مواد مهم قانون پیش فروش ساختمان

مواد مهم قانون پیش فروش ساختمان

ماده 6 قانون پیش فروش آپارتمان:

چنانچه پیش فروشنده در تاریخ مقرر در قرارداد واحد پیش فروش شده را تحویل پیش خریدار ندهد و یا به تعهدات خود عمل ننماید علاوه بر اجراء بند (۹) ماده (۲) این قانون مکلف است به شرح زیر جریمه تاخیر به پیش خریدار بپردازد مگر این که به مبالغ بیشتری به نفع پیش خریدار توافق نمایند. اجراء مقررات این ماده مانع از اعمال خیارات برای پیش خریدار نیست.

۱- در صورتی که واحد پیش فروش شده و بخش های اختصاصی نظیر توقفگاه (پارکینگ) و انباری در زمان مقرر قابل بهره برداری نباشد، تا زمان تحویل واحد به پیش خریدار، معادل اجرت المثل بخش تحویل نشده
۲- در صورت عدم انجام تعهدات در قسمتهای مشاعی، روزانه به میزان نیم درصد (۰/۵%) بهای روز تعهدات انجام نشده به میزان قدرالسهم پیش خریدار
۳- در صورت عدم انجام تعهدات در قسمتهای خدمات عمومی موضوع بند (۹) ماده (۲) این قانون از قبیل خیابان، فضای سبز، مساجد، مدارس و امثال آن روزانه به میزان یک در هزار بهای روز تعهدات انجام شده به میزان قدرالسهم پیش خریدار
۴- در صورت عدم اقدام به موقع به سند رسمی انتقال، روزانه به میزان یک در هزار مبلغ قرارداد.

تحلیل ماده 6 قانون پیش فروش آپارتمان :

در صدر ماده 6 مقرر شده است؛ چنانچه پیش فروشنده در تاریخ مقرر در قرارداد واحد پیش فروش شده را تحویل پیش خریدار ندهد و یا به تعهدات خود عمل ننماید، علاوه بر اجرای بند 9 ماده 2 این قانون، مكلف است به شرح زیر جریمه تأخیر به پیش خریدار بپردازد مگر این كه به مبالغ بیشتری به نفع پیش خریدار توافق نمایند. اجرای مقررات این ماده مانع از اعمال خیارات برای پیش خریدار نیست. همان‌طور كه ملاحظه می شود، در پاراگراف اول ماده 6 ، بر اجرای تعهدات موضوع بند 9 ماده 2 قانون تأكید شده است. یعنی تعهداتی كه پیش فروشنده در مقابل شهرداری و یا سایر مراجع قانونی برعهده گرفته است اما در صورتی كه پیش فروشنده به تعهدات خود درخصوص تحویل واحد پیش فروش شده در موعد مقرر عمل نكند و یا سایر تعهداتش را در مهلت مقرر به انجام نرساند، مكلف است مطابق بندهای مختلف ماده 6 جریمه تأخیر به پیشخریدار بپردازد. البته پرداخت جریمه، بدل از اجرای تعهدات قراردادی او نمی باشد. به علاوه،جریمه مقرر در بندهای یک تا 4 ماده 6 تنها راه تضمین حسن انجام تعهدات پیش فروشنده نیست بلكه دو روش دیگر نیز برای جبران خسارات پیش خریدار پیش بینی شده است؛

1ـ طرفین می توانند به مبالغ بیشتری از جریمه مقرر در ماده 6 با یكدیگر توافق كنند. فلذا انجام توافق در جهت صعودی برخالف میزان جریمه مقرر بالامانع است.

2- پیش خریدار میتواند به جای دریافت جریمه و غرامت، با اعمال خیار، قرارداد پیش فروش را فسخ نماید. اما در بندهای یک تا 4 ماده 6 مواردی كه در صورت عدم اجرای تعهد به پیش فروشنده جریمه تعلق میگیرد و میزان جریمه مقرر بیان شده است.

در بند یک ماده 6 قانون یاد شده، مقرر شده؛ در صورتی كه واحد پیش فروش شده و بخشهای اختصاصی نظیر توقف گاه پاركینگ و انباری در زمان مقرر قابل بهره برداری نباشد، تا زمان تحویل واحد به پیش خریدار ، معادل اجرت المثل بخش تحویل نشده را پیش فروشنده باید به پیش خریدار بپردازد. پس اجرت المثل قسمت تحویل نشده باید محاسبه شده و مورد توافق قرار گرفته و به پیش خریدار پرداخت شود. یعنی قانون گذار بابت منافع تفویت شده، پیش فروشنده را موظف نموده است تا اجرت المثل بپردازد.

