نحوه انتقال سرقفلی مغازه-شرایط و قوانین*بسیار کاربردی

نحوه انتقال سرقفلی مغازه-شرایط و قوانین*بسیار کاربردی

روش های انتقال حق سرقفلی

1. انتقال قضایی: در انتقال قضایی، سر قفلی از طریق حکم دادگاه انتقال می یابد.
2. انتقال اختیاری: در انتقال اختیاری، سر قفلی مغازه از طریق اسناد رسمی و با رضایت کامل مالک سرقفلی به صاحب جدید انتقال می یابد.
3. انتقال قهری: چنانچه صاحب سر قفلی فوت کند، تمامی حقوق او به ورثه ی انتقال می یابد.

مدارک لازم برای انتقال سرقفلی مغازه

نحوه انتقال سرقفلی مغازه طبق قانون قبل از سال 1376

در این نحوه انتقال سرقفلی مشمول قانون روابط و مستاجر سال1356 می شود و شما نمی توانید سرقفلی خود را بدون  اجاره مالک به هر فردی که بخواهید انتقال بدهید

وفق ماده ی 11 قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356:

مستأجر نمی تواند منافع مورد اجاره را کلاً یا جزاً یا به نحو اشاعه به غیر انتقال دهد، مگراینکه کتباً و یا شفاهاً این اختیار به او داده شده باشدو انتقال ممکن است در قالب قرارداد  فروش یا اجاره یا صلح و.. باشد.

نکته:

بسیاری از دارندگان حق کسب و پیشه و سرقفلی،  در چارچوب امانت نامه و…ملک را به دیگران به اجاره واگذارمی نمایند غافل از اینکه، اگر مقام قضایی به طریقی انتقال به دیگری را احراز نماید ، حکم به تخلیه متصرفین صادر می شود.

برابر قرارداد اجاره (چه بصورت کتبی و یا شفاهی)، حالت ذیل بین موجر و مستاجر متصور است :

الف.مستاجر حق انتقال به غیر داشته باشد.

در این حالت برابر ماده ی 19 قانون مرقوم، مستاجر می تواند منافع مورد اجاره را صرفا برای همان شغل یا شغل مشابه (با سند رسمی) به دیگری انتقال دهد.

ب.در قرارداد اجاره، حق انتقال به غیر از مستاجر، سلب شده ویا اجاره نامه ای در بین نباشد.

در این فرض، در صورت عدم رضایت مالک بر نقل و انتقال، مستاجر حق انتقال به غیر را ،ندارد و در صورت  و قوع تخلف ،مالک می تواند با پرداخت نصف حق کسب و پیشه ، مستأجر را تخلیه نماید.

نحوه انتقال سرقفلی مغازه طبق قانون بعد از سال 1376

• در قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 اصل بر این است که مستاجر حق انتقال سرقفلی را به غیر  دارد مگر این حق در قرارداد  از مستاجر سلب شده باشد در صورتی که مستاجر بدون رضای مالک سرقفلی را انتقال دهد ، موجر حق فسخ قرارداد اجاره وتخلیه مستاجر  را دارد و لی در هر حالت حق مستاجر بر سرقفلی از بین نمی رود (ساقط نمی شود)
• در قانون مرقوم حق کسب و پیشه کلا حق کسب و پیشه از بین رفته
• در صورتی که مالک قرارداد  اجاره را برای دارنده حق سرقفلی تمدید نکند ،مالک  می تواند مستاجر را در انقضای مدت اجاره تمدید نکند و ملک را تخلیه کند ولکن باید حق سرقفلی مستاجر را یدهد

برابر ماده 6 قانون روابط موجر و مستأجرمصوب  سال 1376

هرگاه مالک، ملک تجاری خود را به اجاره واگذار نماید؛ میتواند مبلغی را تحت عنوان سرقفلی از مستأجر دریافت نماید. همچنین مستأجر می تواند در اثنای مدت اجاره، برای واگذاری حق خودبه موجر ویا شخص دیگری، مبلغی را از مؤجر یا مستأجر جدید به عنوان حق سرقفلی دریافت کند، مگر آنکه در ضمن عقد اجاره، حق انتقال به غیر از وی سلب شده باشد. قانونگذار ما به تبعیت از نظر فقهای امامیه، حق سرقفلی را نوعی حق بقای در ملک و یا حق تقدم در انتفاع از ملک می داند.

