بهترین وکیل سرقفلی-وکیل سرقفلی

از آنجائیکه قوانین سرقفلی و کسب و پیشه از پیچیدگی و ظرافت خاصی برخوردار است، بهترین وکیل سرقفلی با توجه به تخصص و تجربه هایی که در این حوزه به دست آورده است تمام تلاش خود را برای موفقیت در پرونده های سرقفلی و موضوعات مشابه آن انجام میدهد. برای انتخاب یک وکیل سرقفلی باید به نکات و ویژگی های مهمی توجه کنید که در ادامه به نکات و ویژگی های بهترین وکیل سرقفلی اشاره شده است.

وکیل سرقفلی

به وکیل که در حوزه دعاوی مرتبط با سرقفلی و حق کسب و پیشه، مهارت و تجربه و تخصص کافی را دارد، وکیل سرقفلی می گویند به عبارتی وکیل سرقفلی بایدعلاوه بر:

•  علم آکادمیک و دانشگاهی در زمینه حقوق
•  پروانه وکالت
• تجربه فراوانی در حوزه حل و فصل، دعاوی مرتبط با سرقفلی داشته باشد

وکیلی که معمولا در تمام حوزه های حقوقی و کیفری، وکالت افراد را می پذیرد، را نمی توان متخصص و صاحبنظر در زمینه سرقفلی بدانید دعاوی مربوط به سرقفلی و حق کسب و پیشهاز موضوعات تخصصی در حوزه وکالت می باشد و دارای ظرافت و پیچیدگی های خاص میباشد بنحوی که هر وکیلی  قادر به پاسخگویی به شما در این حوزه نمیباشد.

وکیل سرقفلی کیست؟

با توجه به اینکه دعاوی ملکی دارای پیچ و خم های فراوانی است، بنابراین باید وکیلی انتخاب کنید که حوزه سرقفلی ، تخصص و تبحر کافی داشته باشد و از قانون و مقررات در این حوزه  اطلاعات کافی داشته باشد تا بتواند در پرونده پیروز شود و رضایت موکلین خود را کسب کند.

در جلسه ای که با وکیل سرقفلی گذاشته می شود مدارک و مستندات شما از قبیل سرقفلی اجاره نامه، سند سرقفلی و دیگر مدارک توسط وکیل سرقفلی بررسی می شود و با توجه به اینکه چه نوع دعوایی باید مطرح شود، در خصوص هزینه دادرسی و نحوه دعوا برای شما توضیحات کاملی را ارائه میدهد.

رزومه داود چشمی بهترین وکیل سرقفلی

داود چشمی بهترین وکیل سرقفلی، وکیل پایه یک دادگستری با 20 سال سابقه وکالت و متخصص در زمینه های:

• دعاوی سرقفلی
• دعاوی ملکی
• دعاوی ملکی ثبتی
• دعاوی ملکی حقوقی
• دعاوی ملکی کیفری
• دعاوی قراردادها

🌟 نویسنده کتب حقوقی:

• کتاب آموزش قوانین سرقفلی و حق کسب و پیشه(به زبان ساده و کاربردی)
• کتاب آموزش علمی و کاربردی مبایعه نامه(به زبان ساده و کاربردی)
• کتاب آموزش قوانین قراردادهای مشارکت در ساخت(به زبان ساده و کاربردی)
• کتاب آموزش قوانین چک(به زبان ساده و کاربردی)

🌟و موفق در پرونده های سرقفلی، ملکی، مشارکت در ساخت، قراردادها، و موضوعات حقوقی، کیفری و خانوادگی و… 🌟

قوانین مرتبط با سرقفلی :

به منظور آشنایی بیشتر با قوانین مرتبط با سرقفلی میبایست به قوانین روابط موجر و مستاجر آشنایی و اشراف  کامل داشته باشید که در ذیل به شرح آن می پردازیم:

• مقرارت قانون مدنی در باب اجاره ( مواد ۴۶۸ الی ۵۰۶ قانون مدنی)مختص کلیه املاک استیجاری
• قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶/۵/۱- فقط مختص املاکی که تجاری هستند یا استفاده تجاری می شوند
• ماده واحده مصوب۶۵/۸/۱۵ الحاقی به قانون ۵۶- در مورد املاک تجاری است
• قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۶۲/۲/۱۳- مختص املاک مسکونی
• قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶/۵/۲۶ ( از تازریخ ۱۳۷۶/۷/۱) لازم الاجرا ء شده -مختص املاک تجاری و مسکونی است

نکته ***

اگر قرارداد اجاره ای بعد از تاریخ ۱۳۷۶/۷/۱ تنظیم شده باشد( اعم از تجاری و مسکونی )، شرایط شکلی قرارداد ( مندرج در ذیل )رعایت شود:

1. قرارداد اجاره در ۲ نسخه تنظیم شده باشد
2. دارای تاریخ روز و ماه و سال باشد
3. دو شاهد ذیل آن را امضاء کرده باشند
   مشمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶می شود در غیر اینصورت ممکن است مشمول سایر قوانین مندرج در بالا گردد .
4. قرارداد اجاره اماکن مسکونی، تابع قانون روابط موجر و مستاجر سال 62 است نه 56
5. البته اماکن مسکونی که قبل از سال 54 ساخته شده و قبل از تصویب این قانون واگذار شده است تابع مقررات سال 56 می باشد.

انواع انتقال حق سرقفلی

انتقال اختیاری:

سرقفلی یک ملک گاهی با اراده مالک با اختیار به دیگری که مستاجر ملک تجاری است منتقل می شود.

انتقال قهری:

در این نوع انتقال حق سرقفلی با فوت صاحب حق به وراث منتقل می شود.

انتقال قضائی:

وقتی از طرف مقام قضایی حکم به انتقال سرقفلی ملک داده شود.

بهترین وکیل سرقفلی

 بهترین وکیل سرقفلی به وکیلی گفته می شود که

بمنظور انتخاب بهترین وکیل در حوزه دعاوی مربوط به شرقفلی میبایست به وکیلی مراجعه نمائید که

1. تمرکز خود را بر حل و فصل دعاوی مرتبط  با ملک از جمله سرقفلی و کسب و پیشه گذاشته باشد
2.  اشراف کامل به قوانین و مقرارت حقوقی از جمله قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 و 1376 و …داشته باشد 
3. دارای تجربه کافی در این حوزه باشد
4. صاحبنظر باشد (دارای تالیفات و نگارشاتی در این ارتباط باشد) بهترین وکیل سرقفلی در تهران 

کتاب سرقفلی و حق کسب و پیشه:

• نویسنده: داود چشمی (وکیل متخصص و مجرب در حوزه سرقفلی)
• با 20 سال سابقه کاری

مقدمه ای از کتاب سرقفلی: سرقفلی مقدار پولی است که موجر از مستاجر دریافت می کند تامحل مورد نظر را به وی اجاره داده و واگذار کند. در این ارتباط دوقانون وجود دارد: قانون اول روابط مالک و مستاجر سال 1356 و قانون دوم روابط موجر و مستاجر سال 1376. حق سرقفلی با حق کسب و پیشه متفاوت است و یکی نیستند. هردوی این ها درباره ی ارتباط مالک و مستاجر است و یک موضوع قدیمی محسوب می شود که در حوزه ی اجاره محل کسب و کار و روابط مالک و مستاجر طبق قانون سرقفلی و حق کسب و پیشه سنجیده شده که خوشبختانه در قانون ایران نیز به آن اشاره شده است. جهت خرید کتاب سرقفلی و حق کسب و پیشه با شماره تلفن 09120170676 – 09123439500 تماس حاصل نمائید.

مفهوم حق سرقفلی و حق کسب و پیشه از دیدگاه وکیل سرقفلی

• مفهوم حق سرقفلی

مبلغی است که در ابتدای انعقاد قرارداد اجاره ،از ناحیه مستاجر،  تحت عنوان حق سرقفلی ، (بصورت توافقی) ،به موجر پرداخت می گردد و میبایست در زمان تخلیه ملک به نرخ روز محاسبه وبه مستاجر پرداخت گردد

• تعریف استاد کاتوزیان از حق سرقفلی:

حقی است که به موجب آن، مستأجر متصرف در اجاره کردن محل کسب خود، بر دیگران مقدم شناخته می شود و در عرف بازار نیز وقتی می گویند سرقفلی مغازه اش را فروخت یعنی آنرا تخلیه کرد و به دیگران واگذار نمود و این مفهوم، هیچگاه شامل انتقال سرمایه ی تاجر و نام تجاری او نمی شود.

حق سرقفلی: حقی است که تحت عنوان حق سرقفلی، از ناحیه مستاجر به موجر پرداخت می شود و در زمان تخلیه حق سرقفلی طبق نظریه کارشناس میبایست به مستاجر عودت شود.

 

• سوابق تاریخی :

حق سرقفلی در کتوب و منابع  فقهی و حقوقی، دارای  سوابق طولانی تاریخی ، ،میباشد و در باب مشروعیت آن بین فقها ء وحقوقدان،اختلاف نظر زیادی وجود ندارد

بررسی حق سرقفلی، در قانون روابط موجر ومستاجر سال 76

برابر ماده 6 قانون روابط موجر و مستأجرمصوب  سال 1376

هرگاه مالک، ملک تجاری خود را به اجاره واگذار نماید؛ میتواند مبلغی را تحت عنوان سرقفلی از مستأجر دریافت نماید.

همچنین مستأجر می تواند در اثنای مدت اجاره ،برای واگذاری حق خودبه موجر ویا شخص دیگری ، مبلغی را از مؤجر یا مستأجر جدید به عنوان  حق سرقفلی دریافت کند، مگر آنکه در ضمن عقد اجاره،حق انتقال به غیر از وی سلب شده باشد.

قانونگذار ما به تبعیت از نظر فقهای امامیه، حق سرقفلی را نوعی حق بقای در ملک و یا حق تقدم در انتفاع از ملک می داند

قانون جدید سرقفلی مغازه:

جدیدترین قانون راجع سرقفلی قانون روابط موجر و مستاجر سال 76 است که ..

فصل دوم از ماده ۶ تا ماده ۱۱ قانون روابط مؤجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ به مبحث سرقفلی اختصاص داده و برای طرفین قراردادجاره اماکن تجاری، با لحاظ شرایطی حق سرقفلی در نظر گرفته و اینکه..

موضوع حق کسب و پیشه کلا منتفی شده است.

