بهترین وکیل سرقفلی-وکیل سرقفلی

از آنجائیکه قوانین سرقفلی و کسب و پیشه از پیچیدگی و ظرافت خاصی برخوردار است، بهترین وکیل سرقفلی با توجه به تخصص و تجربه هایی که در این حوزه به دست آورده است تمام تلاش خود را برای موفقیت در پرونده های سرقفلی و موضوعات مشابه آن انجام میدهد. برای انتخاب یک وکیل سرقفلی باید به نکات و ویژگی های مهمی توجه کنید که در ادامه به نکات و ویژگی های بهترین وکیل سرقفلی اشاره شده است.

وکیل سرقفلی کیست؟

با توجه به اینکه دعاوی ملکی دارای پیچ و خم های فراوانی است، بنابراین باید وکیلی انتخاب کنید که حوزه سرقفلی ، تخصص و تبحر کافی داشته باشد و از قانون و مقررات در این حوزه  اطلاعات کافی داشته باشد تا بتواند در پرونده پیروز شود و رضایت موکلین خود را کسب کند.

در جلسه ای که با وکیل سرقفلی گذاشته می شود مدارک و مستندات شما از قبیل سرقفلی اجاره نامه، سند سرقفلی و دیگر مدارک توسط وکیل سرقفلی بررسی می شود و با توجه به اینکه چه نوع دعوایی باید مطرح شود، در خصوص هزینه دادرسی و نحوه دعوا برای شما توضیحات کاملی را ارائه میدهد.

شاخص های وکیل سرقفلی خوب

به وکیل که در حوزه دعاوی مرتبط با سرقفلی و حق کسب و پیشه، مهارت و تجربه و تخصص کافی را دارد، وکیل سرقفلی می گویند به عبارتی وکیل سرقفلی بایدعلاوه بر:

•  علم آکادمیک و دانشگاهی در زمینه حقوق
•  پروانه وکالت
• تجربه فراوانی در حوزه حل و فصل، دعاوی مرتبط با سرقفلی داشته باشد

وکیلی که معمولا در تمام حوزه های حقوقی و کیفری، وکالت افراد را می پذیرد، را نمی توان متخصص و صاحبنظر در زمینه سرقفلی بدانید دعاوی مربوط به سرقفلی و حق کسب و پیشهاز موضوعات تخصصی در حوزه وکالت می باشد و دارای ظرافت و پیچیدگی های خاص میباشد بنحوی که هر وکیلی  قادر به پاسخگویی به شما در این حوزه نمیباشد.

ویژگی بهترین وکیل سرقفلی

ویژگی بهترین وکیل سرقفلی به وکیلی گفته می شود که

بمنظور انتخاب بهترین وکیل در حوزه دعاوی مربوط به شرقفلی میبایست به وکیلی مراجعه نمائید که

1. تمرکز خود را بر حل و فصل دعاوی مرتبط  با ملک از جمله سرقفلی و کسب و پیشه گذاشته باشد
2.  اشراف کامل به قوانین و مقرارت حقوقی از جمله قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 و 1376 و …داشته باشد 
3. دارای تجربه کافی در این حوزه باشد
4. صاحبنظر باشد (دارای تالیفات و نگارشاتی در این ارتباط باشد) بهترین وکیل سرقفلی در تهران

تعاریف و عناوین مرتبط با سرقفلی

در ذیل به پاره ای از مفاهیم و تعاریف مختصر و مرتبط با سرقفلی می پردازیم

• حق سرقفلی چیست؟

حق سرقفلی مبلغی است که در ابتدای یا اثنای مدت اجاره از ناحیه مستاجر، تحت عنوان <<حق سرقفلی>> به مالک پرداخت می شود و به عبارتی نوعی حق تقدم در انتفاع از ملک استیجاری،برای مستاجر ایجاد می نماید که در زمان تخلیه ملک، مبلغ سرقفلی میبایست به نرخ روز به مستأجر پرداخت گردد البته با افزایش دایره تعلق سرقفلی در قانون روابط موجر و مستاجر ، این تعریف دچار دگرگونی شده .

