حقوقیملکی

تجمیع املاک

شاید تاکنون الفاظی چون افراز و تفکیک به گوشتان رسیده باشد ولی در مورد ماهیت آنها اطلاعات چندانی نداشته باشید همچنین در امور ثبتی و بخشنامه های آن، در برخی موارد همانگونه که موضوع تفکیک و افراز مورد توجه است و مالکین آن را درخواست می کنند مبحث تجمیع املاک نیز دارای خواهان است در قانون ثبت اسناد نامی از تجمیع نیامده است ولی در بخشنامه هایی در پاسخ به نیازها یروزافزون ماکین و مراجعات مکرر به دفاتر و اداره ثبت تهیه و صادر شده است  ما در این مقاله می خواهیم در مورد آنکه تجمیع چیست ؟افراز چیست ؟ تفکیک چیست ؟صورت مجلس تفکیکی چیست ؟چه املاکی قابل تجمیع هستند؟آیا آپارتمان قابل افراز است؟تجمیع املاک چیست ؟الزام به آن ،شرایط ،مزایا و قانون آن را توضیح خواهیم داد ؟

تجمیع چیست؟

در لغت تجمیع به معنای گرد آوری شدن است که درست نقطه مقابل تفکیک است و زمانی انجام می شود که یک مالک در زمین های مختلف خو دارای سندی رسمی جداگانه است  و تصمیم دارد که  همه زمینهای خود را واحد کند و یک سند رسمی واحد بگیرد.

معمولا سازندگان پروژه های ساختمانی ، بمنظور سوددهی بیشتر ، و مالکین ملک به جهت عدم توان مالی در جهت احداث و ساخت ،چندین ملکی که در مجاورت یگدیگر هستند و دارای پلاک ثبتی متفاوتی هستند با هم تجمیع کنند.

تفکیک چیست؟

تفکیک در قانون ثبت از تقسیم مال غیر منقول به قطعات کوچکتر گفته می شود از تفکیک به منظور انتقال قطعات تفکیک به صورت مفروز سند مالکیت مفروزی با ابطال سند اولیه و تنظیم تقسیم نامه استفاده می شود.

افراز چیست؟

افراز چیست؟

افراز زمانی یک مال غیر منقول بین حداقل دو نفر مشاعی باشد و این دو نفر بخواهند سهم خود را مجزا کنند باید آنرا افراز کنند افراز فقط در ملک و زمین کاربرد دارد.

آیا آپارتمان قابل افراز است ؟

افراز املاک در ابتدا در صلاحیت اداره ثبت است که جریان ثبتی آن خاتمه یافته است که واحد ثبتی با رعایت کلیه قوانین و مقررات ملکی مورد تقاضا ی شرکا را افراز می نماید.

در مورد افراز آپارتمان بیشتر بخوانید: افراز چیست ؟عدم افراز آپارتمان -نحوه افراز ،تفاوت آن با تفکیک وتقسیم -کاملا کاربردی

شرایط تجمیع املاک :

1)پلاک ثبتی هایی که قرار است تجمیع شود باید در جوار هم باشند و فاصله ای بین آنها نباشد.

2)هیچ کدام از سندهای مذکور نباید در رهن بانک یا طلبکار دیگری باشد.

3)سند هیچکدام از زمینها نباید در بازداشت باشد چه از طرف دادگاه یا اجرای ثبت.

4)اگر مالکان زمینها به طور مشاعی مالک باشند باید سهم هر کدام در همه قطعات به طور مساوی باشد.

5)همه زمینهای مورد تجمیع باید دارای کاربری تجاری باشد و اگر یکی از انها دارای کاربری مسکونی و دیگری تجاری باشد امکان تجمیع نخواهد داشت.

6)برای تجمیع تمامی مالکلان باید سندی خود را تحویل ثبت دهند و با تجمیع این پلاک ها سندهای قبلی ابطال و یا بایگانی شده و سند واحدی برای کل زمینها صادر شود.

