اختلاف متراژ ملک با سند
ممکن است برای شما و یا اطرافیانتان پیش آمده باشد که بعد از خرید ملکی متوجه شوید که مساحت متراژ مبیع کمتر و یا بیشتر از متراژ است که در سند قید شده است. گروه وکلای حکمت با داشتن وکیل ملکی در این مقاله به تشریح موضوع اختلاف متراژ ملک با سند پرداخته است که یکی از دعاوی با اهمیت ملکی محسوب می شود.
اختلاف متراژ ملک چه زمانی بوجود می آید؟
اختلاف متراژ ملک با سند زمانی پیش می آید که دو طرف اقدام به خرید یک ملک از جمله آپارتمان، خانه، مغازه، زمین می نمایند و در هنگام تنظیم مبایعه نامه مساحت ملک مورد نظر را مثلا 150 متر تعیین می کنند. در ادامه وقتی برای تنظیم سند رسمی ملک متراژ مراجعه میکنند، طرفین متوجه می شوند که ملک مورد نظر دارای اختلاف متراژ با مبایعه نامه می باشد و در صدد این بر می آیند که از حقوق خود دفاع کنند و از ضرر جلوگیری نمایند.
فهرست مطالب این مقاله >برای مطالعه روی عنوان دلخواه کلیک کنید
1- کم بودن متراژ یا مساحت ملک:
فرض کنید شما یک ملکی را خریداری کرده اید و در هنگام تنظیم مبایعه نامه یا قولنامه متراژ خانه را 200 متر مربع تعیین می کنند و بر اساس آن هم ثمن یا قیمت آپارتمان را مشخص می کنند. اما بعد از تحویل مال مورد معامله متوجه می شوید که اختلاف متراژ یا مساحت ملک و متراژ یا مساحت ملک 170 متر مربع می باشد ولی شما به عنوان خریدار پول 200 متر را پرداخت کرده اید ولی 170 متر آپارتمان تحویل گرفته اید در نتیجه از اختلاف مساحت (متراژ) ملک دچار ضرر شده اید و باید در صدد جبران این ضرر و خسارت اقدام نمایید.
2-زیاد بودن متراژ یا مساحت ملک:
هنگامی که به عنوان فروشنده اقدام به فروش آپارتمان یا مغازه یا زمین می کنید و به فرض مثال متراژ ملک را 200 متر مربع در قولنامه یا مبایعه نامه قید می کنید اما بعدا متوجه می شوید که متراژ یا مساحت ملک فروخته شده 230 متر مربع است. شما مبلغی در این حالت دریافت کرده اید که در ازای 200 متر بوده و ملکی که شما تحویل داده اید 230 متر بوده است ،بنابراین شما به عنوان بایع متضرر شده اید و باید ضرر وارده به شما جبران گردد.
بیشتر بدانید : مقاله های پربازدید گروه وکلای حکمت |
|
عنوان مقاله |
لینک مشاهده |
در صورت کسری و یا افزایش مساحت از نظر قانونی چه اقدامی می توانید انجام دهید |
|
نمونه دادخواست افزابش با کسری مساحت |
اختلاف متراژ ملک با سند در قانون مدنی:
در ماده 385 قانون مدنی به اختلاف متراژ یا مساحت ملک پرداخته شده است و قانونگذار در این ماده بیان می دارد:
اگر مبیع از قبیل خانه یا فرش باشد که تجزیه آن بدون ضرر ممکن نبوده و به شرط بودن مقدار معین فروخته شده باشد، ولی در حین تسلیم کمتر یا بیشتر در آید، در صورت اولی مشتری و در صورت دوم بایع حق فسخ خواهد داشت.
وکلای برتر و متخصص گروه وکلای حکمت در تهران که از بهترین و مجرب ترین وکلا در زمینه دعوای ملکی می باشند پاسخ پرسش های شما در ارتباط با اختلاف متراژ ملک با سند را در ادامه برای شما عزیزان به زبان ساده بیان خواهند نمود.
