فسخ قرارداد به جهت تخلف از خیار شرط

در این مقاله با شما هستیم تا در مورد (فسخ قرارداد به جهت تخلف از خیار شرط)به جهت تخلف از خیار شرط و لزوم تعیین مدت در خیار شرط به شما همراهان عزیز توضیحاتی ارائه دهیم با ما تا انتها همراه باشید و در هر کجای این مطلب اگر سوالی برایتان پیش آمد آن را در قالب کامنت برای ما بیان کنید تا وکلای مجرب گروه حکمت به آن پاسخ دهند.

فسخ قرارداد و خیار تخلف شرط:

گاهی در قرارداد، شرطی ذکر می شود که بر مبنای آن یکی از طرفین متعهد به انجام کاری به نفع طرف دیگر شود حال اگر متعهد به تعهد خویش در قرارداد پایبند نبوده و به آن عمل نکند طرف مقابل یعنی متعهد له میتواند مستند به شرط قرارداد معامله تحت شرایطی فسخ نماید.
شرط مندرج در قرارداد می تواند به صورت شرط فعل باشد. یعنی اینکه یکی از طرفین متعهد به انجام فعلی شده باشد، در اینصورت کسی که شرط به نفع او شده است، در ابتدا می بایست الزام متعهد را در انجام شرط بخواهد و اگر الزام متعهد ممکن نبود متعهدله می تواند شخصآ یا توسط شخص دیگری تعهد را به هزینه متعهدله انجام دهد. اما در صورتی که امکان اجرای تعهد به دو روش فوق میسر نشود متعهد له می تواند قراداد را فسخ نماید.
اگر در قرارداد شرطی به صورت شرط صفت درج شده باشد مانند اینکه در قرارداد شرط گردد که مورد معامله دارای صفت خاصی باشد، در صورت عدم وجود آن صفت، خریدار حق فسخ معامله را پیدا خواهد کرد.
اگر در قرارداد شرطی به صورت شرط نتیجه آمده باشد« شرط نتیجه شرطی است که نتیجه یکی از اعمال حقوقی (اعم از عقد یا ایقاع) باشد. مانند آنکه ضمن عقد بیع خانه به مبلغ پانصد میلیون تومان، فروشنده بر خریدار شرط کند که کتاب خطی خریدار ملک فروشنده شود در این صورت به نفس درج شرط مزبور ضمن قرارداد اصلی، آن نتیجه چنانچه مانع قانونی برای ان وجود نداشته باشد، حاصل می شود و دیگر نیازی به انشای عقدی که مولّد آن نتیجه باشد، نخواهد بود، حال اگر مانعی وجود داشته یا شرایطی پیش آید که عقد حاصل نشود در اینجا قانون مدنی حکم صریحی ندارد بنابراین اگر نتیجه بنابر دلیلی معلوم شود، امکان وقوع نداشته است، برای جبران خسارت مشروط له باید راهی اندیشید.

لزوم تعیین مدت در خیار شرط:

مطابق قانون باید مهلت خیار شرط معلوم و معین باشد به نحوی که احتمال کم و زیاد شدن در آن نرود . اگر برای خیار شرط مدت معین نشده باشد هم شرط خیارو هم خود معامله باطل می باشد.

بیشتر بخوانید شاید برایتان مفید باشد:اسقاط کافه خیارات

تفاوت خیار شرط با خیار اشتراط :

خیار شرط صرفاً نتیجه توافق و تراضی طرفین است که ضمن عقد گنجانده شده و اِعمال آن نیاز به تخلف از انجام تعهد نیست . در حالی که خیار تخلف از شرط ( خیار اشتراط ) نتیجه تخلف از تراضی و امتناع از اجرای تعهد ناشی از آن است . تفاوت دیگر شرط خیار با خیار اشتراط در این است که وجود شرط خیار حتماً باید در قرارداد پیش بینی شده باشد اما در مورد خیار اشتراط یا خیار تخلف شرط ، نیازی به ذکر خیار در قرارداد نیست بلکه مبنای ایجاد خیار فقدان یکی از شروط قراردادی است.

