تجویز انتقال منافع سرقفلی مشاعی

تجویز انتقال منافع سرقفلی مشاعی: اگر سرقفلی ،محل کسبی، بین دو یا چند نفر ((بنحومشاعی)) باشد اگر شریک و شرکای ناراضی ، رضایت، بر(( استفاده مشترک از مناقع سرقفلی ندهند ))شریک و شرکای  ناراضی ،چه راهکارهای برای برون رفت از این موضوع را ،دارد? شریک ناراضی می تواند حکم به تجویز انتقال منافع را از طریق دادگاه اخذ نماید و آن محل کسب سرقفلی را بفروشد? شریک ناراضی می تواند  حکم به خلع ید و مطالبه اجرت المثل شرکای متصرف را بگیرد ، وهمه متصرفین سرقفلی را از محل ملک بیرون کند?

تجویز انتقال منافع سرقفلی مشاعی

برابر ماده 19 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 ،قانونگذار به  شرکای مشاعی سرقفلی، اجازه  داده که از بتوانید از طریق تقدیم دادخواست ((تجویز انتقال منافع و سرقفلی )) به بطرفیت مالک و سایر شرکای مشاعی در دادگاه حقوقی ، خود را از شراکت خلاص کنند

تجویز انتقال منافع سرقفلی مشاعی به چه معنا است؟

تجویز انتقال منافع سرقفلی مشاعی به معنای درخواست از دادگاه برای صدور حکم اجازه انتقال حق سرقفلی است. در قانون روابط موجر و مستأجر، مستأجر می تواند در صورتی که حق انتقال به غیر را نداشته باشد و موجر با انتقال منافع مخالفت کند، دعوی تجویز انتقال منافع به غیر را مطرح کند. این امر معمولاً زمانی اتفاق می افتد که مستأجر قصد دارد ملک را تخلیه کند و حق سرقفلی خود را دریافت نماید، اما موجر از پرداخت آن خودداری می کند. اگر سرقفلی به صورت مشاع باشد، برای مثال از طرف متوفی به وراث رسیده باشد و بین وراث اتفاق نظر در استفاده و تقسیم آن نباشد، می توانند درخواست فروش سرقفلی مشاع را داشته باشند. با این حال، بین دادگاه ها در این زمینه اختلاف نظر وجود دارد و آرای متفاوتی صادر شده است.

 نکته مهم این است که اگر در قرارداد اجاره تصریح به عدم حق انتقال شده باشد، برای انتقال سرقفلی به ثالث، رضایت مالک نیز لازم است. اما در انتقال به شریک دیگر نیازی به اجازه مالک نخواهد بود.

سرقفلی مشاعی

سرقفلی مشاعی به حق استفاده از ملک تجاری اشاره دارد که بین چندین شخص به صورت مشترک وجود دارد. این اصطلاح معمولاً در مواردی به کار می رود که یک ملک تجاری بین چندین مالک تقسیم نشده و هر یک از آنها سهمی در آن دارند. سرقفلی به معنای حق استفاده انحصاری مستاجر از ملک تجاری است، به این صورت که مستاجر با پرداخت مبلغی مازاد بر اجاره به موجر، حق استفاده انحصاری از ملک تجاری را برای خود قرار می دهد. همچنین در مواردی که ملک به صورت مشاعی به ارث می رسد و وراث سهمی در آن دارند، سرقفلی مشاعی مطرح می شود. این بدان معنا است که هر یک از وراث حق استفاده از ملک را دارند و هرگونه تصمیم گیری برای فروش یا تغییر کاربری ملک باید با توافق همه وراث صورت بگیرد.

رای وحدت رویه در خصوص تجویز انتقال منافع

رأی وحدت رویه در خصوص تجویز انتقال منافع به موضوعات مختلفی می پردازد که شامل حقوق مستأجران، موجران و سایر طرف های درگیر در قرارداد های اجاره می باشد. برای مثال، در یکی از رأی های وحدت رویه، موضوع حق فسخ معامله با وجود شرط اسقاط خیارات مورد بررسی قرار گرفته است. همچنین، موضوعاتی مانند تغییر کاربری اراضی زراعی و باغ ها و شرایط آن نیز در رأی های دیگر مطرح شده اند. در مورد تجویز انتقال منافع، اگر مستأجر حق انتقال به غیر را نداشته باشد و موجر با انتقال منافع مخالفت کند، مستأجر می تواند دعوی تجویز انتقال منافع به غیر را مطرح کند. این امر معمولاً زمانی اتفاق می افتد که مستأجر قصد دارد ملک را تخلیه کند و حق سرقفلی خود را دریافت نماید، اما موجر از پرداخت آن خودداری می کند.

