نمونه دادخواست تخلیه سرقفلی به علت انتقال به غیر

سرقفلی و حق کسب ، پیشه و تجارت جزو موارد متداول در جامعه میباشد که البته با چالش های بسیاری من جمله تخلیه ملک تجاری و تخلفات مستاجر روبرو هستیم. (نمونه دادخواست تخلیه سرقفلی به علت انتقال به غیر)

نمونه دادخواست تخلیه سرقفلی به علت انتقال به غیر

 
خواهان : در این قسمت باید مشخصات خود را بویسید 
خوانده :در این قسمت باید مشخصات مستاجر را بنویسید
نوع خواسته: فسخ قرارداد اجاره شماره و مورخه      و تخلیه یک باب مغازه دارای پلاک ثبتی      واقع      به جهت انتقال به غیر
دلائل و منضمات :قرارداد اجاره    و تامین دلیل
شرح خواسته :
اینجانب  خواهان فوق مالک  رسمی و قطعی ششدانگ یک ملک دارای پلاک ثبتی      واقع    میباشم نظر به آنکه بموجب قرارداد شماره     مورخه    مستاجر   حق اجاره و واگذاری مورد اجاره را به غیر ندارد فلذا   حسب بند 2 ماده 14 قانون روابط موجر و مستاجر تخلف نموده و مورد اجاره را به غیر انتقال داده فلذا استدعای فسخ قرارداد اجاره شماره      مورخه    و تخلیه مستاجر را به جهت انتقال به غیر را دارد

    نمونه دادخواست تخلیه سرقفلی به علت انتقال به غیر

وفق ماده ی 11 قانون روابط موجر و مستأجرمصوب 1356

فهرست مطالب این مقاله >برای مطالعه روی عنوان دلخواه کلیک کنید

مستأجر نمی تواند منافع مورد اجاره را کلاً یا جزاً یا به نحو اشاعه به غیر انتقال دهد، مگراینکه کتباً و یا شفاهاً این اختیار به او، داده شده باشد.

  • تاریخ شروع قرارداد اجاره باید،به قبل از لازم الاجرا شدن قانون سال 76 برگردد، یعنی رابطه استیجاری بین موجر و مستاجر، قبل از 2/7/76 شروع شده باشد در غیر اینصورت مشمول قانون سال 56 نمی گردد
  • انتقال به غیر ممکن است در قالب قرارداد فروش یا اجاره یا صلح و.. باشد
  • بسیاری از دارندگان حق سرقفلی و کسب وپیشه، در چارچوب توافقاتی غیر واقعی از جمله امانت نامه ویا با بیمه نمودن مستاجر ،قصد اجاره دادن مورد اجاره را دارنند

غافل از اینکه ، اینگونه  توافقات ، با مشکلات و چالش های خاص خود همراه خواهد بود از جمله اینکه مستاجر می تواند توافقات پنهان شما را آشکار کند و برای شما درد سر ایجاد کند

 

  • اگر مستاجر حق انتقال به غیر داشته باشد(چه بصورت کتبی و یا شفاهی ) در این حالت برابر ماده ی 19 قانون مرقوم ، مستاجر می تواند منافع مورد اجاره را صرفا برای همان شغل یا شغل مشابه، به دیگری انتقال دهد.

 

ب.اگر در قرارداد اجاره ، حق انتقال به غیر از مستاجر، سلب شده ویا اجاره نامه ای در بین نباشد ،در این  فرض مستاجر نمی تواند مورد اجاره را، به دیگری انتقال دهدو در صورت  انتقال،مالک می تواند با پرداخت نصف حق  کسب و پیشه و سرقفلی  ، مستأجر را تخلیه نمایدو حکم تخلیه علیه مستأجر قبلی یا متصرف جدید ،اجرا ء خواهد شد

 

  • در صورت عدم موافقت مالک بر انتقال به غیر ،مستاجرمی تواند ، دادخوستی تحت عنوان <<تجویز انتقال منافع>> به محکمه حقوقی تقدیم نماید،و اجازه انتقال را بگیرید لازم به ذکر است ، در صورتی که مستاجر حق سرقفلی داشته باشد ،بایدسرقفلی دادخواست  <<تجویز انتقال منافع و سرقفلی>> باشد

 

  • مستأجر جدید ، از جهت شرایط و مفاد قراداد، تابع قرارداد اجاره تنظیمی اولیه  می باشد بعبارتی مستاجر جدید ،قائم مقام مستأجر اولیه می باشد
  • دادگاه بمنظور صدور حکم تخلیه به جهت انتقال به غیر، باید موارد ذیل را مدنظر قرار دهد
  • رابطه استیجاری بین طرفین،اثبات شده باشد
  • سمت خواهان دعوای تخلیه را، بعنوان مالک یا قائم مقام ،احراز نماید
  • روابط استیجاری طرفین ، مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال 56 باشد.