1. حق سرقفلی یک حق تبعی است که به تبع مالکیت ذینفع بر منافع ملک( عقد اجاره) ایجاد می گردد
2. در حقوق ایران وعرف بازار، نقل وانتقال حق سرقفلی ،معمولا توام با عقد اجاره صورت می گیردو لکن در رویه فعلی بازار ،نقل و انتقال سرقفلی، به نحو مستقل ( بدون انعقاد قرارداد اجاره) صورت می گیردکه عده ای معتقدنند ،نقل و انتقال سرقفلی، بنحو مستقل و جداگانه ای، صحیح نبوده و موجب ایجاد حقی برای استفاده مستاجر، ازجهت عین مستاجره،نمی گردد

• حق کسب و پیشه چیست؟

حق کسب و پیشه حقی است که برای مستأجر و  درخلال مدت اجاره ، با توجه  به شهرت کسبی  و حق مشتری گیری وی ایجاد می شودچه مستأجر مال یا وجهی به موجر داده یا نداده باشد.بعبارتی  ایجاد این حق کاملا ،به عمل مستاجر بستگی دارد ممکن است ایجاد شود یا نشودیعنی اگر مستاجر در ملک تجاری هیچ فعالیتی نکند ،برای وی حق کسب و پیشه هم ایجاد نمی شود.

بطور مثال:

اگر مستاجری مغازه ای را جهت کفش فروشی دایر کرده باشد و در آن سالیان سال فعالیت داشتهو در نتیجه فعالیت مستاجر ،آن محل در ذهن مشتریان  گذری و یا بومی ، بعنوان شغل کفش فروشی در ذهنشان بماند

امکان دارد بارها برای خرید شیرینی به آن محل مراجعه کنند به این گونه حق ،که موجب جذب مشتریان بیشتر و اعتبار محل کسب شده ،حق کسب و پیشه می گویند عملادر قرارداد های اجاره بعد از سال 76 حق کسب و پیشه منتفی شد.

به حق مشتری گیری در مغازه، حق کسب و پیشه می گویند.

قوانین مرتبط با سرقفلی

به منظور آشنایی بیشتر با قوانین مرتبط با سرقفلی میبایست به قوانین روابط موجر و مستاجر آشنایی و اشراف  کامل داشته باشید که در ذیل به شرح آن می پردازیم:

1. مقرارت قانون مدنی در باب اجاره ( مواد ۴۶۸ الی ۵۰۶ قانون مدنی)مختص کلیه املاک استیجاری
2. قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶/۵/۱- فقط مختص املاکی که تجاری هستند یا استفاده تجاری می شوند
3. ماده واحده مصوب۶۵/۸/۱۵ الحاقی به قانون ۵۶- در مورد املاک تجاری است
4. قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۶۲/۲/۱۳- مختص املاک مسکونی
5. قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶/۵/۲۶ ( از تازریخ ۱۳۷۶/۷/۱) لازم الاجرا ء شده -مختص املاک تجاری و مسکونی است

و لکن عملا قوانین حاکم بر سرقفلی بر حسب اینکه تاریخ قرارداد اجاره و خرید سرقفلی شما قبل از سال 76 و یا بعد از آن باشد تفاوت دارد و  تابع یکی از این 2 قانون  است

1. فانون روابط موجر و مستاجر سال 1356
2. قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1376

اگر قرارداد خرید سرقفلی و اجاره شما ، قبل از سال 1376 تنظیم شده باشد، روابط طرفین پیرامون سرقفلی مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 می شود

اگر قرارداد خرید سرقفلی و اجاره شما ، بعد از سال 1376 تنظیم شده باشد ، روابط طرفین پیرامون سرقفلی مشمول  قانون روابط موجر سال 1376 می شود