• با توجه به ماده 8 قانون مرقوم ، طرفین قرارداد اجاره  می توانند، توافق کنند که…تا زمانی که عین مستأجره در تصرف مستأجر باشد مالک حق افزایش اجاره بها و تخلیه عین مستأجره را نداشته باشد وموجر متعهد شود که هر ساله عین مستأجره را به همان مبلغ یا به قیمت متعارف به مستاجر واگذار نماید.در این صورت موجر می تواند از  مستاجر ، مبلغی تحت عنوان  سرقفلی برای اسقاط حقوق خود دریافت نماید( بنابراین شرط عدم افزایش اجاربهاء پذیرفته شده )

با توجه به ماده ۶ قانون سال ۱۳۷۶ باید گفت که سرقفلی قابل دریافت و پرداخت نیست، مگر در ملکی که:

آن ملک تجاری محسوب شود (ملاک تجاری محسوب شدن ملک، پروانه ساختمانی می­باشد)

دو نفر گواه که معتمد مالک و مستاجر باشند به عنوان شاهد، قرارداد اجاره را إمضا کرده باشند،

در غیر این صورت آن قرارداد اجاره مشمول قانون روابط مؤجر و مستاجر سال ۱۳۷۶ نخواهد بود.

• برابر ماده 6 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1376

هرگاه مالک، ملک تجاری خود را به اجاره واگذار نماید؛ میتواند مبلغی را تحت عنوان سرقفلی از مستأجر دریافت نماید. همچنین مستأجر می تواند در اثنای مدت اجاره، برای واگذاری حق خودبه موجر ویا شخص دیگری، مبلغی را از مؤجر یا مستأجر جدید به عنوان حق سرقفلی دریافت کند، مگر آنکه در ضمن عقد اجاره، حق انتقال به غیر از وی سلب شده باشد. قانونگذار ما به تبعیت از نظر فقهای امامیه، حق سرقفلی را نوعی حق بقای در ملک و یا حق تقدم در انتفاع از ملک می داند.

• قانون سرقفلی سال 98:

کلا ما 2 قانون در باب حق کسب و پیشه و سرقفلی داریم و به غیر از آن هیچ قانون جدیدی تصویب نشده

1.قانون  روابط موجر و مستاجر سال 56 مربوط به  حق کسب و پیشه (اگر قرارداد اجاره و سرقفلی شما قبل از سال 76 است این قانون حاکم است)

2.قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 76 (اگر قرارداد اجاره و سرقفلی شما بعد از سال 76 است این قانون حاکم است)

• مفهوم حق کسب و پیشه

حق کسب و پیشه حقی است که:

درخلال مدت اجاره ، با توجه  به شهرت کسبی  و حق مشتری گیری مستأجر(به تدریج) برای وی، در ملک ایجاد می شود

چه مستأجر مال یا وجهی به موجر داده یا نداده باشد.

بعبارتی  ایجاد این حق ،به عمل مستاجر بستگی دارد ممکن است ایجاد شود یا نشود یعنی اگر مستاجر در ملک تجاری هیچ فعالیتی نکند ،برای وی حق کسب و پیشه هم ایجاد نمی شود

مثال :

اگر مستاجری مغازه ای را جهت شغل شیرینی فروشی، دایر کرده باشد و در آن سالیان سال فعالیت داشته و در نتیجه عمل مستاجر ، آن محل ، در ذهن مشتریان  گذری و یا بومی، بعنوان شغل شیرینی فروشی  بجا مانده و  شناخته شود  و ممکن است مشتریان بارها  جهت خرید شیرینی به آن محل مراجعه کنند به این گونه حق ،که موجب جذب مشتریان بیشتر و اعتبار محل کسب شده ،حق کسب و پیشه می گویند (حق مشتری گیری)

• تعریف استاد کاتوزیان از حق کسب و پیشه یا تجارت:

حقی است برای مستأجر بازرگان و پیشه وران و مطلق کسانی که از طریق اجاره ی مکانی، کسب معاش کنند ولو آنکه بازرگان نباشد، با سرقفلی معمولاً فرق دارد زیرا شهرت تجارت و وجود مشتریان از عناصر سازنده ی آن نیست.

تعریف حق کسب و پیشه از نظر وکیل سرقفلی:

سوابق تاریخی :

تا دهه ی 1320 ، از مفهوم حق کسب و پیشه ، ذکری بمیان نیامده بود

ولکن برای اولین باردر قانون ایران ، اصطلاح حق کسب و پیشه و تجارت ، در قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1339 بکار برده شد ، سپس  در قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356 به آن ارزش و اعتبار مالی بخشیده شد و به موارد تخلفات مستاجر نیز، اشاره شد

در باب  مشروعیت آن فیمابین فقها ،اختلاف نظر زیادی وجود دارد چرا که…

بعضی از فقهاء قائل به این امر هستند که

بر حسب قواعد فقهی و شرعی از جمله قاعده لاضرر و حدیث نبوی «حرمه مال المسلم کحرمه دمه و…

عدم تخلیه مستاجر در انقضای مدت اجاره به دلائلی ازجمله … ایجاد ارزش و اعتبار در ملک مالک در اثر فعالیت کسبی مستاجر ،خلاف قواعد شرعی اسلام میباشد

حق کسب و پیشه و تجارت ،در قوانین و مقرارت جاریه ،در 2 جاء بکار برده شده

1.حق کسب و پیشه موضوع قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356

2.حق کسب و پیشه موضوع تبصره ۳ ماده ۵ لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه های عمومی، عمرانی و نظامی دولت

درتبصره ذیل لایحه مرقوم از کلمه اشخاص اعم از مستاجر و مالک استفاده شده

که در آن از  کلمه صرف  مستأجر یا مستأجران  استفاده نشده و از این جهت با مفهوم حق کسب و پیشه مذکور در قانون روابط موجر و مستأجر متفاوت است.

‌تبصره 3 – چنانچه ملک مورد معامله محل کسب و پیشه اشخاص باشد در صورتی به آن حق کسب و پیشه تعلق خواهد گرفت که حداقل یک سال‌قبل از اعلام تصمیم “‌دستگاه اجرایی” محل کسب و پیشه بوده باشد. مفهوم حق سرقفلی و کسب و پیشه در عرف بازار در عرف رایج بازار  ،حق سرقفلی و کسب و پیشه ، بصورت یکجا  ودر کنار هم ، بکار برده می شود ولکن در عمل، این دو مورد ،علیرغم شباهت های که باهم دارند، تفاوت های هم با یگدیگر دارند.

توقیف و فروش سرقفلی از نظر بهترین وکیل سرقفلی

• توقیف سرقفلی وحق کسب و پیشه یا تجارت طبق ماده‌ی ۶۲ آیین‌نامه‌ی اجرای مفاد اسناد رسمی لازم‌الاجرا ممکن است، اما فروش آن از آنجائیکه منتهی به انتقال مورد اجاره به غیر، می شود بدون اجازه مالک آن  مجوز قانونی ندارد. چرا  که
• سرقفلی حق مالی است و ممکن است این حق مالی به علت تخلفات مستأجر از بین برود؛ لذا قبل از تبدیل حق مذکور به مال ، استیفای حق دائن از آن مقدور نیست.
  توقیف سرقفلی حق کسب یا پیشه یا تجارت مستأجر، منع قانونی ندارد در نهایت مزایده و فروش حق مذکور برای استیفای حقوق طلبکار بدون رضایت مالک، فاقد مجوز قانونی است. بنابراین اگر مزایده با رضایت کامل مالک صورت بگیرد، واگذاری آن اعم از این که به خود مالک باشد یا به اشخاص ثالث، بدون اشکال است و محکوم‌له می‌تواند طلب خود را از محل فروش آن استیفاء نماید.
  درصورت احراز صحت مزایده، دادگاه دستور انتقال سرقفلی یا حق کسب و پیشه یا تجارت را به برنده‌ی مزایده در یکی از دفاتر اسناد رسمی صادر خواهد نمود.

آِیا سرقفلی به ارث می رسد

• بله سرقفلی به ارث می رسد ولو به زوجه ،چرا که سرقفلی جزء حق مالی است و وراث می توانند سهم خود را برابر قانون ارث دریافت کنند
• تا قبل از سال 1387 زن صرفا از قیمت اموال غیر منقول و عین اموال منقول ارث می برد اما بعد از  سال  1387 برابر مواد 946 و 948 قانون مدنی  زن از کل اموال  ارث می برد ( عین اموال غیر منقول و قیمت اموال غیر منقول و در صورتی که ورثه حاضر به پرداخت سهم او نباشند زن می تواند از عین اموال سهم خود را بگیرد

تفاوت سرقفلی و حق کسب و پیشه از دیدگاه بهترین وکیل سرقفلی:

