الزام به تنظیم سند رسمی-مراحل الزام به تنظیم سند رسمی/0تا100

الزام به تنظیم سند رسمی در قانون ایران از اهمیت ویژه ای برخوردار می باشد؛ چرا که وفق قانون برای انجام معاملات می توان از دو سند عادی ( سند عادی: سندی است که رسمی نباشد و حداقل امضاء داشته باشد و تنها سند عادی که بدون امضاء سندیت دارد دفتر تجارتی تاجر است. ) و سند رسمی ( سند رسمی: سندی است که در اداره ثبت اسناد و املاک و یا دفاتر اسناد رسمی یا در نزد سایر مأمورین رسمی، در حدود صلاحیت آن ها و بر طبق مقررات قانونی، تهیه و تنظیم شده است) استفاده کرد.

هر چند برخی موارد مانند معاملات مربوط به کشتی هستند که این چنین معامله ها، تعهد ها و یا قرارداد ها تنها با تنظیم سند رسمی، محقق می گردد، و در نتیجه معامله یا قرارداد تنها با تنظیم سند رسمی معتبر شناخته می شوند.

بنابراین لازم دیدیم که در نوشته پیش رو به اهمیت تنظیم سند رسمی بپردازیم و الزام به تنظیم سند رسمی و مراحل الزام به تنظیم سند را به طور کامل و خلاصه در اختیار شما خواننده عزیز قرار دهیم.👈پس تا انتها با ما همرا باشید👉 و در صورتی که برایتان سوالی پیش امد به طور رایگان از گروه وکلای حکمت به سرپرستی داوود چشمی مشاوره و راهنمایی بگیرید.

قرارداد چیست؟

وفق قانون، قرارداد عبارت است از این که دو یا چند نفر در مقابل دو یا چند نفر دیگر تعهد بر امری نمایند، و مورد قبول آنها باشد.

به عبارت دیگر قرارداد نشان‌دهنده اراده طرفین برای ایجاد یک اثر حقوقی می باشد که این اثر حقوقی اصولا همراه با تعهدات و مسئولیت‌هایی است که طرفین آن را می پذیرند؛ و چنین قراردادی که قانونی و با اراده و توافق طریفین منعقد شده، به عنوان یک سند حقوقی در برابر همگان قابل استناد است.

چرا باید قرارداد کتبی (نوشته) تنظیم کنیم؟

از آن جا که قرارداد ها بیانگر تعهدات طرفین هستند؛ بنابراین لازم است که به صورت کتبی منعقد شوند تا اگر یکی از طرفین انکار کرد که چنین بار مسیولیت و یا تعهدی بر عهده داشته، طرف دیگر با استناد به قرارداد بتواند به راحتی عدم اجرای صحیح تعهد از سوی وی را اثبات کند.

مهم‌ترین فواید تنطیم قرارداد به صورت کتبی عبارتند از:

• پیشگیری از هرگونه اختلاف احتمالی در آینده.
• افزایش کیفیت کار و در نتیجه بهره وری بهتر.
• حفظ روابط کاری و اقتصادی به طور مستمر بدون ایجاد مشکل.
• جلوگیری از اتلاف وقت و از بین رفتن حق و حقوق طرفین.
• کاهش ضرر و زیان ناشی از مسائل بوجود آمده در حین انجام کار در زمینه ی موضوع قرارداد.
• جلوگیری از اختلاف نظرها در هنگام انجام کار و دعواهای حقوقی.

الزام به تنظیم سند رسمی:

با وجود برتری سند رسمی نسبت به سند عادی، خصوصاً در زمینه انتقال مالکیت اموال، همواره در بسیاری از موارد، انتقال مالکیت طی یک سند عادی صورت می پذیرد.

با این حال، هر مالکی باید نسبت به اخذ سند رسمی اقدام کند تا مالکیت خود بر بر مالش را استوار کند و از مزایای سند رسمی بهره‌مند گردد.

حتی اگر در یک سند عادی قید نشده باشد، که فروشنده مکلف به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت می‌باشد، این تکلیف بر عهده او می باشد چرا که تنظیم سند رسمی انتقال، تعهدی مازاد بر انتقال مالکیت نیست.