• قانون سرقفلی سال 56

1. در قانون روابط موجر و مستاجر سال 56برای مستاجر ولو اینکه بمدت یکسال ملکی را اجاره می نمود حق کسب و پیشه تعلق می گرقت  و دیگر موجر نمی توانست مستاجر را تخلیه نماید وولو اینکه مستاجر حق سرقفلی پرداخت نمی نمود
2. در قانون سرقفلی سال 56 لزوما نیاز به این نبود که کاربری ملک تجاری باشد و اگر مسناجر در ملک با رضایت مالک استفاده تجاری می نمود به مستاجر حق کسب و پبشه تعلق می گرفت
3. دایره تخلفات مستاجر حصری و محدود بود که مالک می توانست ، مورد اجاره را به جهت تخلفات مندرج در ماده 14 قانون روابط موجر و مستاجر سال 56 ملک را تخلیه نماید
4. در قانون سال 56 فقط اسمی از سرقفلی به میان نیامده  و فقط در ارتباط با حق کسب و پیشه صحبت نموده
5. و….

• قانون سرقفلی سال 76

جدیدترین قانون راجع سرقفلی قانون روابط موجر و مستاجر سال 76 است که فصل دوم از ماده ۶ تا ماده ۱۱ قانون روابط مؤجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ به مبحث سرقفلی اختصاص داده و برای طرفین قراردادجاره اماکن تجاری، با لحاظ شرایطی حق سرقفلی در نظر گرفته و اینکه موضوع حق کسب و پیشه کلا منتفی شده است.

بیشتر بدانید***

قانون جدید سرقفلی ( سال 76 )

1. در قانون سرقفلی سال 76 حق کسب و پیشه برای قراردادهای اجاره و سرقفلی که بعد از سال 76 منعقد میشونند منتفی شده .
2. موارد تعلق سرقفلی به مستاجر  وسیع تر شده
3. در قانون جدید سرقفلی ، الزاما باید ملک دارای کاربری تجاری باشد
4. بر خلاف قانون سال 56 که مالک یا مستاجر می توانستند هر 3 سال افزایش یا کاهش اجاره را بخواهند در قانون جدید سرقفلی این اختبار به آنها داده نشده،و در قانون جدید سرقفلی ، طرفین حق تعدیل اجاره بها را ندارنند
5. دایره تخلفات مستاجر در عین مستاجره محدود شده و دارای ابهامات و اجمالات قراوان است

نکات مهم قانون سرقفلی

در این ویدیو به نکات مهم سرقفلی از جمله: قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 و 1356 هنگام انعقاد قرارداد اشاره شده است، شما را به دعوت از این ویدیو آموزشی دعوت میکنیم.

تخلیه سرقفلی در قانون سال 56

• تخلیه به جهت تغیر شفل

بند ۷ ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستاجر سال  ۱۳۵۶

ماده 14 ـ در موارد زیر موجر می‌تواند حسب مورد صدورحکم فسخ اجاره یا تخلیه را از دادگاه درخواست کند دادگاه ضمن‌حکم فسخ اجاره دستور تخلیه مورد اجاره را صادر می‌نماید و این‌حکم علیه مستاجر یا متصرف اجرا و محل تخلیه خواهد شد

بند 7 ـ در مورد محل کسب و پیشه و تجارت هرگاه مورد اجاره برای‌شغل معینی اجاره داده شده و مستاجر بدون رضای موجر شغل‌خود را تغییر دهد مگر اینکه شغل جدید عرفا مشابه شغل سابق‌باشد

نوع شغل مستاجر  بین طرفین قراردادمیبایست  بصورت دقیق و یا بنحو ضمنی( برابر اسناد و مدارک دیگر  ازجمله اسناد مرتبط با شهرداری و دارایی و..) معین و مشخص باشددر غیر اینصورت ..اگر  نوع شغل در قرارداد اجاره ، مشخص نباشد و از طرفی در قرارداد از  عبارت کلی  مانند برای …استفاده تجاری، استفاده شده باشدمستاجر در صورت تغییر شغل متخلف نیست و می تواند از مورد اجاره ،به هر طریقی که صلاح بدانداستفاده کند

1.از آنجاییکه در قرارداد های اجاره موضوع روابط موجر و مستاجر مصوب سال1356 شغل مستاجر همانند شخصیت مستاجر ،از نظر موجر بسیارحائز اهمیت است  بنابراین مستاجر بدون رضایت موجر حق تغییر شغل ندارد و اگر تخلف نماید مالک می تواند ملک را تخلیه نماید مگر آنکه …

