اختیارات مالک سرقفلی

حدود اختیارات مالک در سرقفلی

• فروش عرصه و اعیان ملک خود (بدون حق سرقفلی)مالک با فروش حق سرقفلی ملک اش ، عملا مالکیتی در منافع ملک دیگر  ندارد ،و اگر قصد فروش ملک خود را به دیگری دارد باید خریدار جدید را در جریان وجود حق سرقفلی در ملک قرار دهد
• بر اساس قوانین جدید حقوقی می توان بیان کرد که اختیارات مالک سرقفلی بیشتر از مستأجر می باشد و به تناسب کمتر از مالک اصلی می باشد. همچنین شایان ذکر است که از مهم ترین اختیارات مالک سرقفلی استفاده کردن از کلیه منافع ملک تجاری است. به این معناست که بعد از منعقد شدن قرارداد و ایجاد شدن حق سرقفلی شخص مالک می‌تواند از همه منافع ملک تجاری استفاده نماید. نکته حائز اهمیت دیگر در مورد اختیارات مالک این است که بعد از انقضای مدت اجاره شخصی که دارای حق سرقفلی می باشد همواره نسبت به دیگر افراد نسبت به تمدید اجاره در اولویت خواهد بود. بدین معنا است تا زمانی که مالک سرقفلی خواستار اجاره دوباره است ملک تجاری باید به مالک اجاره داده شود.

اختیارات مالک مغازه

وقتی شخصی در فروشگاهی یا مغازه ای تلاش خود را به کار برده است تا اعتبار به دست آورد و در بین مشتریان شناخته شود، با پایان یافتن قرارداد اجاره، مجبور به تخلیه ملک خواهد شد، تا حد زیادی از اعتبار خود را از دست خواهد داد و ممکن است که کاهش فروش را تا مدتی داشته باشد. در این صورت قانون سرقفلی به حمایت از مستأجر می آید. به این صورت سرقفلی که همان قوانین حمایت کننده از مستأجر های ملک‌های تجاری می باشد، ارزش افزوده پنهانی برای مستأجران در نظر خواهد گرفت. بر اساس قوانین موجود می‌توان بیان کرد که سرقفلی اجازه نمی ‌دهد که مالک به آسانی مستأجر را پس از پایان قرارداد، به تخلیه ملک مجبور سازد. بلکه قرارداد به طور خودکار تمدید می شود. حق سرقفلی یا همان شهرت تجاری ایجاد شده باید توسط مستأجر قبلی ایجاد شده باشد. همین مورد باعث پرداخت کردن حق سرقفلی به مالک قبلی خواهد شد. قیمت حق سرقفلی با قیمت خود ملک تجاری متفاوت است. هر کدام هزینه ویژه و مخصوص خود را دارند. در پروسه ارزش‌ گذاری این دو باید تفکیک قائل گردید. مالک برای بازپس گیری حق سرقفلی باید آن را خریداری کند. پس در نتیجه برای این کار کافی است که مالک ملک، آن را از مستاجر خریداری کند. جالب توجه است، با اینکه سرقفلی جزء اموال مادی نمی باشد و یک حق است که ملموس و عینی نیست، قابل ارزش‌ گذاری و خرید و فروش است.

قانون مالک و سرقفلی

سرقفلی در حقیقت یک مفهوم حقوقی می باشد که به مستأجران ملک‌ های تجاری این امکان را خواهد داد که تا با پرداخت کردن مبلغی به عنوان اجاره، از تمام امکانات ملک بهره‌مند شوند. در شرایطی که ملک تجاری از املاکی است که قابل استفاده به عنوان ملک مسکونی نیز باشد. شخص مالک برای سکونت خویش و خانواده ‌اش به آن ملک احتیاج داشته باشد. در این شرایط می‌ تواند که از مالک سرقفلی شکایت ثبت کند. ساختن بنای جدید و دریافت مجوز شهرداری مطابق با بند ۱ ماده ۱۵ قانون روابط موجر و مستأجر سال ۵۶ یکی دیگر از این موارد است. سرقفلی به عنوان یک تعهد قراردادی در خصوص اجاره ملک تجاری در قانون شناخته شده است. این مفهوم به توافقاتی اشاره می کند که میان مستاجر و مالک در مورد شرایط اجاره برقرار می ‌شود.

و لکن در حال بدانید با توجه به تاریخ قرارداد اجاره و خرید سرقفلی ، ممکن است یکی از این دو قانون ، حاکم بین مالک و سرقفلی باشد

• مقرارت قانون مدنی در باب اجاره ( مواد ۴۶۸ الی ۵۰۶ قانون مدنی)مختص کلیه املاک استیجاری

• قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶

• قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶/۵/۲۶ ( از تاریخ ۱۳۷۶/۷/۱) لازم الاجرا ء شده

اگر مالک نیاز شخصی و یا نیاز به کسب در ملک مورد سرقفلی را داشته باشد ، پس از اثبات این امر در محکمه می تواند ملک را تخلیه کند

مالک حق افزایش اجاره بها را دارد

تقاضای تعدیل اجاره بهای سرقفلی

1.  اگر تاریخ خرید سرقفلی، قبل از سال 76 باشد رابطه استیجاری طرفین مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ می شود برابر این قانون ..

مالک و یا مستاجر حسب مورد ،می توانند هر 3 سال یگبار بر اساس ترفی و تنزیل هزینه ها، اجاره را کم و زیاد کنند

2.موضوع ((تعدیل اجاره بهاء))در  قرارداد های سرقفلی ،مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 منتفی شده

گر تاریخ خرید سرقفلی بعد از سال 76 باشد، موجر و دارنده حق سرقفلی ،نمی تواند(( دادخواست تعدیل اجاره بها))را به محکمه حقوقی بدهد و فقط می توانند  بنحو مندرج در  ذیل رفتار کنند

مالک پس از  انقضای مدت اجاره می تواند..

-یا با مستاجر توافق بر  تمدید قرارداد اجاره و یا میزان اجاره بها بنماید

-در صورت عدم توافق بر تمدید اجاره و یا میزان اجاره مالک می تواند .

• مستاجر را به  پرداخت حق سرقفلی به قیمت روز ، تخلیه کند
• یا مالک می تواند ، تقاضای مطالبه اجرت المثل مغازه را با در نظر گرفتن حق و حقوق سرقفلی مستاجر را بنماید
•  تخلیه سرقفلی در صورت وقوع تخلفات مندرج در قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ ، از جمله انتقال به غیر ، تعدی و تفریط و..   
• تخلیه سرقفلی به جهت نیاز شخصی به سکونت و یا نیاز به کسب و یا به جهت تخریب و نوسازی