توافق به تجمیع مکتوب یا شفاهی :

بمنظور تجمیع املاک مجاور میبایست ، توافق مکتوب یا شفاهی فی مابین طرفین، مبنی بر تجمیع وجود داشته باشد در غیر اینصورت امکان تجمیع چندین ساختمان با یگدیگر وجود ندارد و در همین خصوص مالکین املاک می بایست وکالتنامه محضری در جهت تجمیع به سازندگان بدهند ،در غیر اینصورت امکان تجمیع  املاک وجود ندارد.

عدم اجرای تعهد بعد از توافق بر تجمیع :

اگر مالکین علیرغم توافق شفاهی و کتبی مبنی بر تجمیع املاک از  انجام تعهدات خود استنکاف ورزند یا از دادن وکالت به سازنده در جهت تجمیع خودداری نمایند می توان با استناد به ماده 10 و 219 و 220 قانون مدنی الزام مالکین را بر تجمیع خواست.

دادگاه پس از تعین وقت رسیدگی در صورتی که دلائل ذینفع را موجه بداند ،صدور حکم به محکومیت متعهد به تجمیع رامی دهد در نهایت پس از صدور حکم به محکومیت متعهد به تجمیع چنانچه وی از اجرای حکم دادگاه امتناع نماید ،نماینده دادگاه ذیل سند را امضاء می نماید.

بیان یک پرونده :

من پرونده ایی در دادگاه حقوقی داشتم که سازنده بدون توافق کتبی با مالکین  در خصوص تجمیع ، مبادرت به تجمیع چند ملک کلنگی و ساختن ۲۰ واحد آپارتمان نمودنده متعاقبا مالکین مدعی عدم توافق با سازنده مبنی بر تجمیع شدنند و از همین حیث تقاضای مطالبه خسارت نمودنند و دادگاه بر همین اساس مراتب را به کارشناسی دادگستری ارجاع نموده و میزان خسارات وارده از بابت تجمیع غیر قانونی تعیین نمود.

شرط تجمیع از جهت قانونی:

املاک در کنار و مجاورت یگدیگر باشند ، والنهایه آن املاک براساس احداث ،بصورت یک ملک واحد درآمده باشند.

صدور اجراییه برای تجمیع:

پس از صدور رای دادگاه مبنی بر تجمیع ،میبایست اجراییه صادر گردد چرا که این حکم جنبه اجرایی دارد نه اعلانی.

شرایطی که برای تنظیم صورت جلسه تجمیع پیش نهاد میشود عبارتند از:

1)بهتر است در جهت تجمیع املاک مدت معینی فیمابین طرفین مقرر گردد در غیر اینصورت در جهت اجرای تعهدات متعهد با مشکلات مواجه می گردد.

2)بر حسب توافق طرفین معامله امکان دارد وظیفه تجمیع املاک بر عهده هر یک از  مالک /مالکین و یا سازنده /سازندگان قرار داده شود.

3)تعیین ضمانت اجراء ( خسارت ) در صورت عدم انجام تعهد متعهد به تجمیع ،بسیار مهم و قابل توجه است.

تجمیع ملک

مستدات قانون تجمیع املاک :

ماده ۲۱۹ قانون مدنی:

عقودی که بر طبق قانون واقع شده باشند بین متعاملین و قائم مقام  آن لازم الاتباع است .مگر این که به رضای طرفین اقاله یا به علت قانونی فسخ شود.

ماده ۲۲۰ قانون مدنی:

عقودی نه فقط متعاملین را به اجرای چیزی که در آن تصریح شده است ملزم می نمایند ،بلکه متعاملین را به کلیه نتایجی هم که بموجب عرف و عادت و یا بموجب قانون از عقد حاصل میشود ملزم می کند.

گروه وکلای حکمت:

گروه وکلای حکمت با سابقه و قدمت طولانی در امور وکالت و بهره گیری از وکلای متخصص و مجرب و تخصصی سازی دانش وکالت ، جهت ارائه خدمات مشاور ه ای و وکالتی در زمینه های ملکی ،ثبتی،کیفری،شرکتها در خدمت شما هموطنان عزیز میباشد.