 از جمله آثار قولنامه یا سند عادی، تعهد به تنظیم سند رسمی می باشد و چنان چه فروشنده بنا به جهتی از انتقال سند رسمی به نام خریدار خودداری نماید، خریدار می‌بایست برای احقاق حق خود، الزام به تنظیم سند رسمی ( الزام به تنظیم سند رسمی یک دعوی مالی است. و مستلزم پرداخت هزینه دادرسی معادل ۳/۵ درصد ارزش منطقه ای ملک می باشد.) انتقال ملک را از طریق ثبت دادخواست در دفاتر خدمات قضائی از دادگاه بخواهد.

راه های الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی:

برای تنظیم سند رسمی برای خریدار و فروشنده دو راه وجود دارد.

راه حل اول: خریدار و فروشنده در سند عادی، تاریخی را برای حضور در دفترخانه ی مشخص، جهت تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت مشخص کرده باشند.

در این حالت خواهان تنظیم سند رسمی، باید در تاریخ مقرر در دفترخانه حاضر شود و در صورت عدم حضور مالکِ رسمی مال (فروشنده) در دفترخانه، گواهی عدم حضور را از دفترخانه دریافت کند تا بدین وسیله مشخص گردد که فروشنده از تعهدی که نسبت به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت داشته است امتناع کرده است. تا اگر برای خریدار حق فسخ و خسارتی از این جهت پیش بینی شده باشد، بتواند حق فسخ خود را اعمال کند و خسارت خود را دریافت کند.

راه حل دوم: خریدار و فروشنده در سند عادی تاریخ یا محلی را برای تنظیم سند رسمی مشخص نکرده باشند.

در این حالت ابتدا باید خریدار طی یک اظهارنامه از فروشنده بخواهد که برای تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت در زمان مشخص در دفترخانه مشخص شده در اظهارنامه حاضر شود. در نتیجه اگر فروشنده بدون دلیل موجه در زمان مقرر در دفترخانه حاضر نشود، خریدار می تواند گواهی عدم حضور وی را از دفترخانه بگیرد تا در صورت عدم حضور دوباره فروشنده برای تنظیم سند رسمی، دادگاه حکم تنظیم سند را صادر نماید و دفتر اسناد رسمی طبق دستور دادگاه اقدام به تنظیم سند نماید

توجه شود که: در این مرحله دادگاه در صورتی به دعوای تنظیم سند رسمی رسیدگی می‌کند که، عرفاً یا قانوناً خرید و فروش مالِ مندرج در سند عادی، از طریق سند رسمی متداول و مرسوم باشد.

مرجع صالح برای تقدیم دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی کجاست؟

برای آن که دادگاه صالح به رسیدگی در دعوی الزام به تنظیم سند رسمی مشخص گردد باید به موضوع معامله یا قرارداد توجه کرد.

چرا که وفق قانون اگر موضوع معامله ای بیع ( خرید و فروش ) مالی باشد، ابتدا باید دید که مال مذکور مال منقول است ( مال منقول: مالی ست که قابلیت حمل و نقل بدون ضرر رساندن به محل خود راا دارد. مثل اتومبیل، اثاث منزل. ) یا مال غیر منقول ( مال غیر متقول: مالی است که  قابلیت حمل نقل بدون آسیب رساندن به محیط خود را ندارد. مثل خانه، زمین. ).

ا**گر موضوع قرارداد الزام به تنظیم سند رسمی مال منقول باشد، مانند اسباب و اثاثیه منزل، خواهان می تواند در

• دادگاه محلی که  تعهد یا قرارداد در ان جا  تنظیم شده شده و یا تعهد باید در آنجا انجام گیرد.
• اگر هیچ کدام از این ها مشخص نبود باید به دادگاهی مراجعه کند که خوانده در آن حوزه اقامت دارد

**و گر هم موضوع  معامله ( تعهد یا قرارداد) مال غیر منقول باشد تنها یک دادگاه صالح به رسیدگی است و آن دادگاه، دادگاه محلی که مال در آن جا واقع می باشد مثلا دعوی الزام به تنظیم سند رسمی مربوط به زمینی است که در شیراز واقع است در حالی که خواهان و خوانده هر دو ساکن تهران هستند و قرارداد انتقال‌مالکیت  زمین را را در تهران منعقد کرده اند.