حق سرقفلی	حق کسب و پیشه
مبنای قانونی حق سرقفلی، قانون روابط موجر ومستاجر مصوب 1376 می باشد،مبنای ایجاد حق سرقفلی توافق طرفین است یعنی حق سرقفلی با توافق طرفین ایجاد می شود	مبنای قانونی حق کسب و پیشه ،  ماده 18 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356   می باشد و مبناء و منشای ایجاد آن قانون است
حق سرقفلی مبلغی است که در ابتدای مدت اجاره از ناحیه مستاجر، به عنوان حق سرقفلی به مالک پرداخت می نماید که در زمان تخلیه  ملک،  مبلغ سرقفلی میبایست به نرخ روز به مستأجر پرداخت گردد نکته *** استثنا ء در قانون سال 76 برابر قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376 اگر قرارداد اجاره ای بعد از سال 1376 منعقد شده باشد در این صورت مشمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376می شود و در این حالت  مستأجر  در صورتی می تواند حق سرقفلی را به نرخ روز بگیرد که در قرارداد اجاره، این مورد شرط شده باشد. حق سرقفلی با  پرداخت مبلغی از طرف مستأجر محقق می­شود؛ هرچند برخی بر این عقیده هستند که با انعقاد عقد سبب ایجاد شده و شرط استحقاق حق سرقفلی ، حسن شهرت است. حق سرقفلی صرفا به مالک پرداخت می­شود نه به مستأجر اول همچنین در حق سرقفلی ، شهرت تجاری و رونق کسبی و اعتبار صنفی  بر خلاف حق کسب و پیشه تاثیری در حق سرقفلی ندارد اگر مالک در ابتدا حق  سرقفلی را از مشتاجر نگیرد و ملک خود را به اجاره دهد بعداً نمی تواند  از مستأجر  حق سرقفلی بگیرد	–       حق کسب و پیشه حقی است  که برای مستأجر و  درخلال مدت اجاره ، با توجه  به شهرت کسبی  و حق مشتری گیری مستاجر ایجاد می شود چه مستأجر مال یا وجهی به موجر داده یا نداده باشد. بعبارتی  ایجاد این حق ،به عمل مستاجر بستگی دارد ممکن است ایجاد شود یا نشود یعنی اگر مستاجر در ملک تجاری هیچ فعالیتی نکند ،برای وی حق کسب و پیشه هم ایجاد نمی شود   بطور مثال : اگر مستاجری مغازه ای را جهت شغل شیرینی فروشی دایر کرده باشد و در آن سالیان سال فعالیت داشته و در نتیجه آن محل را  مشتریان  گذری و یا بومی ، بعنوان شغل شیرینی فروشی در ذهنشان مانده و  شناخته اند و امکان دارد بارها برای خرید شیرینی به آن محل مراجعه کنند به این گونه حق ،که موجب جذب مشتریان بیشتر و اعتبار محل کسب شده ،حق کسب و پیشه می گویند برابر قانون روابط موجر و مستاجر 1356 اگر به مستاجری قبل از سال 1376 ،مغازه ای را به اجاره واگذار کرده اید دیگر نمی توانستید در انقضای مدت  قرارداد اجاره ،ملک استیجاری را تخلیه نماید ولو آنکه.. مدت اجاره، موقت و برای یکسال باشد چرا که به مستأجر ،حق کسب و پیشه تعلق می گیرد نکته *** در صورتی که تاریخ قرارداد اجاره شما بعد از سال 1376 باشد ،دیگر  حق کسب و پیشه منتفی است البته این حق ناشی از تقدم مستاجر  در اجاره ملک، حسن شهرت، جمع آوری مشتری ،فعالیت کسبی مستاجر،به مرور  ایجاد می شود و اگر مستاجر فعالیتی نکند ، حق کسب و پیشه به وی تعلق نمی گیرد
مبلغ حق سرقفلی، در ابتدای قرارداد اجاره با توافق میان مالک (موجر )و مستأجر تعین می گردد	مبلغ حق کسب و پیشه در زمان تخلیه ملک بر اثر تخلف ، براساس نظریه کارشناسی دادگستری ، تعین می گردد البته بعضی از تخلفات مستاجر موجب سقوط حق کسب و پیشه مستاجر می شود . –
از ناحیه طرفین عقد اجاره ،حق سرقفلی ،قابل اسقاط است	ولی حق کسب و پیشه در ابتدای عقد اجاره ، قابلیت اسقاط ندارد  چرا که… در ابتدای عقد اجاره هنوز،حق کسب و پیشه ، بوجود نیامده تا طرفین آن را اسقاط کنند
حق سرقفلی ،قابل توقیف از ناحیه مراجع قضایی میباشد  ولکن فروش آن، عملاً با مشکل قانونی  مواجه است چرا که می بایست رضایت مالک را در جهت فروش آن ،اخذ گردد در حالیکه منشأ حق سرقفلی، قرارداد وتوافق است ضمنا حق سرقفلی ، قابل اسقاط وضمانت گذاشتن است	ولکن حق کسب و پیشه قابل توقیف و اسقاط و ضمانت گذاشتن نیست. دلیل آنکه حق کسب و پیشه در ابتدای قرارداد اجاره قابل اسقاط نیست به جهت آن است که حقی که هنوز ایجاد نشده نمی توان اسقاط کرد .(اسقاط ما لم یجب)
حق سرقفلی مستأجر که با قرارداد ایجاد شده حتی در صورت تخلف مستاجر ، ساقط نمی شود بلکه باید به نرخ روز کارشناسی و به مستأجر پرداخت شود.	حق کسب و پیشه مستاجر با توجه به قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 ممکن است با تخلفات مستاجر از جمله انتقال به غیر -یا تغییر شغل  تعدی و تفریط و… ساقط شود –
حق سرقفلی ولو بدون رضایت مالک یا مالکین قابلیت انتقال به دیگران را دارد.	اصل بر این است که مستاجر ، حق انتقال کسب و پیشه را به غیر ندارد مگر در قرارداد حق انتقال به غیر تجویز شده باشد یا مالک متعاقبا  رضایت بر انتقال دهد یا مستاجر به دلائلی درخواست تجویز انتقال منافع را از محکمه بدهد و مورد موافقت قرار گیرد
میزان و مبلغ سرقفلی تقریبا قابل پیش بینی است	میزان و مقدار حق کسب، پیشه و تجارت قابل محاسبه و پیش بینی نیست و ممکن است به واسطه وقوع تخلفی از جانب مستأجر کلا ساقط شود یا  اینکه اساسا بواسطه عدم فعالیت  کسبی مستاجر ،چنین حقی حاصل نگردد.

انتقال به غیر در سرقفلی و حق کسب و پیشه

1. انتقال منافع مورد اجاره به غیر در صورتیکه مستأجر ،حق انتقال نداشته باشد.

اصل :وفق ماده ی 11 قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356

مستأجر نمی تواند منافع مورد اجاره را کلاً یا جزاً یا به نحو اشاعه به غیر انتقال دهد، مگراینکه کتباً و یا شفاهاً این اختیار به او داده شده باشد.

اصولاًدر قرارداد های واگذاری حق  کسب وپیشه ،در خصوص حق

 انتقال  وواگذاری  عین مستاجره از ناحیه مستاجر به غیر ، دو  حالت، ذیل وجود دارد.

الف.مستاجر حق انتقال به غیر داشته باشد…

در این حالت برابر ماده ی 19 قانون اخیر الذکر ، مستاجر می تواند برای همان شغل یا شغل مشابه آن، منافع مورد اجاره را با سند رسمی به دیگری انتقال دهد.

ب.حق انتقال به غیر از مستاجر، سلب شده واجاره نامه ای در بین نباشد در صورت عدم رضایت مالک بر نقل و انتقال مستاجر ،وی حق انتقال به غیر ندارد و در صورت  و قوع تخلف ،مالک می تواند با پرداخت نصف حق کسب یا پیشه یا تجارت ، مستأجر را تخلیه نماید

نکته ***

مستأجر ، میتواند در صورت:

1. عدم درج حق انتقال در قرارداد اجاره

2.عدم رضایت مالک

3.وجود شرایط

دادخوست تجویز انتقال منافع (اجازه انتقال قانونی) را به محکمه حقوقی تقدیم نماید.

دادگاه در صورت وجود شرایط قانونی ، با صدور حکم به تجویز انتقال منافع ، به مستاجر اجازه انتقال مناقع را ظرف 6 ماه می دهد

مع الوصف پس از آنکه مستاجر ، خریدار جدید ،را به دادگاه معرفینمود دادگاه وظیفه ای در پیدا کردن خریدار جدید ندارد و خود مستاجر راسا باید خریدار جدید را پیدا و به دادگاه معرفی نماید النهایه دادگاه پس از معرفی خریدار جدید ،دستورات مقتضی مبنی  برنقل و انتقال منافع عین مستاجره را  از طریق  دفترخانه ی تنظیم کننده ی سند اجاره نامه ی سابق یا در صورتی که سند اجاره عادی باشد( از طریق دفترخانه ی نزدیک ملک)  می دهد والنهایه  رونوشت آن را به دفترخانه ی مربوطه ارسال و مراتب را به موجر نیز اعلام خواهد نمود.

• نکته 1.

برابر تبصره 1 ماده 16 قانون مرقوم

،در صورتی که مستأجر بدون رعایت مقررات این ماده ،مورد اجاره را به دیگری واگذار نماید ؛موجر حق درخواست تخلیه  مستاجر را خواهدداشت . و حکم تخلیه علیه متصرف یا مستأجر اجرا خواهد شد؛ و در این مورد، مستأجر قبلی یا متصرف جدید ،حسب مورد ،استحقاق دریافت نصف حق کسب یا پیشه یا تجارت را طبق نظر کارشناس را خواهد داشت.

• نکته 2.

 مستأجر جدید ، از هر حیث از جمله شرایط و مفاد قراداد، تابع  اجاره تنظیمی سابق می باشد بعبارتی ،  مستاجر جدید ،قائم مقام مستأجر اولیه می باشد

• نکته 3

حق کسب یا پیشه یا تجارت به مستأجر همان محل اختصاص دارد و انتقال آن به مستأجر جدید فقط با تنظیم سند رسمی معتبر خواهد بود.

و لکن انتقال حق سرقفلی از ناحیه مالک / موجر به مستأجر، می تواند یا  با سند رسمی یا عادی باشد

ولی در صورتیکه که مستأجر بخواهد حق کسب و پیشه را  به دیگری واگذار نماید، باید این اجازه در اجاره نامه به او داده شده باشد و تنها با سند رسمی  امکان پذیر می باشد.

پاسخ به پاره ای از سوالات ..

1.آیا انتقال از ناحیه  ورثه به ورثه دیگر و یا انتقال یک شریک یه شریک دیگر و یا انتقال پدر به فرزند ، انتقال به غیر محسوب می شود ؟؟

2.آیا انتقال از طریق وکالت تخلف است

3.نحوه اثبات تخلف مستاجر چیست ؟

محل های کسب وپیشه چنانچه در قرارداد اجاره حق واگذاری مورد اجاره به غیر از مستاجر سلب شده ومستاجر بدون رضای مالک مورد اجاره را به غیر انتقال دهد در صورتی که مالک مبادرت به تقدیم دادخواست تخلیه به لحاظ انتقال به غیر کند ودادگاه انتقال مورد اجاره به غیر را احراز نماید

با توجه به قانون موجر ومستاجر سال 1356 تکلیفی جز صدور حکم تخلیه ندارد .عدم دخالت و عدم  توافق سایر وراث در انتقال مورد اجاره به غیر تاثیری در صدور حکم تخلیه نسبت به سهم انتقال دهنده ندارد. 

انتقال سرقفلی به ورثه

انتقال ورثه به ورثه یا یک شریک به شریک دیگر انتقال به غیر محسوب نمی شود

انتقال سرقفلی به ورثه درجه یک (فرزندان ) با شرایط خاصی که در قانون آمده انتقال به غیر محسوب نمی شود .

انتقال ممکن است در قالب فروش یا اجاره یا صلح باشد و نیاز به  اخذ رضایت مالک یا پرداخت حق مالکانه نیست چون ورثه نسبت به هم غیر محسوب نمی شوند.

انتقال سرقفلی باید با سند رسمی باشد  و لو آنکه قرارداد اولیه به قرارداد عادی باشد  صرفا نصف مبلغ سرقفلی به مالک( مستاجر متخلف ) آن تحویل می گردد .

در صورت انتقال حق سرقفلی از ناحیه پدر و مادر به فرزندان درجه یک انتقال به غیر محسوب می شود ؟؟

برای انتقال سرقفلی به  فرزندان 2 راه دارید

• مالک اجازه انتقال دهد
• دادخواست تجویز انتقال منافع بدهید

در غیر اینصورت انتقال سرقفلی به فرزندان ، انتقال به غیر محسوب می شود.

نحوه انتقال سرقفلی اگر  تاریخ قرارداد اجاره و سرقفلی شما (قبل از سال 1376) باشد

نکته بسیار مهم***

در این صورت روابط استیجاری شما مشمول قانون روابط و مستاجر سال1356 می شود و شما می توانید سرقفلی خود را بدون نیاز به اجاره مالک به هر فردی که بخواهید انتقال بدهید

اما در صورتی که بخواهید حق کسب و پیشه را به دیگری انتقال بدهید و یا مورد اجاره را تحویل فیزیکی به دیگری بدهید باید شرایط قانونی مندرج در ذیل را رعایت کنیدبعبارتی در این قانون  مستاجر ، حق انتقال  و واگذاری حق کسب و پیشه را به غیر ندارد مگر..

