هزینه تغییر شغل در سرقفلی-شرایط/کاربردی

هزینه تغییر شغل در سرقفلی-شرایط/کاربردی

به منظور اطلاع از هزینه تغییر شغل در سرقفلی می بایست شرایط ذیل مد نظر قرار گیرد.در این خصوص ابتدا سوالات متداولی که مطرح است را برای آشنایی بیشتر شما عزیزان ذکر می کنیم:

1/ آیا می توان با پرداخت مبلغی ، بدون رضایت مالک ، تغیر شغل داد و یا به اصطلاح تغیر شغل را خرید ؟

پاسخ :خیر

2/ در صورت موافقت مالک برای تغیر شغل ،چه میزان هزینه به وی باید پرداخت کنیم ؟

پاسخ: مبلغ خاصی در قانون قید نشده -برحسب توافق طرفین است -شاید 10 تا 20 درصد مناسب باشد

3/ آیا محاکم بصورت خودسرانه و بدون اجازه مالک می توانند اجازه تغیر شغل را دهند ؟

پاسخ: خیر

فلذا مستاجر و دارنده حق سرقفلی،در 2 صورت حق تغییر شغل را دارد

• اخذ رضایت مالک
• شغل جدید جزء مشاغل مشابه باشد( دادگاه بمنظور تشخیص شغل مشابه از اتحادیه مربوطه استعلام می نماید معمولا دایره وسبعی از مشاغل زیر چتر یک اتحادیه می باشد 
• به هیچ وجه نمی توان از طریق طرح دعوی  علیه مالک(در محاکم حقوقی) اجازه تغییر شغل را از وی اخذ نمود

• نمونه ای از مشاغل مشابه و غیرمشابه:

  بطور مثال:

این مطلب را از دست ندهید ***

همه چیر در مورد تخلیه به جهت تغییر شغل 

آراء وحدت رویه تغییر شغل در سرقفلی

دانلودکتاب سرقفلی و حق کسب و پیشه به زبان ساده ( نویسنده داود چشمی )

نمونه دادخواست تخلیه به علت تغییر شغل ؟؟

در چه موارد دیگر ،می توانیم سرقفلی را تخلیه نمایم ؟؟

میزان مبلغ سرقفلی و کسب و پیشه بر چه اساسی قیمت گذاری می شود؟؟

دعوی تجویز تغییر شغل -شرایط-کاربردی

مونه دادخواست تخلیه به دلیل تغییر شغل

قوانین تغییر کاربری مغازه سرقفلی:

همانطور که گفتبم ، در مغازه سرقفلی نمی توان تغییر کاربری داد بطور مثال کاربری تجاری را به مسکونی یا بلعکس تغییر داد چرا که امکان داد  این عمل مستاجر  مصداق تعدی و تفریط در سرقفلی محسوب شود و در نهایت سبب تخلیه مستاجر گردد

 

درصد قانونی حق مالکانه در انتقال و تغییر شغل محل سرقفلی

الف) درصد حق مالکانه در انتقال محل سرقفلی 

در این مورد دو حالت در نظر گرفته شده است:

1- خارج کردن ملک از دست مالک محل‌های سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت و تصرف دیگری بر آن محل به طور دائم باشد

2- انتقال به معنی خارج نمودن محل‌های سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت و تصرف دیگری بر آن محل که به صورت دائمی نیست بلکه موقتی است .

در صد حق مالکانه به قرار ذیل است:

درصد حق مالکانه در انتقال دائمی محل کسب با توجه به میزان ارزش محل کسب	درصد
تا ۵۰۰ میلیون تومان مازاد بر ۵۰۰ تا یک میلیارد تومان مازاد بر یک میلیارد تا دو میلیارد تومان مازاد بر دو میلیارد تا چهار میلیارد تومان مازاد بر چهارمیلیارد تومان	۱۰ درصد۸ درصد ۶ درصد ۴ درصد ۲ درصد

درصد حق مالکانه در انتقال موقت محل کسببا توجه به میزان مبلغ اجاره یا رهنیه محل کسب	درصد
تا ۵۰ میلیون تومان مازاد بر ۵۰ تا ۱۰۰ میلیون تومان مازاد بر ۱۰۰ تا ۵۰۰ میلیون تومان مازاد بر ۵۰۰ میلیون تومان	۲ درصد ۱ درصد ۷۵/. درصد ۵/. درصد

ب) در صد حق مالکانه تغییر شغل محل‌های سرقفلی

درصد حق مالکانه در تغییر شغل محل کسب با توجه به میزان ارزش محل کسب	درصد
تا ۵۰۰ میلیون تومان مازاد بر ۵۰۰ تا یک میلیارد مازاد بر یک میلیارد تا دو میلیارد مازاد بر دو میلیارد تا چهار میلیارد مازاد بر چهارمیلیارد	۱۱ درصد ۹ درصد ۷ درصد ۵ درصد ۳ درصد