اموال منقول و غیر منقول ((👉مطلب فوق را از دست ندهید و حتما بخوانید))

 اقدامات دادگاه در دعوی الزام به تنظیم سند رسمی چیست؟

هنگامی که خواهان تنظیم سند رسمی برای الزام خوانده جهت تنظیم سند، به دادگاه صالح مراجعه می کند دادگاه ابتدا صحت قرارداد انتقال مالکیت را احراز کند.

1. احراز می‌ کند که آیا خوانده مالک رسمی مال است. (یا اگر به وکالت یا نمایندگی اقدام می کند، اختیار انجام چتین معامله ای دارد؟)
2. اگر خوانده مالک مال است، آیا اهلیت فروش مال را دارد. ( مثلا ممنوع از تصرف در اموال خود نباشد مانند تاجر ورشکسته. )
3.  دادگاه بررسی می کند که آیا خواهان به تعهدات خویش  در قرارداد عمل کرده است. مثلا چنان چه پرداخت‌، شرط و یا عملی در قرارداد به عهده داشته است،  به تعهدات خود عمل کرده است؟.
4.  ایا مال موصوع قرارداد، قابلیت انتقال داشته است. مثلا مالی که در رهن ( یا بازداشت ) باشد قابلیت نقل و انتقال ندارد و دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی در این حالت رد می شود.

هم چنین  در صورتی که نسبت به سند عادی (قولنامه یا قرارداد) تردید یا انکار از جانب خوانده مطرح شود، دادگاه از خواهان می خواهد که صحت سند ارائه شده جهت تنظیم سند رسمی را با ادله یا شواهد دیگر اثبات نماید.

دادخواست الزام به حضور در دفترخانه و تنظیم سند رسمی با حفظ حقوق مرتهن ((👉هم چنین بخوانید))

درخواست صدور برگ اجرائیه برای دادنامه الزام به تنظیم سند رسمی:

هنگامی که خوانده (محکوم علیه) به تنظیم سند رسمی محکوم می شود حکم اجرائی به وی ابلاغ می شود و از روز ابلاغ به مدت ۱۰ روز مهلت دارد که نسبت به اجرای حکم،‌یعنی تنظیم سند رسمی اقدام کند.

حال اگر مدت ۱۰ روز منقضی شد و خوانده یا محکوم علیه حکم را اجرا نکرد، محکوم له یا خواهان مراتب را به دایره اجرا اعلام می کند و دایره اجرا بعد از آگاهی از شماره دفترخانه ای که محکوم له قصد تنظیم سند خود را دار،  به مرجع مزبور اطلاع می دهد که در صورت آماده بودن سند به مشار الیه ( محکوم له یا خواهان) جهت امضاء اطلاع دهد

ماده ۱۴۵ قانون اجرایی احکام مدنی نیز صراحتاً بر همین امر دلالت داشته و مقرر می دارد که «هرگاه مالک حاضر به امضاء سند انتقال به نام خریدار نشود نماینده دادگاه، سند انتقال را در دفتر اسناد رسمی بنام خریدار امضاء می نماید.»

.پ: در صورتی که ملک در رهن بانک باشد، دادخواست الزام به تنظیم سندرسمی وفک رهن را توامان بدهید و بهتر است بانک را نیز طرف دعوی قرار دهید.

نمونه دادخواست الزام به تنظیم سندرسمی:

برای الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی انتقال ملک، خریدار می بایست دادخواست آن را به درستی تنظیم کرده و مبادرت به طرح دعوی کند که در این راستا خریدار میتواند وکالت طرح و پیگیری پرونده الزام به تنظیم سند رسمی انتقال ملک را به وکیل دادگستری واگذار کند و یا علاوه بر مشاوره حقوقی گرفتن از وکیل دادگستری، از وکیل بخواهد که متن دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی را نیز برای او تهیه و تنظیم کند.

در ذیل نمونه دادخواست الزام به تنظیم سندرسمی انتقال ملک آورده شده است مجددا یادآوری می گردد که قبل از تقدیم دادخواست الزام به تنظیم سندرسمی با به همراه داشتن مدارک و دلایل خود با وکیل دادگستری مشاوره حقوقی حضوری داشته باشید چه بسا پس از مشاوره حقوقی با وکیل دادگستری نیاز به اضافه نمودن خواسته های دیگر و تغییر متن دادخواست مطابق با وضعیت و شرایط موجود باشد. 