• در قرارداد اجازه حق انتقال به غیر قید شده باشد
• یا مالک متعاقبا رضایت بر انتقال دهد
•  یا مستاجر به دلائلی درخواست تجویز انتقال منافع را از محکمه بدهد و مورد موافقت قرار گیرد

وفق ماده ی 11 قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356

مستأجر نمی تواند منافع مورد اجاره را کلاً یا جزاً یا به نحو اشاعه به غیر انتقال دهد، مگراینکه کتباً و یا شفاهاً این اختیار به او داده شده باشد.

انتقال ممکن است در قالب قرارداد  فروش یا اجاره یا صلح و.. باشد

نکته ***

بسیاری از دارندگان حق کسب و پیشه و سرقفلی،  در چارچوب امانت نامه و…ملک را به دیگران به اجاره واگذارمی نمایند غافل از اینکه ، اگر مقام قضایی به طریقی انتقال به دیگری  را احراز نماید ، حکم به تخلیه متصرفین صادر می شود

برابر قرارداد اجاره (چه بصورت کتبی و یا شفاهی )،حالت ذیل بین موجر و مستاجر متصور است …

الف.مستاجر حق انتقال به غیر داشته باشد…

در این حالت  برابر ماده ی 19 قانون مرقوم ، مستاجر می تواند منافع مورد اجاره را صرفا برای همان شغل یا شغل مشابه (با سند رسمی) به دیگری انتقال دهد.

ب.در قرارداد اجاره ، حق انتقال به غیر از مستاجر، سلب شده ویا اجاره نامه ای در بین نباشد

در این  فرض ،در صورت عدم رضایت مالک بر نقل و انتقال، مستاجر حق انتقال به غیر را ،ندارد و در صورت  و قوع تخلف ،مالک می تواند با پرداخت نصف حق  کسب و پیشه  ، مستأجر را تخلیه نماید

نکته ***

در صورت عدم رضایت مالک بر انتقال  ، می توانید برابر قانون مرقوم ، دادخوستی  تحت عنوان تجویز انتقال منافع( اجازه انتقال قانونی) را به محکمه حقوقی تقدیم نماید،و اجازه انتقال را بگیرید

که در قسمت تجویز انتقال منافع ، به شرح و بسط آن پرداخته ایم

نکاتی در این باب …

1.برابر تبصره 1 ماده 16 قانون مرقوم ..

در صورتی که مستأجر بدون رعایت مقررات این قانون ،مورد اجاره را به دیگری واگذار نماید ؛موجر حق درخواست تخلیه  مستاجر را(با پرداخت نصف حق کسب و پیشه ) راخواهدداشت و حکم تخلیه علیه مستأجر قبلی یا متصرف جدید ،اجرا ء خواهد شد

وحسب مورد ،استحقاق دریافت نصف حق کسب وپیشه را (طبق نظر کارشناس) خواهند داشت.

2.. مستأجر جدید ، از هر حیث از جمله شرایط و مفاد قراداد، تابع قرارداد  اجاره تنظیمی سابق( اولیه ) می باشد بعبارتی ،  مستاجر جدید ،قائم مقام مستأجر اولیه می باشد

رأی شماره ی ۱۴۵۶ مورخ ۹۱/۱۰/۳۰ شعبه ی ۱۳ دادگاه تجدیدنظر استان تهران

در اجاره هایی که تحت حاکمیت قانون و روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ هرگونه توافقی که موجب مقید کردن حقوق مستاجر طی اجاره نامه های بعدی صورت باشد، از درجه ی اعتبار ساقط است. لذا چنان چه در اجاره ی اول مورد استفاده ی اجاره هر فعالیت تجاری باشد و در اجاره ی بعدی مقید به شغل خاصی شود، این قید لازم الاجرا نیست و تغییر شغل از مورد اخیر، موجب تخلیه نخواهد بود.

3.حق کسب یا پیشه یا تجارت به مستأجر همان محل اختصاص دارد و انتقال آن به مستأجر جدید فقط با تنظیم سند رسمی معتبر خواهد بود.

و لکن انتقال حق سرقفلی از ناحیه مالک / موجر به مستأجر، می تواند یا  با سند رسمی یا سند عادی صورت گیرد

4..آیا انتقال جق کسب و پیشه و.. از ناحیه یکی از ورثه به ورثه دیگر و یا از طرف یک شریک به شریک دیگر تخلف محسوب می شود  وموجر می تواند ملک را تخلیه نماید  ؟؟

چه انتقال از  ورثه به ورثه و یا از  شریک به شریک دیگر باشد ،انتقال به غیر محسوب نمی شودو موجر نمی تواند تقاضای تخلیه ملک را بنماید

5.اگر یک ورثه و یا شریک مرتکب تخلف موضوع قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 شود ،شریک یا ورثه دیگر چه اقداماتی می تواند علیه ورثه متخلف انجام دهد

عدم دخالت و یا عدم  توافق سایر وراث و یا شریک ، در انتقال مورد اجاره به غیر تاثیری در صدور حکم تخلیه نسبت به سهم انتقال دهنده ندارد. و لکن سایر افراد می تواند نسبت به وی ، ادعای خسارت کنند

7.آیا انتقال حق کسب و پیشه  به ورثه درجه یک (فرزندان ) انتقال به غیر محسوب می شود

برای انتقال سرقفلی به  فرزندان 2 راه وجود دارد

• مالک اجازه انتقال دهد
• دادخواست تجویز انتقال منافع بدهید

در غیر اینصورت انتقال سرقفلی به فرزندان ، انتقال به غیر محسوب می شود

نحوه انتقال سرقفلی اگر تاریخ قرارداد اجاره و یا سرقفلی شما ( بعد از سال 1376) باشد

• در قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 اصل بر این است که مستاجر حق انتقال سرقفلی را به غیر  دارد مگر این حق در قرارداد  از مستاجر سلب شده باشد در صورتی که مستاجر بدون رضای مالک سرقفلی را انتقال دهد ، موجر حق فسخ قرارداد اجاره وتخلیه مستاجر را دارد و لی در هر حالت حق مستاجر بر سرقفلی از بین نمی رود ( ساقط نمی شود )
• در قانون مرقوم حق کسب و پیشه کلا حق کسب و پیشه از بین رفته
• در صورتی که مالک قرارداد  اجاره را برای دارنده حق سرقفلی تمدید نکند ،مالک  می تواند مستاجر را در انقضای مدت اجاره تمدید نکند و ملک را تخلیه کند ولکن باید حق سرقفلی مستاجر را یدهد

برابر ماده 6 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1376

هرگاه مالک، ملک تجاری خود را به اجاره واگذار نماید؛ میتواند مبلغی را تحت عنوان سرقفلی از مستأجر دریافت نماید. همچنین مستأجر می تواند در اثنای مدت اجاره، برای واگذاری حق خودبه موجر ویا شخص دیگری، مبلغی را از مؤجر یا مستأجر جدید به عنوان حق سرقفلی دریافت کند، مگر آنکه در ضمن عقد اجاره، حق انتقال به غیر از وی سلب شده باشد. قانونگذار ما به تبعیت از نظر فقهای امامیه، حق سرقفلی را نوعی حق بقای در ملک و یا حق تقدم در انتفاع از ملک می داند.

سرقفلی بهتر است یا مالکیت از نظر وکیل سرقفلی 

قطعا ملکیت بهتر از سرقفلی است برای آشنایی بیشتر شما ، فایل تصویری ذیل را ببینید

از جمله سوالاتی که مطرح میشود این است که:

سرقفلی بهتر است یا مالکیت؟

در جواب باید گفت که : در مسئله مالکیت ملک، کاملا در اختیار مالک است و هیچ محدودیتی در این اختیارات وجود ندارد، در صورتیکه در مورد سرقفلی قوانین پیچیده ای وجود دارد و اختیارات مستاجر محدود بوده و به شرایط اجاره طبق قانون باید عمل شود.

👈تعیین میزان حق سرقفلی

در خصوص ارزش سرقفلی باید گفت که ارزش سرقفلی بر اساس..

• مکان و موقعیت ملک 
• بنا و مصالح بکار رفته
• شرایط و کیفیت اجاره از نظر مزایایی که در اجاره‌ نامه برای مالک یا مستأجر در نظر گرفته شده است.
• نوع کسب‌ و کار مستأجر.
• طول مدت اشتغال مستأجر به کسب‌ و کار در محل اجاره و حسن شهرت او که در معروفیت آن محل تاثیر گذار بوده است
• مخارجی که مستأجر، برای آماده‌سازی و تزئینات متحمل شده.

شباهت و تفاوت ها بین سرقفلی و حق کسب و پیشه در قانون سال 76 و 56 از دیدگاه وکیل سرقفلی