الف.مالک رضایت بر تغییر شغل دهد

ب. شغل جدید ،عرفاً مشابه شغل سابق باشد

بیشتر بدانید ***

تخلیه سرقفلی به جهت تغییر شغل 

•  تخلیه به علت تعدی و تفریط

برابر بند 8 از ماده  14 قانون روابط موجرو مستاجر مصوب 1356:

در موارد زیر موجر می‌تواند حسب مورد صدور حکم فسخ اجاره یا تخلیه را از دادگاه درخواست کند دادگاه ضمن حکم فسخ اجاره ‌دستور تخلیه مورد اجاره را صادر می‌نماید و این حکم علیه مستاجر یا متصرف اجرا و محل تخلیه خواهد شد.

ماده 8 – در صورتی که مستاجر در مورد اجاره تعدی یا تفریط کرده باشد.

منظور از تعدی چیست؟

ماده 952 قانون مدنی بیان می دارد:

تعدی تجاوز نمودن از حدود اذن و یا متعارف، نسبت به مال و یا حق دیگری است که در مانحن فیه …

مفهوم تفریط:

ب : تفریط یعنی ترک عملی که بموجب قرارداد و یا متعارف برای حفظ مال غیر لازم بوده و انجام نشده بدین نحو که ..
کوتاهی کردن مستاجر در حفظ و نگهداری عین مستاجره موجب وارد گردیدن خسارت به ملک موجر گردد.

بیشتر بدانید ***

تخلیه سرقفلی به جهت تعدی و تفریط 

• تخلیه سرقفلی به جهت احداث ساختمان جدید و نوسازی

برابربند 1 ماده 15 قانون روابط موجرو مستاجر مصوب 56

در صورتی که موجر قصد تخلیه و نوسازی ملک را داشته باشد می تواند با اخذ پروانه ساخت از شهرداری ،تقاضای تخلیه ملک را از دادگاه بنماید

تخلیه ملک بعلت نوسازی ، یکی از امتیازاتی است که قانونگذار برای مالکین قائل شده و از دست مستاجرین ،کار چندانی بر نمی آید

پاسخ به پاره ای از سوالات

1.به صرف ادعای مالک،امکان تخلیه از بابت نوسازی مقدور نیست ومالک علاوه بر پروانه ساختمانی، گواهی شهرداری را نیز اخذ نماید

در صورت عدم توافق موجر و مستاجر ، در میزان  حق وکسب و پیشه  و سرقفلی مستاجر ، میزان آن طبق نظریه کارشناسی محاسبه و پرداخت خواهد شد

2.اگر موجر پس از اخذ پروانه ساخت ،در خواست تخلیه به علت نوسازی بنماید و لکن عملا  ،مبادرت به احداث بناء ننماید، آیا  از دست مستاجر کاری برآید ؟

بیشتر بدانید ***

تخلیه سرقفلی به جهت تخریب و نوسازی 

تخلیه سرقفلی به جهت عدم پرداخت اجاره بهاء

برابر ماده 6 قانون روابط موجر و مستأجرمصوب 1356

مستأجر مکلف است در موعد مقرر در اجاره نامه، اجاره  عین مستاجره را و یا در آخرهر ماه اجاری( اگر موعد پرداخت اجاره معین نشده باشد )، نهایت  ظرف ده روز به موجر یا نماینده ی قانونی وی پرداخت نماید

چنانچه مستأجر در مهلت مقرر در ماده ی اخیر الذکر این قانون، از پرداخت مال الاجاره یا اجرت المثل خودداری نموده

با توجه به نوع توافق اجاره ای مستاجر ، بنحو ذیل می توان با وی رفتار نمود

الف .سند اجاره ،رسمی باشد (منظور در  دفترخانه اسناد رسمی تنظیم شده باشد)

اگر سند اجاره رسمی باشد موجر  میبایست به دفترخانه تنظیم سند رسمی اجاره مراجعه نماید  ودرخواست مطالبه اجور معوقه را بنمایید در ابتداء  دفترخانه اخطاریه ای جهت ابلاغ به مستاجر ،به  اجرای اداره ثبت محل، ارسال میگردد

و در صورت عدم پرداخت اجور معوقه ، موجر می تواند درخواست تخلیه ملک را بنماید پس از ابلاغ اخطاریه در صورت عدم پرداخت اجاربها  ظرف 10 روز موجر می تواند تقاضای صدور اجراییه را نماید  و می تواند در خواست تخلیه ملک را بنماید.