بیشتر بدانید : مقاله های پربازدید گروه وکلای حکمت | |
عنوان مقاله |
لینک مشاهده |
فسخ معامله به جهت 10 نوع خیار قانونی آثار و شرایط |
|
ضرر و زیان فسخ معامله |
در مورد اختلاف متراژ ملک با سند باید بین ملک ساخته شده و ملکی که هنوز ساخته نشده و به صورت پیش فروش خریداری میشود تفاوت هایی قائل شد که عبارتند از:
-
املاک ساخته شده
مطابق با قانون ثبت، به دلیل آن که قیمت ملک بر اساس مساحت ملک تعیین میشود، خریدار میتواند به نسبت کسری در متراژ ملک از مبلغ توافق شده در معامله کم کند و اگر مساحت ملک بیشتر از میزان مورد توافق بود، قیمت مازاد بر آن را بر اساس ارزش مندرج در “اولین سند انتقال” و سایر هزینه های قانونی معامله به صندوق ثبت بپردازد و اصلاح سند خود را تقاضا کند.
نمونه آراء دادگاه در مورد مطالبه ما به التفاوت کسری ملک
-
پیش فروش و پیش خرید آپارتمان
قانون پیش فروش آپارتمان ها، به منظور حمایت از پیش خریدار این گونه بیان میکند:
اگر اختلاف متراژ در قرارداد با صورت مجلس تفکیکی تا ۵ درصد باشد، هیچ یک از دو طرف حق فسخ ندارند، ولی اگر اختلاف بیشتر از ۵ درصد باشد، فقط پیش خریدار حق فسخ دارد. و فرقی نمیکند متراژ واقعی ملک کمتر یا بیشتر باشد. به طور مثال اگر در قرارداد متراژ ملک ۲۰۰ متر و هر متر ۵ میلیون ذکر شده باشد و در زمان تحویل، ملک ۱۹۰ یا ۲۱۰ باشد، هیچ یک از طرف ها حق فسخ ندارد. چون اختلاف متراژ کمتر از ۵ درصد است. بنابراین در پیش فروش آپارتمان به دو نکته باید توجه داشت.
الف- اگر مساحت ملک کمتر از مقدار مورد توافق باشد و پیش خریدار نخواهد قرارداد را فسخ کند، فروشنده باید قیمت روز ملک را به خریدار بدهد.
ب- اگر مساحت ملک بیشتر از مقدار مورد توافق باشد، خریدار باید قیمت مندرج در قرارداد پیش فروش (چون قبل از کامل شدن ساختمان قرارداد اصلی وجود ندارد) را به فروشنده بپردازد.
اضافه مساحت ملک مطابق با ماده 149 الحاقی قانون ثبت اسناد و املاک:
مبنای اضافه مساحت مندرج در ماده 149الحاقی قانون ثبت اسناد و املاک که بر اساس بی دقتی وبی توجهی و عدم امکانات لازم در تهیه نقشه عرصه به وجود آمده است و گاهی از اوقات اضافه مساحت ناشی از اشتباه در حاصل ضرب ابعاد اضلاع سند مالکیت قابل تصور است,با توجه به این دسته بندی دو حالت قابل تصور می باشد:
الف- اضافه مساحت ذاتی در املاک:
این موضوع در حالتی است که اضافه مساحت موجود در محدوده سند مالکیت در تصرف دارنده آن میباشد ولی حد یا حدودی یا مساحت منطبق نبوده که احتیاج به اصلاح دارد,به عبارت دیگر یک یا چند طول اضلاع اضافه داشته که در این صورت پس از تهیه نقشه وضع موجود و تهیه نقشه کادر که حاوی کلیه مجاورین و گذرهای منتهی به ملک توصیف شده است که در این صورت اصلاح به شرط عدم تجاوز امکان پذیر است.
