فرق حق سرقفلی با کسب و پیشه

که در زمان تخلیه  ملک،  مبلغ سرقفلی میبایست به نرخ روز به مستأجر پرداخت گردد

البته در قانون روابط موجر و مستاجر سال 76 دایره تعلق سرقفلی به مستاجر  گسترش یافته

نکته ***

اگر قرارداد اجاره ای بعد از سال 1376 منعقد شود در این صورت روابط استیجاری طرفین ،مشمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376می شود

حق سرقفلی با  پرداخت مبلغی از طرف مستأجر ایجاد می شود؛ هرچند عده ای معتقدنند ، با انعقاد عقد صرفا سبب ایجاد می شود

و شرط استحقاق حق سرقفلی به مستاجر ،حسن شهرت مستاجر است

• حق سرقفلی صرفا به مالک پرداخت می­شود نه به مستأجر اول (در قانون سال 76 حق سرقفلی، می تواند از ناحیه مستاجر دوم به مستاجر اولیه نیز پرداخت شود )
• در حق سرقفلی ، شهرت تجاری و رونق کسبی و اعتبار صنفی،  بر خلاف حق کسب و پیشه تاثیری در حق سرقفلی ندارد

درخلال مدت اجاره ، با توجه  به شهرت کسبی  و حق مشتری گیری مستاجر برای وی ، ایجاد می شود

چه مستأجر مال یا وجهی به موجر داده یا نداده باشد.

بعبارتی  ایجاد این حق کاملا ،به عمل مستاجر بستگی دارد ممکن است ایجاد شود یا نشود

یعنی اگر مستاجر در ملک تجاری هیچ فعالیتی نکند ،برای وی حق کسب و پیشه هم ایجاد نمی شود

بطور مثال :

اگر مستاجری مغازه ای را جهت کفش فروشی دایر کرده باشد و در آن سالیان سال فعالیت داشته

و در نتیجه فعالیت مستاجر ،آن محل در ذهن مشتریان  گذری و یا بومی ، بعنوان شغل کفش فروشی در ذهنشان بماند

امکان دارد بارها برای خرید شیرینی به آن محل مراجعه کنند به این گونه حق ،که موجب جذب مشتریان بیشتر و اعتبار محل کسب شده ،حق کسب و پیشه می گویند

برابر قانون روابط موجر و مستاجر 1356

اگر به مستاجری قبل از سال 1376 ،مغازه ای را به اجاره واگذار می کردید

دیگر نمی توانستید در انقضای مدت  قرارداد اجاره ،ملک استیجاری را تخلیه نماید ولو آنکه..

مدت اجاره بصورت موقت ( ولو یکسال )باشد چرا که به مستأجر ،حق کسب و پیشه تعلق می گیرد

نکته ***

در صورتی که تاریخ قرارداد اجاره تنظیمی بعد از سال 1376 باشد ،کلا موضوع حق کسب و پیشه منتفی  می شود

مبنای ایجاد  حق سرقفلی  قرارداد وتوافق طرفین میباشد و بصورت خودبخودی و با مرور زمان ایجاد نمی شود

طرفین قرارداد اجاره نمی توانند  برخلاف آن باطل می باشد بطور مثال در ابتدای عقد اجاره این حق و امتیاز را از مستاجر سلب و ساقط نمایند چرا  که حقی را که هنوز ایجاد نشده نمی توان از همان  ابتدا  اسقاط کرد .(اسقاط ما لم یجب)  کمیسیون مشورتی آیین دادرسی مدنی اداره حقوقی در جلسه 18/2/1344و نظریه مشورتی شماره 7/1699 مورخه 20/4/62و بر خلاف ماده 30 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356

• در ابتدای عقد اجاره ،میزان و مقدار حق کسب، پیشه و تجارت قابل محاسبه و تخمین زدن نیست و ممکن است بر اثر  شرایط  و عوامل مختلف ، متغییر باشد
• و لکن این حق امکان دارد به واسطه وقوع تخلفی از ناحیه مستأجر کلا و یا نصف آن ساقط شود یا  اینکه اساسا بواسطه عدم فعالیت  کسبی مستاجر ،چنین حقی حاصل نگردد.و عملا چنین حقی برای مستاجرینی که تاریخ اولین قرارداد اجاره آنها از سال 76 به بعد آغاز گردد این حق منتفی شده

در صورت عدم توافق طرفین بر میزان آن ، مبلغ حق کسب و پیشه براساس نظریه کارشناسی دادگستری ، تعین می گردد

.