تأیید فسخ قرارداد به جهت شرط خیار : شرط خیار چیست؟مطابق با ماده 399 قانون مدنی ، ممکن است در عقد بیع شرط شود که در مدت معین برای بایع یا مشتری یا هر دو یا شخص خارجی اختیار فسخ معامله باشد .به این حق فسخ در اصطلاح حقوقی ، شرط خیار می گویند.
ذکر عباراتی چون (اختیار انصراف از معامله ) و یا ( حق عدول از معامله ) در قرارداد ، از مصادیق خیار شرط است.

تفاوت خیار شرط و خیار تخلف از شرط:

خیار شرط یعنی برای یکی از طرفین در مدت معینی حق فسخ قراردهند در این حالت برای خیار فسخ می بایست مهلت تعین شود در غیر این صورت هم شرط و هم عقد باطل می شود.
در این حالت دارنده حق فسخ باید بدوا اظهارنامه ای مبنی بر اعمال حق فسخ برای طرف مقابل ارسال نماید.
در خیار شرط الزاما باید در قرارداد شرط خیار فسخ نوشته شده باشد و لکن در مورد خیار تخلف شرط ، نیاز به درج حق فسخ نیست چرا که خود قانونگذار این حق را پیش بینی کرده است.

مبنای حقوقی دادخواست تأیید فسخ قرارداد به جهت شرط خیار:

اگر صاحب خیار در مهلتی که در قرارداد پیش بینی شده است ، اقدام به فسخ قرارداد کند ، می تواند جهت تثبیت فسخ قرارداد ، دادخواست تأیید فسخ قرارداد را طرح کند . لازم به ذکر است که می توان به فسخ قرارداد به عنوان یک دفاع در مقابل دعاوی که مطرح می شود استناد کرد .

طرفین دعوی:

خواهان: کسی ا که در قرارداد شرطی به نفع او شده است(متعهدله)
خوانده : فردی است که می بایست شرط را انجام می داده است(متعهد)

اجرای حکم:

پس از صدور رأی مبنی بر تأیید فسخ قرارداد، این رأی جنبه اعلامی داشته و و مطابق ماده 4 قانون اجرای احکام نیازی به صدور اجراییه ندارد.

مرجع صالح:

از نظر صلاحیت ذاتی دادگاه های عمومی حقوقی صالح به رسیدگی است.از نظر صلاحیت محلی اگر موضوع معامله مال غیر منقول باشد که در این صورت دادگاه حقوقی محل وقوع ملک صالح به رسیدگی است.اگر موضوع معامله مال منقول باشد یا ترک یا انجام عملی دادگاه صالح دادگاه حقوقی محل اقامت خوانده(متعهد) می باشد.

نکات مهم مرتبط با دعوای تأیید فسخ قرارداد به جهت خیار تخلف شرط:

1-اعمال خیار فسخ جز مواردی که قانون اعمال ان را فوری دانسته ذکر نشده پس در نتیجه اعمال حق فسخ فوریت ندارد و صاحب حق می تواند هر زمان که بخواهد آن را اعمال نماید
2-نام دیگر خیار تخلف شرط، خیار اشتراط است.
3-در صورتی که بعد از انعقاد عقد اما قبل از فسخ توسط مالک، تصرفاتی در ملک بشود مانند فروش، رهن و یا … توسط خریدار ایجاد گردد، حتی در صورت فسخ قرارداد نیز، این تصرفات معتبر می باشد
4-ضمانت اجرای تخلف از شرط مندرج در قرارداد، بطلان معامله نمی باشد بلکه ایجاد حق فسخ است
5-چنانچه در قرارداد شرط شود که هر یک از متعاقدین از انجام معامله منصرف گردد می بایست مبلغی به‌ عنوان ضرر و زیان پرداخت کند، عبارت مذکور خیار شرط نمی باشد،زیرا: اولاً عبارت یاد شده بیش از آنکه بیانگر اراده واقعی طرفین بر تعیین خیار شرط باشد ناشی از رسومات ابتدایی و لازم الوفاء نبودن قراردادهای بی‌نام می باشد، ثانیاً اگر عبارت مزبور را به معنی اختیار بر هم زدن قرارداد در هر زمان دلخواه توسط یکی از طرفین بدانیم قطعاً از اسباب بطلان قرارداد می باشد و این توصیف به ‌تبع، دعوای فسخ را نیز زایل می‌نماید ثالثاً یکی از موارد اصل صحت عمل حقوقی این است که قرارداد و شروط آن به‌گونه‌ای تفسیر شوند که قرارداد صحیح دانسته شود