شباهت و تفاوت ها بین سرقفلی و حق کسب و پیشه در قانون سال 76 و56

قانون سال 56	قانون سال 76
در قانون سال 1356  هیچ اسمی از سرقفلی به میان نیامده است و لکن عملا اخذ سرقفلی بین طرفین قرارداد اجاره ، رایج بوده به مستاجرین اماکن تجاری یا دارای کاربری تجاری  و.. که قرارداد اجاره آنها قبل از سال 76 باشد حق کسب و پیشه تعلق می گیرد	فصل دوم از ماده ۶ تا ماده ۱۱ قانون روابط مؤجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶  به  مبحث سرقفلی اختصاص داده وبرای طرفین قراردادجاره اماکن تجاری ، با لحاظ شرایطی حق سرقفلی در نظر گرفته و اینکه موضوع حق کسب و پیشه کلا منتفی شده
و این قید و قیود مندرج در قانون سال 56وجود ندارد از جمله تجاری بودن ملک  و امضای شهود  و…	با توجه به ماده ۶ قانون سال ۱۳۷۶ باید گفت که سرقفلی قابل دریافت و پرداخت نیست، مگر در ملکی که.. اولاً آن ملک تجاری محسوب شود (ملاک تجاری محسوب شدن ملک، پروانه ساختمانی می­باشد) ثانیاً دو نفر گواه که معتمد مالک و مستاجر باشند به عنوان شاهد، قرارداد اجاره را إمضا کرده باشند، در غیر این صورت آن قرارداد اجاره مشمول قانون روابط مؤجر و مستاجر سال ۱۳۷۶ نخواهد بود.
حق سرقفلی صرفا به مالک ملک تعلق دارد و مستاجر اول حق دریافت سرقفلی را از مستاجر دوم  ندارد   ولو اینکه  مستاجر بمدت یکسال ملکی را اجاره می نمود  به جهت تعلق  حق کسب و پیشه به مستاجر ،  دیگر  موجر نمی توان  ملک را  تخلیه نمود چه مستاجر حق سرقفلی  پرداخته باشد یا نپرداخته باشدمگر درموارد مصرحه در قانون مرقوم	بطور استثنایی  ،مستأجر اولیه ( در صورت پرداخت حق سرقفلی به مالک  )، می­تواند از مستاجر دوم نیز ،  حق  سرقفلی  را دریافت‌کند   طبق ماده ۹ قانون سال ۱۳۷۶ پس از انقضای مدت اجاره می توان مستاجر را تخلیه نمود مگر مستاجر حق سرقفلی داده  باشد،که در این صورت مستاجر می تواند بگوید حق سرقفلی من را پرداخت کن تا تخلیه کنم
در صورت پرداخت سرقفلی  از ناحیه مستاجر به موجر  ،علاوه بر حق سرقفلی ،  حق کسب و پیشه هم  به مستاجر تعلق می گیرد	مطالبه هر وجهی غیر از سر قفلی  از جمله   حق کسب و پیشه و تجارت ممنوع است
اصل بر ان است که مستاجر حق انتقال به غیر را ندارد مگر اجازه انتقال داده شده باشد و در صورت تخلف می توان مستاجر را تخلیه نمود .	مستاجر حق انتقال  مورد اجاره را  به غیر دارد مگر این حق در قرارداد اجاره این حق  سلب شده باشد مثلا قرارداد اجاره برای یکسال باشد ، مستاجر حق دارد بعد از گذشت مدت 3 ماه ، با دریافت حق سرقفلی از مستاجر جدید الباقی مدت اجاره را به دیگری واگذار کند البته منوط به آنکه حق انتقال به غیر از او سلب نشده باشد ماده ۱۵ آیین‌نامه قانون روابط موجر و مستأجر سال ۷۶ در این زمینه بیان می‌دارد: «مستأجر اماکن تجاری در مدت اجاره چنانچه حق انتقال به غیر از او سلب نشده باشد، می‌تواند با اخذ مبلغی به‌ عنوان سرقفلی مورد اجاره را برای همان شغل مندرج در اجاره‌نامه و با رعایت سایر شرایط مندرج در اجاره‌نامه به دیگری منتقل نماید.»
. تخلفات مندرج در قانون سال 56 وسیع بوده از جمله تخلیه به علت  تغییر شغل و تعدی و تفریط و …	تخلفات مندرج در قانون سال 56  که منتهی به تخلیه مستاجر می شود وجود ندارد از جمله تغییر شغل ، انتقال به غیر و… وحقوق و تکالیف مستاجر از قبیل پرداخت اجاره بها ، خوداری از تعدی و تفریط ، تغییر ندادن مصرف مورد اجاره و انتقال به غیر تابع مقررات عمومی عقد اجاره می باشد..
موارد تعلق سرقفلی به مستاجر محدود و محصور است  و فقط در صورت پرداخت حق  سرقفلی از ناحیه  مستاجر،به وی حق سرقفلی تعلق می گیرد	موارد تعلق حق سرقفلی به مستاجر وسیع تر شده از جمله .. 1.در متن قرارداد اجاره، اجازه انتقال داده شده باشد   2. در متن  قرارداد به حق سرقفلی اشاره شده باشد  ( و لو مستاجر حق سرقفلی به مالک  پرداخت نکرده باشد ) ویا …

نکته های مهم مربوط به حق سرقفلی و کسب و پیشه

به چه مشاغلی ؛حق کسب و پیشه تعلق نمی گیرد
اماکن اجاره ای مطب پزشکان که به عرضه ی خدمات تخصصی پزشکی می پردازد ؛ محل کسب و پیشه محسوب نمی گردد.

هم چنین شغل وکالت نیز، آیین نامه ی مخصوص خود را داشته و جز مشاغل تجارتی ماده 2 قانون تجارت محسوب نمی گردد.

ولی دفاتر اداری که جنبه ی انتفاعی ندارند، در حکم محل مسکونی می باشند.

مشمول مواد اجاره ی قانون مدنی می باشد.

به چه مشاغلی ؛حق کسب و پیشه تعلق می گیرد

• دفاتر ساختمانی، فروشگاه و مانند این ها ،محل کسب محسوب می گردند
•  برای اینکه بدانیم که قرارداد اجارهموردنظر، مشمول کدامیک از قوانین اند قانون روابط موجر ومستاجر مصوب 1356 یا قانون روابط موجرو مستاجر مصوب 1376، می بایست به تاریخ ایجاد و شروع رابطه ی استیجاری توجه کنیم و آنرا مدنظر و ملاک قرار دهیم.
• از حق کسب و پیشه در قوانین موجر و مستأجر سال 56 و از حق سرقفلی در قوانین موجر و موجر 1376 سخن به میان آمده است.
• اجاره نامه های تنظیم شده در قبل از سال 1376، مشمول قانون اجاره ی 1356 بوده و به آن حق کسب و پیشه تعلق می گیرد نه سرقفلی مگر در آن حق سرقفلی قید شده باشد
• اگر موضوع قرارداد اجاره ی ملک تجاری، مشمول قوانین موجر و مستأجر سال 1356 قرارگیرد؛ امکان ساقط کردن حق کسب و پیشه نیست
• ولی در قوانین موجر و مستأجر سال 1376، اصل بر عدم وجود سرقفلی می باشد مگر در صورت توافق طرفین بر وجود آن در هنگام اجاره و قید کردن آن.
• اگر که در حکم انتقال گیرنده ی سرقفلی هستید، توجه به این که انتقال دهنده، مالک سرقفلی هست یا خیر و اینکه حق انتقال به غیر را دارد یا نه؛ ضروری است.انتقال دهنده طبق مفاد قرارداد، موظف به انتقال حق سرقفلی در موعد مقرر می گردد و در صورت عدم انجام تعهد، طبق بند 3 ماده 6 قرارداد، می بایست بابت هر روز تأخیر، مبلغ خسارت را پرداخت نماید و علاوه بر این ضمانت اجرا، الزام به انجام تعهد نیز یکی از ضمانت اجراهای پیش بینی شده است.
• در بند 5 و 6 ماده ی 6 قرارداد، پرداخت عوارض شهرداری، بیمه، مالیات نقل و انتقال سرقفلی و …، بر طبق توافق طرفین در قرارداد، می تواند برعهده ی هریک از طرفین قرارگیرد
• و برطبق بند 7 ماده 6، می تواند اسناد قرارداد و لازمه نیز در دست هریک از طرفین قرارداد قرارگیرد.

در ماده هشت قرارداد عنوان گردیده که کلیه خیارات ساقط گردید.

اینجا خیار غبن می تواند مدنظر باشد..

غبن به معنای ضرر و زیان است و آنچه موجب مغبون شدن گردد .

می توانیم که خیار غبن را ساقط کنیم ولی خیار غبن فاحش همچنان باقی باشد به این معنا که در صورت ضرر و زیان فاحش امکان فسخ قرارداد باشد.

ولی لازم به ذکرست که خیار تدلیس ،قابل اسقاط نیست . تدلیس در معنای فریب و کلاهبرداری می باشد.

در ماده یازده قرارداد، حق الزحمه ی مشاور املاک می بایست به طور دقیق ذکر شود و در صفحه ی آخر که مربوط به توضیحات قرارداد می گردد؛ لازم است که توافقات و شروط و هرآنچه طرفین لازم می دانند؛ قید گردد .موضوعاتی از قبیل انتقال به غیر، تغییر شغل و … چرا که حساسیت این قرارداد ایجاب می کند که به همه ی زوایای آن و شروط آگاهی کامل داشته باشیم و هرآنچه که لازم و ضروری است؛ خودمان در آن قید کنیم.

هم چنین استفاده از مشاوره و راهنمایی وکلا و حقوقدانان آگاه در زمینه ی تنظیم قرارداد، موجب اطمینان بیشتر در تنظیم درست قرارداد و مدنظر دادن همه جوانب کارست و از خسارات و زیان های احتمالی آتی جلوگیری می کند.

در این موارد به مستأجر، حق سرقفلی تعلق نمی گیرد

طبق تبصره ی 1 ماده 6 قوانین موجر و مستأجر مصوب 1376، چنانچه مالک سرقفلی نگرفته باشد و مستأجر با دریافت سرقفلی، ملک را به دیگری واگذار نماید، پس از پایان مدت اجاره، مستأجر اخیر حق مطالبه ی سرقفلی از مالک را ندارد.

چنانچه وفق ماده ی 9 این قانون مدت اجاره به پایان برسد یا مستأجر ،سرقفلی به مالک نپرداخته باشد یا اینکه مستأجر کلیه ی حقوق ضمن عقد را استیفا کرده باشد، هنگام تخلیه ی عین مستأجره، حق دریافت سرقفلی را نخواهد داشت.

تغیر شفل از دیدگاه وکیل سرقفلی

بند ۷ ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستاجر سال  ۱۳۵۶

ماده 14 ـ در موارد زیر موجر می‌تواند حسب مورد صدورحکم فسخ اجاره یا تخلیه را از دادگاه درخواست کند دادگاه ضمن‌حکم فسخ اجاره دستور تخلیه مورد اجاره را صادر می‌نماید و این‌حکم علیه مستاجر یا متصرف اجرا و محل تخلیه خواهد شد

بند 7 ـ در مورد محل کسب و پیشه و تجارت هرگاه مورد اجاره برای‌شغل معینی اجاره داده شده و مستاجر بدون رضای موجر شغل‌خود را تغییر دهد مگر اینکه شغل جدید عرفا مشابه شغل سابق‌باشد

نوع شغل مستاجر  بین طرفین قراردادمیبایست  بصورت دقیق و یا بنحو ضمنی( برابر اسناد و مدارک دیگر  ازجمله اسناد مرتبط با شهرداری و دارایی و..) معین و مشخص باشددر غیر اینصورت ..

