سرقفلی و حق کسب ، پیشه و تجارت جزو موارد متداول در جامعه میباشد که البته با چالش های بسیاری من جمله تخلیه ملک تجاری و تخلفات مستاجر روبرو هستیم. در این مقاله سعی بر آن شده است تا صفر تا صد انتقال سرقفلی بدون اجازه مالک توسط مستاجر را برایتان توضیح دهیم با ما همراه باشید:
فهرست مطالب این مقاله >برای مطالعه روی عنوان دلخواه کلیک کنید
سرقفلی به چه معناست ؟
سرقفلی به زبان ساده حقی است که مستاجر با پرداخت مبلغی به مالک در محل تجاری پیدا می‌کند و برابر این حق میتواند از محل تجاری با اجاره ناچیزی استفاده کند.
حق کسب و پیشه و تجارت به چه معناست ؟
حق کسب و پیشه و تجارت در واقع همان شهرت تجاری و قدرت جذب مشتری توسط مستاجر یک ملک تجاری در طول مدت کسب و پیشه و تجارت در آن مکان تجاری است. که در نهایت میتواند مقدار حق تعلق به ملک را مطالبه نماید.
ماده 11 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1356 :
مستأجر نمی تواند منافع مورد اجاره را کلاً یا جزاً یا به نحو اشاعه، به غیر انتقال دهد، مگر اینکه کتباً و یا شفاهاً این اختیار به او داده شده باشد.
سایر استنادات قانونی :
ماده 14 و 19 و 27 و 28 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356:
آیا مستاجر حق انتقال مورد اجاره را به غیر دارد ؟
مستاجر حق انتقال مورد اجاره را به غیر، ندارد مگر به او اذن در انتقال مورد اجاره داده شده باشد.
اصولاً در قراردادهای اجاره، موضوع قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356، در خصوص حق واگذاری و انتقال مورد اجاره توسط مستاجر، بر حسب شرایط قرارداد و توافق حاصله ، دو حالت پیش می آید …
در صورتی که موجر کتبا و یا شفاها، اجازه انتقال مورد اجاره را به غیر ، به مستاجر داده باشد مستاجر چه اقدامی میتواند انجام دهد ؟
در اینصورت برابر ماده ی 19 قانون اخیر الذکر ، مستاجر می تواند برای همان شغل یا شغل مشابه ، منافع مورد اجاره را صرفا”با سند رسمی به دیگری انتقال دهد.
که در مانحن فیه در صورت اذن موجر مبنی بر انتقال مورد اجاره به غیر و انکار وی ، می توان با تمسک به شهادت شهود و سایر ادله ادعای خود را اثبات نمود.
در صورتی که حق انتقال به غیر در قرارداد اجاره از مستاجر، سلب شده و یا اینکه اجاره نامه ای در بین نباشد مستاجر چه اقدامی میتواند انجام دهد ؟
در اینصورت اگر مستاجر بدون رضایت موجر ، ملک مورد اجاره را به غیر انتقال دهد موجر می تواند با پرداخت ، نصف حق کسب یا پیشه یا تجارت طبق نظریه کارشناس دادگستری ، در خواست فسخ و صدور حکم تخلیه مستاجر را از محکمه بخواهد.
پیشنهاد ما برای شما:تخلیه به علت تعدی و تفریط
نکته :
در صورت عدم اجازه مالک مبنی بر انتقال ، مستأجر میتواند دادخوست تجویز انتقال منافع را بطرفیت موجر در دادگاه محل وقوع ملک تقدیم نماید و از طریق دادگاه اجازه انتقال مورد اجاره را به غیر بگیرید.
که النهایه دادگاه با صدور حکم به تجویز انتقال منافع مورد اجاره ،اجازه انتقال مورد اجاره را به غیر می دهد سپس مراتب تنظیم و انتقال سند ، از طریق دفترخانه ی تنظیم کننده ی سند اجاره نامه سابق یا دفترخانه ی نزدیک ملک (اگر اجاره نامه ی رسمی در بین نباشد) میسر می گردد و اینکه متعاقبا رونوشت آن را به دفترخانه ی مربوط ارسال می نماید و مراتب را به موجر نیز اعلام خواهد نمود.
نکاتی در باب سرقفلی :
نکته 1. در صورت پرداخت حق کسب و پیشه از ناحیه مستاجر دوم ( متصرف فعلی ) به مستاجر اول ، فقط مستاجر دوم حق دریافت نصف حق کسب یا پیشه یا تجارت را، طبق نظر کارشناس خواهد داشت.
نکته 2. مستأجر جدید ، از جهت شروط مندرج در قرارداد اجاره تنظیمی، قائم مقام مستأجر سابق، محسوب میشود.
نکته 3. بهتر است دعوی تجویز انتقال منافع ، بطرفیت مستاجرین قبلی و متصرفین فعلی مطرح گردد چرا که امکان دارد ناچار باشید دو بار طرح دعوی کنید.
نکته 4. اگر شریک مشاعی سهم خود را به شریک دیگر انتقال دهد آیا این امر انتقال به غیر محسوب میشود ؟
در این خصوص بین قضات اختلاف نظر وجود دارد ولکن نظریه اکثریت قضات این است که انتقال به غیر محسوب نمی شود.
نکته 5. در صورت اثبات وقوع تخلف از ناحیه مستاجر،صرفا نصف حق کسب و پیشه، به مستاجر پرداخت خواهد شد.
