معایب+خطرات مشارکت در ساخت+نکات و…بسیار کاربردی
معایب+خطرات مشارکت در ساخت+نکات کاربردی…ممنون از دوستانی که مارا تا آخر این مطالب همراهی میکنند.
فهرست مطالب این مقاله >برای مطالعه روی عنوان دلخواه کلیک کنید
چالش ها و مخاطرات قراردادهای مشارکت در ساخت
1.چالش اول: عدم تحویل واحدها به موقع
2.چالش دوم: تعین خسارات مشارکتی و نحوه مطالبه
3.چالش سوم: اختلاف در تقسیم واحدها
4.چالش چهارم: حق پیش فروش واحدها وکلاهبردای
5.چالش پنجم: خسارات مالی و جانی در ملک مورد مشارکت :
این مطلب را از دست ندهید …
داود چشمی نویسنده کتاب قرارداد مشارکت در ساخت به زبان ساده ( جهت دانلود کلیک کنید کنید)
نمونه قرارداد مشارکت در ساخت ( بسیار حرفه ای ) +توضیحات کامل و جامع
انواع تضمین +بهترین نوع ضمانت اجرا ء برای جلوگیری از تخلف در قرارداد مشارکت در ساخت چیست ؟؟
شرط داوری در قرارداد مشارکت در ساخت ( چاقوی دولبه )
چالش اول: عدم تحویل واحدها به موقع:
تحویل واحدهای احداثی در موعد مقرره در قرارداد، بنحوی که قابلیت انتفاع و بهر برداری را برای مالکین داشته باشد، یکی از تعهدات سازندگان به مالکین، میباشد
به همین منظور بهتر است در جهت جلوگیری از خلف وعده سازندگان دو شرط را در قرارداد بگنجانید
الف. برای تحویل واحد های احداثی، مهلت تعیین گردد
ب. برای تاخیر سازنده در تحویل واحد ها ضمانت اجرایی مثل فسخ ویا خسارات در نظر بگیرید. خسارات را میتوان بصورت ثابت و یا روزانه تعیین نمود
ویا میتوان از سازنده، ضمانت نامه ای مثل چک ویا سفته ویا ضمانت نامه بانکی اخذ نمایید
در هنگام تحویل و تحول آپارتمان ها، بمنظور جلوگیری ازبروز اختلافات احتمالی در آینده، صورت جلسه تحویل تنظیم نمائید … چرا که امکان دارد متعاقباً مالک یا مالکین مدعی عدم تحویل به موقع آپارتمان گردند ویا ادعای خسارات نمایند.
قراردادهای مشارکت در ساخت جزء عقود عهدی بوده بدین مفهوم که هر یک از طرفین قرارداد، متعهد به انجام تعهدات و شروطی در قبال یگدیگر میباشند بطور مثال مالک متعهد به تحویل ملک ظرف مهلت خاصی میباشد و سازنده نیز متعهد به احداث بناء در مهلت مقرره در قرارداد می باشد.
از همین رو مقوله تعین خسارات، گامی بسیار مثبت و ارزنده در جهت جلوگیری ازخلف وعده طرفین قرارداد مشارکت در ساخت میباشد که در ذیل به شرح هر یک از طرفین قرارداد مشارکت در ساخت می پردازم.
…………………………….
تعهدات مالک/مالکین
1.تحویل ملک
- تنظیم سند قسمتی از آپارتمان احداثی و یا..
تعهدات سازنده /سازندگان
2.احداث وساخت بناء، ظرف مدت زمان خاص
2.بیمه نمودن ساختمان و کارکنان
وکیل مشارکت در ساخت
وکیل قرارداد
2.چالش دوم:تعین خسارات مشارکتی و نحوه مطالبه
به منظور دریافت خسارات از متخلف، میبایست شرایط ذیل را مد نظر قرار دهید
الف) برای انجام آن تعهد، مدت معین، در نظر گرفته باشد و مدت منقضی شده باشد.
بطور مثال، سازنده متعهد به تحویل آپارتمان تاتاریخ 3/4/96 میباشد و مدت مزبور نیز منقضی شده باشد
اگر اختیار تعیین زمان انجام تعهد، با شما باشد؛ در صورتی می توانید ادعای خسارت نمائید که ثابت نمایید انجام تعهد را با ارسال اظهارنامه و یا …از طرفتان، مطالبه کرده اید.
ب) قوه ی قاهره یا اصطلاحاً فورس ماژور، مانع انجام تعهد نشده باشد.