اگر  نوع شغل در قرارداد اجاره ، مشخص نباشد و از طرفی در قرارداد از  عبارت کلی  مانند برای …استفاده تجاری، استفاده شده باشد

مستاجر در صورت تغییر شغل متخلف نیست و می تواند از مورد اجاره ،به هر طریقی که صلاح بدانداستفاده کند

1.از آنجاییکه در قرارداد های اجاره موضوع روابط موجر و مستاجر مصوب سال1356 شغل مستاجر همانند شخصیت مستاجر ،از نظر موجر بسیارحائز اهمیت است  بنابراین مستاجر بدون رضایت موجر حق تغییر شغل ندارد و اگر تخلف نماید مالک می تواند ملک را تخلیه نماید مگر آنکه …

الف.مالک رضایت بر تغییر شغل دهد

ب. شغل جدید ،عرفاً مشابه شغل سابق باشد

نکته ***

در صورت وقوع فورس ماژور یا ایجاد موانع قانونی ،مستاجر نمی تواند تغییر شغل دهد و صرفا می تواند شغل خود را به مشاغل مشابه تغییر دهد

بطور مثال: محلی در قبل از انقلاب بعنوان محل مصرف مسکرات بوده در بعد از انقلاب می تواند بعنوان شغل فروش نوشیدنی گرم یا سرد  استفاده شود

2.متاسفانه قانون گذار معیاري در  جهت تشخیص مشابهت دو شغل تعین نکرده و لکن  حقوقدانان  با تمسک به عرف و رویه قضایی حاکم  سعی کرده انند ملاکی را  در جهت  تشخیص مشابهت دو شغل تعیین کنند  و لکن در هر صورت تشخیص مشابهت بین دو شغل همچنان ،بر عهده دادگاه است

معیارهای رایج جهت تشخیص مشابهت دو شغل  :

1. عرف یکی از معیارها جهت تشخیص مشابهت دو شغل است

2.برخی اعتقاد دارند وحدت اتحادیه صنفی دو شغل، یکی از ملاک های  مشابهت  دو شغل  است

بطور مثال :

اگر مستاجر حق استفاده از محل کسب را بعنوان شغل  لوازم صوتی و تصویری داشته باشد و سپس  شغل خود را به  موبایل فروشی تغییر دهد ، این اقدام مستاجر  تغییر شغل نیست چرا که … اتحادیه صنف فروشندگان لوازم صوتی و تصویری و تلفن همراه و..یکی است

3.میزان ضرر دو شغل، یکی از معیارهای دیگر در تشخیص مشابهت دو حرفه  است

نکته1 ***

سوال :اگر مستاجر شغل سابق خود را به شغل کم ضرر تر و بهتری تبدیل کند ،آیا تغییر شغل صورت گرفته

بله،مستاجر تخلف کرده چرا که مطابق قانون مستاجر فقط ،اجازه تغییر شغل را در مشاغل مشابه دارد

نکته 2***

موجر بمنظور تخلیه مستاجر به جهت تخلف ،مستلزم  اثبات ضرر خود به‌ واسطه تغییر شغل نیست

رای شماره ی ۹۰۲ مورخ ۹۱/۷/۳۰ شعبه ی ۶۱ دادگاه تجدیدنظر استان تهران

چنانچه در محل کسب استیجاری، تغییر شغل صورت گرفته باشد، هر چند شغل جدید، موجب ضرر کمتری به مورد اجاره باشد و یا شغل قبلی، متروک شده باشد، موجب فسخ و تخلیه ی مورد اجاره خواهد بود

نمونه ای از مشاغل مشابه و غیرمشابه :

مصادیق شغل مشابه :

شغل سابق		شغل جدید	رویه
شغل فروش آنتن ماهواره	تبدیل به شغل	فروش آنتن تلویزیون	=شغل مشابه
شغل مستاجر امور بانکی	تبدیل به شغل	عملیات صرافی	=شغل مشابه
شغل انبارداری لوازم یدکی	تبدیل به شغل	فروشندگی لوازم یدکی	=شغل مشابه
شغل بستنی فروشی	تبدیل به شغل	خواروبار فروشی	=شغل مشابه
شیشه‌فروشی	تبدیل به شغل	فروش پلاستیک و مصنوعات	=شغل مشابه

مصادیق شغل نامشابه :

شغل سابق		شغل جدید	رویه
شغل فروش لوازم یدکی	تبدیل به شغل	شغل ساندویج فروشی	=شغل نامشابه
شغل قصابی	تبدیل به شغل	فروش لوازم يدكي اتومبيل	=شغل نامشابه

نحوه اثبات تخلفات مستاجر :

1-تامین دلیل با جلب نظر کارشناس، در جهت صورت برداری از تغییر شغل صورت گرفته

2-تقاضای معاینه وتحقیق محلی از محکمه

3.عکسبرداری از محلی که تخلف صورت گرفته( قرینه بر وقوع تخلف محسوب می شود )

4.شهادت شهود:افرادی شهادت و گواهی دهند که تغییر شغل صورت گرفته

5.موجر می تواند از طریق مراجع ذی ربط ( اتحادیه صنفی ، بیمه تامین اجتماعی  ،شهرداری ، دارایی و…..) دلائل  و مدارک  و درخواست های که نشان دهنده ،تغییر شغل مستاجر است را ،اخذ نمایند

5.آگر بتوانید نمونه قرارداد و یا مبایعه نامه و…  بدست آورید  که در آن تغییر شغل صورت گرفته ، می توانید به آن استناد کنید

7.از آن محل جنسی بخرید با  فاکتور و سربرگ آنها  بگیرید که در بالای آن نوع شغل نوشته شده باشد

نکاتی در این باب  ***

1.راه اندازی  شغل جدیدغیر مشابه ،در کنار شغل سابق، و لو در  بخشی از، مورد اجاره باشد ،از مصادیق تغییر شغل محسوب می شود چرا که هر گونه تغییر در حرفه و اضافه نمودن شغل جدید ، موجب ازدیاد حق کسب و پیشه و در نهایت ضرر مالک می شود

2.در صورت اثبات تخلف مستاجر( بر حسب نوع تخلف ) ،ممکن است هیچ گونه حق کسب و پیشه ای به مستاجر تعلق نمی گیرد یا نیمی از حق کسب و پیشه تعلق بگیرید  و لکن در صورتی که مستاجر مبلغی تحت عنوان حق  سرقفلی داده باشد ، الزاما به وی حق سرقفلی تعلق می گیرد

و لکن در صورت وقوع تخلف ، در این مورد اختلاف نظر است که ..سرقفلی باید به نرخ روز پرداخت شود و یا همان مبلغ اولیه مستاجر عودت می شود

3.مالکی که متقاضی تخلیه ی مورد اجاره است، خواهان دعوی میباشد و به طرفیت مستأجری که شغل خود را تغییر داده و متصرف طرح دعوی می کند.

4.دعاوی تخلیه ی املاک تجاری دارای حق کسب و پیشه در دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک میبایست طرح دعوی شود ، نه شورای حل اختلاف

5.آیا می توان با پرداخت مبلغی به مالک  ، بدون رضایت او، تغییر شغل داد ؟

پاسخ :خیر –مالک را نمی توان الزام و اجبار به تغییر شغل کرد

6.در صورت موافقت مالک برای تغییر شغل ،چه میزان هزینه به وی باید پرداخت کنیم ؟

مبلغ خاصی در قانون قید نشده – و لکن برحسب توافق طرفین مبلغ آن متغییر است که ممکن است  این مبلغ   5 تا ده درصد  متفاوت باشد

7.اگر مستاجر نتواند به هر دلیلی به شغل سابق خود ادامه دهد، آیا می تواند از طریق محکمه اجبار مالک را به تغییر شغل بخواهد.

خیر. چرا که چنین مورد در قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 56 پیش بینی نشده و لو ممنوعیت قانونی باشد و فقط مستاجر می تواند  شغل خود را به مشاغل مشابه تغییر دهد

رأی شماره ی ۱۷۳۹ مورخ ۹۱/۱۲/۲۷ شعبه ی ۳۲ دادگاه تجدیدنظر استان تهران:

با توجه به عدم رضایت موجر به تغییر شغل مورد اشاره در قرارداد و آن که در قانون روابط موجر و مستاجر ۵۶، دعوای تجویز تغییر شغل از سوی مستاجر، پیش بینی نشده و قابل اجابت از سوی دادگاه نیست.

نظریه ی مشورتی شماره ی ۷/۷۰ – مورخ ۷۴/۱/۲۹ اداره ی حقوقی دادگستری

مستاجری محل کسبی را سال ها در اختیار داشته و به منظور سبزی فروشی که در اجاره نامه قید شده، استفاده می کند، اخیرا در صدد تغییر شغل و استفاده از محل برای اشتغال به خیاطی برآمده و به منظور الزام، موجر را به اجازه ی تغییر شغل از طریق دادگاه خواسته است. آیا درخواست مستاجر قابل پذیرش است؟

در قانون م.م مصوب سال ۵۶ و سایر قوانین مربوط به آن، موردی برای الزام موجر به اجازه ی شغل مستاجر پیش بینی نشده است و با توجه به مندرجات اجاره حقوق قانونی موجر، اعطای چنین اختیاری به مستاجر، مجوز قانونی ندارد.

نظریه ی مشورتی شماره ی ۷/۴۳۱۴ – مورخ ۷۵/۷/۲۵ اداره حقوقی دادگستری

سوال :آیا مستاجر محل کسبی، دارای شغلی است که اخیرا شهرداری آن را از مشاغل مزاحم دانسته و تکلیف تغییر شغل به وی شده است موجر حق تغییر شغل نداده است و با آن نیز موافق نیست. چنانچه مستاجر ناگزیر از تغییر شغل شود، آیا تغییر شغل از موجبات تخلیه است یا خیر؟

پاسخ :

تغییر شغل طبق بند ۷ ماده ۱۴ ق.م.م، مصوب ۱۳۵۶ از موجبات تخلیه است. مگر این که شغل جدید، عرفا مشابه شغل سابق باشد و لذا تغییر شغل، بدون رضای موجر به هر کیفیتی که صورت گیرد، از موجبات تخلیه خواهد بود. در این صورت مستاجر، الزاما باید شغلی را انتخاب کند که عرفا مشابه ی شغل فعلی بوده و از ناحیه ی شهرداری از مشاغل مزاحم تلقی نشود

رأی شماره ی ۷۶۸ مورخ ۹۱/۶/۲۹ شعبه ی ۱۵ دادگاه تجدیدنظر استان تهران

در صورتی که در قرارداد اجاره، شغل خاصی ذکر نشده باشد و اجاره برای سکونت باشد، اگر مستاجر بعد از تغییر کاربری، مدتی به شغل خاصی اشتغال داشته باشد، تغییر این شغل از موجبات فسخ قرارداد اجاره و تخلیه به علت تغییر شغل نیست.

9.آیا در صورت انتقال مالکیت مالک از مالک سابق به مالک جدید،حق تخلیه مستاجر به مالک جدید، انتقال می یابد.

در این باب دو نظریه وجود دارد بعضی قضات قائل به انتقال حق تخلیه به مالک جدید هستند وبعضی خلاف آن را عقیده دارنند ..

الف:آراء محاکمی که مخالف انتقال حق ، به مالک جدید هستند

رأی شماره ی ۶۳۸ مورخ ۹۱/۶/۱۴ شعبه ی ۳۵ دادگاه تجدیدنظر استان تهران

حق تخلیه ی عین مستاجره ناشی از تغییر شغل که در زمان مالکیت مالک سابق ایجاد شده است، به مالک جدید منتقل نمی شود.