ج) درصد حق مالکانه تغییرات در محل‌های سرقفلی 

درصد حق مالکانه تغییرات اساسی محل کسب با توجه به میزان ارزش محل کسب	درصد
تا ۵۰۰ میلیون تومان مازاد بر ۵۰۰ تا یک میلیارد مازاد بر یک میلیارد تا دو میلیارد مازاد بر دو میلیارد تا چهار میلیارد مازاد بر چهارمیلیارد	۴ درصد ۳ درصد ۲ درصد ۱ درصد ۵/. درصد

تغییر شغل در سرقفلی بدون اجازه مالک

به طور خلاصه و خیلی روشن باید گفت که تغییر شغل در سرقفلی بدون اجازه مالک بسیار خطرناک و با ضمانت اجرای قابل توجهی همراه است.

“در مورد محل کسب و پیشه و تجارت هر‌گاه مورد اجاره برای شغل معینی اجاره داده شده باشد، مستاجر بدون رضای موجر نمی تواند شغل خود را تغییر‌دهد، مگر اینکه شغل جدید عرفاً مشابه شغل سابق باشد.”

در اینخصوص باید گفت که تغییر شغل در سرقفلی بدون رضایت مالک از مواردی است که می تواند باعث دادن دستور تخلیه از طرف مراجع قضایی شود.

نحوه اثبات تخلفات مستاجر در سرقفلی

1- تامین دلیل با جلب نظر کارشناس، در جهت صورت برداری از تغییر شغل بعمل آمده

2- تقاضای معاینه وتحقیق محلی.

3- عکسبرداری از محلی که تخلف صورت گرفته( قرینه محسوب می شود )

4- شهادت شهود.

5- موجر می تواند از طریق مراجع ذی ربط ( اتحادیه صنفی ، بیمه تامین اجتماعی  ،شهرداری ، دارایی و…..) دلائل تغییر شغل مستاجر را بدست آورد.

در صورت اثبات تخلف مستاجر مبنی بر تغییر شغل ، ملک استیجاری بدون پرداخت هیچ گونه حقی به مستاجر از ناحیه مالک ،قابل تخلیه کردن می باشد.

6- اگر بتوانید نمونه قرارداد و یا مبایعه نامه  بدست آورید  که در آن تغییر شغل صورت گرفته را گواهی دهد  ، می توانید به آن استناد کنید.

7- از آن محل جنسی بخرید و فاکتور بگیرید که در بالای آن نوع شغل نوشته شده باشد.

سوال: آِیا موجر در صورت  تخلف مستاجر و تخلیه به علت تغییر شغل،میبایست  مبلغی به مستاجر پرداخت کند ؟

جواب- خیر

مدارک لازمه جهت دادخواست تخلیه

1- کپی برابر اصل سند مالکیت

2- کپی برابر  با اصل قرارداد اجاره

3- استعلام ثبتی

4- معاینه و تحقیق محلی

5- تأمین دلیل(ارجاع به کارشناسی)

طرفین دعوی

مالکی که متقاضی تخلیه ی مورد اجاره است، خواهان دعوی میباشد و به طرفیت مستأجری که شغل خود را تغییر داده است، دعوی طرح می کند.

مرجع صالح برای رسیدگی

دعاوی تخلیه ی املاک تجاری دارای حق کسب و پیشه در دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک، رسیدگی می شود.

پاسخ به سوالات متداول

1- آیا در صورت انتقال مالکیت ملک از مالک سابق به مالک جدیدحق تخلیه به مالک جدید انتقال می یابد.

جواب) در این باب دو نظریه وجود دارد بعضی قضات قائل به انتقال حق تخلیه هستند وبعضی قائل به این مورد نیستند.

2- آیا دریافت اجاره بهاء بمدت طولانی ،پس از تغییر شغل دلالت بر رضایت مالک می نماید.

جواب) خیر دلالت بر رضایت مالک نمی نماید.

3- صدور حکم به تخلیه به جهت تغییر شغل، جنبه اعلامی نداشته و الزاما میبایست درخواست صدور اجراییه نمود.

4- اگر در قرارداداجاره شغل مستاجر معین نشده باشد یا حق تغییر شغل سلب نشده باشد باز مستاجر نمی تواند به استناد سکوت قرارداد اجاره ، تغییر شغل دهد.

استنادات قانونی  تغییر شغل

ماده 14 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356:

در موارد زیر موجر(مالک) می تواند ،حسب مورد ،صدور حکم فسخ اجاره یا تخلیه را از دادگاه درخواست نماید،دادگاه ضمن صدور حکم فسخ اجاره نامه، دستور تخلیه ای مورد اجاره را صادر می کند و این حکم علیه مستاجر یا متصرف اجراء و محل ، تخلیه خواهد شد

بند 7 ماده مرقوم :

در مورد محل کسب و پیشه ، هرگاه مورد اجاره برای شغل معینی اجاره داده شده باشد و مستأجر بدون رضایت موجر،  شغل خود را تغییر دهد،موجر می تواند تخلیه ی مستأجر را از دادگاه بخواهد مگر این که شغل جدید عرفاً (ملاک عرفی ) مشابه شغل سابق باشد.