در بند 2 ماده 6 همان قانون، مقرر شده؛ در صورت عدم انجام تعهدات در قسمتهای مشاعی، روزانه به میزان نیم درصد بهای روز تعهدات انجام نشده به میزان قدرالسهم پیش خریدار، جریمه به پیش فروشنده تعلق میگیرد. به عبارت دیگر، عدم اجرای ساختمان در بخش های عمومی و مشترك ساختمان و عدم آماده سازی آنها موجب تعلق جریمه ای به میزان نیم درصد بها و قیمت تمام شده بخش های ناتمام در روز پرداخت، به پیش فروشنده می باشد كه به نسبت قدرالسهم باید به پیش خریدار بپردازد.

در بند 3 همان ماده قانونی نیز مقرر شده؛ در صورت عدم انجام تعهدات در قسمت های خدمات عمومی موضوع بند 9 ماده 2 این قانون از قبیل خیابان، فضای سبز، مساجد، مدارس و امثال آن، روزانه به میزان یك در هزار بهای روز تعهدات انجام شده به میزان قدرالسهم پیش خریدار، جریمه تعلق می گیرد. شرح قانون پیش فروش ساختمان و آیین نامه اجرایی آن؛ با رویکرد نقد و بررسی 33 همان‌طور كه ملاحظه می شود این بند اختصاص به مواردی دارد كه انبوه سازی و یا شهرك سازی صورت می گیرد و سازندگان مكلف به محوطه سازی و شهرك سازی و احداث فضاها و بناهای عمومی مثل خیابان و مسجد و مدرسه و درمانگاه در شهرك هستند.

پس هرگاه به تعهد خود در این باره عمل نكنند و یا تأخیر نمایند، مكلف اند روزانه به میزان یك در هزار قیمت روز و تمام شده تعهدات انجام نشده را طبق نظر كارشناس به هریك از پیش خریداران به نسبت قدرالسهم هركدام از آنها بپردازند. جلب نظر كارشناس هنگامی الزم خواهد بود كه طرفین با یكدیگر اختلاف داشته و موضوع به داوری ارجاع شده باشد؛ مگر آنكه طرفین خود بر تعیین كارشناس توافق نمایند.

 

در بند 4 ماده 6 قانون که مقرر شده است؛ (در صورت عدم اقدام به موقع به سند رسمی انتقال، روزانه به میزان یك در هزار مبلغ قرارداد) به نظر میرسد مفاد آن، متاسفانه، به درستی، تنظیم نشده است؛ برای عدم انتقال قطعی واحد ساختمانی مشخص پیش فروش شده به نام خریدار در موعد مقرر كه مورد تعهد پیش فروشنده بوده ولیكن به تعهد خود عمل ننموده و تأخیر داشته است، جریمه ای به میزان یك در هزار بهای مورد معامله كه در قرارداد پیش فروش درج شده درنظر گرفته شده است كه روزانه قابل محاسبه و پرداخت به پیش خریدار می باشد. اما با توجه به واژه های به كار گرفته شده، هرگاه بخواهیم عبارت »اقدام به موقع به سند رسمی انتقال« را تعبیر و تبیین نماییم، چیزی از آن مستفاد نمی شود. به عبارت دیگر، ترجمه تحت اللفظی این واژه ها، معنایی از آن به ذهن متبادر نمی سازد. تنها با دلالت التزامی می توان مقصود قانون گذار را دریافت كه موضوع بر انتقال قطعی رسمی مالكیت واحد ساختمانی پیش فروش شده در موعد مقرر به پیش خریدار دلالت دارد.

هر یک از طرفین قرارداد مشارکت در ساخت اگر قصد واگذاری واحد خود را، به دیگری داشته باشند، باید از قانون پیش فروش آپارتمان ها اطلاع کامل داشته باشند و از آن تبعیت کنند ….

قانون پیش فروش آپارتمان ها مصوب سال 1389 میباشد که آئین نامه اجرایی آن در مورخه 20/3/93 ( 4 سال بعد ) به تصویب رسید

بعضا رویت می شود این قانون، در حال حاضر به جهت عدم همکاری  بعضی از شهرداری ها در صدور شناسنامه فنی و…قابل اجرا در بعضی از شهرها نیست که در ذیل به شرح و بسط بعضی از نکات آن می پردازیم.

 

1.قانون پیش فروش آپارتمان ها جزء قوانین آمره بوده و طرفین قرارداد، نمی توان بر خلاف آن توافق کرد یا از آن چشم پوشی کرد

2.ماده1قانون پیش فروش آپارتمان ها بیان می دارد ..