سوالات متدوال سرقفلی

ایا مالک میتواند سرقفلی را بگیرد

توقیف و فروش سرقفلی:

1. توقیف سرقفلی وحق کسب و پیشه یا تجارت طبق ماده‌ی ۶۲ آیین‌نامه‌ی اجرای مفاد اسناد رسمی لازم‌الاجرا ممکن است، اما فروش آن از آنجائیکه منتهی به انتقال مورد اجاره به غیر، می شود بدون اجازه مالک آن  مجوز قانونی ندارد. چرا  که
2. سرقفلی حق مالی است و ممکن است این حق مالی به علت تخلفات مستأجر از بین برود؛ لذا قبل از تبدیل حق مذکور به مال ، استیفای حق دائن از آن مقدور نیست.
   توقیف سرقفلی حق کسب یا پیشه یا تجارت مستأجر، منع قانونی ندارد در نهایت مزایده و فروش حق مذکور برای استیفای حقوق طلبکار بدون رضایت مالک، فاقد مجوز قانونی است. بنابراین اگر مزایده با رضایت کامل مالک صورت بگیرد، واگذاری آن اعم از این که به خود مالک باشد یا به اشخاص ثالث، بدون اشکال است و محکوم‌له می‌تواند طلب خود را از محل فروش آن استیفاء نماید.
   درصورت احراز صحت مزایده، دادگاه دستور انتقال سرقفلی یا حق کسب و پیشه یا تجارت را به برنده‌ی مزایده در یکی از دفاتر اسناد رسمی صادر خواهد نمود.

آِیا سرقفلی به ارث می رسد

• بله سرقفلی به ارث می رسد ولو به زوجه ،چرا که سرقفلی جزء حق مالی است و وراث می توانند سهم خود را برابر قانون ارث دریافت کنند
• تا قبل از سال 1387 زن صرفا از قیمت اموال غیر منقول و عین اموال منقول ارث می برد اما بعد از  سال  1387 برابر مواد 946 و 948 قانون مدنی  زن از کل اموال  ارث می برد ( عین اموال غیر منقول و قیمت اموال غیر منقول و در صورتی که ورثه حاضر به پرداخت سهم او نباشند زن می تواند از عین اموال سهم خود را بگیرد