ماده 14 و 27 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356

اگر مستاجر نتواند به هر دلیلی به شغل سابق خود ادامه دهد، آیا می تواند از طریق محکمه اجبار مالک را به تغییر شغل بخواهد ؟

پاسخ :

خیر. چرا که چنین مورد در قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 56 پیش بینی نشده

و لو ممنوعیت قانونی باشد مثلا آن شغل از جهت شهرداری جزء مشاغل مزاحم محسوب شود.

پیشنهاد داود چشمی، وکیل پایه یک دادگستری و مدیریت گروه وکلای حکمت و نویسنده کتاب قوانین سرقفلی و حق کسب و پیشه ، برای شما همراهان عزیز این است که مقالات زیر را مطالعه نمایید:

نمونه رای مربوط به دعوای تخلیه سرقفلی جهت تغییر شغل

حق تخلیه عین مستأجره ناشی از تغییر شغل که در زمان مالکیت مالک سابق ایجاد شده به مالک جدید منتقل نمی‌شود

دادنامه: ۹۱۰۹۹۷۰۲۲۳۵۰۰۶۳۸

مورخ: ۱۴/۶/۱۳۹۱

مرجع رسیدگی: شعبه ۲۵ دادگاه عمومی تهران

رأی دادگاه:

درخصوص دعوی آقای (ب.م.ع.ت.) با وکالت آقای (م.ت.) به طرفیت آقای (ن.الف.م.) به خواسته صدور حکم به تخلیه یک باب مغازه وفسخ اجاره‌نامه ۱۳۰۳-۴/۲/۴۷ دفترخانه ۲۸۱ تهران به جهت تغییر شغل مجاز با احتساب کلّیه‌ی خسارات دادرسی که وکیل خواهان توضیح داده است موکل از تاریخ ۳/۱۲/۸۸ مالک ملک شده و قبل از مالکیت موکل، خوانده در زمان سابق تخلف نموده است و شغل خود را از شیشه‌فروشی به فروش پلاستیک و مصنوعات آن تغییر داده است.

صرف نظر از اینکه شغل اخیر خوانده از مشاغل مشابه سابق بوده، مضاف بر اینکه بر فرض وقوع تخلف تاریخ آن قبل از مالکیت خواهان بوده و خواهان با وضعیت حاضر نسبت به خرید آن اقدام نموده است، از طرفی حق ایجاد شده برای مالک سابق قابلیت انتقال به مالک جدید را نداشته بنا بر مراتب مرقوم دادگاه مستنداً به مواد ۱۹۴ و ۱۹۸ قانون آئین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی حکم به بی‌حقی خواهان صادر و اعلام می‌دارد.

رأی صادره ظرف ۲۰ روز قابل اعتراض در دادگاه تجدیدنظر استان تهران می‌باشد.

رأی دادگاه:

تجدیدنظرخواهی آقای (ب.ع.ت) با وکالت آقای (م.ت) نسبت به دادنامه شماره ۹۰۰۶۳۸ مورخه ۱۹/۶/۹۰ صادره از شعبه ۲۵ دادگاه عمومی حقوقی تهران که طی آن حکم به بی‌حقی خواهان به خواسته صدور حکم به تخلیه یک باب مغازه و فسخ اجاره‌نامه شماره ۱۳۰۳ مورخه ۴/۲/۴۷ دفترخانه ۲۸۱ تهران به لحاظ تغییر شغل از شیشه‌فروشی به پلاستیک فروشی صادر گردیده است

در نتیجه و مآلاً وارد و موّجه نیست و اصدار رأی مآلاً موافق قانون است و از ناحیه تجدیدنظرخواه در این مرحله از دادرسی نیز ایراد و اعتراض موجّه و مدلّلی که اساس رأی را مخدوش نماید، ارائه نگردیده است و تجدیدنظرخواهی متضمّن جهت موجّه در نقض رأی صادره نمی‌باشد، علی‌هذا این دادگاه به استناد ماده ۳۵۸ قانون آئین‌‌دادرسی مدنی و با رد تجدیدنظرخواهی دادنامه معترض‌ّعنه را در نتیجه تأیید و استوار می‌دارد. رأی صادره قطعی است.

 

جهت مشاوره حقوقی ،با وکبل متخصص و یا وکیل ملکی و وکیل قرارداد و خصوصا وکیل سرقفلی  با مجموعه گروه وکلای حکمت تماس بگیرید.

09120170676 –  09123439500