اختلاف متراژ ملک با سند

ممکن است برای شما و یا اطرافیانتان پیش آمده باشد که بعد از خرید ملکی متوجه شوید که مساحت متراژ مبیع کمتر و یا بیشتر از متراژ معینه در سند و یا قرارداد درآید .

گروه وکلای حکمت با داشتن وکیل ملکی در این مقاله به تشریح موضوع اختلاف متراژ ملک با سند پرداخته است که یکی از دعاوی با اهمیت ملکی محسوب می شود.

 اختلاف متراژ ملک چه زمانی بوجود می آید؟

اختلاف متراژ ملک با سند  زمانی پیش می آید که فردی اقدام به خرید یک ملک (آپارتمان، خانه، مغازه، زمین و..)  از شخصی می نمایند وبعدا کاشف بعمل می آید، مساحت ملک یا مغازه و.. کمتر با بیشتر از مساحت مندرجه در مبایعه نامه و یاقرارداد و سند ، در می آید.

اگر ملکی به شرط  داشتن مساحت معین خریداری شود بعدا مساحت  واقعی ملک کمتر یا بیشتر از مساحت معین در قرارداد درآِید برای خریدار یا فروشنده دو حالت متصور است :

1- در قرارداد بین خریدار و فروشنده هیچگونه توافقی ،مبنی بر نحوه احتساب کسری یا مازاد مساحت صورت نگرفته باشد اگر …

الف. مساحت ملک یا آپارتمان کمتر درآید ، خریدار حق فسخ معامله را دارد

ب. اگر مساحت ملک یا آپارتمان بیشتر درآید ، فروشنده حق فسخ معامله را دارد

البته حق فسخ مشروط به احصاء شرایط ذیل است ..

  • وجود حق فسخ منوط به آن است که  مساحت  بعنوان شرط صفت در قرارداد درج نشده باشد  ( بطور مثال در قرارداد اگر نوشته شود که حتما  ملک بشرط مساحت  1500 متر خریداری شده ،در صورت عدم وجود 1500 متر ، ذینفع حق فسخ قرارداد را دارد در غیر اینصورت حق فسخ قرارداد را ندارد و فقط می تواند تفاوت قیمت را بگیرد -موضوع مـاده 532 قانون مدنی-خيـار تخلـف از وصـف يـا شرط)
  • اگر ملک زمین باشد و مساحت اضافه ، قابل تجزیه و جدا سازی باشد ، می توان مساحت اضافه را اخذ نمود
  • فسخ کننده اطلاعی از این موضوع (کسری یا افزایش مساحت) در زمان تنظیم قرارداد نداشته باشد
  • و از طرفی این حق فسخ میبایست قبل از تنظیم سند رسمی در محضر اعمال گردد چرا که طبق …

رای شماره  1653 شعبه 4 دادگاه تجدید نظر تصریح دارد :

چنانچه خواهان  از حق فسخ  خود به جهت کسری مساحت معامله ، قبل از تنظیم سند رسمی در محضر استفاده نکرده باشد و سند رسمی انتقال بنام وی شده باشد  وی دیگر حق مطالبه کسری مساحت مورد معامله  را ندارد

  • در قرارداد تنظیمی نیز اعمال ماده 355 قانون مدنی مطابق تبصره 6 ماده 3 فی‌مابین طرفین اسقاط شده و فی‌مابین طرفین به محاسبه زیاده یا نقیصه تراضی نشده است

این مطلب را از دست ندهید***

نمونه دادخواست کسری و یا افزایش مساحت 

نمونه دادخواست فسخ معامله از طرف مشتری به علت کم بودن مساحت مبیع

ا

2- فی مابین خریدار و فروشنده توافقی در صورت کسری یا مازاد مساحت ، صورت گرفته باشد:

  • به عبارتی طرفین توافق کرده باشند که در صورت کسری یا مازاد مساحت از قرار متری فلان قدر با یگدیگر احتساب نمایندکه در صورت این حالت..

صرفا طرفین حق مطالبه مابه التفاوت کسری یا افزایش مساحت را دارند و حق فسخ معامله را ندارند و فقط می توانند قیمت مازاد یا کسری مساحت را براساس قرارداد بخواهند.