تعریف قوه ی قاهره ( فورس ماژور) عاملی خارجی است که مانع انجام تعهد مندرج در قرارداد گردد بطور مثال، اگرسیل و زلزله … ،مانع انجام تعهد شده باشد
که در صورت وقوع قوه قهریه متعهد، قانوناً محکوم به پرداخت خسارت نمیگردد.
لازم به ذکر است متعهد له (کسی که تعهد، به نفع اوست)؛ می تواند در قرارداد شرط کند در صورت عدم انجام تعهد از ناحیه متعهد، متعهد له بتواند شخصاً موضوع تعهد را انجام دهد و ًهزینه های آن را از متعهد بگیرد
در قرارداد ها، خسارات را به شیوه های ذیل میتوان، تعیین نمود که در ذیل به شرح و بسط آن می پردازیم.
1.تعیین خسارت روزانه
در قرارداد مشارکت در ساخت، میتوان خسارات را بصورت روزانه، تعیین نمود.
بطور مثال:
آگر سازنده آپارتمان های 3و4و5 را، تا مورخه تاریخ 30/5/96، تحویل مالک ندهد؛ روزانه می بایست مبلغ 000/000/10 ریال خسارت به مالک و یا مالکین پرداخت نماید.
پرداخت این نوع خسارت، تا زمانیکه تعهد کاملاً اجرا نشود؛ ادامه خواهد داشت، هرچند که امکان دارد جمع میزان خسارت، از کل مبلغ معامله بیشتر شود.
2.پرداخت خسارت روزانه + انجام موضوع تعهد (توسط مالک به هزینه ی سازنده)
که در این مورد طرفین قرارداد مشارکت در ساخت در قرارداد، قید مینمایند که اگر سازنده (طرف دوم)، نسبت به احداث و تکمیل پروژه ظرف مهلت خاصی عمل ننماید
مالک (طرف اول) می تواند شخصاً نسبت به تکمیل پروژه اقدام نماید و هزینه های آن را از سازنده وصول نماید، سازنده میبایست، روزانه مبلغ ده میلیون ریال از بابت تاخیر در انجام تعهد به مالک پرداخت نماید.
3.پرداخت خسارت مقطوع
پرداخت خسارات مقطوع در قرارداد بدین صورت است که:
طرفین عقد مشارکت، مبلغ معین و ثابتی را از بابت خسارت تاخیر و یا عدم انجام تعهد تعین میکنند.
بطور مثال:
در صورتیکه سازنده آپارتمان را تا تاریخ 25/4/86 تحویل ندهد، سازنده میبایست مبلغ 50 میلیون تومان بعنوان خسارت تاخیر در تحویل به مالک بدهد.
ضمناً امکان دارد خسارت فوق جایگزین اصل تعهد باشد و یا نباشد که میبایست این مورد را در قرارداد تعین نمایید
3.چالش سوم:
اختلاف در تقسیم واحدها
گاها تقسیم واحدها، منشأ بسیاری از اختلافات حاصله فی ما بین مالکین و سازندگان می باشد که متاسفانه ملاحظه میگردد مالکین وسازندگان سعی واهتمام خود را در تنظیم این قسمت از قرارداد نمی نمایند و قرارداد از این حیث ناقص است و انصاف واقعی در تقسیم واحدها رعایت نمی گیرد.
معمولاً مالکین و سازندگان بنحو مندرج در ذیل واحد ها احداثی را تقسیم می نمایند.
1-تقسیم معمولی: بدین نحو که هریک از مالکین و سازندگان، بر اساس میزان آورده ی خود، در درصدی از کل سهم الشرکه ساختمان سهیم میشوند بدون آنکه واحد ها را بین خود تقسیم نمایند.
که درصد سهام هر یک مالکین ویا سازندگان، با توجه به قیمت زمین و مصالح متفاوت میباشد که به صورت 50_50 و یا 40-60 و …معین می گردد.
2.تقسیم واحدی
در این نوع از تقسیم، هریک از مالکین و سازندگان، با توجه به تعداد واحدها و متراژ آن و مرغوبیت آن، واحدها را میان خود تقسیم می کنند.
بطور مثال واحد 1 و 2 متعلق به مالک و واحد 3و 4 متعلق به سازنده میباشد.
این نوع تقسیم بندی مناسب نمی باشد چراکه امکان دارد مساحت بعضی از واحدها کم و یا زیاد باشد و بدین وسیله حق یکی از طرفین قرارداد مشارکت در ساخت تضیع گردد.
3.تقسیم واحدی، احتسابی(بهترین نوع تقسیم)
که در این نوع نحوه تقسیم، مالکین و سازندگان ،ضمن تعیین واحدهای مختص خود، توافق می کنند تا بعد از اخذ صورت مجلس تفکیکی، کم و زیادی مساحت ملک و یا مرغوبیت آن را بر اساس قیمت مندرج درقرارداد و یا قیمت روز با هم محاسبه و یامصالحه نمایند.