اگر در پرونده خود اعم از دعاوی ملکی، الزام به تنظیم سند رسمی ، اثبات مالکیت، افراز و تقسیم ،تجمیع املاک به مشکل برخورده اید میتوانید از وکلای مجرب و متخصص گروه وکلای حکمت راهنمایی و مشاوره  بگیرید.

در مورد فسخ قرارداد ملکی بیشتر بخوانید:فسخ قرارداد ملکی چیست ؟

وکیل

مشاور حقوقی

گروه وکلای حکمت

گروه وکلای حکمت با پیگیری های مستمر و به موقع در مورد پرونده های موکلین در زمینه اختلافات و دعاوی  حقوقی و کیفری و خانواده و ثبتی سعی دارد که یک تیم قوی و با بهره مندی از علم نوین حقوقی با مشاوره های خود  شما هموطنان گرامی را در مواجه شدن با مشکلات در پیشنهاد یک راه درست حقوقی و قانونی  راهنمایی و هدایت  کند و با امکانات مشاوره های حقوقی و کیفری آنلاین و مشاوره های تلفنی و مشاوره های حضوری در تهران با منشور اخلاقی مسئولیت پذیری رضایت هموطنان را به دنبال خواهد داشت

4.7/5 - (7 امتیاز)

ادامه مطلب
مقررات قانون اجرای احکام مدنی

‫14 دیدگاه ها

  1. سلام ما ٧ قواره را با شركا تجميع كرده ايم و سمت خيابان تجارى بود و سمت كوچه صنعتى/ حالا شهردارى همكف را تجارى جواز داده و الباقى را طبقات مسكونى. براى فروش ملك تجميع شده ١١٠٠ مترى به خريدار. آيا قيمت تجارى ها جداگانه و مسكونى ها جداگانه خساب ميشه؟! يا يك قواره ١١٠٠ مترى با توجه به جواز قيمت گذارى ميشه و فروخته ميشه؟! شركاى ما ميگن شما ٣٥ متر تجارى دارى مترى n تومن و ٢٠٠ متر مسكونى دارى مترى n تومن.بنده ميگم من ٢٣٥ متر زمين دارم با اين امتيازات مترى n تومن…… كداميك درست ميگوييم؟ فايده تجميع چيست؟ آيا غير از اينه كه همه مالكان از امتيازات يكسان بهره مند شوند؟!

    1. سارا خوشنیت گفت:

      سلام. وقت بخیر. فایده تجمیع در جهت اخد معافیت های عوارضی و جریمه و اخذ تراکم میباشد. البته که مشاعات میتواند یکسان باشد یا خیر

  2. سلام خسته نباشید
    ما و همسایه ما ملکمون رو با هم تجمیع کردیم و سازنده داره واسه ما میسازه ک قرار شده پنجاه پنجاه بشه از چهار طبقه دو طبقه سازنده یک طبقه ما و 1 طبقه همسایه مت، منتها متراژ ملک ما 55 متر هست، ملک همسایه 65 متر است، میخواستم بدونم نحوه محاسبه اختلاف متراژ چگونه است؟
    با تشکر

    1. سارا خوشنیت گفت:

      سلام وقت بخیر. متغیر براساس متراژ متفاوت خواهد بود

  3. باسلام وخسته نباشید.بنده75مترملک تجاری مسکونی سمت خیابان دارم .واخیراًملک مسکونیِ همجوارِداخل کوچه هم خریدم.
    آآیامیشودآنهاراتجمیع کرد؟باتشکر

    1. سارا خوشنیت گفت:

      سلام وقت بخیر. بر حسب شرایط میتواند تجمیع شود.