ب-اضافه مساحت ناشی از اشتباه:
چنین حالتی زمانی است که در حدود اربعه ملک تغییراتی حاصل نشده است,اما مساحت ملک با سابقه ثبتی و سند مالکیت تطبیق ندارد به طور مثال زمینی که به شکل ذوزنقه یا اشکال هندسه ای مستطیلی که تعیین مساحت آن در سالیان قبل به جهت عدم امکانات نقشه برداری از قبیل دوربین,مساحی آن به نحو اشتباه در اسناد مالکیت محاسبه می گردید در این صورت بدون آنکه هیچ یک از طول های ضلع های چهارگانه ملک تغییراتی مشاهده گردد مع الوصف اضافه مساحت در چنین املاکی بسیار و فراوان مشاهده میشود,در این صورت با عنایت به بازدید به عمل آمده از ملک توسط نماینده اداره ثبت و نقشه بردار با مراجعه به محل وقوع ملک و تطابق حدود و مساحت سند مالکیت با وضعیت موجود نقشه و نمودارهای وضعیت ترسیم,و صورت مجلس اجرای ماده 149الحاقی قانون ثبت به ریاست اداره گزارش که در این گزارش حتما باید مقید گردد اضافه مساحت در محدوده سند مالکیت بوده و با اصلاح آن حق کسی یا مجاورین تضییع نمیگردد و موضوع از مصادیق بارز ماده 149الحاقی قانون ثبت می باشد,ریاست اداره دستور اصلاح و دریافت ارزش اضافه مساحت وفق قیمت سند اولیه خواهد داد.
مطالبه قیمت در اختلاف متراژ ملک با سند:
طرفین قرارداد در هنگام معامله، متراژ یا مساحت ملک را به عنوان یک شرط در قرارداد در نظر گرفته اند و نظر بر این بوده است که ملک مورد معامله را با این متراژ یا مساحت معامله کنند، حال در شرایط حاضر که ملک کمتر یا بیشتر از متراژ یا مساحت تعیین شده در آمده است به این معنی است که خریدار به هیچ عنوان قصد خرید ملک با این متراژ یا مساحت را نداشته و مالک نیز قصد فروش ملک با این متراژ یا مساحت را نداشته است و در طرف مقابل وقتی اختلاف متراژ (مساحت) در حالت بیشتر بودن متراژ می باشد به این معنی است که قصد فروشنده محقق نشده است و خریدار نیز قصد خرید ملک با این متراژ یا مساحت را نداشته است،در این صورت در مرحله اول قانون گذار صرفا حق فسخ را برای دو طرف در نظر گرفته است ولی باید دقت داشت که قانون گذار در انتهای ماده 385 بیان کرده است که توافق دو طرف مانع فسخ بوده و طرفین می توانند به هر شکل که صلاح می دانند توافق کنند و برای این کار منعی وجود ندارد.
جهت مشاوره حقوقی، با وکیل حقوقی متخصص یا وکیل قرارداد ،وکیل ملکی با مجموعه گروه وکلای حکمت تماس بگیرید.
سلام
ملکی دارم اضافه مساحت داره شهرداری میگه چون در تصرف ما هسته باید به قیمت روز بخرم . کجا میتونم اعتراص کنم چون آصافه مساحت تو سند هسته اما تو جمع زدن مساحت اشتباه شده قید نکردن
سلام خسته نباشید.ملک هایی که بیش از 50سال پیش قولنامه نوشته شدن و الان اختلاف متراژ قولنامه و زمین وجود داره جریانشون چطور میشه؟
با سلام
بنده واحد پیش فروشی خریداری کردم و در قولنامه متراژ ۱۲۰ متر لحاظ گردیده و الان متراژ بالای ۱۵۰ متر شده است و هنوز هم سند نخورده و این متراژ تقریبی میباشد و در قولنامه ذکر شده است که در صورت تغییر متراژ واحد بر حسب قیمت خرید محاسبه میگردد و الان فروشنده میگوید ۵ درصد متراژ با قیمت خرید اولیه و الباقی با قیمت روز .حرفشان درسته
بنده یکسال پیش ملکی پیش خرید کردم با متراژ ۱۱۰ و بعد از یکسال تحویل داده اند و مهندسی ک متر کردند ۱۱۶ متر اعلام کردند در صورتیکه متراژ بنای مفید ۱۱۰ هست و بقیه متراژ مربوط به دیوار ها و غیره میباشد. طبقه چهارم هستیم در صورتیکه طبقه ۳ در قرارداد نوشته شده. طبق توافق بعدازخرید مشکلی نداشتیم ولی الان توانایی پرداخت مابقی مبلغ را ندارم. ایا باید بپردازم یا طبق قرارداد اولیه همان مبلغ مربوط به ۱۱۰ به فروشنده تعلق میگیرد؟