سوالات متداول در دعوی الزام به تنظیم سند رسمی:

• سوال: الزام به تنظیم سند رسمی در صورتیکه گواهی عدم حضور گرفته نشده باشد چگونه است؟
• جواب: اخذ گواهی عدم حضور مربوط به مطالبه خسارت و ضرر و زیان میباشد نه تنظیم سند رسمی.

• سوال: اگر در مبایعه نامه تاریخ تنظیم سند قید نشده باشد میتوان فروشنده را ملزم به تنظیم سند رسمی کرد؟
• جواب: اولا باید مبایعه نامه تاریخ دقیق تنظیم سند قید شود ثانیا در غیر این صورت میتوانید با تنظیم دادخواست فروشنده را از طریق دادگاه ملزم به تنظیم سند در تاریخ مشخصی کنید.

• سوال: در صورتیکه در تاریخ قید شده در مبایعه نامه سند حاضر نباشد خریدار چه کار باید کند؟
• جواب: خریدار باید دادخواست برای تنظیم سند به طرفیت فروشنده تنظیم کند و در هر حال فروشنده ملزم به تنظیم سند است.

• سوال: اگر میزان خسارت تاخیر تادیه در مبایعه نامه مشخص نشده باشد ضرر و زیان به خریدار تعلق میگیرد؟
• جواب: در این صورت کارشناس دادگستری مبلغی را به عنوان خسارت تاخیر در نظر خواهد گرفت.

• سوال: د صورتی که خریدار قبل از تنظیم سند رسمی فوت کند چه خواهد شد؟
• جواب: پس از فوت فروشنده باید دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی را به طرفیت وراث ایشان تنظیم نماید.

• سوال:  آیا در فروش مال غیر میتوان دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی داد؟
• جواب: خیر در صورتیکه مال متعلق به غیر بوده باشد نمیتوان فروشنده را ملزم به تنظیم سند رسمی کرد و معامله باطل خواهد بود.

• سوال: زمینی که اصلا سند نداشته باشد را میتوان دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی داد؟
• جواب:  باه. فروشنده ملزم خواهد بود که تحت هر شرایطی سند را تنظیم و به خریدار منتقل کند در غیر این صورت اگر ملک سند دار فروخته شده باشد و بعدا معلوم شود سند ندارد خریدار حق فسخ خواهد داشت.

• سوال: آیا برای دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی باید سند تک برگ باشد؟
• جواب: خیر حتما نیازی به تنظیم سند تک برگ نخواهد بود و میتوانید با سند دفترچه ای نیز برای تنظیم سند اقدام کنید.

• سوال: در صورتیکه اصلا مبایعه نامه تنظیم نشده باشد میتوان فروشنده را ملزم به تنظیم سند رسمی کرد؟
• جواب: خیر بدون تنظیم قرارداد و ی مبایعه نامه خریدار نمیتواند فروشنده را ملزم به تنظیم سند رسمی کند.

• سوال: اگر فروشنده در تاریخ مقرر برای سند اقدام نکند و متواری شده باشد چه باید کرد؟
• جواب: در این صورت هرگاه مالک حاضر به امضاء سند انتقال به نام خریدار نشود نماینده دادگاه سند انتقال را در دفتر اسناد رسمی بنام خریدار امضاء می نماید.

سخن پایانی:

در انتها لازم است گفته شود از آن جا که پیچیدگی های قراردادی بسیار زیاد است و دعوی الزام به تنطیم سند رسمی نیاز به تخصص و تجربه دارد، شما خواننده ی عزیز می توانید با استفاده از مشاوره ی رایگان از گروه متخصص وکلای حکمت به سرپرستی داوو چشمی و با بهره گیری از علم، دانش و تجربه ی آن ها در نوشتن دادخواست و یا طرح دعوی پیروز شوید.

دفتر شرق تهرانپارس:فلکه اول تهرانپارس خیابان قانع یا 142 شرقی پلاک 39طبقه 2 واحد5-02177719337–09120170676

جهت اخذ مشاوره با وکیل متخصص در زمینه املاک و دریافت مشاوره حقوقی کلیک نمایید:وکیل