اختیارات مالک سرقفلی
در این مقاله به موضوع اختیارات مالک سرقفلی میپردازیم. امیدواریم که برای شما عزیزان در رفع سوالات پیش آمده مفید بوده و رفع ابهام شود.
اختیارات مالک سرقفلی
اختیارات مالک سرقفلی به شرح ذیل میباشد:
فهرست مطالب این مقاله >برای مطالعه روی عنوان دلخواه کلیک کنید
- مطالبه اجاره: (( اگر تاریخ خرید سرقفلی قبل از سال 76 باشد مالک و مستاجر می توانند هر 3 سال بر اساس ترفی و تنزیل هزینه ها، اجاره را کم و زیاد کنند و لکن اگر تاریخ خرید سرقفلی بعد از سال 76 باشد، مالک در صورت انقضای مدت اجاره می تواند با پرداخت حق سرقفلی به نرخ روز مستاجر، مستاجر را تخلیه کند و یا با توافق مستاجر قرارداد اجاره را تمدید کند. ))
- تخلیه: اگر قرارداد خرید سرقفلی مستاجر((قبل از سال 1376)) باشد، در صورت تخلف مستاجر ، مالک می تواند فرارداد اجاره را قسح و ملک را تخلیه نماید.
- اگر تاریخ خرید سرقفلی مستاجر (( بعد از سال 1376)) باشد بعد از انقضای مدت اجاره ، مالک می تواند ملک را تخلیه نماید و لکن باید حق سرقفلی را به نرخ روز به دارنده سرقفلی بدهد .
- فروش ملکیت: مالک می تواند ملک خود را به دیگران بفروشد با در نظر گرفتن اینکه حق سرقفلی آن ملک، متعلق به غیر است.
.
حق سرقفلی چیست؟
- حق سرقفلی مبلغی است که در ابتدای یا اثنای مدت اجاره از ناحیه مستاجر، تحت عنوان <<حق سرقفلی>> به مالک پرداخت می شود و به عبارتی نوعی حق تقدم در انتفاع از ملک استیجاری، برای مستاجر ایجاد می نماید که در زمان تخلیه ملک، مبلغ سرقفلی میبایست به نرخ روز به مستأجر پرداخت گردد.
ایجاد حق سرقفلی از جمله عقود بوده که نیاز به اراده انشایی و تحقق ایجاب و قبول داردبنابرایناگر مبلغی از ناحیه مستاجر به موجر پرداخت شده باشد و علت و جهت پرداخت آن را، طرفین قرارداد مشخص نکرده باشند.
بدین نحو که، مالک مدعی قرض الحسنه باشد و مستاجر مدعی سرقفلی باشد، اصل بر این است که قرض الحسنه بوده و مستاجر باید سرقفلی بودن آن را اثبات نماید.
البته با توجه به قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376 ، دایره تعلق حق سرقفلی به مستاجر گسترش یافته و در موارد مندرج در ذیل بدون آنکه مستاجر حق سرقفلی پرداخت کرده باشد، حق سرقفلی در نظر گرفته است.
- هرگاه ضمن عقد اجاره شرط شود، تا زمانیکه عین مستأجره در تصرف مستأجر باشد مالک حق افزایش اجاره بها و تخلیه عین مستأجره را نداشته باشد و متعهد شود که هر ساله عین مستأجره را به همان مبلغ به او واگذار نماید در این صورت مستأجر می تواند از موجر و یا مستأجر دیگر مبلغی بعنوان سرقفلی برای اسقاط حقوق خود دریافت نماید.
- هرگاه ضمن عقد اجاره شرط شود که مالک عین مستأجره را به غیر مستأجر اجاره ندهد و هر ساله آن را به اجاره متعارف به مستأجر متصرف واگذار نماید، مستأجر می تواند برای اسقاط حق خود و یا تخلیه محل مبلغی را به عنوان سرقفلی مطالبه و دریافت نماید.
نکاتی در باب سرقفلی..
