چطور ودیعه را فوری از موجر پس بگیریم

برای پاسخ به این سوال که چطور ودیعه را فوری از موجر پس بگیریم؟ باید در نظر داشته باشید که مفهوم حقوقی ودیعه با قرض الحسنه متفاوت است. به این معنی که گاها دیده شده که در برخی از قراردادهای اجاره بابت مبلغ رهن از کلمه ودیعه و در جای دیگر از کلمه قرض الحسنه استفاده شده است.

چنانچه از اصطلاح رهن یا ودیعه استفاده شود، یعنی پول به صورت امانت نزد موجر قرار گرفته است و موجر نیز حق استفاده از این امانت یا ودیعه را ندارد. در صورتی که از آن استفاده کند به جرم خیانت در امانت در مراجع قضایی مورد تعقیب کیفری قرار خواهد گرفت.

اما اگر از اصطلاح قرض‌الحسنه استفاده شود موجر می‌تواند پس از تخلیه مستأجر خسارات وارد شده به ملک یا اجاره‌های عقب‌افتاده را از این مبلغ کسر نماید.

استرداد ودیعه و قرض الحسنه:

پس از انقضای مدت اجاره ، مستاجر می تواند ودیعه و مبلغ قرض الحسنه را از  موجر مطالبه کند و موجر موظف است با در خواست مستاجر، مبلغ ودیعه و قرض الحسنه را به مستاجر مسترد نماید.

اگر موجر حاضر به عودت و برگرداندن ودیعه و قرض الحسنه به مستاجر نباشد ، مستاجر می تواند اقدامات ذیل را انجام دهد:

1. مستاجر باید بدوا ملک را تخلیه نماید و با دادن دادخواست تامین دلیل از طریق شورای حل اختلاف ، مراتب تحویل ملک وکلید را  به شورای حل اختلاف  گواهی نماید. سپس مراتب تحویل ملک و کلید را از طریق اظهارنامه رسمی از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی ، به موجر اطلاع دهد.
2. سپس دادخواست مطالبه وجه ودیعه و قرض الحسنه را بطرفیت موجر به مرجع ذی صلاح تقدیم نماید.
3. ضمنا مستاجر می تواند همزمان با دادخواست استرداد ودیعه یا قرض الحسنه ،تقاضای صدور قرار تامین خواسته ( توقیف اموال موجر ) و اجرای آن را قبل از ابلاغ را به طرفیت  موجر تقدیم نماید و اموال موجر اعم از ماشین و خانه را قبل ار محکومیت وی توقیف نماید.
4. پس از صدور حکم به محکومیت موجر و قطعیت رای ، مستاجر میبایست تقاضای صدور اجراییه را نمود ، و پس از ابلاغ اجراییه به موجر چنانچه موجر ظرف مدت 30 روز دادخواست اعسار را به محکمه تقدیم ننماید دادگاه به درخواست مستاجر ،حسب ماده 3 قانون نحوه اجرای محکومیت های مالی حکم جلب موجر را می دهد یا نسبت به توقیف اموال موجر اقدام می نماید.
5. تقاضای مستاجر  برای استرداد ودیعه و قرض الحسنه در صورتی مورد قبول محکمه واقع می شود که مستاجر مورد اجاره را تخلیه نماید ، و مستاجر قبل از تخلیه نمی تواند تقاضای مطالبه ودیعه را نماید ( رای شماره 1421 شعبه 49 دادگاه تجدید نظر استان تهران )
6. اگر اثبات شود مستاجر به جهت عدم پرداخت ودیعه و قرض الحسنه از ناحیه موجر ،از تحویل ملک امتناع کرده مستاجر محکوم به پرداخت اجرت المثل نمی گردد منظور از اجرت المثل ، این است که مستاجر می بایست طبق نظریه کارشناس( با توجه به اجاره به نرخ روز) باید به موجر اجاره پرداخت کند
7. اگر اثبات شود ، موجر از پرداخت ودیعه و قرض الحسنه به مستاجر خودداری کرده است  ، موجر نمی تواند  مستاجر  را به پرداخت خسارت تاخیر در تحویل  محکوم نماید.

دادگاه صالح دعاوی اجاره:

چنانچه مبلغ ودیعه و قرض الحسنه تا بیست میلیون تومان باشد میبایست در شورای حل اختلاف محل اقامت خوانده ، اقدام نمود  و در صورتی که مبلغ ودیعه و قرض الحسنه بیشتر از بیست میلیون تومان باشد، باید در دادگاه عمومی محل اقامت خوانده ( موجر ) دادخواست تقدیم نمود.

