قانون اجاره سرقفلی سال 1401

قانون اجاره سرقفلی سال 1401-*/کاربردی/*

• اگر در حال جستجوی ((قانون اجاره سرقفلی در سال 1401)) هستید بدانید این یک سوال کلی و ابهام برانگیز می باشد چرا که ما قانونی تحت عنوان قانون اجاره سرقفلی در سال 1401، نداریم
•  در حقیقت میران اجاره سرقفلی مغازه بر حسب اینکه (( تاریخ قرارداد اجاره و خرید سرقفلی شما )) که ممکن است قبل از سال 76 و یا بعد از آن باشد، تفاوت می کند و  تابع یکی از این 2 قانون میباشد

1. فانون روابط موجر و مستاجر سال 1356
2. قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1376 متفاوت خواهد بود

و غیر از این دو قانون ،قانون دیگری در این خصوص،به تصویب نرسیده است.

• نحوه تعین اجاره بهای  سرقفلی بر اساس ((تاریخ خرید سرقفلی ))

 1.اگر قرارداد اجاره و خرید سرقفلی شما به(( قبل از سال 76 ))بر گردد

مالک هر 3 سال  یگبار با توجه به افرایش و با کاهش تورم ،حق افزایش اجاره بها را دارد

بر اساس ماده ۴ قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶موجر یا مستأجر می‌تواند به استناد ترقی یا تنزل هزینه زندگی درخواست تجدیدنظر نسبت به میزان تعدیل اجاره بها را بنماید، مشروط به اینکه مدت اجاره منقضی شده ویا از تاریخ استفاده مستأجر از عین مستأجره یا از تاریخ مقرر در حکم قطعی که بر تعیین یا تعدیل اجاره بها صادر شده سه سال تمام گذشته باشد، دادگاه با جلب نظر کارشناس، اجاره بها را به نرخ عادله روز تعدیل خواهد کرد. حکم دادگاه در این مورد قطعی است.

دادخواست افزایش مال الاجاره، یا همان تعدیل مال الاجاره دادخواستی است که با توجه به ترقی و تنزیل هزینه های زندگی ، از ناحیه موجر یا مستاجر داده می شود.

نکته:

تعدیل ممکن است از ناحیه موجر و یا مستاجر با توجه به افزایش ویا کاهش هزینه های زندگی وتورم اوضاع اقتصادی داده شود.

2.اگر تاریخ خرید سرقفلی و قرارداد اجاره شما(( بعد از سال 1376 ))باشد.

مالک در راس انقضای مدت اجاره،می تواند قرارداد اجاره را تمدید نکند و مستاجر را  از ملک  تخلیه نماید ولو مستاجر حق سرقفلی پرداخت کرده باشد

بنابراین استمرار و  ادامه رابطه استبجاری و سرقفلی فیماببین مالک و مستاجر ((منوط به توافق  مجدد بین آنها ))میباشد

نتیجه اینکه اکر یکی از طرفین رضایت بر استمرار و ادامه رابطه استیجاری ،در انتهای  مدت قرارداد اجاره نداشته باشد می تواند ملک را تخلیه نماید و متقابلا دارنده سرقفلی نیز  می تواند حق سرقفلی  خود را به نرخ روز از مالک ،مطالبه نماید.

و نکته مهم دیگر اینکه ..

موضوع تعدیل اجاره بها و یا همان افزایش اجاره یها هر 3 سال یگبار دیگر ((بعد از سال 76 )) برای قراردادهای مشمول این قانون ،مصداق ندارد

بعبارتی نه موجر و نه مستاجر ((حق درخواست تعدیل اجاره بها ))را ندارنند و فقط بنظر می رسد می توانند اجرت المثل حق سرقفلی معوقه و جاریه خود را مطالبه کنند.

بعبارتی موضوع تعدیل اجاره بها ..