 

رأی شماره ی ۱۴۵۶ مورخ ۹۱/۱۰/۳۰ شعبه ی ۱۳ دادگاه تجدیدنظر استان تهران

در اجاره هایی که تحت حاکمیت قانون  روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ هرگونه توافقی که موجب مقید کردن حقوق مستاجر طی اجاره نامه های بعدی صورت باشد، از درجه ی اعتبار ساقط است. لذا چنان چه در اجاره ی اول مورد استفاده ی اجاره هر فعالیت تجاری باشد و در اجاره ی بعدی مقید به شغل خاصی شود، این قید لازم الاجرا نیست و تغییر شغل از مورد اخیر، موجب تخلیه نخواهد بود.

  • حق کسب یا پیشه یا تجارت به مستأجر همان محل اختصاص دارد و انتقال آن به مستأجر جدید فقط با تنظیم سند رسمی معتبر خواهد بود.و لکن انتقال حق سرقفلی از ناحیه مالک به مستأجر، می تواند یا با سند رسمی یا سند عادی صورت گیرد البته بنظر می رسد نمی توان انتقال حق کسب و پیشه را ،در چارچوب توافقات عادی بی اعتبار دانست
  • با وجود سند رسمی اجاره که حاکی از مالکیت مستاجر بر منافع یک و نیم دانگ از ملک باشد، دعوی اثبات تعلق حق کسب و پیشه و تجارت نسبت به شش دانگ این ملک در مغایرت با سند رسمی اجاره بوده و مسموع نیست. دادنامه قطعی – 9409970222801381مورخه 1394/11/07شعبه 28 دادگاه تجدیدنظر استان تهران
  • آیا انتقال جق کسب و پیشه و.. از ناحیه یکی از ورثه به ورثه دیگر و یا از طرف یک شریک به شریک دیگر،انتقال به غیر محسوب می شود وموجر می تواند ملک را تخلیه نماید  ؟؟

پاسخ: انتقال حق سرقفلی و کسب و پبشه  چه از ناحیه  ورثه به ورثه باشد و یا از شریک به شریک دیگر انتقال یابد ،انتقال به غیر محسوب نمی شودو موجر نمی تواند تقاضای تخلیه مورد اجاره را بنماید

انتقال سهم شریک مشاعی منافع استیجاری به شریک دیگر،از مصادیق انتقال به غیر مستوجب فسخ اجاره تابع قانون روابط موجر و مستأجر 1356 نیست. زیرا در چنین انتقالی اصولاً شخصیت های طرف قرارداد مالک باقی و احتمال تضییع حقی از بابت تغییر طرف قرارداد وجود ندارد.  دادنامه قطعی :
9109970223501327مورخه 1391/11/24شعبه 190 دادگاه عمومی حقوقی به تایید شعبه 35 تجدید نظر رسیده

نظریه مشورتی 2721/93/7 – 6/11/1393

چنانچه فردی براساس قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356 مالکیت سر قفلی یکباب مغازه را دراختیار داشته و پس از فوت دو نفر ورثه داشته است، هریک به طور قهری مالک سه دانگ سرقفلی می‌شوند. لیکن یکی از ورثه (شریک سه دانگ) سهم خود را بدون رضایت مالک به شریک دیگر انتقال دهد آیا تخلیه به لحاظ انتقال به غیر مصداق دارد یا خیر؟ در صورت منفی بودن پاسخ تکلیف مالک در مورد تخلف احد از شرکاء چیست و راهکار قانونی کدام است؟

در فرضی که سرقفلی به ارث رسیده است، وراث می­توانند در تقسیم ماترک، سرقفلی را هرگونه که توافق کنند در سهم خود قرار دهند و نیازی به رضایت و اجازه مالک (موجر) نمی‌باشد. اساساً انتقال مورد اجاره به غیر تحقق نیافته است؛ زیرا شخصیت مستأجر متوفی در ورثه ادامه یافته است و منظور از «غیر» اشخاصی غیر از ورثه هستند که به صورت قراردادی سرقفلی (مورد اجاره) به آنها منتقل می‌شود.