نحوه اجرای حکم تجویز انتقال منافع

نحوه اجرای حکم تجویز انتقال منافع به این صورت است که پس از صدور حکم توسط دادگاه و قطعیت یافتن آن، حکم به صورت اعلامی است و اجرائی های جهت اجرای آن صادر نمی شود. این موضوع مفاهیم زیر را در بر می گیرد:

• مراتب به موجر اعلام می شود و رونوشت حکم به دفترخانه مربوطه ارسال می گردد.
• اعتبار حکم، شش ماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی است.
• در این مدت، مستأجر باید با سند رسمی، منافع را به دیگری منتقل کند.
• اگر مستأجر در مدت مقرر منافع را به دیگری منتقل نکند، حکم از اعتبار می افتد.
• پیش از طرح دعوا، مستأجر باید طی اظهارنامه رسمی از مالک بخواهد که یا حق کسب و پیشه ملک را به وی پرداخت کند و ملک را تحویل بگیرد و یا رضایت خود را در خصوص انتقال منافع ملک اعلام کند.
• در صورتی که مالک هیچ یک از خواسته ها را اجابت نکند، مستأجر می تواند دادخواست تجویز انتقال منافع را طرح کند.

دعوی تجویز انتقال منافع سرقفلی مشاعی چه شرایطی دارد؟

شرایط دعوی تجویز انتقال منافع سرقفلی مشاعی به شرح زیر است:

مستأجر فاقد حق انتقال به غیر باشد: اگر در قرارداد اجاره، حق انتقال منافع به غیر برای مستأجر پیش بینی نشده باشد.

منقضی شدن مدت اجاره: مستأجر باید قصد تخلیه ملک و دریافت حق سرقفلی را داشته باشد، ولی موجر از پرداخت آن خودداری کند.

مخالفت موجر با انتقال منافع: اگر موجر با درخواست مستأجر برای انتقال منافع مخالفت کند.

طرح دعوی اجازه انتقال: مستأجر باید دعوی تجویز انتقال منافع را در دادگاه مطرح کند.

صدور حکم اجازه انتقال منافع: دادگاه پس از بررسی شرایط و در صورت وجود موانع قانونی، حکم به تجویز انتقال منافع سرقفلی را صادر می کند.

شرایط قانونی اخذ حکم از محکمه در خصوص انتقال سرقفلی مشاع (برای تجویز انتقال منافع )

برابر ماده 19 قانون مرقوم..

• در صورتی که از مستاجر محل کسب و پیشه ،حق انتقال به غیر سلب شده باشد ویا اجاره نامه در بین نباشد

دعوی تجویز انتقال منافع منوط به آن است که حق انتقال به غیر از مستاجر سلب شده باشد، در غیر این صورت، قرار رد دعوی تجویز انتقال منافع صادر می شود

شماره دادنامه قطعی :
9409980241300018
تاریخ دادنامه قطعی :
1394/12/12

شعبه 116 دادگاه حقوقی و 7 تجدید نظر –سامانه آرا ملی

مالک رضایت بر انتقال سرقفلی مشاع مستاجر سرقفلی به غیر ندهد و خود راضی بر خرید سرقفلی نباشد

دادگاه پس از تشکیل جلسه رسیدگی از موجر سوال می پرسد، آیا قصد خرید سرقفلی و کسب و پیشه  را داربد یا خیر؟؟

اگر موجر قصد خرید سرقفلی و کسب وپیشه را نداشته باشد، دادگاه حکم به تجویز انتقال منافع را صادر می کند

نکته : سکوت مالک ممکن است دلالت بر رضایت مالک بر انتقال سرقفلی و کسب و پیشه محسوب شود

در اجاره های مشمول قانون روابط موجر و مستاجر 1356، اگر مستأجر حق انتقال منافع به غیر را نداشته، اما منافع را به دیگری منتقل کند و موجر تعرضی نسبت به آن نکند، اماره ای بر تنفیذ انتقال از سوی موجر است.