سلام و درود لطفا با شماره تماس 09120170676 تماس بگیرین. به دلیل اینکه سوالتون تخصصی هستش. باید تلفنی صحبت بفرمایید
با سلام
بنده یه آپارتمان فروختم که ۶ متر کمتر تو قول نامه قید شده …و قیمت در زمان ارزونی بوده
الان با شرایط قیمت های چند برابر بنده میتونم مازاد متراژ رو به قیمت روز با خریدار محاسبه کنم .آیا قانونی در این مورد هست که با شرایط جامعه و تورم سر سام آور..انجام بشه
چون بنده واقعا متضرر شده ام
و قیمت ملک ۴ برابر شده
الان سند آماده شده و گرفته ام ..برای مابقی تسویه حساب چنانچه میشه کاری کرد
لطفا راهنمایی بفرمایید
با تشکر وسپاس
سلام و درود خدمت شما دوست عزیز
در ابتدا ميتونيد بر سر زياده متراژ ملك توافق كنيد و مبلغ رو مطالبه كنيد اما اگر خريدار رضايت به پرداخت ما به تفاوت متراژ نداد براي شما طبق ماده ٣٨٥ قانون مدني حق فسخ معامله در نظر گرفته شده است
درصورت نیاز به مشاوره تخصصی با شماره تماس 09120170676 تماس بگیرین. ممنون
باسلام
بنده سال 99یه قطعه زمین باغی قولنامه ای خریدم به متراژ 1100متر به طول 55وعرض میانگین20متر چون زمین قناسی داشت از یه سمت 19متر و از یه سمت بیشتر بود میانگین گرفته شد.بعد گذشت یک سال من یک سوم از 1100مترتقریبی فروختم به قیمت توافقی و طول عرض زمین مشخص نکردیم به دلیل این که معلوم نبود عرض دقیق چقدره باید زمین کناری میومد با قولنامه اون چک میشد که کجاس چون زمین یه مقدار از عرض اضافه داشت و فروشنده که من ازش خریدم گفته بود شاید اضافه باشه به همین دلیل من بدون طول عرض فقط قسمت زمین جلو به سمت جاده مشخص کرده شد تو قولنامه ولی بخاطر شرایط زمین چون معلوم نبود عرض زمین چقده میانگین 20متر بود باید با زمین کناری کنترل میشد دقیق چقدره شاید 21متر باشه متراژ نخورد.
بعد گذشت یک سال خریدار یک سوم 1100متر که میشه 366متر دبه کرد گفت اضافه زمین بره منه زمین 100متر اضافه است که 40مترش تو زمین منه .منم بهش گفتم که من به تو یک سوم 1100متر دادم.
بعد رفتم از صاحب اصلی زمین که اونی که به من فروخته از اون خریده 100متر اضافه زمین خریدم که ضمیمه قولنامه کرد 100متر به 1100متر اضافه در مجموع 1200متر شد زمین.
بعد که رفتم مرز زمین مشخص کنم اومد زد درخت آلاچیق و…خسارت زد و میگه زمین من 400متر اضافه زمین تو قسمت زمین منه بره منه منم میگم تو یک سوم 1100متر که میشه 366متر حقته تهدید میکنه.
الان من میخوام بدونم1,چیزی دستشو میگیره 2,بخوام شکایت کنم ازش تا به حقش قانع باشه چه شکایتی باید کنم.
مثلاً تصرف عدوانی یا اختلاف متراژ یا ممانعت از حق چه شکایتی تنظیم کنم.
دست شما درد نکنه خواهشامیکنم راهنماییم کنید کمکم کنید
باتشکر
سلام وقت بخیر.موضوع تخصصی میباشد و نیاز به بررسی مدارک میباشد.
با سلام،اینجانب یکسال پیش ملکی پیش خرید کردم به متراژ ۱۰۰متر و الان فروشنده میگه که ۱۱۲متره،و باید پول اضافه متراژ رو همین الان بدین،من میگم باید سر سند بدم اون میگه الان باید بدین وگرنه واحدو تحویل نمیدم,تو قولنامه هم ننوشتیم ک زمان پرداخت اضافه ساخت چه زمانی باشه،ممنون میشم راهنمایی کنید
بهتره توافق کنید زمان خاصی ندارد