نمونه دادخواست انتقال تجویز منافع :
| خواسته یا موضوع و بهای آن | صدور حکم به تجویز انتقال منافع و حق کسب و پیشه و تجارت و کلیه خسارات دادرسی | ||||||
| دلائل و منضمات دادخواست (مدارک) | ۱- تصویر مصدق اجاره‌نامه (عادی یا رسمی) | ||||||
| شرح دادخواست ریاست محترم دادگاه، احتراماً به استحضار می‌رساند: | |||||||
| ۱- به موجب سند اجاره رسمی شماره…مورخ…دفترخانه../عادی مورخ../توافق شفاهی، اینجانب مستأجر ششدانگ یک باب مغازه/آپارتمان در ملک خوانده محترم واقع در نشانی….. می‌باشم.۲- حق انتقال در اجاره‌نامه از بنده سلب شده/اجاره‌نامه‌ای فیما بین این جانب و خوانده محترم و جود ندارد. (توافق شفاهی)۳- نظر به اینکه بنده قصد انتقال منافع و حق کسب و پیشه ملک را دارم و خوانده محترم موافق نیستند با تقدیم این دادخواست برابر ذیل ماده ۱۹ قانون روابط مؤجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ تقاضای رسیدگی و صدور حکم بر تجویز انتقال منافع عین مستأجره و الزام خوانده به حضور در دفترخانه و امضاءسند رسمی اجاره بنام منتقل‌الیه را با احتساب کلیه خسارات دادرسی دارم. | |||||||
| محل امضاء – مهر – اثر انگشت | |||||||
نمونه دادخواست تخلیه به علت انتقال به غیر :
خواهان : (مشخصات موجر يا موجرين)
خوانده : (مشخصات مستأجر يا مستأجرين)
دلائل و منضمات دادخواست : 1. فتوكپي مصدق سند (رسمي / عادي) اجاره 2. فتوكپي مصدق سند مالكيت 3. تحقيق و معاينه محلي 4. ارجاع امر به كارشناس
احترامآ به استحضار مي‌رساند :
1. (اينجانب / اينجانبان) مالك ششدانگ پلاك ثبتي ……… واقع در ……… (هستم / هستيم) كه فتوكپي مصدق سند مالكيت ملك مذكور تقديم شده است .
2. قسمتي از ملك مذكور كه به صورت يك (دستگاه آپارتمان / باب مغازه) است به موجب سند (عادي مورخ ……… / رسمي شماره ……… مورخ ……… تنظيمي در دفتر ……… ) به خوانده محترم اجاره داده شده است و فتوكپي مصدق سند اجاره نيز ضميمه است .
3. نظر به اينكه در اجاره‌نامه حق انتقال به غير از مستأجر سلب شده است (يا : مسأله حق انتقال به غير در اجاره‌نامه مسكوت مانده و اين امر با توجه به ماده 10 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1356 محمول بر سلب حق انتقال به غير از مستأجر است) و علي‌رغم اين معني خوانده محترم عين مستأجره را بدون اذن يا اجازه اينجانب به غير منتقل كرده است ، به استناد شق يك از ماده 14 قانون روابط موجر و مستأجر ، رسيدگي و صدور حكم تخليه با احتساب جميع خسارات قانوني از محضر عالي استدعا مي‌شود.
نتیجه :
پس بهتر است اگر دارنده حق کسب و پیشه مغازه و یا ملکی هستید بدون رضایت و اجازه مالک ، حق سرقفلی وکسب و پیشه خود را به دیگری منتقل نکنید چرا که امکان دارد با حکم تخلیه مالک روبرو شوید
و اگر احیانا قصد انتقال حق کسب و پیشه خود را داشتید ، و مالک ملک یا همان موجر به شما اجازه انتقال نداد ، دادخواست تجویز انتقال منافع را به طرفیت موجر بدهید.
پیشنهاد میشود این مطلب را از دست ندهید:تفاوت حق سرقفلی وکسب وپیشه
گروه وکلای حکمت:
در خصوص معاملات ملکی خود مانند خرید و فروش املاک ، انعقاد قراردادهای خرید و فروش و مشارکت در ساخت می توانید با تیم گروهی ما با شماره تلفن های ذیل در وقت اداری تماس حاصل فرمایید باشد که بتوانیم در راستای احقاق حق برای شما هموطنان گرامی قدمی برداریم.
آدرس دفتر شماره ۱: نیاوران پلاک ۱۲۷ طبقه ۶ واحد ۱۱-۰۲۱۲۶۴۵۵۶۸۸
آدرس دفتر شماره ۲:فلکه اول تهرانپارس خیابان قانع یا ۱۴۲ شرقی پلاک ۳۹ واحد۵-۰۲۱۷۷۷۱۹۳۳۷-۰۹۱۲۳۴۳۹۵۰۰-۰۹۱۹۸۰۹۹۰۰۵
3 پاسخ
با سلام
اگر ذکر شود که صاحب سرقفلی حق انتقال سرقفلی به مشاغل پر سر و صدا را ندارد آیا حمل بر ایجاد حق انتقال به سایر مشاغل میشود ? با وجود پرداخت حق مالکانه در انتقال سرقفلی
باسلام واحترام
یک باب مغازه شش دانگ سرقفلی باکاربری فست فودرا برای کار کابینت سازی اجاره داده ام.اکنون بااعتراض شفاهی مالک دال برتخلیه سرقفلی درازای قیمت پیشنهادی خودش روبروهستم.چه بایدکرد؟آیامیشودقانوناباپرداخت جریمه ای موضوع راحل کرد؟باتشکر
با سلام مالک ملک سرقفلی هستم مستاجر بدون اجازه من چندین سال است که ملک را اجاره داده است من هم اخیرا تامین دلیل کردم می توانم از دادگاه حکم تخلیه بگیرم نکته قابل توجه این است که سلام چند سال پیش همان ملک را اجاره کرده بود اما اجاره نامه را من امضا نکرده بودم