شماره دادنامه قطعی :
9309980227700080
تاریخ دادنامه قطعی :
1394/09/10 شعبه 17 دادگاه حقوقی و 62 تجدید نظر –سامانه آرا ملی

• نکات دیگر در ارتیاط با تجویز انتقال منافع 

1. . مستأجر جدید از هر حیث نسبت به تمام‌شرایط اجاره قائم‌مقام مستأجر سابق خواهد بود.
2. ذینفع و دارنده  حکم تجویز انتقال منافع و سرقفلی  میبایست ظرف شش ماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی منافع مورد اجاره با سند رسمی به مستأجر جدید انتقال داده نشود و الا حکم مزبور ملغی‌الاثر خواهد بود.
3. در صورتی که مستأجر بدون رعایت مقررات این ماده مورد اجاره را به دیگری واگذار نماید موجر حق درخواست تخلیه را خواهد‌داشت و حکم تخلیه علیه متصرف یا مستأجر اجرا خواهد شد. و در این مورد مستأجر یا متصرف حسب مورد استحقاق دریافت نصف حق کسب یا‌پیشه یا تجارت را خواهد داشت
5. مستاجر محل کسب و پیشه اگر صرفا حق کسب و پیشه دارد باید دادخواست <<تجویز انتقال منافع>> را  به محکمه تقدیم کند و لکن اگر مستاجر محل کسب حق سرقفلی هم داشته باشد باید دادخواست <<تجویز انتقال منافع و سرقفلی را به دادگاه حقوقی بدهد
7. “تجویز انتقال منافع و سرقفلی” و “فروش سرقفلی”، با یکدیگر مرتبط بوده و دارای منشأ واحد (ربطه استیجاری) هستند. زیرا تا اجازه انتقال سرقفلی مغازه از دادگاه اخذ نشود، فروش آن مقدور نیست. بنابراین جمع این دو خواسته در دادخواستی واحد امکان پذیر است.

شماره دادنامه قطعی :
9409980231700334
تاریخ دادنامه قطعی :
1394/11/10شعبه 17 تجدید نظر

‌ماده ۱۹ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 56

در صورتی که مستأجر محل کسب یا پیشه یا تجارت به موجب اجاره‌نامه، حق انتقال به غیر داشته باشد می‌تواند برای همان شغل یا‌مشابه آن منافع مورد اجاره را با سند رسمی به دیگری انتقال دهد. ‌هر گاه در اجاره‌نامه حق انتقال به غیر سلب شده یا اجاره‌نامه‌ای در بین نبوده و مالک راضی به انتقال به غیر نباشد باید در مقابل تخلیه مورد اجاره، حق‌کسب یا پیشه یا تجارت مستأجر را بپردازد والا مستأجر می‌تواند برای تنظیم سند انتقال به دادگاه مراجعه کند، در این صورت دادگاه حکم به تجویز‌انتقال منافع مورد اجاره به غیر و تنظیم سند انتقال در دفترخانه تنظیم‌کننده سند اجاره‌نامه سابق یا دفترخانه نزدیک ملک (‌اگر اجاره‌نامه رسمی در بین‌نباشد) صادر و رونوشت آن را به دفترخانه مربوط ارسال می‌نماید و مراتب را به موجر نیز اعلام خواهد نمود، مستأجر جدید از هر حیث نسبت به تمام‌شرایط اجاره قائم‌مقام مستأجر سابق خواهد بود.

هر گاه ظرف شش ماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی منافع مورد اجاره با سند رسمی به مستأجر جدید انتقال داده نشود حکم مزبور ملغی‌الاثر خواهد بود.

‌تبصره ۱ – در صورتی که مستأجر بدون رعایت مقررات این ماده مورد اجاره را به دیگری واگذار نماید موجر حق درخواست تخلیه را خواهد‌داشت و حکم تخلیه علیه متصرف یا مستأجر اجرا خواهد شد. و در این مورد مستأجر یا متصرف حسب مورد استحقاق دریافت نصف حق کسب یا‌پیشه یا تجارت را خواهد داشت.
‌تبصره ۲ – حق کسب یا پیشه یا تجارت به مستأجر همان محل اختصاص دارد و انتقال آن به مستأجر جدید فقط با تنظیم سند رسمی معتبر خواهد‌بود.