انتقال سرقفلی مغازه به فرزند

وراث درجه ی اول از جمله فرزندان شخص متوفی می‌باشند. در خصوص انتقال سرقفلی مغازه یا اماکن تجاری به فرزند نظرات متفاوتی بیان شده است.

برخی از سرقفلی داران به این دلیل که بعد از فوت آنها ورثه برای انتقال قهری سرقفلی ملزم به پرداخت مالیات خواهند گردید، پیش از فوت خود اقدام به انتقال حق سرقفلی به فرزندان خود می‌نمایند بی آنکه این حق برای آنها در قرارداد اجاره پیش بینی شده باشد ،یا موجر اجازه چنین انتقالی را داده باشد.

باید توجه نمود که برای انتقال حق سرقفلی به فرزندان نیز باید مالک سرقفلی دارای این حق باشد و یا اجازه مالک را کسب نموده و یا از دادگاه برای چنین انتقالی مجوز مربوطه را اخذ نماید زیرا فرزندان غیر محسوب میگردند.

برای انتقال سرقفلی به فرزندان 2 راه وجود دارد:

• مالک اجازه انتقال دهد
• دادخواست تجویز انتقال منافع بدهید

در غیر اینصورت انتقال سرقفلی به فرزندان، انتقال به غیر محسوب می شود

انتقال حق سرقفلی به غیر بدون داشتن این حق

همانطور که قبلا گفتیم مستاجر حق انتقال حق سرقفلی به غیر را ندارد مگر اینکه این حق در قرارداد اجاره برای وی پیش بینی شده باشد و یا او اجازه ی انتقال را از مالک کسب نموده باشد و در شرایطی که این دو مورد امکانش به هر دلیل فراهم نبود،یا اگر مالک اجازه انتقال نداده بود و خود نیز از خرید آن امتناع کرد، مستاجر با رجوع به دادگاه جواز انتقال سرقفلی را از دادگاه اخذ نماید و بر اساس همان مجوز میتواند آن را منتقل نماید .

چنانچه انتقال سرقفلی بدون داشتن چنین حقی توسط مستاجر انجام شود حق دریافت نصف مبلغ سرقفلی را از دست میدهد و حق وی نسبت به این میزان ساقط میگردد.

اما مواردی وجود دارد که مستاجر با اینکه حق انتقال را ندارد، اما اگر آن را منتقل نماید، مشمول ضمانت اجرای فوق الذکر نمیگردد.

نمونه رضایت مالک در انتقال سرقفلی

اینجانب آقا/خانم …………………….رضایت خود را مبنی بر نقل و انتقال حق کسب و پیشه و سرقفلی از ناحیه دارنده حق کسب و پیشه و سرقفلی  آقای …………………………………..به مستاجر و دارنده جدید سرقفلی آقا/خانم …………… نسبت به قرارداد اجاره شماره ………………………….. و سرقفلی شماره ………………………. اعلام می دارد و اینکه مبلغ ……………. تومان از بابت رضایت دادن گرفته ام.

دانلود متن رضایت مالک در انتقال سرقفلی به صورت word

عدم رضایت مالک جهت انتقال سرقفلی

در صورت عدم رضایت مالک بر انتقال، می توانید برابر قانون مرقوم، دادخواستی تحت عنوان تجویز انتقال منافع (اجازه انتقال قانونی) را به محکمه حقوقی تقدیم نماید،و اجازه انتقال را بگیرید.

نکاتی در این باب:

1.برابر تبصره 1 ماده 16 قانون مرقوم : در صورتی که مستأجر بدون رعایت مقررات این قانون ،مورد اجاره را به دیگری واگذار نماید؛ موجر حق درخواست تخلیه  مستاجر را (با پرداخت نصف حق کسب و پیشه) راخواهد داشت و حکم تخلیه علیه مستأجر قبلی یا متصرف جدید، اجرا ء خواهد شد. و حسب مورد ،استحقاق دریافت نصف حق کسب وپیشه را (طبق نظر کارشناس) خواهند داشت.