 

 

  • اگر یک ورثه و یا شریک مرتکب تخلف موضوع قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 شود ،شریک یا ورثه دیگر چه اقداماتی می تواند علیه ورثه متخلف انجام دهد

پاسخ :عدم دخالت و یا عدم  توافق سایر وراث و یا شریک ، در انتقال مورد اجاره به غیر تاثیری در صدور حکم تخلیه نسبت به سهم انتقال دهنده ندارد. و لکن سایر افراد می تواند نسبت به وی ، ادعای خسارت کنند

  • آیا انتقال حق کسب و پیشه به ورثه درجه یک (فرزندان ) انتقال به غیر محسوب می شود

انتقال سرقفلی به فرزندان ، انتقال به غیر محسوب می شود

  • انتقال سرقفلی و کسب و پیشه و لو بمدت کوتاه انتقال به غیر محسوب می شود

نظریه شماره 7/1152 مورخه 9/3/63اداره حقوقی  قوه قضائیه

  • گماشتن فردی به عنوان شریک یا مباشر مستأجر (به منظور بقاء ید مستأجر در عین مستأجره)، از مصادیق انتقال به غیر محسوب نمی شود.  دادنامه قطعی مورخه 1393/06/31-9309970221200802شعبه 12 دادگاه تجدیدنظر استان تهران

 

نحوه اثبات تخلفات مستاجر :

  • تامین دلیل

در جهت اثبات انتقال به غیرصورت ،بهتر است قبل از تقدیم دادخواست تخلیه سرقفلی،تقاضای صدور قرارتامین دلیل نمائید ،در این حالت عضو مجری قرار و یا کارشناس دادگستری به محل مورد اجاره مراجعه می نماید و مشاهدات خود را از محل اجاره مبنی بر ابنکه متصرف کیست و تحت چه عنوانی در مغازه تصرف دارد صورتجلسه می نماید

لازم به ذکر است طرفین پرونده می توانند ، به این تامین دلیل اعتراض کرد بدین نحو که بیان کنند در زمان مراجعه کارشناس و یا عضو مجری قرار ، محل کسب بسته بوده و یا شخصی که در محل حضور داشته، سمتی نداشته و اظهارات وی مورد قبول آنها نیست در این حالت امکان دارد دادگاه موضوع را  مجددا به کارشناسی ارجاع دهد و یا دادگاه قرار معاینه و تحقیق محلی صادر نماید

  • تقاضای صدور معاینه وتحقیق محلی

هریک از طرفین پرونده می توانند برای اثبات حقانیت خود از دادگاه تقاضای انجام تحقیقات و معاینه محلی نمایند همچنان که دادگاه نیز می تواند راسا قرار معاینه محل و یا تحقیقات محلی را صادر نماید و وقت و موضوع قرار را به اصحاب دعوا ابلاغ نماید.

  • إقرار متصرف و مستاجر جدید ،بر انتقال به غیر

اگر مستاجر و یا متصرف مورد اجاره ، اقرار بر انتقال به غیر نماید دیگر نیاز به ادله و مدرک نیست.

  • .فیلمبرداری و عکسبرداری از محل کسبی که در آن انتقال به غیر، صورت گرفته از جمله تابلو نصب شده در محل (حاوی تغییر نام برند ومشخصات موسس و گرداننده آن باشد) قرینه ای دیگر بر انتقال به غیر محسوب می شود
  • .شهادت شهود،افرادی که انتقال به غیر را شهادت دهند از جمله اینکه  انتقال  به چه نحوی و به چه کسی صورت گرفته
  • .موجر می تواند از طریق مراجع ذی ربط ( اتحادیه صنفی، بیمه تامین اجتماعی،شهرداری، دارایی و…) قولنامه و یا مبایعه نامه ای که دلالت بر انتقال مورد اجاره را دارد، بدست آورد.
  • .پیوست قرارداد و یا مبایعه نامه که  دلالت بر انتقال و واگذاری حق سرقفلی و کسب نماید
  • .از آن محل جنسی با فاکتور بخریدکه در بالای آن ،مشخصات منتقل الیه جدید ، درج شده باشد.

 

وکیل سرقفلی ، وکیل قرارداد، وکیل ملکی ، وکیل حقوقی

 

 

4/5 - (1 امتیاز)

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

دکمه بازگشت به بالا
تماس با وکیل(کلیک کن)