این مطلب را مطالعه کنید:

تخلیه فوری ملک

استنادات قانونی:

ماده 501 قانون مدنی:

اگر در عقد اجاره ،مدت به طور صریح ذکر نشده و مال الاجاره هم از قرار روز یا ماه یا سالی ،فلان مبلغ معین شده باشد ،اجاره برای یک روز یا یک ماه یا یک سال صحیح خواهد بود و اگر مستاجر، عین مستاجره را بیش از مدت های مزبور در تصرف خود نگاه دارد و موجر هم تخلیه ید او را نخواهد ، موجر برای بقیه مدت و نسبت به زمان تصرف ،مستحق اجرت مقرر بین طرفین خواهد بود.

ماده 494 قانون مدنی:

عقد اجاره به محض انقضای مدت اجاره برطرف می شود.

نکته :

گاها مستاجر بدون دریافت ودیعه و قرض الحسنه از موجر ، قادر به اجاره نمودن مکان دیگری جهت سکونت نمی باشد بنابراین بهتر است ، حتی اگر ملک را تخلیه ننموده ، طی اظهارنامه ای مراتب آمادگی خود را جهت تحویل مورد اجاره اعلام نمابد یا در این خصوص شهود بگیرد سپس  تقاضای  مطالبه ودیعه و قرض الحسنه را بنماید.

پیشنهاد گروه وکلای حکمت برای شما همراهان عزیز:

نحوه ی محاسبه و تعیین اجاره بها

حق فسخ قرارداد اجاره

نمونه قرارداد اجاره ملک شامل (آپارتمان ،مغازه ،خانه مسکونی):

الف) موجر / موجرین

خانم / آقای ………………………. فرزند ……………. به شماره شناسنامه ………………. صادره از ……………… متولد ………………. تلفن ……………….. به نشانی …………………………………………………….. وکالتاً با اختیارات حاصله از وکالت نامه رسمی شماره …………… مورخ ………………. تنظیمی دفترخانه اسناد رسمی شماره ……………….. تهران مبادرت به امضاء این قرارداد اجاره نموده است .

ب) مستأجر / مستأجرین

خانم / آقای ………………………. فرزند ……………. به شماره شناسنامه ………………………. صادره از ………………………. متولد ………………………. تلفن ………………………. به نشانی ………………………. ……………………….

پ) مورد اجاره

عبارتست از شش دانگ یک دستگاه آپارتمان / یک باب خانه به صورت …………. خوابه به زیربنای ………… متر مربع واقع در طبقه ……… واحد ضلع ………. به نشانی ………………………. و دارای انباری / پارکینگ / یک رشته تلفن اختصاصی به شماره …………………… و منصوبه های در آن شماره کنتور برق ………………………. و آب ………………………. و گاز شهری ………………………. که تأسیسات گرمایی شوفاژ روشن , پکیج حرارتی , گاز شهری , فون کوئل , نفت سوز , شومینه و وسیله سرمایی آن کولر , چیلر , فن کوئل , تهیه مطبوع , سایر لوازم و ملحقات مربوطه با حق استفاده از مشاعات و مشترکات طبق قانون تملک آپارتمان ها و آیین نامه های اجرایی آن که عیناً بطور کامل به رؤیت مستأجر رسید و از کمیت , کیفیت و وضعیت مورد اجاره کاملاً مطلع گردید و مشخصات ثبتی مورد اجاره به شماره پلاک ثبتی ………………………. فرعی از ………………………. اصلی بخش ……………………….(نمونه قرارداد اجاره نامه)

ت) مدت اجاره

به مدت ……………تاریخ شروع آن از ………………………. و خاتمه آن به تاریخ ………………………. هجری شمسی

ث) اجاره بها

به قرار ماهیانه مبلغ ………………………. ریال که برای تمام مدت قرارداد اجاره مجموعاً مبلغ ………………………. ریال خواهد شد که مال الاجاره ماهانه در اوایل هرماه در قبال اخذ رسید کتبی به موجر پرداخت نماید , عدم پرداخت مال الاجاره یا عدم وصول هریک از چک های مال الاجاره ها ظرف مدت ده روز از تاریخ سررسید موجب فسخ باقی مدت قرارداد برای موجر خواهد بود و موجر می تواند نسبت به فسخ قرارداد و تخلیه مورد اجاره اقدام نماید.(نمونه قرارداد اجاره نامه)

تبصره : مبلغ ………………………. ریال به عنوان قرض الحسنه از سوی مستأجر به موجر به صورت نقدی / طی چک به شماره ………………………. عهده بانک ………………………. شعبه ………………………. حساب جاری ………………………. پرداخت گردید و مقرر شده که پس از انقضاء و تخلیه و تسویه حساب های احتمالی عیناً به مستأجر مسترد خواهد شد .