ضمناً طرفین قرارداد مشارکت در ساخت میبایست وضعیت مالکیت شان را نسبت به انباری وپارکینک را ضمن قرارداد مشارکت در ساخت و یا به موجب توافق جداگانه، مشخص نمایند.
4.پیش فروش آپارتمان ها و کلاهبرداری
مقوله واگذاری حق پیش فروش واحدها از ناحیه مالکین به سازنده/سازندگان، قبل از اتمام پروژه های ساختمانی و یا تحویل واحد ها ویا تنظیم سند، مخاطرات زیادی، برای مالکین داشته چرا که..
با واگذاری این حق به سازندگان، امکان دارد آنها انگیزه کافی برای اتمام پروژه ساختمانی نداشته باشند و یا اینکه سازندگان غیر معتبر، با واگذاری واحدها به افراد متعدد، از محل متواری گردند بنابراین باید این حق را تا جایی که می توانید از آنها سلب نمایید ویا آن را محدود به بخشی از سهم الشرکه آنها نماید.
بطور مثال:
آقای ……………………………….بعنوان سازنده حق واگذاری وانتقال واحد های 3و 4 را تا زمان اتمام عملیات ساخت وساز، تحویل واحدها، تنظیم سند را به نفع مالکین نداشته
و فقط حق واگذاری واحد 1 رادارد و چنانچه بدهی برای ساختمان ایجادگردد از این محل برداشته میشوددر صورت انتقال بدون رضایت مالکین مالک می تواند تقاضای ابطال معامله را بخواهد.
5.چالش پنجم:
خسارات مالی و جانی در ملک مورد مشارکت:
از آنجائیکه در راستای اجرای عملیات ساخت وساز، مخاطرات مالی و جانی فراوان برای مالکین و سازندگان به همراه داشته
فلذا بهتر است که مالکین در قراردادهای مشارکت در ساخت، سازنده را متعهد وملزم نماید که ساختمان را در مقابل حوادث و اتفاقات غیر مترقبه احتمالی وارده، ناشی از کار به همسایگان، کارگران و.. به شرح ذیل، بیمه نماید.بهتر است به منظور برخورداری از حداکثر مزایای پوشش بیمه، با یک کارشناس و مشاور مجرب در امور بیمه، مشورت نمائید.
طرفین قرارداد مشارکت در ساخت سعی نمایند، قبل از شروع عملیات ساخت و ساز ساختمان را در مقابل حوادث ذیل بیمه نمایند.
الف. در مقابل خسارات وارده به اشخاص ثالث از جمله مالکین املاک مجاور و همسایگان و…
ب .بیمه مسئولیت سازنده/سازندگان در مقابل کارگران و کارکنان ساختمان در قبال حوادث ناشی از کار
ج. بیمه ضمانت کیفیت ساختمان (عیوب پنهان و آشکار ساختمان)
برابر ماده 12 قانون مسولیت مدنی
کارفرمایانی که مشمول قانون کار هستند؛ مسئول جبران خسارات وارده از طرف کارکنان اداری و یا کارگران آنان در حین انجام کار یا به مناسبت آن وارد شده است میباشند مگر محرز شود که..
تمام احتیاط هایی که اوضاع و احوال قضیه بر می آید؛ رابه عمل آورده
و یا اینکه اگر احتیاط های مزبور را هم به عمل می آوردنند باز هم، جلوگیری از ورود زیان مقدور نمی بود.
لازم به ذکر است، کارفرما هم میتواند به وارد کننده ای خسارت، در صورتی که مطابق قانون مسئول شناخته شود؛ مراجعه نماید.
چنانچه سازنده بموجب قرارداد، متعهد به بیمه نمودن ساختمان در مقابل حوادث گوناگون شده باشد و بعداً از انجام تعهد خود سرباز زند، می توانید الزام سازنده را به بیمه نمودن ساختمان را از محکمه بخواهد.
النهایه پس از قطعیت رأی، چنانچه سازنده از بیمه نمودن ساختمان امتناع نماید، مالک میتواندبا هزینه شخصی، ساختمان را بیمه نماید و متعاقباً هزینه ی آنرا از سازنده مطالبه کند.
نکته
درصورتیکه مالک بدون اخذ حکم محکمه، مبادرت به بیمه نمودن ساختمان نمایید؛ و این وظیفه حسب قرارداد، به عهده سازنده باشد، مالک نمی تواند هزینه بیمه پرداختی، را از سازنده مطالبه نماید چرا که اقدام مالک، بدون اجازه سازنده بوده.