 صرفاً ناظر به قراردادهای اجاره مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال 56 بوده و تسری به قرارداد های سرقفلی که بعد از سال 76 تنظیم شده انند ندارد 

این مطلب رااز دست ندهید*** 

تعدیل اجاره بها سرقفلی-شرایط-روش محاسبه -صلاحیت /0 تا100

نکات مهم در قانون جدید سرقفلی

نحوه محاسبه اجاره سرقفلی 

باید بگویم این امر یک موضوع کاملا تخصصی هست که یک وکیل و یا اشخاص فاقد صلاحیت، نمی توانند میزان اجاره  بهاء را  دقیقا مشخص نمایند چرا که عوامل مختلفی در میزان تعین اجاره بهاء موثر هستند از جمله:

• افزایش و کاهش تورم
•  و عواملی از جمله نوع و مشخصات ملک، قدمت و سابقه  آن، مدت و میزان اجاربهای سابق  موقعیت جغرافیایی ملک،میزان مساحت بنا، نوع کاربری ملک و …..موثر است.
• بنابراین میزان دقیق اجاره بهاء میبایست توسط کارشناس رسمی دادگستری که در رسته تعین و تعدیل اجاره بهاء تخصص دارد صورت گیرید.
• شروع مدت 3 سال مندرج در ماده مرقوم، از تاریخ انقضای مدت قرارداد اجاره است و لو مدت اجاره برای 5 سال باشد
• در صورت عدم وجود قرارداد اجاره، ابتدای مدت اجاره از تاریخ  گذشت مدت سه سال از تاریخ استفاده مستأجر، از عین مستأجره یا از تاریخ مقرر در حکم قطعی مبنی بر تعدیل اجاره‌ بهاست.
• منظور از  عبارت «تاریخ مقرر در حکم قطعی» تاریخی است که موجر به موجب حکم دادگاه، مستحق دریافت اجاره‌ بهای جدید، است.

در صورت عدم قید تاریخ استحقاق مستاجر به دریافت اجاره در حکم دادگاه، ملاک محاسبه 3 سال از تاریخ تقدیم دادخواست محسوب خواهد شد.

چنانچه خواهان تاریخ تعدیل را  دادخواست، قید نکرده باشد تاریخ تقدیم دادخواست، ملاک ابتدای تاریخ تعدیل محسوب می شوذ

موجر می‌تواند مابه‌ التفاوت اجاره بها را، ضمن تقدیم دادخواست تعدیل، مطالبه کند که در این صورت دادگاه ضمن صدور حکم راجع به تعدیل، مستأجر را به پرداخت مابه‌التفاوت از تاریخ تقدیم دادخواست تا روز صدور حکم، محکوم می‌نماید.

نکته:

اگر موجر با اقدامات خود از جمله تخلف از مقرارت شهرداری منتهی به پلمپ و….مانع در جهت استفاده مستاجر از عین مستاجره را فراهم آورد طرح دعوی تعدیل مالک رد خواهد شد و ابتدای مدت 3 سال از تاریخ رفع مانع محاسبه خواهد شد.

انواع شیوه های مختلف تعدیل اجاره بهای سرقفلی

1.تعدیل توافقی:

وقتی طرفین قرارداد ،برمیزان تعدیل اجاره ،توافق داشته باشند ،طبق آن عمل می شود.

2.تعدیل کارشناسی:

در صورت عدم توافق طرفین بر میزان تعدیل، دادگاه ضمن استعلام  از وضعیت آخرین مالک ملک، جهت تعین اجاره بهای، مراتب را به کارشناس دادگستری ارجاع می دهد و میزان تعدیل براساس نظریه کارشناس تعیین می گردد (لازم به ذکر است اگر رأیی در خصوص تعدیل قبلا صادر شده و سه سال از تاریخ استحقاق مالک گذشته باشد میبایست به پیوست دادخواست، تقدیم دادگاه گردد.)

نکته 1:

غالبا اجاره بهای اماکن تجاری مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356، در مقایسه با قیمت واقعی اجاره بهای املاک مشابه، بسیار ناچیز و اندک بوده ولکن در هر حالت نظریه کارشناس می بایست مطابق با اوضاع و احوال قضیه باشد در غیر اینصورت دادگاه به آن ترتیب اثر نمی دهد.

نکته 2:

دادگاه با توجه به درصد شاخص کل بهای کالاها و خدمات مصرفی منتشر شده از طرف بانک مرکزی ایران حکم به تعدیل اجاره‌بها‌ خواهد داد حکم دادگاه در این مورد قطعی است.