از طرفی مـاده 553 قانون مدنی مقـرر مـي دارد :

اگـر ملكي به شرط داشتن مساحت معين فروخته شده باشد و بعد معلوم شود كه بيشتر است، بـايع ميتواند آن را فسخ كند در این مورد چون مقـدار جنبـه وصـفي دارد و اثر شرط صفت را داراست، در نتيجه، با بيشتر بودن مقدار مبيع از ميزان قراردادي بايع به استناد حق به هم زدن بيع را دارد. منشأ خيار تخلف ازشرط صفت، مغاير بـودن وصـف واقعـي مــورد معاملــه بــا وصــفي اســت كــه وجــود آن در مــورد معاملــه شــرط شــده اســت بنابراین زياد در آمدن مبيع موجب ضرر بايع ميشود و نميتوان بدون سـبب و ناقـل قانوني قايل به ملكيت خريدار نسبت به مقدار اضافي شد، ضرورت جبران اين ضرر حكم لـزوم عقد را بر ميدارد و خيار فسخ ايجاد ميكند در ماده مذکور اشاره به ملك، مانع از آن نيست كه حكم در مورد ساير اشيا نيز اجرا گردد لذا اين حكم ماده ويژه ملك نيست و در امـوال منقـول نيـز مصـداق دارد .

اختلاف متراژ بر اساس قانون پیش فروش ها

بر اساس قانون پیش فروش ها ، اگر اختلاف متراژدر قرارداد پیش فروش یا صورتخجلس تا 5 درصد باشد طرفین قرارداد حق فسخ قرارداد را ندارنند و اگر بیش از 5 درصد باشد صرفا  پیش خریدار حق فسخ قرارداد را دارد

اختلاف متراژ در قانون ثبت :

برابر قانون ثبت ..

اگر کسی ملکی را خرید و پس از سی سال متوجه شد متراژ ملک بیش از آن چیزی است که در قرارداد ذکر شده است، باید متراژ ملک و قیمت آن را با توجه به روزی که ملک خریداری شده، محاسبه کرده و آن را به صندوق دادگستری واریز کند تا دولت به او سند جدید دهد.

مستندات قانونی :

ماده 384 قانون مدنی :

هرگاه در حال معامله مبیع از حیث مقدار معین بوده باشد و در وقت تسلیم ،کمتر از آن مقدار درآِید مشتری حق  دارد که بیع را فسخ کند یا قیمت موجود را با تادیه ی حصه ای از ثمن به نسبت موجود ،قبول کند و اگر مبیع ، زیاده از مقدار معین باشد ، زیادی مال بایع است.

ماده 385 قانون مدنی :

اگر مبیع از قبیل خانه یا فرش باشد که تجزیه آن بدون ضرر ممکن نمی شود و به شرط مقدار معین فروخته شده باشد ، ولی در حین تسلیم ،کمتر یا بیشتر درآِید در صورت اولی ،مشتری و در صورت دوم ،بایع حق فسخ خواهد داشت.

ماده ی 449 قانون مدنی :

فسخ به هر لفظ یا فعلی که دلالت بر آن کند، حاصل می شود.

ماده ی 451 قانون مدنی :

تصرفاتی که نوعا کاشف از به هم زدن معامله باشد، فسخ فعلی است.

ماده ی 149 قانون ثبت اسناد و املاک :

نسبت به ملکی که با مساحت معین، مورد معامله قرار گرفته باشد و بعدا معلوم شود که اضافه مساحت دارد، خواهان می تواند، قیمت اضافی را براساس ارزش مندرج در اولین سند انتقال و سایر هزینه های قانونی معامله به صندوق ثبت، تودیع و تقاضای اصلاح سند خود را بکند.

بیشتر بدانید : مقاله های پربازدید گروه وکلای حکمت

عنوان مقاله

لینک مشاهده

نمونه دادخواست افزابش با کسری مساحت

کلیک کنید

اختلاف متراژ ملک با سند در قانون مدنی:

در ماده 385 قانون مدنی به اختلاف متراژ یا مساحت ملک پرداخته شده است و قانونگذار در این ماده بیان می دارد:

اگر مبیع از قبیل خانه یا فرش باشد که تجزیه آن بدون ضرر ممکن نبوده و به شرط بودن مقدار معین فروخته شده باشد، ولی در حین تسلیم کمتر یا بیشتر در آید، در صورت اولی مشتری و در صورت دوم بایع حق فسخ خواهد داشت.