مستندات قانونی فسخ قرارداد به جهت تخلف از خیار شرط:

ماده 237 قانون مدنی:

«هرگاه شرط در ضمن عقد، شرط فعل باشد، اثباتأ یا نفیا کسی که ملتزم به انجام شرط شده است، باید آن را به جا بیاورد و در صورت تخلف، طرف معامله می تواند به حاکم رجوع کند و تقاضای اجبار به وفای شرط بکند»
ماده 238 قانون مدنی:

«هرگاه فعلی در ضمن عقد، شرط شود و اجبار ملتزم به انجام آن غیر مقدور ولی انجام آن به وسیله ی شخص دیگری مقدور باشد، حاکم می تواند به خرج ملتزم، موجبات انجام آن فعل را فراهم کند»
ماده 239 قانون مدنی:

«هرگاه اجبار مشروط علیه برای انجام فعل مشروط، ممکن نباشد و فعل مشروط هم از جمله اعمالی نباشد که دیگری بتواند از جانب او واقع سازد، طرف مقابل، حق فسخ معامله را خواهد داشت»
ماده 246 قانون مدنی:

«در صورتی که معامله به واسطه ی اقاله یا فسخ به هم بخورد، شرطی که در ضمن آن شده است. باطل میشود و اگر کسی که ملزم به انجام شرط بوده است. عمل به شرط کرده باشد، می تواند عوض او را از مشروط له بگیرد»
ماده 142 قانون آیین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور مدنی:

«دعوای متقابل به موجب دادخواست اقامه می شود؛ لیکن دعاوی تهاتر، صلح، فسخ، رد خواسته و امثال آن که برای دفاع از دعوای اصلی اظهار می شود، دعوای متقابل محسوب نمی شود و نیاز به تقدیم دادخواست جداگانه ندارد»

در ادامه بخوانید:خیار عیب

رویه قضایی و ارای وحدت رویه:

رأی اصراری شماره ی ۴۵ مورخ ۴۵/۲/۱۲ هیات عمومی دیوان عالی کشور
«ضمانت اجرای تخلف از شرط مندرج در قرارداد، بطلان معامله نیست»

رای شماره ی ۱۳۸۷ مورخ ۱۳۱۶/۶/۱۵ شعبه ی ۱ دیوان عالی کشور
«اصولا طبق مواد ۲۳۷ و ۲۳۸ قانون مدنی با فرض این که اثبات شود، مدعی علیه تخلف از شرط کرده است، ابتدا بایستی اجبار او بر وفای شروط، تقاضا شود و مادام که تعذر به اجبار معلوم نباشد، برای مدعی فسخ نخواهد بود»

رأی شماره ۷۴۸ مورخ ۹۱/۶/۱۵ شعبه ی ۳ دادگاه تجدید نظر استان تهران
«با توجه به این که انجام تعهدات خواندگان، غیر مقدور می باشد و با ممتنع بودن شرط تغییر کاربری ملک، دیگر موجبی برای اجبار خواندگان به انجام شرط وجود ندارد؛زیرا اجبار مشروط علیه وقتی است که امتناع از انجام شرط از سوی مشروط علیه باشد و قانون مدنی هم ناتوانی در تسلیم و اجرای تعهد و شرط را یکی از اسباب خیار می داند»

رأی شماره ی ۵۸۴ مورخ ۹۱/۶/۱۳ شعبه ی ۸ دادگاه تجدید نظر استان تهران
«اگر مشروط له بخواهد به استناد امتناع شرط فعل ضمن عقد، قرارداد را فسخ کند، باید ابتدا الزام مشروط علیه به ایفای شرط را از دادگاه درخواست کند و در صورت عدم امکان الزام، از حق فسخ استفاده کند»