علیرغم آنکه ماده 4 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 تعدیل را قطعی و غیر قابل تجدید نظر دانسته و لکن از آنجائیکه دعوای تعدیل اجاره بها دعوی غیر مالی محسوب می شود و توجه به قسمت دوم ماده 331 قانون آیین دادرسی مدنی که کلیه دعاوی غیر مالی را قابل تجدید نظر دانسته (قانون موخر) قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 56 را در این قسمت  (قانون مقدم) نسخ نموده و رای تعدیل قابل تجدید نظر است.

3- توافق بر عدم تعدیل (به صورت مطلق)

از آنجائیکه قوانین روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 جزء قوانین آمره بوده و نمی توان بر خلاف آن توافق نمود، توافق بر عدم تعدیل، باطل و بلااثر شدن است این قانون در تضاد با قانون سال 76 است.

‌ماده 30 – کلیه طرق مستقیم یا غیر مستقیم که طرفین به منظور جلوگیری از اجرای مقررات این قانون اتخاذ نمایند پس از اثبات در دادگاه بلااثر و‌باطل اعلام خواهد شد.

4- توافق بر تعدیل به میزان درصد معینی از اجاره

اینگونه توافقات، دارای اعتبار قانونی است.

نکته:

معمولا تعدیل بر اساس  اجاره‌بهای سابق ملک ،  نوع و قدمت بنا، مدت و میزان  اجاره، مساحت بنا، موقعیت و شرایط ملک، نوع شغل ، کیفیت مصالح و ساختمان  وپرداخت یا عدم پرداخت سرقفلی و اجاره‌بهای قبلی برآورد و محاسبه خواهد.

«به موجب قسمت اخیر، ماده ۴ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۵۶، دادگاه‌ها بر اساس درصد شاخص کل بهای کالاها و خدمات مصرفی منتشر شده از طرف بانک مرکزی ایران حکم به تعدیل اجاره بها صادر می‌کردند. لکن قسمت اخیر ماده ۴ قانون مذکور در تاریخ ۲/۹/۱۳۵۸، از طرف شورای انقلاب جمهوری اسلامی ایران، اصلاح شد و به جای درصد شاخص بهای کالاها و خدمات، نظریه کارشناس در مورد تعیین اجاره‌بها، به نرخ عادله روز مبنای صدور حکم قرار گرفت. بدیهی است.

5- امکان تعدیل اجاره بها ء از تاریخ تقدیم دادخواست مقدور می باشد و به درخواست تعدیل ماه‌های گذشته، دادگاه رسیدگی نمی کند و باید به نحو ذیل رفتارشود.

الف) مالک میبایست به درخواست اجرت‌المثل ایام گذشته برابر اجرت‌المسمی به موجب ماده ۶ قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ و نیز مطالبه خسارت ناشی از تأخیر تأدیه اقدام نماید.

ب) موجر میبایست مابه‌التفاوت اجاره بها را از تاریخ تقدیم دادخواست تا زمان صدور حکم را نیز مطالبه نماید و در صورت عدم درخواست دادگاه به این امر رسیدگی نمی کند

قانون سرقفلی سال 98

قانون سرقفلی سال 98 یک سوال کلی و ابهام بر انگیز است چرا که قانون سرقفلی خاصی در سال 98 به تصویب نرسیده اگر قرارداد خرید حق سرقفلی دارید بر اساس اینگه قرارداد اجاره و خرید سرقفلی شما در چه تاریخی بوده تابع یکی از این دو قانون ذیل  است

1.قانون  روابط موجر و مستاجر سال 56 مربوط به  حق کسب و پیشه (اگر قرارداد اجاره و سرقفلی شما قبل از سال 76 است این قانون حاکم است)

2.قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 76 (اگر قرارداد اجاره و سرقفلی شما بعد از سال 76 است این قانون حاکم است)

جهت مشاوره حقوقی ،با وکیل حقوقی  متخصص و یا وکیل ملکی و وکیل قرارداد و وکیل سرقفلی با مجموعه گروه وکلای حکمت تماس بگیرید.