رای وحدت رویه در خصوص تجویز انتقال منافع

رأي اکثریت هيأت عمومي ديوان عالي کشور رای وحدت رویه 9 مورخ 55/3/10 دیوان محترم عالی کشور

با توجه به ماده 1 قانون روابط مالک و مستاجر و تبصره آن و با اتخاذ ملاک از مادتين 5 و 20 قانون مزبور، مستأجري که با استفاده از حق واگذاري به غير قسمتي از مورد اجاره را به ديگري واگذار نمايد ديگر بعد از انقضاي مدت اجاره مالک منافع قسمتي که واگذار گرديده نيست و تصرفي هم در اين قسمت براي او باقي نمانده تا بتواند تخليه يا تعديل اجاره بهاي آن را از مستأجر جديد بخواهد. در چنين موردي رابطه حقوقي مستأجر سابق نسبت به قسمتي که واگذار گرديده قطع شده و بين مستأجر جديد و مالک رابطه استيجاري برقرار گرديده است. اين رأي طبق ماده 3 قانون اضافه شده به آيين دادرسي کيفري مصوب 1337 در موارد مشابه براي دادگاه ها لازم الاتباع است.

نحوه اجرای حکم تجویز انتقال منافع

مستاجر پس از آنکه خریدار جدید، را به دادگاه معرفی نمود اجرای احکام دادگاه، سند رسمی صلح سرقفلی راو اجاره نامه را ، به نام خریدار جدید تنظیم می‌نماید.

دادگاه وظیفه ای در پیداکردن خریدار جدید ندارد و خود مستاجر راسا باید خریدار جدید را یافته و به دادگاه معرفی نماید. النهایه دادگاه پس از معرفی خریدار جدید، دستورات مقتضی مبنی برنقل و انتقال منافع عین مستاجره را از طریق دفترخانه ی تنظیم کننده ی سند اجاره نامه ی سابق یا در صورتی که سند اجاره عادی باشد (از طریق دفترخانه ی نزدیک ملک) می دهد و النهایه رونوشت آن را به دفترخانه ی مربوطه ارسال و مراتب را به موجر نیز اعلام خواهد نمود.

صدور حکم بر فروش سرقفلی مشاع صحیح است و اجرای رای طبق قانون امورحسبی و وفق نظریه هیات کارشناس صورت می گیرد.

 شماره دادنامه قطعی :
9409970269400688
تاریخ دادنامه قطعی :
1394/06/31 شعبه 5 حقوقی شهر ری و شعبه 6 تجدید نظر سامانه آرا ملی

تجویز انتقال منافع در قانون ۷۶

متاسفانه به جهت ابهامات و اجمالات  قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 ، در خصوص نحوه نقل و انتقال مناقع سرقفلی در قانون 76 آرا متعارض و متناقضی صادر می شود

بعضی از شعبات تجویز انتقال مناقع در قرارداد های خرید سرقفلی بعد از سال 76 را، با تنقیح مناط ازماده 19 قانون سال 56 می پذیرنند

در صورتی که قرارداد اجاره واحد تجاری مشمول قانون روابط موجر و مستأجر سال 1376 بوده و انتقال منافع به غیر در قرارداد، مشروط به موافقت موجر شده باشد، مستأجر می‎تواند علی‎رغم مخالفت موجر با انتقال، با تنقیح مناط از ماده 19 قانون روابط موجر و مستأجر 1356و برای تجویز انتقال منافع به غیر در مراجع دادگستری اقامه دعوا کند.

شماره دادنامه قطعی :
9109970221700892
تاریخ دادنامه قطعی :
1391/06/29

8 دادگاه حقوقی و 17 تجدید نظر – سامانه آرا ملی

در نمونه آرا ذیل عملا دادگاه رویه ای دیگر را برای انتقال منافع سرقفلی را پیش بینی کرده

 در قراردادهای اجاره مشمول قانون روابط موجر و مستأجر 1376، الزام مالک به پرداخت سرقفلی در قبال تخلیه ملک رأسا از سوی مستأجر فاقد وجاهت قانونی است و چنانچه مستأجر قصد تخلیه ملک استیجاری را داشته و حق انتقال به غیر از او سلب شده باشد، می تواند مراتب قصد انتقال منافع عین مستأجره به غیر را به مالکین اعلام دارد تا چنانچه مالکین بخواهند خود منافع را از مستأجر خریداری کنند و درصورت عدم توانائی و یا عدم تمایل آنان طبیعتاً مستأجر این حق را خواهد داشت که آن را به دیگری واگذار کند.

شماره دادنامه قطعی :
9309970220101360
تاریخ دادنامه قطعی :
1393/10/15

29 حقوقی و شعبه اول تجدید نظر-سامانه آرا ملی

جهت مشاوره حقوقی ،با وکیل ملکی و وکیل قرارداد،وکیل سرقفلی ،وکیل حقوقی با مجموعه گروه وکلای حکمت تماس بگیرید.