حق فسخ قرارداد اجاره

عقد اجاره چیست؟

عقد اجاره عقدی لازم است که براحتی نمی توان آن را برهم زد مگر طرفین عقد اجاره برای خود حق فسخ آن را برای خود در نظر گرفته باشند یا قانونگذار این حق را برای یکی از طرفین قرارداد اجاره در نظر گرفته باشد بطور مثال منافع مورد اجاره از بین رفته باشد مغازه مورد اجاره تخریب یا پلمپ شده باشد . 

بعد از انقضای قرارداد اجاره نیز می توان بدون دلیل درخواست تخلیه نمود .

اگر موجر یا مالک حق فسخ قرارداد اجاره نداشته باشد نمی تواند قرارداد اجاره را فسخ نماید .

اصول و مبنای عقد اجاره :

یکی از تکالیف طرفین قرارداد احترام به اراده و خواست طرف مقابل و عمل کردن به مفاد قرارداد است.

حق فسخ قرارداد اجاره چیست؟

قرارداد اجاره از آن دست قراردادهای ضروری است به این معنی که بعد از انعقاد آن طرفین نمی توانند عقد را فسخ کنند ،مگر در برخی از موارد قانونی طرفین حق دارند قرارداد بین خود را بر هم بزنند و قرارداد ساخته را منحل سازند.

مطابق با ماده 396 قانون مدنی:

خیارات (حق فسخ ) عقود لازم را دانشته است یعنی همه قراردادهایی که به طور لازم بسته می شوند اکثر این خیارات (حق فسخ ،و به هم زدن قرارداد ) را دارد تنها 3 مورد از خیارات را قانونگذار ویژه عقد بیع (خرید و فروش ) میداند و باقی در تمام عقود لازم قابل استفاده می باشد .

شرط ضمن العقد عقد اجاره در خصوص نحوه استفاده :

اگر در خصوص نحوه و چگونگی و یا میزان استفاده مستاجر از عین مستاجره صریحا و به طور واضح شرطی مقرر شده باشد مستاجر موظف است در همان حدود رفتار کند اما اگر در اجاره نامه در خصوص نحوه استفاده به طور صحیح و روشن توافقی شرط نشده باشد باز هم نمیتوان به هر شکل از مورد اجاره استفاده کرد بلکه باید براساس اراده و خواست واقعی موجر که در هنگام تنظیم اجاره نامه بر اساس آن توافق شده بود عمل شود

منظور از استفاده متعارف آن است که باید طبق روال عرف از منافع موضوع اجاره بهره برداری شود حتی اگر در قرارداد به طور کامل توضیح داده نشده باشد. بنابراین هرگاه مستاجر در هنگام استفاده از عین مستاجره از حدود عرفی تعدی و تفریط کند و امکان جلوگیری از این رفتار وی فراهم نباشد موجر حق فسخ خواهد داشت .

تقاضای تخلیه عین مستاجر بدلیل تغییر شغل :

یکی از مواردی که از طریق دادگاه میتوان تقاضای تخلیه نمود به علت تغییر شغل است به عبارتی اگر ملک با کاربری تجاری یا اداری است حتما به شغل مربوطه هم اشاره شود و اگر امکان تغییر شغل وجود دارد این مطلب در قرارداد باید ذکر شود البته تغییر شغل در صورتی از موجبات فسخ قرارداد است که شغل جدید از نظر عرف مشابه شغل سابق نباشد و موجب ضرر موجر شود بنابراین تغییر شغل فقط با رضایت موجر ممکن است.

عدم پرداخت هزینه های مصرفی :

در ماده 4 قانون روابط موجر و مستاجر مسئولیت مستاجر در پرداخت هزینه های مصرفی اشاره کرده است و مستاجر را مسئول پرداخت آن تلقی کرده است

ماده مذکور تصریح کرده که چنانچه موجر مدعی ورود خسارت به عین مستاجره از ناحیه مستاجر و یا عدم پرداخت مال الاجاره یا بدهی بابت قبوض تلفن آب و برق و گاز مصرفی بوده و متقاضی جبران خسارت وارده و یا پرداخت بدهی های فوق از محل وجوه یاد شده باشد باید دادخواست مطالبه ضرر و زیان به میزان مورد ادعا را به دایره اجرا تحویل دهد بنابراین هزینه های مصرفی بر عهده مستاجر است مگر مستاجر مسئولیتی در پرداخت هزینه های مصرفی این دوران نداشته باشد .

عدم پرداخت اجاره بها :

براساس ماده ۱۴ قانون موجر و مستاجر بند ۹ اگر مستاجر اجاره را در مهلت مقرر پرداخت نکند و بعد ار دادن اظهارنامه، ده روز مهلت دارد که بدهی اجاره را پرداخت کند، در صورت نپرداختن موجر یعنی مالک میتواند از طریق اجرائیه ثبت اسناد و املاک،خواستار تخلیه ملک شود .

نمونه دادخواست حق فسخ قرارداد اجاره از طرف مستاجر :

تعیین خواسته و بهای آن : صدور حکم بر فسخ قرارداد اجاره مورخ……به لحاظ عدم امکان تسلیم عین مستاجره از طرف خوانده

دلایل و منضمات دادخواست : ۱- فتوکپی مصدق قرارداد اجاره ۲- فتوکپی مصدق اظهارنامه شماره……

ریاست محترم مجتمع قضایی

با سلام و دعای خیر

احتراماً به استحضار عالی می رساند:

۱- اینجانب به موجب قرارداد مورخه …. یکباب منزل مسکونی دارای پلاک ثبتی …. واقع در بخش….. شهرستان….. را از خوانده محترم اجاره نمودم.

۲- نظر به اینکه مستاجر قبلی با انقضاء مدت اجاره حاضر به تخلیه عین مستاجر نگردیده است خوانده نمی تواند عین مستاجره را تسلیم اینجانب نماید. و با ارسال اظهارنامه شماره….. نامبرده عدم توانایی خود را به تسلیم عین مستاجره اعلام نموده است. 

علیهذا با تقدیم این دادخواست مستنداً به ماده ۴۷۶ قانون مدنی و مواد ۱۹۸ و ۵۱۹ قانون آئین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب در امور مدنی صدور حکم بر فسخ قرارداد اجاره مورخ …. با احتساب کلیه خسارات قانونی مورد استدعاست.

پیشنهاد ما برای شما:خرید ملک در ترکیه

در صورت نیاز به برقراری ارتباط با وکیل ملکی با شماره های درج شده در سایت تماس حاصل فرمایید.

گروه وکلای حکمت

گروه وکلای حکمت با پیگیری های مستمر و به موقع در مورد پرونده های موکلین در زمینه اختلافات و دعاوی  حقوقی و کیفری و خانواده و ثبتی سعی دارد که یک تیم قوی و با بهره مندی از علم نوین حقوقی با مشاوره های خود  شما هموطنان گرامی را در مواجه شدن با مشکلات در پیشنهاد یک راه درست حقوقی و قانونی  راهنمایی و هدایت  کند و با امکانات مشاوره های حقوقی و کیفری آنلاین و مشاوره های تلفنی و مشاوره های حضوری در تهران با منشور اخلاقی مسئولیت پذیری رضایت هموطنان را به دنبال خواهد داشت