وکلای برتر و متخصص گروه وکلای حکمت در تهران که از بهترین و مجرب ترین وکلا در زمینه دعوای ملکی می باشند پاسخ پرسش های شما در ارتباط با اختلاف متراژ ملک با سند را در ادامه برای شما عزیزان به زبان ساده بیان خواهند نمود.

در مورد اختلاف متراژ ملک با سند باید بین ملک ساخته شده و ملکی که هنوز ساخته نشده و به صورت پیش فروش خریداری می‌شود تفاوت هایی قائل شد که عبارتند از:

  • املاک ساخته شده

مطابق با قانون ثبت، به دلیل آن که قیمت ملک بر اساس مساحت ملک تعیین می‌شود، خریدار می‌تواند به نسبت کسری در متراژ ملک از مبلغ توافق شده در معامله کم کند و اگر مساحت ملک بیشتر از میزان مورد توافق بود، قیمت مازاد بر آن را بر اساس ارزش مندرج در “اولین سند انتقال”  و سایر هزینه‌ های قانونی معامله به صندوق ثبت بپردازد و اصلاح سند خود را تقاضا کند.

نمونه آراء دادگاه در مورد مطالبه ما به التفاوت کسری ملک

آراء قضایی

  • پیش فروش و پیش خرید آپارتمان

قانون پیش فروش آپارتمان ها، به منظور حمایت از پیش خریدار این گونه بیان می‌کند:

اگر اختلاف متراژ در قرارداد با صورت مجلس تفکیکی تا ۵ درصد باشد، هیچ یک از دو طرف حق فسخ ندارند، ولی اگر اختلاف بیشتر از ۵ درصد باشد، فقط پیش خریدار حق فسخ دارد. و فرقی نمی‎کند متراژ واقعی ملک کمتر یا بیشتر باشد. به طور مثال اگر در قرارداد متراژ ملک ۲۰۰ متر و هر متر ۵ میلیون ذکر شده باشد و در زمان تحویل، ملک ۱۹۰ یا ۲۱۰ باشد، هیچ یک از طرف ها حق فسخ ندارد. چون اختلاف متراژ کمتر از ۵ درصد است. بنابراین در پیش فروش آپارتمان به دو نکته باید توجه داشت.

الف- اگر مساحت ملک کمتر از مقدار مورد توافق باشد و پیش خریدار نخواهد قرارداد را فسخ کند، فروشنده باید قیمت روز ملک را به خریدار بدهد.

ب- اگر مساحت ملک بیشتر از مقدار مورد توافق باشد، خریدار باید قیمت مندرج در قرارداد پیش فروش (چون قبل از کامل شدن ساختمان قرارداد اصلی وجود ندارد) را به فروشنده بپردازد.

اضافه مساحت ملک مطابق با ماده 149 الحاقی قانون ثبت اسناد و املاک:

مبنای اضافه مساحت مندرج در ماده 149الحاقی قانون ثبت اسناد و املاک که بر اساس بی دقتی وبی توجهی و عدم امکانات لازم در تهیه نقشه عرصه به وجود آمده است و گاهی از اوقات اضافه مساحت ناشی از اشتباه در حاصل ضرب ابعاد اضلاع سند مالکیت قابل تصور است,با توجه به این دسته بندی دو حالت قابل تصور می باشد:

الف- اضافه مساحت ذاتی در املاک:

این موضوع در حالتی است که اضافه مساحت موجود در محدوده سند مالکیت در تصرف دارنده آن میباشد ولی حد یا حدودی یا مساحت منطبق نبوده که احتیاج به اصلاح دارد,به عبارت دیگر یک یا چند طول اضلاع اضافه داشته که در این صورت پس از تهیه نقشه وضع موجود و تهیه نقشه کادر که حاوی کلیه مجاورین و گذرهای منتهی به ملک توصیف شده است که در این صورت اصلاح به شرط عدم تجاوز امکان پذیر است.