    2. سلام
      ملک کلنگی داریم دارای ۶ سنده ۱/۵ دنگ به متراژ ۱۴۰ متر
      تصمیم به تجمیع با ساختمان مجاور خود کرده ایم که ۴ طبقه میباشد ضمنا ملک ما نبش کوچه است که دو طرف عقب نشینی دارد
      شرایط تقسیم ملک بین ما و مالکین ساختمان مجاور و سازنده چطور خواهد؟؟

  4. سلام.بنده75مترملک تجاری مسکونی بحرِخیابان دارم که نقشه وجوازساخت برای. زیرزمین.همکف صددرصدتجاری.ویک طبقه خدماتی راگرفتم.
    اخیراًمنزلِ مسکونیِ همسایه مجاورِ ملکم درداخلِ کوچه راخریدم.
    آیامیتوانم این دوملک راباهم تجمیع کنم؟چگونه؟لطفاراهنمایی بفرمایید
    باتشکر

    1. عیوضی از تهران منطقه 11 گفت:

      سلام خسته نباشید نکات بسیار خوبی در مقاله برای اطلاع عموم تهیه شده است به سهم خود از همه عزیزان و مشاورین حقوقی تشکر و قدردانی مینمایم.
      ۳ ملک کنار هم در حال تجمیع است طبقه اول همه واحد ها مغازه تجاری و مسکونی دارد. سازنده میتواندبا توجه به افزایش تراکم ناشی از تجمیع برای واحد مسکونی مورد نظر در طبقات بالا واحدی پیش بینی و متراژ تجاری را در همکف افزایش دهد افزایش تجاری تابع چه شرایطی خواهد شد لطفا راهنمایی بفرمایید.

  5. سلام. اگر مالک نخواهد در تجمیع شرکت کند. آیا شهرداری می تواند اخطار بابت تجمیع بدهد و به نفع سازندگان عمل کند؟
    در صورت پاسخ مثبت تکلیف مالک بیچاره چه خواهد بود؟

  6. عیوضی از تهران منطقه 11 گفت:

    سلام خسته نباشید نکات بسیار خوبی در مقاله برای اطلاع عموم تهیه شده است به سهم خود از همه عزیزان و مشاورین حقوقی تشکر و قدردانی مینمایم.
    ۳ ملک کنار هم در حال تجمیع است طبقه اول همه واحد ها مغازه تجاری و مسکونی دارد. سازنده میتواندبا توجه به افزایش تراکم ناشی از تجمیع برای واحد مسکونی مورد نظر در طبقات بالا واحدی پیش بینی و متراژ تجاری را در همکف افزایش دهد افزایش تجاری تابع چه شرایطی خواهد شد لطفا راهنمایی بفرمایید.

  7. سلام در مورد تجمیع ۲۰پلاک که ده پلاک آنها مسکونی و ۱۰پلاک آنها تجاری و مسکونی هست به چه شکل هست ؟آیا در تجمیع سندها از تجاریها هم باید به نام مالکان مسکونی بخورد یا اگر نه به چه شکل انجام میشود ؟

  8. سلام خانه ما انتهای کوچه است دارای ۲ درب خروجی که از هردو طرف ساختمان به دو خیابان راه دارد۰همسایه پشتی ما درخواست تجمیع ساختمان کرده۰و از طرفی به کوچه جلوی خانه ما دسترس ندارد۰می خواستم بدونم در تجمیع حق امتیاز ساختمان ما که به دو طرف راه دارد و ساختمان پشتی که فقط یک راه دارد چی میشود ۰میشود در تجمیع درخواست پارکینگ کرد شرایط چطور است ۰۰ممنون میشوم جواب بدهید

  9. سلام ، شما فرمودید برای تجمیع املاک باید همه کاربری تجاری داشته باشند و اگر یکی کنارشان مسکونی باشد نمیشود تجمیع کرد ، الان در سوالات مردم خیلیها املاک مسکونی و تجاری را با هم تجمیع کرده اند ، چگونه ؟

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد.

گفت و گورا شروع کنید...
سلام، برای مشاوره رایگان در اینستاگرام پاسخ گو خواهیم بود
ما معمولاً در چند دقیقه پاسخ میدهیم
دکمه بازگشت به بالا
تماس با وکیل(کلیک کن)