تفاوت سرقفلی و حق کسب و پیشه

حق سرقفلی	حق کسب و پیشه
مبنای قانونی حق سرقفلی، قانون روابط موجر ومستاجر مصوب 1376 می باشد،مبنای ایجاد حق سرقفلی توافق طرفین است یعنی حق سرقفلی با توافق طرفین ایجاد می شود	مبنای قانونی حق کسب و پیشه ،  ماده 18 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356   می باشد و مبناء و منشای ایجاد آن قانون است
حق سرقفلی مبلغی است که در ابتدای مدت اجاره از ناحیه مستاجر، به عنوان حق سرقفلی به مالک پرداخت می نماید که در زمان تخلیه  ملک،  مبلغ سرقفلی میبایست به نرخ روز به مستأجر پرداخت گردد نکته *** استثنا ء در قانون سال 76 برابر قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376 اگر قرارداد اجاره ای بعد از سال 1376 منعقد شده باشد در این صورت مشمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376می شود و در این حالت  مستأجر  در صورتی می تواند حق سرقفلی را به نرخ روز بگیرد که در قرارداد اجاره، این مورد شرط شده باشد. حق سرقفلی با  پرداخت مبلغی از طرف مستأجر محقق می­شود؛ هرچند برخی بر این عقیده هستند که با انعقاد عقد سبب ایجاد شده و شرط استحقاق حق سرقفلی ، حسن شهرت است. حق سرقفلی صرفا به مالک پرداخت می­شود نه به مستأجر اول همچنین در حق سرقفلی ، شهرت تجاری و رونق کسبی و اعتبار صنفی  بر خلاف حق کسب و پیشه تاثیری در حق سرقفلی ندارد اگر مالک در ابتدا حق  سرقفلی را از مشتاجر نگیرد و ملک خود را به اجاره دهد بعداً نمی تواند  از مستأجر  حق سرقفلی بگیرد	–       حق کسب و پیشه حقی است  که برای مستأجر و  درخلال مدت اجاره ، با توجه  به شهرت کسبی  و حق مشتری گیری مستاجر ایجاد می شود چه مستأجر مال یا وجهی به موجر داده یا نداده باشد. بعبارتی  ایجاد این حق ،به عمل مستاجر بستگی دارد ممکن است ایجاد شود یا نشود یعنی اگر مستاجر در ملک تجاری هیچ فعالیتی نکند ،برای وی حق کسب و پیشه هم ایجاد نمی شود   بطور مثال : اگر مستاجری مغازه ای را جهت شغل شیرینی فروشی دایر کرده باشد و در آن سالیان سال فعالیت داشته و در نتیجه آن محل را  مشتریان  گذری و یا بومی ، بعنوان شغل شیرینی فروشی در ذهنشان مانده و  شناخته اند و امکان دارد بارها برای خرید شیرینی به آن محل مراجعه کنند به این گونه حق ،که موجب جذب مشتریان بیشتر و اعتبار محل کسب شده ،حق کسب و پیشه می گویند برابر قانون روابط موجر و مستاجر 1356 اگر به مستاجری قبل از سال 1376 ،مغازه ای را به اجاره واگذار کرده اید دیگر نمی توانستید در انقضای مدت  قرارداد اجاره ،ملک استیجاری را تخلیه نماید ولو آنکه.. مدت اجاره، موقت و برای یکسال باشد چرا که به مستأجر ،حق کسب و پیشه تعلق می گیرد نکته *** در صورتی که تاریخ قرارداد اجاره شما بعد از سال 1376 باشد ،دیگر  حق کسب و پیشه منتفی است البته این حق ناشی از تقدم مستاجر  در اجاره ملک، حسن شهرت، جمع آوری مشتری ،فعالیت کسبی مستاجر،به مرور  ایجاد می شود و اگر مستاجر فعالیتی نکند ، حق کسب و پیشه به وی تعلق نمی گیرد
مبلغ حق سرقفلی، در ابتدای قرارداد اجاره با توافق میان مالک (موجر )و مستأجر تعین می گردد	مبلغ حق کسب و پیشه در زمان تخلیه ملک بر اثر تخلف ، براساس نظریه کارشناسی دادگستری ، تعین می گردد البته بعضی از تخلفات مستاجر موجب سقوط حق کسب و پیشه مستاجر می شود . –
از ناحیه طرفین عقد اجاره ،حق سرقفلی ،قابل اسقاط است	ولی حق کسب و پیشه در ابتدای عقد اجاره ، قابلیت اسقاط ندارد  چرا که… در ابتدای عقد اجاره هنوز،حق کسب و پیشه ، بوجود نیامده تا طرفین آن را اسقاط کنند
حق سرقفلی ،قابل توقیف از ناحیه مراجع قضایی میباشد  ولکن فروش آن، عملاً با مشکل قانونی  مواجه است چرا که می بایست رضایت مالک را در جهت فروش آن ،اخذ گردد در حالیکه منشأ حق سرقفلی، قرارداد وتوافق است ضمنا حق سرقفلی ، قابل اسقاط وضمانت گذاشتن است	ولکن حق کسب و پیشه قابل توقیف و اسقاط و ضمانت گذاشتن نیست. دلیل آنکه حق کسب و پیشه در ابتدای قرارداد اجاره قابل اسقاط نیست به جهت آن است که حقی که هنوز ایجاد نشده نمی توان اسقاط کرد .(اسقاط ما لم یجب)
حق سرقفلی مستأجر که با قرارداد ایجاد شده حتی در صورت تخلف مستاجر ، ساقط نمی شود بلکه باید به نرخ روز کارشناسی و به مستأجر پرداخت شود.	حق کسب و پیشه مستاجر با توجه به قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 ممکن است با تخلفات مستاجر از جمله انتقال به غیر -یا تغییر شغل  تعدی و تفریط و… ساقط شود –
حق سرقفلی ولو بدون رضایت مالک یا مالکین قابلیت انتقال به دیگران را دارد.	اصل بر این است که مستاجر ، حق انتقال کسب و پیشه را به غیر ندارد مگر در قرارداد حق انتقال به غیر تجویز شده باشد یا مالک متعاقبا  رضایت بر انتقال دهد یا مستاجر به دلائلی درخواست تجویز انتقال منافع را از محکمه بدهد و مورد موافقت قرار گیرد
میزان و مبلغ سرقفلی تقریبا قابل پیش بینی است	میزان و مقدار حق کسب، پیشه و تجارت قابل محاسبه و پیش بینی نیست و ممکن است به واسطه وقوع تخلفی از جانب مستأجر کلا ساقط شود یا  اینکه اساسا بواسطه عدم فعالیت  کسبی مستاجر ،چنین حقی حاصل نگردد.