ب-اضافه مساحت ناشی از اشتباه:

چنین حالتی زمانی است که در حدود اربعه ملک تغییراتی حاصل نشده است,اما مساحت ملک با سابقه ثبتی و سند مالکیت تطبیق ندارد به طور مثال زمینی که به شکل ذوزنقه یا اشکال هندسه ای مستطیلی که تعیین مساحت آن در سالیان قبل به جهت عدم امکانات نقشه برداری از قبیل دوربین,مساحی آن به نحو اشتباه در اسناد مالکیت محاسبه می گردید در این صورت بدون آنکه هیچ یک از طول های ضلع های چهارگانه ملک تغییراتی مشاهده گردد مع الوصف اضافه مساحت در چنین املاکی بسیار و فراوان مشاهده میشود,در این صورت با عنایت به بازدید به عمل آمده از ملک توسط نماینده اداره ثبت و نقشه بردار با مراجعه به محل وقوع ملک و تطابق حدود و مساحت سند مالکیت با وضعیت موجود نقشه و نمودارهای وضعیت ترسیم,و صورت مجلس اجرای ماده 149الحاقی قانون ثبت به ریاست اداره گزارش که در این گزارش حتما باید مقید گردد اضافه مساحت در محدوده سند مالکیت بوده و با اصلاح آن حق کسی یا مجاورین تضییع نمیگردد  و موضوع از مصادیق بارز ماده 149الحاقی قانون ثبت می باشد,ریاست اداره دستور اصلاح و دریافت ارزش اضافه مساحت وفق قیمت سند اولیه خواهد داد.

مطالبه قیمت در اختلاف متراژ ملک با سند:

طرفین قرارداد در هنگام معامله، متراژ یا مساحت ملک را به عنوان یک شرط در قرارداد در نظر گرفته اند و نظر بر این بوده است که ملک مورد معامله را با این متراژ یا مساحت معامله کنند، حال در شرایط حاضر که ملک کمتر یا بیشتر از متراژ یا مساحت تعیین شده در آمده است به این معنی است که خریدار به هیچ عنوان قصد خرید ملک با این متراژ یا مساحت را نداشته و مالک نیز قصد فروش ملک با این متراژ یا مساحت را نداشته است و در طرف مقابل وقتی اختلاف متراژ (مساحت) در حالت بیشتر بودن متراژ می باشد به این معنی است که قصد فروشنده محقق نشده است و خریدار نیز قصد خرید ملک با این متراژ یا مساحت را نداشته است،در این صورت در مرحله اول قانون گذار صرفا حق فسخ را برای دو طرف در نظر گرفته است ولی باید دقت داشت که قانون گذار در انتهای ماده 385 بیان کرده است که توافق دو طرف مانع فسخ بوده و طرفین می توانند به هر شکل که صلاح می دانند توافق کنند و برای این کار منعی وجود ندارد.

جهت مشاوره حقوقی، با وکیل حقوقی متخصص یا وکیل قرارداد  با مجموعه گروه وکلای حکمت تماس بگیرید.

3.7/5 - (26 امتیاز)

11 دیدگاه

  1. سلام
    ملکی دارم اضافه مساحت داره شهرداری میگه چون در تصرف ما هسته باید به قیمت روز بخرم . کجا میتونم اعتراص کنم چون آصافه مساحت تو سند هسته اما تو جمع زدن مساحت اشتباه شده قید نکردن

  2. سلام خسته نباشید.ملک هایی که بیش از 50سال پیش قولنامه نوشته شدن و الان اختلاف متراژ قولنامه و زمین وجود داره جریانشون چطور میشه؟

    1. با سلام
      بنده واحد پیش فروشی خریداری کردم و در قولنامه متراژ ۱۲۰ متر لحاظ گردیده و الان متراژ بالای ۱۵۰ متر شده است و هنوز هم سند نخورده و این متراژ تقریبی میباشد و در قولنامه ذکر شده است که در صورت تغییر متراژ واحد بر حسب قیمت خرید محاسبه میگردد و الان فروشنده میگوید ۵ درصد متراژ با قیمت خرید اولیه و الباقی با قیمت روز .حرفشان درسته

  3. بنده یکسال پیش ملکی پیش خرید کردم با متراژ ۱۱۰ و بعد از یکسال تحویل داده اند و مهندسی ک متر کردند ۱۱۶ متر اعلام کردند در صورتیکه متراژ بنای مفید ۱۱۰ هست و بقیه متراژ مربوط به دیوار ها و غیره میباشد. طبقه چهارم هستیم در صورتیکه طبقه ۳ در قرارداد نوشته شده. طبق توافق بعدازخرید مشکلی نداشتیم ولی الان توانایی پرداخت مابقی مبلغ را ندارم. ایا باید بپردازم یا طبق قرارداد اولیه همان مبلغ مربوط به ۱۱۰ به فروشنده تعلق میگیرد؟