نکات مهم قانون پیش فروش

هر قراردادی با هر عنوان که به موجب آن، مالک رسمی زمین (پیش‌فروشنده) متعهد به احداث یا تکمیل واحد ساختمانی مشخص در آن زمین شود و واحد ساختمانی مذکور با هر نوع کاربری از ابتدا یا در حین احداث و تکمیل یا پس از اتمام عملیات ساختمانی به مالکیت طرف دیگر قرارداد (پیش‌خریدار) درآید از نظر مقررات این قانون «قرارداد پیش‌فروش ساختمان» محسوب می‌شود.

در این ماده 2 نکته نهفته است

1)و لو آنکه ساختمانی از جهت بنا تکمیل باشد تا قبل از اخذ پایان کار طرفین قرارداد میبایست آپارتمان های خود را در چارچوب پیش فروش، واگذار نمایند و لاغیر

2)تغییر عنوان قرارداد تحت عناوینی از قبیل مشارکت و بیع …موجب رفع مسئولیت قانونی از، طرفین قرارداد نمی شود.

این مطلب را از دست ندهید *** پیش فروش آپارتمان ها توسط مشاور املاک  پیش فروش آپارتمان بدون تنظیم سند رسمی  قانون پبش فروش آپارتمان ها

چه کسانی می توانند قرارداد پیش فروش، منعقد نمایند؟

به موجب تبصره ماده 1 قانون مرقوم … اشخاص ذیل نیز می‌توانند در چهارچوب این قانون و قراردادی که به‌موجب آن زمینی در اختیارشان قرار می‌گیرد اقدام به پیش‌فروش ساختمان نمایند:
1ـ سرمایه‌گذارانی که در ازاء سرمایه‌گذاری از طریق احداث بناء بر روی زمین متعلق به دیگری، واحدهای ساختمانی مشخصی از بناء احداثی بر روی آن زمین، ضمن عقد و به‌موجب سند رسمی به آنان اختصاص می‌یابد.
2ـ مستأجرین اراضی اعم از ملکی، دولتی، موقوفه که به‌موجب سند رسمی حق احداث بنا بر روی عین مستأجره را دارند.

نکات این ماده این است که ..

الف)مالکین و سازندگان (سرمایه گذار) حق پیش فروش واحدها را دارند اعم ازمالکین رسمی باشند یا به نحوی حقی در خصوص ملک به آنها تعلق گرفته باشد.

ب)مستاجرین ملکی و دولتی و اوقافی که اجازه احداث بنا را روی عرصه دارد.

 

میزان مجازات متخلفین قانون مرقوم:

ماده 23 قانون:

افرادی که بدون در نظر گرفتن این قانون اعم از اینکه  بدون تنظیم سند رسمی اقدام به پیش فروش ساختمان یا بدون اخذ مجوز اقدام به درج یا انتشار آگهی نمایند، به حبس از 91 روز تا یکسال یا جزای نقدی به میزان دو تا چهار برابر مبالغ  و اموال دریافتی  از پیش خریدار محکوم  می گردند.

آیا این جرم قابل گذشت است؟

با توجه به تبصره ذیل ماده 23 قانون پیش فروش؛ شکایت در خصوص این جرم فقط با شکایت شاکی خصوصی یا وزارت مسکن و شهرسازی قابل تعقیب است و در صورتی که شاکی گذشت کند، تعقیب جرم یا اجرای حکم متوقف می شود فلذا جزء مذکور جرائم قابل گذشت محسوب می شود.

 

مجازات مشاورین املاک:

حسب ماده 24 قانون پیش فروش در صورتی که مشاورین املاک ضمن تخلف از مقرارت این قانون، تحت عناوین مختلف از جمله مبایعه نامه، مشارکت و…تنظیم نمایند به شرح ذیل محکوم می گردند؛

بار اول- تا یکسال حبس

بار دوم – تا دو سال تعلیق پروانه کسب

بارسوم – ابطال پروانه کسب

مرور زمان شکایت کیفری

حسب ماده 106 همان قانون مجازات اسلامی، در جرایم تعزیری قابل گذشت هرگاه متضرر از جرم در مدت یکسال از تاریخ اطلاع از وقوع جرم، شکایت نکند، حق شکایت کیفری او ساقط می گردد مگر ثابت کند که به دلائلی که خارج از اراده و اختیار او بوده نمی توانسته شکایت کند مثلا در حبس و…بوده و یا اینکه متهم او را حبس نموده تا او شکایت ننماید در این صورت ابتدای مدت یکسال از تاریخ  رفع مانع محسوب می شود.