ب:آراء محاکمی که موافق انتقال حق ، به مالک جدید هستند

رأی شماره ی ۸۳۰۵ مورخ ۹۱/۸/۶ شعبه ی ۵۰ دادگاه تجدیدنظر استان تهران

حق تخلیه (به جهت تغییر شغل) مورد اجاره ی محل کسب، مشمول قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶، حقی است که از مالک قبلی مورد اجاره به مالک جدید منتقل میشود. لذا چنانچه این حق به نحوی اسقاط نشده باشد، مالک بعدی میتواند به عللی که قبل از انتقال رخ داده است، تقاضای تخلیه مورد اجاره را بکند.

10.آیا دریافت اجاربهاء بمدت طولانی ،پس از تغییر شغل دلالت بر رضایت مالک می نماید.

خیر دلالت بر رضایت مالک نمی نمایدالبته امکان دارد  شاید با توجه به ادله دیگر ،قرینه ای بر رضایت مالک محسوب شود

رأی شماره ی ۷۷۵ مورخ ۹۱/۶/۲۰ شعبه ی ۳۲ دادگاه تجدیدنظر استان تهران

دریافت اجاره بهای ملک به مدت طولانی پس از تغییر شغل، دلالتی بر اذن و اجازه ی مالک به تغییر شغل نداشته است و مانع از صدور حکم تخلیه نخواهد بود.

11.صدور حکم به تخلیه به جهت تغییر شغل، جنبه اعلامی نداشته و میبایست نسبت به آن درخواست صدور اجراییه را داد

12.اگر در قرارداداجاره شغل مستاجر معین نشده باشد یا حق تغییر شغل سلب نشده باشد باز مستاجر نمی تواند به استناد سکوت قرارداد اجاره ، تغییر شغل دهد.

13. براساس ماده 27 همان قانون مستاجر باید پس از قطعیت تخلیه ،مستاجر میبایست حکم تخلیه را بین ده روز تا دو ماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی  اجرا نماید
14. از بین رفتن شغل مستاجر ،مجوزی برای تغییر شغل مستاجر نیست مگر در مشاغل مشابه

15.به صرف تخلف مستاجر ،حق تخلیه برای مالک ایجاد می شود و برگشت مستاجر به شغل سابق موجب سلب حق تخلیه مالک نمی شود

وتخلیه به صرف تخلف مستاجر تحقق پیدا می کند و لو اینکه تخلف توسط خدمه و کارکنان صورت می گیرد .

نظریه ی مشورتی شماره ی ۷/۶۴۰۵ – مورخ ۸۱/۷/۱۶ اداره ی حقوقی دادگستری

تغییر شغل ولو این که مستاجر به شغل قبلی نیز اشتغال داشته باشد، تخلف محسوب شده و طبق بند ۷ ماده ۱۴ م.م مصوب ۱۳۵۶ از موجبات تخلیه است. مگر این که شغل جدید، عرفا مشابه شغل سابق باشد که در خصوص مورد، به نظر نمی رسد، برنج فروشی عرفا مشابه فرش فروشی باشد.

16.اگر تغییر شغل توسط مستاجر دوم صورت گرفته باشد ضمنا مستاجر اولیه حق انتقال به غیر نداشته باشد با توجه به فقدان رابطه مالک با مستاجر دوم موجب ایجاد حق تخلیه برای مالک نمی شود و فقط موجر می تواند درخواست تخلیه به جهت انتقال به غیر را بنماید

عواملی که ممکن است دلالت بر انصراف موجر از حق فسخ و تخلیه  نماید

الف.اگر مالک در اعمال حق فسخ و تخلیه( علیرغم اطلاع)  تعلل کند ممکن است دلالت بر انصراف و عدول از حق فسخ نماید

ب.تمدید عقد اجاره  و یا توافق بر تعدیل اجاره ( افزایش و یا کاهش اجاره )، بعد از تغییر شغل ممکن است دلالت بر رضایت ضمنی موجر بر انصراف از حق فسخ نماید.

نظر وکیل سرقفلی در خصوص تخلیه به علت تعدی و تفریط

برابر بند 8 از ماده  14 قانون روابط موجرو مستاجر مصوب 1356:

در موارد زیر موجر می‌تواند حسب مورد صدور حکم فسخ اجاره یا تخلیه را از دادگاه درخواست کند دادگاه ضمن حکم فسخ اجاره ‌دستور تخلیه مورد اجاره را صادر می‌نماید و این حکم علیه مستاجر یا متصرف اجرا و محل تخلیه خواهد شد.

۸- در صورتی که مستاجر در مورد اجاره تعدی یا تفریط کرده باشد.

البته مصداق تعدی و تفریط بیشتر در روابط بین  موجر و مستاجر  و یا امین ملک مصداق دارد

منظور از تعدی چیست؟

ماده 952 قانون مدنی بیان می دارد:

تعدی تجاوز نمودن از حدود اذن و یا متعارف، نسبت به مال و یا حق دیگری است که در مانحن فیه …

تجاوز کردن مستاجر از حدود اذن و یا متعارف در صورتی تعدی و تفریط محسوب می شود که موجب کاهش ارزش ریالی ملک و صدمه زدن به اساس و بنیان آن گردد.  ولکن اگر اقدامات مستأجر متعارف و  موجب افزایش مورد اجاره و استفاده بهینه( در جهت  بهبودی کاربری و بهره‌برداری) از مورد اجاره شود تعدی و تفریط محسوب نمی شود

مفهوم تفریط:

ب : تفریط یعنی ترک عملی که بموجب قرارداد و یا متعارف برای حفظ مال غیر لازم بوده و انجام نشده بدین نحو که ..
کوتاهی کردن مستاجر در حفظ و نگهداری عین مستاجره موجب وارد گردیدن خسارت به ملک موجر گردد.

بطور مثال :

در اثر عدم برف روبی مستاجراز سقف پشت بام ،موجب  ورود خسارت به ملک مالک گردد

پاره ای از مصادیق تعدی و تفریط :

1. اگر مستاجر ویا …. بهتکلیف و وظیفه قانونی خود به موقع عمل نکندو یا با تاخیر عمل کند

بطور مثال:

مستاجر تعمیراتی در ملک لازم بوده که انجام نداده و یا اینکه در فصل زمستان، به موقع برف روبی نکرده و این قصور موجب وارد گردیدن خسارت به موجر و خرابی قسمتی از ملک گردیده است.

2. مستاجر و یا …بنای جدید در ملک احداث نمایدکه موجب وارد گردیدن صدمه به اساس و بنیان ملک گردد و یا موجب کاهش ارزش ریالی ملک شود.

بطور مثال:

مستاجر مبادرت به ساخت بالکن در ملک استیجاری نماید و یا بین مغازها تیغه بکشد

1. تخریب تمام یا قسمتی از ملکتوسط مستاجر.

نظریه مشورتی شماره ۷/۹۳/۱۳۳۶ مورخ ۱۳۹۳/۰۶/۰۹

شماره پرونده ۹۷۱ ـ ۱/۲۹ ـ ۹۳
سوال
چنانچه مستاجر دارای حق کسب و پیشه ملک مورد اجاره را سال‌ها بدون دایر کردن محل کسب رها نموده باشد و در اثر این عمل محل مورد اجاره به شکل مخروبه درآمده و از رونق اقتصادی و حیز انتفاع خارج شده باشد، آیا عمل مستاجر می‌تواند از مصادیق تعدی و تفریط و تخلیه باشد؟
نظریه شماره ۱۳۳۶/۹۳/۷ ـ ۹/۶/۱۳۹۳
نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضائیه
باتوجه به تعاریف به عمل آمده در مواد ۹۵۱ و ۹۵۲ قانون مدنی از تعدی و تفریط و اینکه به موجب ماده ۹۵۳ قانون مدنی «تقصیر اعم است از تعدی و تفریط» به نظر می‌رسد، ترک عمل مستاجر در رفع عیوب عارضی در ملک مورد اجاره و کوتاهی وی در حفظ و نگهداری آن و رها نمودن آن را می توان از مصادیق تفریط (ترک عملی که به موجب قرارداد یا متعارف برای حفظ مال غیر لازم است) دانست. بدیهی است تشخیص قطعی این امر به عهده قاضی رسیدگی‌کننده به پرونده می‌باشد

نکاتی در باب تعدی و تفریط در اجاره:

1.در صورت اثبات تخلف مستاجر از ناحیه موجر، مبنی بر تعدی و تفریط هیچ گونه حق کسب و پیشه به مستاجر تعلق نمی گیرد.

2. اثبات تعدی و تفریط به عهده موجر است.

3.موجر پس از صدور حکم تخلیه از ناحیه مراجع قضایی، می تواند در هر زمان که تمایل داشته باشد حکم تخلیه را اجرا کند و اجرای حکم تخلیه در این مورد محدود به زمان خاصی نیست برخلاف موارد دیگر مندرج در قانون.

دلایل موجر و مستاجر در جهت اثبات حقانیت خود:

الف.موجر

موجر بهتر است ضمن تامین دلیل با جلب نظرکارشناس محترم دادگستری، دلائل وقوع تخلف مستاجررا ضبط و صورت برداری نماید، تا دلائل و مدارک موجود به نحو تعمدی از ناحیه مستاجر و یا اشخاص ثالث از بین نرود

ب.مستاجر

مستاجر در پاسخ به ادعای موجر میتواند مدعی گردد…

تغییر بر حسب اذن و اجازه موجر بوده و برای اثبات ادعای خود، به دلائل و مدارک کتبی و یا شهادت شهود استناد نماید و یا با استناد به قرار تحقیق و معاینه محلی ادعای خود را اثبات کند

النهایه اگر دادگاه پس از ارجاع امر به کارشناس دادگستری، تعدی و تفریط را محرز نداد، حکم به بطلان و یا بی حقی دعوی موجر را می دهد.

در صورتی که مستاجر در عین مستاجره تعدی و تفریط نماید موجر می تواند با اثبات تخلف مستاجر، در دادگاه عمومی محل وقوع ملک و بدون پرداخت حق کسب و پیشه به مستاجر، او را از ملک تخلیه نمود.

پاره ای از مصادیق تعدی و تفریط .