2.. مستأجر جدید، از هر حیث از جمله شرایط و مفاد قراداد، تابع قرارداد  اجاره تنظیمی سابق( اولیه ) می باشد بعبارتی، مستاجر جدید ،قائم مقام مستأجر اولیه می باشد.  (رأی شماره ی ۱۴۵۶ مورخ ۹۱/۱۰/۳۰ شعبه ی ۱۳ دادگاه تجدیدنظر استان تهران)

در اجاره هایی که تحت حاکمیت قانون و روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ هرگونه توافقی که موجب مقید کردن حقوق مستاجر طی اجاره نامه های بعدی صورت باشد، از درجه ی اعتبار ساقط است. لذا چنان چه در اجاره ی اول مورد استفاده ی اجاره هر فعالیت تجاری باشد و در اجاره ی بعدی مقید به شغل خاصی شود، این قید لازم الاجرا نیست و تغییر شغل از مورد اخیر، موجب تخلیه نخواهد بود.

3.حق کسب یا پیشه یا تجارت به مستأجر همان محل اختصاص دارد و انتقال آن به مستأجر جدید فقط با تنظیم سند رسمی معتبر خواهد بود.

و لکن انتقال حق سرقفلی از ناحیه مالک / موجر به مستأجر، می تواند یا  با سند رسمی یا سند عادی صورت گیرد.

نکات مهم در خصوص انتقال سرقفلی مغازه

1. اگر قرارداد اجاره و خرید سرقفلی شما قبل از سال 1376 منعقد شده باشد ،دارنده حق سرقفلی صرفا حق سرقفلی خود را می تواند با سند رسمی و عادی به دیگری منتقل نماید ولکن مورد اجاره را نمی تواند به دیگری منتقل نماید مگر حق انتقال به غیر داشته باشد
2. اگر قرارداد اجاره ای بعد از سال 1376 منعقد شود در این صورت مشمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376 می شود
3.  حق سرقفلی با  پرداخت مبلغی از طرف مستأجر ایجاد می شود؛ هرچند عده ای معتقدنند ، با انعقاد عقد صرفا سبب ایجاد می شودو شرط استحقاق حق سرقفلی به مستاجر ،حسن شهرت مستاجر است
4. در قانون سرقفلی سال 1356 حق سرقفلی صرفا  میبایست به مالک پرداخت می­شود و لکن در قانون سرقفلی بعد از سال 1376 مستأجر اولمی تواند از ناحیه مستاجر دوم به مستاجر اولیه نیز پرداخت شود)
5. در صورت عدم دریافت حق سرقفلی ،در ابتدای عقد اجاره ،از ناحیه موجر –وی بعدا نمی تواند خود را محق به دریافت حق سرقفلی بداند
6. در حق سرقفلی ، شهرت تجاری و رونق کسبی و اعتبار صنفی،  بر خلاف حق کسب و پیشه تاثیری در حق سرقفلی ندارد
7. در کنار حق سرقفلی، قرارداد اجاره ای هم حتما باید باشد که میزان اجاره در آن مشخص شده باشد. بعبارتی ایجاد این حق کاملا، به عمل مستاجر بستگی دارد ممکن است ایجاد شود یا نشودیعنی اگر مستاجر در ملک تجاری هیچ فعالیتی نکند ،برای وی حق کسب و پیشه هم ایجاد نمی شود.

8. آیا انتقال جق کسب و پیشه و.. از ناحیه یکی از ورثه به ورثه دیگر و یا از طرف یک شریک به شریک دیگر تخلف محسوب می شود و موجر می تواند ملک را تخلیه نماید ؟ چه انتقال از  ورثه به ورثه و یا از  شریک به شریک دیگر باشد، انتقال به غیر محسوب نمی شودو موجر نمی تواند تقاضای تخلیه ملک را بنماید

جهت مشاوره حقوقی ،با وکیل متخصص و یا وکیل ملکی و وکیل قرارداد،وکیل سرقفلی با مجموعه گروه وکلای حکمت تماس بگیرید.