سرقفلی بهتر است یا مالکیت:

قطعا ملکیت بهتر از سرقفلی است برای آشنایی بیشتر شما ، فایل تصویری ذیل را ببینید

از جمله سوالاتی که مطرح میشود این است که:

سرقفلی بهتر است یا مالکیت؟

در جواب باید گفت که : در مسئله مالکیت ملک، کاملا در اختیار مالک است و هیچ محدودیتی در این اختیارات وجود ندارد، در صورتیکه در مورد سرقفلی قوانین پیچیده ای وجود دارد و اختیارات مستاجر محدود بوده و به شرایط اجاره طبق قانون باید عمل شود.

👈تعیین میزان حق سرقفلی

در خصوص ارزش سرقفلی باید گفت که ارزش سرقفلی بر اساس..

• مکان و موقعیت ملک 
• بنا و مصالح بکار رفته
• شرایط و کیفیت اجاره از نظر مزایایی که در اجاره‌ نامه برای مالک یا مستأجر در نظر گرفته شده است.
• نوع کسب‌ و کار مستأجر.
• طول مدت اشتغال مستأجر به کسب‌ و کار در محل اجاره و حسن شهرت او که در معروفیت آن محل تاثیر گذار بوده است
• مخارجی که مستأجر، برای آماده‌سازی و تزئینات متحمل شده.