–

هر چند که حق سرقفلی قابلیت  توقیف از ناحیه مراجع قضایی  را دارد  ولکن فروش آن، عملاً با مشکل قانونی  مواجه است چرا که در صورتی که حق واگذاری سرقفلی به غیر منع شده باشد امکان واگذاری آن از طریق مزایده ممکن نیست

حق کسب و پیشه قابلیت توقیف را داردو لکن مزایده آن بدون رضایت مالک ممکن نیست ( نظریه مشورتی شماره 7/4740 مورخه 11/5/1380)

البته بررسی این امر برای قراردادهای سرقفلی که تاریخ انعقاد آن بعد از سال 76 باشد ، عملا با توجه به منتفی شدن موضوع حق کسب و پیشه ، سالبه به انتفاع موضوع می باشد

–

1.     در قرارداد  اجازه حق انتقال به غیر قید شده باشد

2.     یا مالک متعاقبا  رضایت بر انتقال دهد

3.      یا مستاجر به محکمه  دادخواست  تجویز انتقال منافع سرقفلی  کسب و پیشه  را به  محکمه بدهد و مورد موافقت دادگاه قرار گیرد

در صورت عدم توافق طرفین در قیمت سرقفلی،قیمت آن بر اساس نظریه کارشناس و بر حسب شرایط ذیل تعین می گردد

مبلغ سرقفلی پرداخت شده

موقعیت و شرایط ملک

کیفیت بنا و تجهیزات بکار برده شده

معمولا کارشناس دادگستری  بر اساس تحقیقات بعمل آمده از  یک یا چند مشاوره املاک  ،قیمت سرقفلی بر حسب قیمت مشابه محله برآورد می شود

-در صورت توافق طرفین( موجر و مستاجر ) در خصوص قیمت حق کسب و پیشه ،مطابق توافق  طرفین عمل می شود

-در صورت عدم توافق طرفین ،کارشناس دادگستری  براساس شرایط ذیل ،حق کسب و پیشه را تعیین می کند
–نوع شغل مستاجر 
–مدت عقد اجاره و سنوات تصرف مستاجر
–میزان جذب مشتری
–شهرت کسب و کار مستاجر

برابر  ماده (11 ) قانون روابط مالک و مستأجر، مصوب سال 1339 میزان حق کسب و پیشه و تجارت ، براساس عوامل زیر تعیین می شد:
1.موقعیت و مرغوبیت محل کسب و پیشه و تجارت.
2.شرایط و کیفیات اجاره از لحاظ مزایایی که در عقد اجاره برای موجر یا مستأجر منظور گردیده است.
3.طول مدت اشتغال مستأجر به کسب و پیشه و یا تجارت در مورد اجاره و حسن شهرت او که در معروفیت محل مزبور مؤثر افتاده است.
4.وضع محل اجاره از نظر نوع بنا
5. مخارجی که مستأجر به منظور آماده نمودن محل مزبور از حیث قفسه‌بندی و تهیه‌ی اشیاء مورد لزوم و سایر تزئینات داخلی متحمل گردیده است.
6. نوع کسب و پیشه یا تجارت مستأجر

‌تبصره 2 – حق کسب یا پیشه یا تجارت به مستأجر همان محل اختصاص دارد و انتقال آن به مستأجر جدید فقط با تنظیم سند رسمی معتبر خواهد‌بود

البته  بنظر می رسد علیرغم صراحت قانونگذار در انتقال حق کسب و پیشه بنحو رسمی  ،  قراردادهای  عادی تنظیم شده بی اعتبا باشد چرا که در هر حال  مستاجر جدید قائم مقام مستاجر اولیه باشد ،مگر آنکه مالک، حق انتقال منافع عین مستاجره را از مستاجر سلب کرده باشد