 

آیا پیش خریدار حق انتقال، آپارتمان خریداری شده را، دارد ؟

خیر پیش خریدار فقط با رضایت پیش فروشنده می تواند حق و حقوق خود را به دیگری  منتقل نماید و در صورت رضایت پیش فروشنده به انتقال، تمام حق و حقوق و مسئولیت های پیش خریدار به  خریدار جدید منتقل می شود در صورت عدم رعایت این شرط، قرارداد منعقده، در مقابل پیش فروشنده اعتباری ندارد.

 

طبق ماده15ـ عرصه و اعیان واحد پیش‌فروش شده و نیز اقساط و وجوه وصول و یا تعهدشده بابت آن، قبل از انتقال رسمی واحد پیش‌فروش‌شده به پیش‌خریدار قابل توقیف و تأمین به نفع پیش‌فروشنده یا طلبکار او نیست.

نکته : حسب این ماده عرصه و اعیان و اقساط و وجوه را نمی توان در چارچوب قانون اجرای احکام مدنی توقیف نمود

مدارک لازم جهت انعقاد قرارداد پیش فروش

دفترخانه ها، پس از اخذ مدارک ذیل، می بایست مبادرت به تنظیم قرارداد پیش فروش نمایند

سند رسمی مالکیت یا سند رسمی اجاره

شناسنامه فنی( هر واحد ساختمانی مجزا)

پروانه یا جواز ساخت کل ساختمان

بیمه نامه مسؤلیت های (موضوع ماده ۹ قانون پیش فروش ساختمان)

جوابیه استعلام به عمل آمده از اداره ثبت اسناد و املاک محل

 

شرایط ساختمانی که می تواند قرارداد پیش فروش تنظیم نماید؟

الف) ملک می توان دارای کاربری اعم از مسکونی، تجاری، اداری و …..باشد

ب) ملک  دارای پروانه ساختمانی باشد

ج) دارای شناسنامه فنی باشد

د) دارای سند مالکیت رسمی باشد

 

در قرارداد پیش فروش میبایست شرایط ذیل قید گردد ..

– مشخصات کامل طرفین قرارداد اعم از مالکین و سازنده

– مشخصات کامل ملک (پلاک ثبتی فرعی و اصلی / بخش و..)

– مشخصات و اوصاف دقیق ساختمانی که باید ساخته شود

مشخصات فنی و معماری کل ساختمانی که واحد در آن احداث می شود.مثلا تعداد طبقات ،متراژ عرصه، تعداد واحدهای آپارتمانی، سیستم گرمایشی و سرمایشی و…

قیمت مورد معامله+مبلغ و تعداد اقساط

مشخصات قبوض اقساط

زمان تحویل آپارتمان ها و تعیین تاریخ دقیق تنظیم سند رسمی

تعین خسارات

تعهدات پیش فروشنده به مراجع قانونی

ضمانت اجرای عدم پرداخت اقساط  معوقه از ناحیه پیش خریدار

اگر پیش خریدار ظرف مدت یک ماه از تاریخ ابلاغ اخطاریه  ارسالی از ناحیه دفترخانه، اقساط معوقه را پرداخت نماید، پیش فروشنده حق فسخ معامله را دارد.

گروه وکلای حکمت:

با پیگیری های مستمر و به موقع در مورد پرونده های موکلین در زمینه اختلافات و دعاوی حقوقی و کیفری و خانواده و ثبتی سعی دارد که یک تیم قوی و با بهره مندی از علم نوین حقوقی با مشاوره های خود  شما هموطنان گرامی را در مواجه شدن با مشکلات در پیشنهاد یک راه درست حقوقی و قانونی  راهنمایی و هدایت  کند و با امکانات مشاوره های حقوقی و کیفری آنلاین و مشاوره های تلفنی و مشاوره های حضوری در تهران با منشور اخلاقی مسئولیت پذیری رضایت هموطنان را به دنبال خواهد داشت.

اگر نیاز به وکیل ملکی وکیل قرارداد ،وکیل مشارکت در ساخت ،وکیل حقوقی   دارید یا می خواهید در این خصوص مشاوره دریافت کنید می توانید هم اکنون با شماره های درج شده در زیر تماس حاصل فرمایید، مشاورین حقوقی و وکلای ما آماده پاسخگویی به شما سروران عزیز می باشند، فقط کافیست یکبار به ما اعتماد کنید:

*اعتماد شما سرمایه ماست*

09120170676-