ج) شروط

1. مورد اجاره به منظور استفاده مسکونی شخص مستأجر و خانواده اش که مجموعاً ………. نفر هستند به اجاره واگذار شده است .
2. مستأجر حق واگذاری و انتقال مورد اجاره مشاعاً , مفروزاً , یا جزاً یا کلاً را به غیرندارد .
3. پرداخت هزینه های مصرفی آب , برق , گاز شهری و تلفن اختصاصی مربوط به مورد اجاره در طی مدت قرارداد به عهده مستأجر است .
4. پرداخت هزینه نگهداری ( شارژ ـ هزینه های مشترک ) به عهده مستأجر است در صورت تغییر و افزایش احتمالی آن از طرف هیأت مدیره ساختمان نیز مبلغ جدید مورد قبول و ملاک پرداخت برای مستأجر خواهد بود .(نمونه قرارداد اجاره نامه)
5. اسقاط کافه خیارات از طرفین انجام شد .
6. مستأجر متعهد است در زمان تخلیه مورد اجاره به همان وضعی که از هر حیث صحیح و سالم تحویل گرفته بطور صحیح و سالم تحویل موجر داده و رسید دریافت نماید . در غیر این صورت مسئول خسارات وارده می باشد .
7. موجر و مستأجر متعهد خواهند بود که دوماه قبل از انقضاء نسبت به تخلیه یا تمدید اجاره نامه یکدیگر را مطلع سازند و در صورت عدم توافق این اجاره نامه , در انقضاء مدت فسخ شده و کان لم یکن تلقی می گردد و موجر می تواند نسبت به سرویس دهی مستأجر جدید اقدام لازم را انجام دهد .
8. مالیات مستغلات و مالیات بر اجاره و تعمیرات کلی به عهده موجر است .
9. چنانچه مستأجر مورد اجاره را رأس تاریخ انقضاء تخلیه کامل ننماید و یا به هر دلیلی از تسلیم آن به موجر خودداری ورزد موظف و مکلف است روزانه مبلغ ……………… ریال به عنوان ( اجرت المثل ) ایام تصرف بعد از اتمام قرارداد به موجر بپردازد و برداشت مبلغ خسارات ناشی از تأخیر تخلیه ( اجرت المثل ) با مبلغ قرض الحسنه بلااشکال است .

تبصره :

چنانچه قبل از انقضاء مدت اجاره مستأجر متمایل به فسخ قرارداد باشد علاوه بر انجام تعهدات فوق الذکر قرارداد موظف به پرداخت یک ماه اجاره بها اضافی خواهد بود .

        د) تعهدات طرفین

1.  چنانچه تعمیرات کلی و اساسی مورد اجاره که مربوط به اصل بنا یا تأسیسات از قبیل تهویه , شوفاژ , کولر , آسانسور و سیستم شبکه های آب و برق و گاز باشد به عهده موجب می باشد و تعمیر و تنظیم و کسر لوازم و انکسار شیشه و درب به عهده مستأجر می باشد .
2. هرگاه موجر در طول مدت قرارداد اجاره ملک خود را به شخصی بفروشد باید قبلاً مالک جدید را از وجود مستأجر و قرارداد اجاره منعقده مطلع و منافع مستأجر را ملحوظ نظر دارد به نحوی که مستأجر متصرفی بتواند تا پایان مدت قرارداد از عین مستأجره استیفای منافع نماید .
3. مستأجر مکلف به رعایت موازین اسلامی در مورد اجاره می باشد .
4. تخلف مستأجر از هریک از مفاد و شروط این قرارداد اجاره حق فسخ و تخلیه را برای موجر ایجاد خواهد کرد .

          ه) عمومات

1. بقیه مواردی را که در این قرارداد ذکر نشده است طبق آیین مقررات مالک و مستأجر خواهد بود .
2. این قرارداد در تاریخ …………………… تنظیم و مشمول قانون جدید روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۷۶ می‌باشد .
3. این قرارداد اجاره در سه نسخه با اعتبار واحد تنظیم , امضاء و مبادله شد که یک نسخه نزد تنظیم کننده قرارداد باقی می ماند .
4. هریک از موجر و مستأجر موظفند حق کمیسیون مشاور املاک را بپردازند .
5. دلال ضامن اعتبار اشخاصی که برای آنها دلالی می کند و ضامن اجرای معاملاتی که توسط او می شود نیست ( ماده ۳۴۳ قانون تجارت )

توضیحات :

در اجرای مقررات ماده ۲ قانون مالک و مستأجر مصوب سال ۱۳۷۶ مجلس شورای اسلامی و شورای نگهبان طرفین مکلفند هرکدام یک نفر به عنوان شاهد به مشاور املاک معرفی نمایند تا قرارداد به امضاء شهود برسد .

………………………. ………………………. ………………………. ………………………. ……………………….

………………………. ………………………. ………………………. ………………………. ……………………….

………………………. ………………………. ………………………. ………………………. ……………………….

محل امضاء و اثر انگشت موجر                                  محل امضاء و اثر انگشت شاهد اول

محل امضاء و اثر انگشت مستأجر                                محل امضاء و اثر انگشت شاهد دوم

جهت مشاوره حقوقی ،با وکیل حقوقی و یا وکیل ملکی با مجموعه گروه وکلای حکمت تماس بگیرید.