رأی شماره ی ۱۶۶۵ مورخ ۸۶/۱۲/۵ شعبه ی ۱۸ دادگاه تجدید نظر استان تهران
«در تخلف از شرط فعل، ابتدا باید درخواست الزام به وفای شرط را کرد، نه این که در ابتدا قرارداد، قابل فسخ باشد. فسخ یک عمل قضایی نیست تا بتوان از دادگاه درخواست اعمال آن را کرد»

رأی شماره ی ۱۶۴۷ مورخ ۸۴/۹/۲۷ شعبه ۱۵ دادگاه تجدید نظر استان تهران
«طرفین، عملا در قرارداد فی ما بین خیار تخلف شرط را از کافه ی خیارات، مستثنی کرده اند و با توجه به ارسال اظهارنامه از سوی فروشنده، مبنی بر حضور وی در دفترخانه در تاریخ معین و عدم حضور خریدار به گواهی دفترخانه مربوطه دادگاه دادخواست تجدید نظر خواه را انشای فسخ، تلقی می کند»

نظریه ی مشورتی شماره ی ۷/ ۲۳۹۸ مورخ ۶۱/۵/۱۶ اداره ی حقوقی قوه ی قضاییه
«تخلف مستأجر از شرط ضمن عقد، تنها موجب اعمال حق مراجعه ی موجر به دادگاه حقوقی و طرح دعوی در این زمینه خواهد بود، نه سبب ایجاد مزاحمت نسبت به تصرفات کامله ی مستأجر که عرفا متداول است ،بنابراین شکایت مستأجر راجع به رفع مزاحمت هایی که از ناحیه ی موجر نسبت به تصرفات همه جانبه و متعارف وی در عین مستأجره ایجاد می شود، قانونا قابل طرح و بررسی می باشد بدیهی است، تشخیص وارد بودن یا وارد نبودن شکایت و ارزشیابی دلایل، با مرجع رسیدگی کننده خواهد بود »

نکات پایانی:

1-حق فسخ حاصله از خیار تخلف شرط فوریت ندارد و دارنده حق فسخ هر زمان بخواهد می تواند از حق فسخ خود استفاده کند
2-در صورتی که که در قرارداد شرط شده باشد تاخیر در پرداخت هر کدام از چکها موجب حق فسخ برای فروشنده است در این حالت درخواست مطالبه چک از طریق محاکم حقوقی می تواند دلالت بر ساقط شدن تلویحی دارنده حق فسخ دارد
3-دارنده حق فسخ باید دادخواست خود را در چارچوب تایید حق فسخ تقدیم نمود و نمی توان تقاضای فسخ قرارداد را از طریق محکمه بنماید چرا که فسخ یک عمل قضایی نیست تا بتوان از طریق دادگاه در خواست اعمال آن را نمود
4-الزامی به تقدیم دادخواست تایید فسخ نیست مگر آنکه بخواهید از آثار آن بصورت همزمان استفاده نمایید مثلا استرداد ثمن را نیز بخواهید
5-دادخواست تایید فسخ میبایست تحت عنوان دادخواست مجزی مطرح گردد مگر آنکه درضمن دفاع در قبال دعوی طرف مقابل مطرح شود

گروه وکلای حکمت

گروه وکلای حکمت با پیگیری های مستمر و به موقع در مورد پرونده های موکلین در زمینه اختلافات و دعاوی  حقوقی و کیفری و خانواده و ثبتی سعی دارد که یک تیم قوی و با بهره مندی از علم نوین حقوقی با مشاوره های خود  شما هموطنان گرامی را در مواجه شدن با مشکلات در پیشنهاد یک راه درست حقوقی و قانونی  راهنمایی و هدایت  کند و با امکانات مشاوره های حقوقی و کیفری آنلاین و مشاوره های تلفنی و مشاوره های حضوری در تهران با منشور اخلاقی مسئولیت پذیری رضایت هموطنان را به دنبال خواهد داشت