اختلاف در ملک مشاع

اختلاف در ملک مشاع

بر اساس (ماده 571 قانون تجارت) که در تعریف شرکت بیان می دارد :

“اجتماع حقوق مالکین متعدد در یک شی واحد به نحو اشاعه”

اشاعه عبارت است از :

• اجتماع حقوق چند نفر در همه ی اجزای یک مال معین.
• اشاعه می تواند بصورت ارادی و یا قهری باشد همانند مالکیت مشاعی ورثه بر ترکه.
• در حالت اشاعه، مالکیت هر یک از شریکان، اصالت خود را از دست نمی دهد متنها در عالم خارج آمیخته با حق دیگران است به گونه ای که این مالکیت در جزء جزء وجود دارد، بدون اینکه بتوان مصداق مستقل و جداگانه ای برای آن تعیین کرد.
• در مال مشاع، چند نوع تصرف صورت میگیرد :

1 ) تصرفات حقوقی 2 ) تصرفات مادی

*تصرفات حقوقی در مال مشاع

بر اساس (ماده 30 قانون مدنی) مالکی که مالی را در دست دارد و مالکیت آن مال برای وی می باشد ، این حق را دارد و میتواند هر نوع انتفاع و تصرفی را که بخواهد در آن مال داشته باشد ، مگر اینکه قانون یکسری موارد را از اختیارات مالک استثناء کرده باشد. با این وجود، از نظر حقوقی، تصرف شریک در مال مشاع در صورتی صحیح و نافذ محسوب میشود که این تصرف در حصه قانونی او انجام شود ؛ اما در صورتی که شریکی بخواهد در سهام شرکای دیگر تصرف کند، چنین تصرفی غیر نافذ است و حکم معامله فضولی را دارد.  بنابراین تصرف حقوقی شریک در یک مال تا میزان سهم خود صحیح و نافذ بوده و نیاز به اجازه ی هیچ یک از شرکا ندارد.

*تصرفات مادی در مال مشاع

 تصرف مادی در مال مشاع به 2 صورت می باشد:

• گاهی در مقام اجرای یک عمل حقوقی صورت میگیرد مثل آنکه پس از  عقد بیع، فروشنده باید مبیع را تسلیم مشتری کند. تسلیم مبیع به مشتری و مسلط ساختن او بر مال، یک تصرف مادی است که به منظور اجرای عمل حقوقی بیع صورت گرفته است.
• همچنین تصرف مادی ممکن است هیچ ارتباطی با تصرف و عمل حقوقی نداشته و صرفاً مادی باشد، مثل آنکه در خانه ی مشاع سکونت نماید.

*تصرف مادی شریک در مال مشاع به  چه نحوی مجاز میباشد؟

تصرف مادی مال مشاع توسط شریک، تابع (ماده 582 قانون مدنی ) می باشد.

((شریکی که بدون اذن یا در خارج از حدود اذن تصرف در اموال شرکت نماید، ضامن است.))

در تفسیر این ماده میتوان گفت :در صورتی که یکی از شرکای مال مشاع، بدون تحصیل اذن و یا خارج از حدود اذن سایر شرکاء، اقدام به انجام تصرف در مال مشترک کند، در صورتی که بعداً سایر شرکاء آن را اجازه ندهند، وی ضامن است و در صورتی که خساراتی وارد آید، آن شریک در برابر خسارات وارده مسئولیت دارد و باید آن را جبران کند.

مراجع قضایی رسیدگی کننده

چنانچه ملک در دفاتر اسناد رسمی ثبت نشده باشد و در هم چنین سابقه ثبت در اداره ثبت نداشته باشد ، مرجع صالح برای رسیدگی به اختلاف ، دادگاهی محل وقوع ملک می باشد . اما به فرض این که ملک دارای سابقه‎ ثبتی در دفتر املاک باشد ، باید درخواست افراز به  اداره ثبت محل وقوع ملک ارائه شود. بنابراین در بیشتر موارد، شخص باید درخواست افراز خود را به اداره ی ثبت حوزه‫ایی که ملک در آن به ثبت رسیده است ارائه کند .

درصورتی‌ که ملک مطابق با ضوابط قابلیت افراز داشته باشد، کار بررسی افراز در مرجع ثبتی مربوطه ادامه میابد.‎ اما چنانچه واحد ثبتی پس از بررسی، به دلایل گوناگون از جمله به سبب مساحت ملک، عدم افراز را اعلام کند، متقاضی باید برای طرح دعوا به دادگستری مراجعه نماید.

نکته : در صورت مراجعه به دادگاه برای ثبت دادخواست افراز مال مشاع ، نام کلیه شرکا بایستی اطراف پرونده  قرار بگیرد (اعم ازخواهان و خوانده )

خرید و فروش مال مشاع

اگر بر اساس قوانین ثبتی و طی مراحل اداری و نقشه برداری ها ملک غیر قابل افراز تشخیص داده شود گواهینامه ای مبنی بر غیرقابل افراز بودن ملک به شرکا داده می شود که طبق قانون مدنی هر شریکی هر وقت بخواهد می تواند تقاضای تقسیم مال را بدهد و یا در بسیاری از موارد یکی از مالکان برای ایجاد مشکلات و سختی در کار حاضر به تقسیم نمی باشد که در اینصورت شرکا دیگر می توانند دادخواستی با عنوان فروش و تقسیم ملک مشاع به طرفیت شرکا دیگر به دادگاه حقوقی محل وقوع ملک ارائه دهند.

شرایط تقسیم مال مشاع

درخواست تقسیم ملک از دادگاه در صورتی پذیرفته می شود که:

• در ابتدا ملک قابل تقسیم باشد
• مالکین در تقسیم مال به اختلاف خورده باشند
• مال در زمان تقسیم از مالیت نیفتاده و تقسیم مال موجب ضرر شرکای دیگر نباشد که در صورت وجود ضرر باید به تراضی برسند.

* در نهایت در صورت عدم تراضی مال به فروش می رسد.

*در مرحله آخر بعد از صدور حکم دادگاه مبنی بر فروش ملک دادورز اجرا با تشکیل پرونده اجرایی ملک مشاع را مورد مزایده و فروش قرار می دهد

مفاد آیین نامه

• ماده 4 ‌قانون افراز و فروش املاک مشاع ‌مصوب 1357
  ملکی که به موجب تصمیم قطعی غیر قابل افراز تشخیص داده شود، با تقاضای هریک از شرکاء به دستور دادگاه شهرستان فروخته می‌شود.

• ماده ۹ آیین‌نامه قانون افراز و فروش املاک مشاع
  در صورت صدور حکم قطعی بر غیر قابل تقسیم بودن ملک، دادگاه شهرستان بر حسب درخواست یک یا چند نفر از شرکاء دستور فروش آن را به دائره اجراء دادگاه خواهد داد.
  مدیر اجراء نسبت به فروش ملک وفق مقررات ( قانون اجراء احکام مدنی مربوط به فروش اموال غیرمنقول ) اقدام می‌نماید.

• ماده ۱۰ آیین‌نامه قانون افراز و فروش املاک مشاع
  وجوه حاصله از فروش ملک غیرقابل افراز پس از کسر هزینه عملیات اجرائی طبق دستور دادگاه شهرستان بین شرکاء به نسبت سهام تقسیم خواهد شد.

پیشنهاد ویژه: نمونه دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی ملک مشاع/بسیار مهم و کاربردی

جهت مشاوره حقوقی با وکیل ملکی، وکیل پایه یک دادگستری با شماره تلفن 09120170676 – 09123439500 تماس بگیرید.