تعدی و تفریط هست	تعدی و تفریط نیست
زدن بالکن یا برداشتن بالکن	حفر چاه جهت فاضلاب
تیغ کشی	نصب درب شیشه رأی به‌جای درب آهنی
زدن سقف داخل مغازه	. مرمت کف پله و پاگرد
دایر کردن سرویس بهداشتی	اجرای سقف کاذب و رنگ‌آمیزی دیوار
	پارتیشن چون خیلی زود باز می شود

تخلیه سرقفلی به جهت احداث ساختمان جدید و نوسازی برابر قانون سال 56

برابربند 1 ماده 15 قانون روابط موجرو مستاجر مصوب 56

در صورتی که موجر قصد تخلیه و نوسازی ملک را داشته باشد می تواند با اخذ پروانه ساخت از شهرداری ،تقاضای تخلیه ملک را از دادگاه بنماید

تخلیه ملک بعلت نوسازی ، یکی از امتیازاتی است که قانونگذار برای مالکین قائل شده و از دست مستاجرین ،کار چندانی بر نمی آید

پاسخ به پاره ای از سوالات

1.به صرف ادعای مالک،امکان تخلیه از بابت نوسازی مقدور نیست ومالک علاوه بر پروانه ساختمانی، گواهی شهرداری را نیز اخذ نماید

در صورت عدم توافق موجر و مستاجر ، در میزان  حق وکسب و پیشه  و سرقفلی مستاجر ، میزان آن طبق نظریه کارشناسی محاسبه و پرداخت خواهد شد

2.اگر موجر پس از اخذ پروانه ساخت ،در خواست تخلیه به علت نوسازی بنماید و لکن عملا  ،مبادرت به احداث بناء ننماید، آیا  از دست مستاجر کاری برآید ؟

پاسخ :

خیر فقط مستاجر می تواند ، برابر ماده  16قانون مرقوم..

اگر موجر  ظرف مدت 6 ماه از تاریخ تخلیه شروع به احداث بنا ننماید به تقاضای مستاجر به پرداخت اجاربهای یا اجرت المثل یکسال محکوم خواهد شد

3.دادگاه  پس از در خواست تخلیه ملک ار ناحیه مالک ،ضمن استعلام از اداره ثبت و احراز مالکیت ،به دعوی تخلیه رسیدگی می کند

3.موجر میبایست ظرف 3 ماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی وجه معینه را به صندوق دادگستری واریز نماید وپس از واریز وجه می تواند  درخواست صدور اجرائیه را به دادگاه بدهد  و با ابلاغ اجرائیه مستاجر باید ظرف مدتی که از ده روز  کمترو از دو ماه بیشتر نباشد ملک را تخلیه نماید

4.اگر در حین کار، مدت پروانه ساخت منقضی شود ،تاثیری در روند کار ندارد

نکته مهم ***

در صدر ماده 15 قانون اخیر الذکر قید شده که تخلیه مورد اجاره با انقضای مدت اجاره امکان دارد  که این امر موجب ورود این  اشکال شده که اگر اجاره برای ده سال باشد نمی توان مستاجر را تخلیه نماید

در حقیقت درج این شرط برای تخلیه مستاجرین ، به ضرر مالک  است  و در حقیقت اگر مدت اجاره  کوتاه باشد ایرادی ایجاد نمی شود  و لکن برای  اجاره طولانی مدت دچار اشکال می شود.

تخلیه  سرقفلی به جهت عدم پرداخت اجاره بهاء

برابر ماده 6 قانون روابط موجر و مستأجرمصوب 1356

مستأجر مکلف است در موعد مقرر در اجاره نامه، اجاره  عین مستاجره را و یا در آخرهر ماه اجاری( اگر موعد پرداخت اجاره معین نشده باشد )، نهایت  ظرف ده روز به موجر یا نماینده ی قانونی وی پرداخت نماید

چنانچه مستأجر در مهلت مقرر در ماده ی اخیر الذکر این قانون، از پرداخت مال الاجاره یا اجرت المثل خودداری نموده

با توجه به نوع توافق اجاره ای مستاجر ، بنحو ذیل می توان با وی رفتار نمود

الف .سند اجاره ،رسمی باشد (منظور در  دفترخانه اسناد رسمی تنظیم شده باشد)

اگر سند اجاره رسمی باشد موجر  میبایست به دفترخانه تنظیم سند رسمی اجاره مراجعه نماید  ودرخواست مطالبه اجور معوقه را بنمایید در ابتداء  دفترخانه اخطاریه ای جهت ابلاغ به مستاجر ،به  اجرای اداره ثبت محل، ارسال میگردد

و در صورت عدم پرداخت اجور معوقه ، موجر می تواند درخواست تخلیه ملک را بنماید پس از ابلاغ اخطاریه در صورت عدم پرداخت اجاربها  ظرف 10 روز موجر می تواند تقاضای صدور اجراییه را نماید  و می تواند در خواست تخلیه ملک را بنماید.

نکته :

در صورتی که سند اجاره رسمی باشد نمی توان با ارسال اظهارنامه از طریق دادگستری، حکم تخلیه مستاجر را درخواست کنید مگر با ارسال اخطاریه از طریق دفترخانه

نمونه دادخواست به دفترخانه

دفترخانه اسناد رسمی شماره …

نظر به آنکه اینجانب ………..فرزند ………..بموجب قرارداد اجاره شماره ……………….مورخه در آن دفترخانه مبادرت به تنظیم سند رسمی اجاره نموده  ومتاسفانه مستاجر از مورخه               لغایت از پرداخت اجور معوقه استنکاف ورزیده تفاضای وصول اجاره را با ارسال اخطاریه و ابلاغ به مستاجر رادارد.

دانلود رایگان متن بالا به صورت word  کلیک کنید

 

ب.سند اجاره عادی باشد یا اجاره نامه ای کتبی در بین نباشد (اعم از توافق کتبی یا شفاهی)

موجر  بدوا مبادرت به ارسال اظهارنامه، از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضائی ، مبنی بر مطالبه  قسط یا اقساط عقب افتاده اجاره را از مستاجر بنماید که در این حالت مستاجر میبایست ظرف10 روز اجور معوقه را پرداخت نماید

• نکته1

چنانچه ظرف مدت یکسال دو بار اظهارنامه از طریق دفتر خدمات الترونیک قضایی به مستاجر ابلاغ شده باشد و وی با دریافت اظهارنامه باز اجار ه  بهای  معوقه را برای بار سوم پرداخت ننموده باشد ویا به صندوق واریز نماید می توان برابر تبصره 1ماده 14 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 تقاضای تخلیه  مستاجر را نمود و ابلاغ اخطاریه  برای بار سوم ضرورت ندارد

• نکته2

دو فقره  اخطاریه ویا اظهارنامه  میبایست ظرف مدت یکسال به مستاجر ابلاغ گردد و اگر یکی از  اظهارنامه ویا اخطاریه ،خارج از یکسال ابلاغ گردد  موجر نمی توان درخواست  تخلیه  ملک را بنماید

ارفاق قانونی به  مستاجر ( فقط یگبار )

برابر بند 9 ماده 14 مستاجر می تواند برای بار اول ، با پرداخت اجور معوقه +20 درصد اجور معوقه، حکم تخلیه را ، متوقف نماید

• نکته

مستاجر میبایست واریز وجه را قبل از صدور حکم قطعی انجام دهد در غیر اینصورت امکان استفاده از این  ارفاق وجود ندارد

• نکته ***

اگر مورد اجاره بدون رضایت مالک، توسط مستاجر قبلی ،به مستاجر جدید ،منتقل شود

از آنجائیکه مالک با مستاجر اصلی طرف است، با پرداخت اجاره توسط مستاجر جدید ،حق موجر مبنی بر تخلیه ملک ساقط نمی گردد ولو اینکه موجر رسید اجاره داده باشد

• نکته ***

در صورت اثبات تخلف مستاجر مبنی بر عدم پرداخت اجار بها ء هیچگونه حق کسب و پیشه ای به مستاجر تعلق نمی گیرد و فقط اگر مستاجرحق سرقفلی پرداخته باشد می تواند حق سرقفلی پرداختی را دریافت نماید

ایرادات مستاجر :

مستاجر می توانددر پاسخ به ادعای مالک ..

به نحو ابلاغ اظهارنامه و یا اخطاریه  خود ایراد بگیرد

ویا بگوید اختلاف در مبلغ اجاره وجود دارد و یا اینکه قبل از ارسال اخطاریه واظهارنامه  پرداخت کرده و یا موارد دیگر

ایا مالک میتواند سرقفلی را بگیرد

مشاوره آنلاین با وکیل سرقفلی آنلاین

مشاوره آنلاین با وکیل سرقفلی یکی دیگر از خدمات های گروه وکلای حکمت است که عزیزانی که وقت ملاقات حضوری با یک وکیل سرقفلی را ندارند و یا در خارج از تهران یا خارج از کشور ایران زندگی میکنند بتوانند از مشاوره آنلاین ما با بهترین وکیل سرقفلی در ارتباط باشند. راه های ارتباطی با گروه وکلای حکمت متخصص در امور سرقفلی از طریق مشاوره آنلاین:

واتس آپ : 09120170676

اینستاگرام: davood_cheshmi@

وکیل متخصص دعاوی سرقفلی

وکیلی است که متخصص در حوزه دعاوی مربوط به سرقفلی و حق کسب و پیشه  است دعاوی مربوط به سرقفلی بسیار گسترده بوده در ذیل به ذکر پاره ای از دعاوی رایج در این حوزه اشاره می کنیم(وکیل متخصص دعاوی سرقفلی)

• دعاوی مربوط به تخلیه  ملک به جهت تخلفات مستاجر از جمله تعدی و تفریط ، عدم پرداخت اجار بهاء و انتقال به غیر و….موضوع قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356
• دعوای مطالبه حق کسب و پیشه موضوع قانون سال 56
• تعدیل و افزایش اجاره بها و مطالبه مابه التفاوت موضوع ماده 4و 5 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356

 وکیل سرقفلی رایگان :

اصولا دعاوی سرقفلی جز دعاوی سخت و پیچیده است که هر وکیلی قادر به مشاوره در زمینه آن نمی باشد بنابراین استفاده از وکلای رایگان در این زمینه به نفع شما نمی باشد چرا که امکان دارد آنطور که باید و شاید است شما را راهنمایی نکند

وکیل سرقفلی مغازه :

وکیل سرقفلی مغازه یا همان وکیل سرقفلی ، وکیلی است که در حوزه دعاوی مربوط به سرقفلی و حق کسب و پیشه فعالیت دارد طبق ماده 1 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356

ماده1ـ هر محلی که برای سکنی یا کسب یا پیشه یا تجارت یا به منظور دیگری اجاره داده شده یا بشود در صورتی که تصرّف متصرّف بر حسب تراضی با موجر یا نماینده قانونی او به عنوان اجاره یا صلح منافع و یا هر عنوان دیگری به منظور اجاره باشد، اعمّ از این‏که نسبت به مورد اجاره سند رسمی یا عادی تنظیم شده یا نشده باشد، مشمول مقرّرات این قانون است.( منظور مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 می شود.

بیشتر بدانید:

آیا در قانون سال 76 میتوان مالک قرارداد مستاجر را تمدید نکند؟

جواب:

در قانون جدید سرقفلی در سال 76 ، مالک می تواند در انتهای مدت قرارداد اجاره، قرارداد اجاره را تمدید نکند و مستاجر را از ملک تخلیه کند ولو آنکه مستاجر حق سرقفلی داشته باشدو لکن باید حق سرقفلی وی را به نرخ روز بدهد. جهت اطلاع بیشتر در قانون سرقفلی سال 76-کاربردی و به زبان ساده کلیک کنید.