رای وحدت رویه در خصوص اضافه مساحت

در خصوص اضافه مساحت رای وحدت رویه ای وجود ندارد لکن چند نمونه آراء قضایی و یک نظریه مشورتی وجود داشته که در ذیل بدان اشاره کردیم. از انجا که مشکلات ملکی امروزه بسیار شایع شده است پیشنهاد ما این است که حتما قبل از انجام هرگونه معامله ای حتما با یک وکیل ملکی مشورت نمائید.

نمونه آراء قضایی و نظریه مشورتی در خصوص اضافه مساحت (رای وحدت رویه در خصوص اضافه مساحت)

اختلاف متراژ ملک چه زمانی بوجود می آید؟

اختلاف متراژ ملک با سند زمانی پیش می آید که دو طرف اقدام به خرید یک ملک از جمله آپارتمان، خانه، مغازه، زمین می نمایند و در هنگام تنظیم مبایعه نامه مساحت ملک مورد نظر را مثلا 150 متر تعیین می کنند. در ادامه وقتی برای تنظیم سند رسمی ملک متراژ مراجعه میکنند، طرفین متوجه می شوند که ملک مورد نظر دارای اختلاف متراژ با مبایعه نامه می باشد و در صدد این بر می آیند که از حقوق خود دفاع کنند و از ضرر جلوگیری نمایند.

• 1- کم بودن متراژ یا مساحت ملک:

فرض کنید شما یک ملکی را خریداری کرده اید و در هنگام تنظیم مبایعه نامه یا قولنامه متراژ خانه را 200 متر مربع تعیین می کنند و بر اساس آن هم ثمن یا قیمت آپارتمان را مشخص می کنند. اما بعد از تحویل مال مورد معامله متوجه می شوید که اختلاف متراژ یا مساحت ملک و متراژ یا مساحت ملک 170 متر مربع می باشد ولی شما به عنوان خریدار پول 200 متر را پرداخت کرده اید ولی 170 متر آپارتمان تحویل گرفته اید در نتیجه از اختلاف مساحت (متراژ) ملک دچار ضرر شده اید و باید در صدد جبران این ضرر و خسارت اقدام نمایید.

• 2-زیاد بودن متراژ یا مساحت ملک:

هنگامی که به عنوان فروشنده اقدام به فروش آپارتمان یا مغازه یا زمین می کنید و به فرض مثال متراژ ملک را 200 متر مربع در قولنامه یا مبایعه نامه قید می کنید اما بعدا متوجه می شوید که متراژ یا مساحت ملک فروخته شده 230 متر مربع است. شما مبلغی در این حالت دریافت کرده اید که در ازای 200 متر بوده و ملکی که شما تحویل داده اید 230 متر بوده است ،بنابراین شما به عنوان بایع متضرر شده اید و باید ضرر وارده به شما جبران گردد.

اختلاف متراژ ملک با سند در قانون مدنی:

در ماده 385 قانون مدنی به اختلاف متراژ یا مساحت ملک پرداخته شده است و قانونگذار در این ماده بیان می دارد:

اگر مبیع از قبیل خانه یا فرش باشد که تجزیه آن بدون ضرر ممکن نبوده و به شرط بودن مقدار معین فروخته شده باشد، ولی در حین تسلیم کمتر یا بیشتر در آید، در صورت اولی مشتری و در صورت دوم بایع حق فسخ خواهد داشت.

وکلای برتر و متخصص گروه وکلای حکمت در تهران که از بهترین و مجرب ترین وکلا در زمینه دعوای ملکی می باشند پاسخ پرسش های شما در ارتباط با اختلاف متراژ ملک با سند را در ادامه برای شما عزیزان به زبان ساده بیان خواهند نمود.

اضافه مساحت ملک مطابق با ماده 149 الحاقی قانون ثبت اسناد و املاک

مبنای اضافه مساحت مندرج در ماده 149 الحاقی قانون ثبت اسناد و املاک که بر اساس بی دقتی و بی توجهی و عدم امکانات لازم در تهیه نقشه عرصه به وجود آمده است و گاهی از اوقات اضافه مساحت ناشی از اشتباه در حاصل ضرب ابعاد اضلاع سند مالکیت قابل تصور است با توجه به این دسته بندی دو حالت قابل تصور می باشد:

الف- اضافه مساحت ذاتی در املاک

این موضوع در حالتی است که اضافه مساحت موجود در محدوده سند مالکیت در تصرف دارنده آن میباشد ولی حد یا حدودی یا مساحت منطبق نبوده که احتیاج به اصلاح دارد,به عبارت دیگر یک یا چند طول اضلاع اضافه داشته که در این صورت پس از تهیه نقشه وضع موجود و تهیه نقشه کادر که حاوی کلیه مجاورین و گذرهای منتهی به ملک توصیف شده است که در این صورت اصلاح به شرط عدم تجاوز امکان پذیر است.

ب-اضافه مساحت ناشی از اشتباه

چنین حالتی زمانی است که در حدود اربعه ملک تغییراتی حاصل نشده است,اما مساحت ملک با سابقه ثبتی و سند مالکیت تطبیق ندارد به طور مثال زمینی که به شکل ذوزنقه یا اشکال هندسه ای مستطیلی که تعیین مساحت آن در سالیان قبل به جهت عدم امکانات نقشه برداری از قبیل دوربین,مساحی آن به نحو اشتباه در اسناد مالکیت محاسبه می گردید

در این صورت بدون آنکه هیچ یک از طول های ضلع های چهارگانه ملک تغییراتی مشاهده گردد مع الوصف اضافه مساحت در چنین املاکی بسیار و فراوان مشاهده میشود,در این صورت با عنایت به بازدید به عمل آمده از ملک توسط نماینده اداره ثبت و نقشه بردار با مراجعه به محل وقوع ملک و تطابق حدود و مساحت سند مالکیت با وضعیت موجود نقشه و نمودارهای وضعیت ترسیم و صورت مجلس اجرای ماده 149الحاقی قانون ثبت،

به ریاست اداره گزارش که در این گزارش حتما باید مقید گردد اضافه مساحت در محدوده سند مالکیت بوده و با اصلاح آن حق کسی یا مجاورین تضییع نمیگردد و موضوع از مصادیق بارز ماده 149 الحاقی قانون ثبت می باشد ریاست اداره دستور اصلاح و دریافت ارزش اضافه مساحت وفق قیمت سند اولیه خواهد داد.

جهت مشاوره حقوقی، با وکیل حقوقی متخصص یا وکیل قرارداد، وکیل ملکی  با مجموعه گروه وکلای حکمت تماس بگیرید.