان صدور حکم را نیز مطالبه نماید.

و در صورت عدم درخواست دادگاه به این امر رسیدگی نمی کند.

‌ماده 6 – مستأجر مکلف است در موعد معین در اجاره‌نامه اجرت‌المسمی و پس از انقضاء
مدت اجاره اجرت‌المثل را به میزان اجرت‌المسمی آخر‌هر ماه اجاری ظرف ده روز به
موجر یا نماینده قانونی او بپردازد.وکیل ملکی، وکیل قرارداد ، بهترین وکیل سرقفلی، مشاوره حقوقی