    1. سلام و درود لطفا با شماره تماس 09120170676 تماس بگیرین. به دلیل اینکه سوالتون تخصصی هستش. باید تلفنی صحبت بفرمایید

  4. با سلام
    بنده یه آپارتمان فروختم که ۶ متر کمتر تو قول نامه قید شده …و قیمت در زمان ارزونی بوده
    الان با شرایط قیمت های چند برابر بنده میتونم مازاد متراژ رو به قیمت روز با خریدار محاسبه کنم .آیا قانونی در این مورد هست که با شرایط جامعه و تورم سر سام آور..انجام بشه
    چون بنده واقعا متضرر شده ام
    و قیمت ملک ۴ برابر شده
    الان سند آماده شده و گرفته ام ..برای مابقی تسویه حساب چنانچه میشه کاری کرد
    لطفا راهنمایی بفرمایید
    با تشکر وسپاس

    1. سلام و درود خدمت شما دوست عزیز

      در ابتدا ميتونيد بر سر زياده متراژ ملك توافق كنيد و مبلغ رو مطالبه كنيد اما اگر خريدار رضايت به پرداخت ما به تفاوت متراژ نداد براي شما طبق ماده ٣٨٥ قانون مدني حق فسخ معامله در نظر گرفته شده است

      درصورت نیاز به مشاوره تخصصی با شماره تماس 09120170676 تماس بگیرین. ممنون

  5. باسلام
    بنده سال 99یه قطعه زمین باغی قولنامه ای خریدم به متراژ 1100متر به طول 55وعرض میانگین20متر چون زمین قناسی داشت از یه سمت 19متر و از یه سمت بیشتر بود میانگین گرفته شد.بعد گذشت یک سال من یک سوم از 1100مترتقریبی فروختم به قیمت توافقی و طول عرض زمین مشخص نکردیم به دلیل این که معلوم نبود عرض دقیق چقدره باید زمین کناری میومد با قولنامه اون چک میشد که کجاس چون زمین یه مقدار از عرض اضافه داشت و فروشنده که من ازش خریدم گفته بود شاید اضافه باشه به همین دلیل من بدون طول عرض فقط قسمت زمین جلو به سمت جاده مشخص کرده شد تو قولنامه ولی بخاطر شرایط زمین چون معلوم نبود عرض زمین چقده میانگین 20متر بود باید با زمین کناری کنترل میشد دقیق چقدره شاید 21متر باشه متراژ نخورد.
    بعد گذشت یک سال خریدار یک سوم 1100متر که میشه 366متر دبه کرد گفت اضافه زمین بره منه زمین 100متر اضافه است که 40مترش تو زمین منه .منم بهش گفتم که من به تو یک سوم 1100متر دادم.
    بعد رفتم از صاحب اصلی زمین که اونی که به من فروخته از اون خریده 100متر اضافه زمین خریدم که ضمیمه قولنامه کرد 100متر به 1100متر اضافه در مجموع 1200متر شد زمین.
    بعد که رفتم مرز زمین مشخص کنم اومد زد درخت آلاچیق و…خسارت زد و میگه زمین من 400متر اضافه زمین تو قسمت زمین منه بره منه منم میگم تو یک سوم 1100متر که میشه 366متر حقته تهدید می‌کنه.
    الان من می‌خوام بدونم1‌‌,چیزی دستشو میگیره 2,بخوام شکایت کنم ازش تا به حقش قانع باشه چه شکایتی باید کنم.
    مثلاً تصرف عدوانی یا اختلاف متراژ یا ممانعت از حق چه شکایتی تنظیم کنم.
    دست شما درد نکنه خواهشامیکنم راهنماییم کنید کمکم کنید
    باتشکر

    1. سلام وقت بخیر.موضوع تخصصی میباشد و نیاز به بررسی مدارک میباشد.

  6. با سلام،اینجانب یکسال پیش ملکی پیش خرید کردم به متراژ ۱۰۰متر و الان فروشنده میگه که ۱۱۲متره،و باید پول اضافه متراژ رو همین الان بدین،من میگم باید سر سند بدم اون میگه الان باید بدین وگرنه واحدو تحویل نمیدم,تو قولنامه هم ننوشتیم ک زمان پرداخت اضافه ساخت چه زمانی باشه،ممنون میشم راهنمایی کنید

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

دکمه بازگشت به بالا
تماس با وکیل(کلیک کن)