شباهت و تفاوت ها بین سرقفلی و حق کسب و پیشه در قانون سال 76 و 56

قانون سال 56	قانون سال 76
در قانون سال 1356  هیچ اسمی از سرقفلی به میان نیامده است و لکن عملا اخذ سرقفلی بین طرفین قرارداد اجاره ، رایج بوده به مستاجرین اماکن تجاری یا دارای کاربری تجاری  و.. که قرارداد اجاره آنها قبل از سال 76 باشد حق کسب و پیشه تعلق می گیرد	فصل دوم از ماده ۶ تا ماده ۱۱ قانون روابط مؤجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶  به  مبحث سرقفلی اختصاص داده وبرای طرفین قراردادجاره اماکن تجاری ، با لحاظ شرایطی حق سرقفلی در نظر گرفته و اینکه موضوع حق کسب و پیشه کلا منتفی شده
و این قید و قیود مندرج در قانون سال 56وجود ندارد از جمله تجاری بودن ملک  و امضای شهود  و…	با توجه به ماده ۶ قانون سال ۱۳۷۶ باید گفت که سرقفلی قابل دریافت و پرداخت نیست، مگر در ملکی که.. اولاً آن ملک تجاری محسوب شود (ملاک تجاری محسوب شدن ملک، پروانه ساختمانی می­باشد) ثانیاً دو نفر گواه که معتمد مالک و مستاجر باشند به عنوان شاهد، قرارداد اجاره را إمضا کرده باشند، در غیر این صورت آن قرارداد اجاره مشمول قانون روابط مؤجر و مستاجر سال ۱۳۷۶ نخواهد بود.
حق سرقفلی صرفا به مالک ملک تعلق دارد و مستاجر اول حق دریافت سرقفلی را از مستاجر دوم  ندارد   ولو اینکه  مستاجر بمدت یکسال ملکی را اجاره می نمود  به جهت تعلق  حق کسب و پیشه به مستاجر ،  دیگر  موجر نمی توان  ملک را  تخلیه نمود چه مستاجر حق سرقفلی  پرداخته باشد یا نپرداخته باشدمگر درموارد مصرحه در قانون مرقوم	بطور استثنایی  ،مستأجر اولیه ( در صورت پرداخت حق سرقفلی به مالک  )، می­تواند از مستاجر دوم نیز ،  حق  سرقفلی  را دریافت‌کند   طبق ماده ۹ قانون سال ۱۳۷۶ پس از انقضای مدت اجاره می توان مستاجر را تخلیه نمود مگر مستاجر حق سرقفلی داده  باشد،که در این صورت مستاجر می تواند بگوید حق سرقفلی من را پرداخت کن تا تخلیه کنم
در صورت پرداخت سرقفلی  از ناحیه مستاجر به موجر  ،علاوه بر حق سرقفلی ،  حق کسب و پیشه هم  به مستاجر تعلق می گیرد	مطالبه هر وجهی غیر از سر قفلی  از جمله   حق کسب و پیشه و تجارت ممنوع است
اصل بر ان است که مستاجر حق انتقال به غیر را ندارد مگر اجازه انتقال داده شده باشد و در صورت تخلف می توان مستاجر را تخلیه نمود .	مستاجر حق انتقال  مورد اجاره را  به غیر دارد مگر این حق در قرارداد اجاره این حق  سلب شده باشد مثلا قرارداد اجاره برای یکسال باشد ، مستاجر حق دارد بعد از گذشت مدت 3 ماه ، با دریافت حق سرقفلی از مستاجر جدید الباقی مدت اجاره را به دیگری واگذار کند البته منوط به آنکه حق انتقال به غیر از او سلب نشده باشد ماده ۱۵ آیین‌نامه قانون روابط موجر و مستأجر سال ۷۶ در این زمینه بیان می‌دارد: «مستأجر اماکن تجاری در مدت اجاره چنانچه حق انتقال به غیر از او سلب نشده باشد، می‌تواند با اخذ مبلغی به‌ عنوان سرقفلی مورد اجاره را برای همان شغل مندرج در اجاره‌نامه و با رعایت سایر شرایط مندرج در اجاره‌نامه به دیگری منتقل نماید.»
. تخلفات مندرج در قانون سال 56 وسیع بوده از جمله تخلیه به علت  تغییر شغل و تعدی و تفریط و …	تخلفات مندرج در قانون سال 56  که منتهی به تخلیه مستاجر می شود وجود ندارد از جمله تغییر شغل ، انتقال به غیر و… وحقوق و تکالیف مستاجر از قبیل پرداخت اجاره بها ، خوداری از تعدی و تفریط ، تغییر ندادن مصرف مورد اجاره و انتقال به غیر تابع مقررات عمومی عقد اجاره می باشد..
موارد تعلق سرقفلی به مستاجر محدود و محصور است  و فقط در صورت پرداخت حق  سرقفلی از ناحیه  مستاجر،به وی حق سرقفلی تعلق می گیرد	موارد تعلق حق سرقفلی به مستاجر وسیع تر شده از جمله .. 1.در متن قرارداد اجاره، اجازه انتقال داده شده باشد   2. در متن  قرارداد به حق سرقفلی اشاره شده باشد  ( و لو مستاجر حق سرقفلی به مالک  پرداخت نکرده باشد ) ویا …