- حق سرقفلی یک حق تبعی است که به تبع مالکیت ذینفع بر منافع ملک( عقد اجاره) ایجاد می گردد.
- در حقوق ایران وعرف بازار، نقل وانتقال حق سرقفلی ،معمولا توام با عقد اجاره صورت می گیردو لکن در رویه فعلی بازار ،نقل و انتقال سرقفلی، به نحو مستقل ( بدون انعقاد قرارداد اجاره) صورت می گیرد
که عده ای معتقدنند ،نقل و انتقال سرقفلی، بنحو مستقل و جداگانه ای، صحیح نبوده و موجب ایجاد حقی برای استفاده مستاجر، ازجهت عین مستاجره،نمی گردد
- تفاوت حق سرقفلی و عقداجاره در اینست که ،در حق سرقفلی مالکیت مستاجر بر منافع عین مستاجره ،دائم است و لکن در عقد اجاره ،مالکیت مستاجر بر منافع موقت می باشد
- در قانون روابط موجر و مستاجر 1356 فرض تعیین سرقفلی به طور مجزا و مستقل از حق کسب و پیشه منتفی است و سرقفلی اولیه که مستاجر می پردازد یکی از عناصر مؤثر در تعیین میزان حق کسب و پیشه توسط کارشناس است. میزان سرقفلی که در ابتدا از ناحیه ی مستاجر پرداخت می شود، زمان تخلیه در احتساب میزان حق کسب و پیشه و تجارت تاثیر گذار است.
- سرقفلی، مال مطلق محسوب نمی شود، بلکه یک حق مالی است که ممکن است با تخلف مستأجر نیز زایل شود؛ بنابراین انتقال این حق در دفاتر اسناد رسمی، منوط به وجود رابطه استیجاری است. دادنامه قطعی مورخه 21/10/1394 شعبه 40 تجدید نظر 9409970224001355
سرقفلی امری تبعی است و وجود مستقلی ندارد؛ بنابراین تنها با وجود عقد اجاره می تواند محقق گردد و طرح هر گونه دعوی در این خصوص قبل از اثبات رابطه استیجاری قابل پذیرش نیست.
دادنامه قطعی :52 تجدید نظر
9109980227200033
تاریخ دادنامه قطعی :
1394/04/24شعبه
سرقفلی پرداختی توسط مستاجر، در میزان حق کسب و پیشه و تجارت تاثیر گذار است؛ بنابراین اگر مستاجر محکوم به تخلیه در قبال دریافت نصف حق کسب و پیشه شود، سرقفلی مزبور قابلیت مطالبه جداگانه (علاوه بر حق کسب و پیشه) ندارد زیرا موضوع، مشمول اعتبار امر قضاوت‌شده است.
دادنامه قطعی :
9209980229400690
تاریخ دادنامه قطعی :
1394/09/29 شعبه 28 تجدید نظر
دعوای تقسیم منافع سرقفلی در اجاره‌های مشمول قانون روابط موجر و مستاجر 1356، محکوم به رد است زیرا تقسیم منافع مورد اجاره مشاعی در تعارض با حقوق موجر است
دادنامه قطعی :
9409980228600218
تاریخ دادنامه قطعی :
1394/09/25شعبه 33 تجدید نظر
- البته در قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376 ،مالکیت دائم مستاجر بر منافع سرقفلی( برای قراردادهای خرید سرقفلی بعد از سال 1376) منتفی شده و مستاجررا می توان درراس انقضای مدت اجاره، تخلیه نمود ولو آنکه وی حق سرقفلی پرداخت کرده باشد.
- اگر عقد اجاره و صلح سرقفلی در دو زمان متفاوت منعقد گردد، روابط موجر و مستاجر فیمابین طرفین ،تابع قانون زمان وقوع عقد اجاره است نه زمان انعقاد سرقفلی
- قانون حاکم بر روابط استیجاری طرفین قرارداد تابع، قانون زمان وقوع عقد اجاره است نه خرید سرقفلی
- حق سرقفلی با پرداخت مبلغی از طرف مستأجر ایجاد می شود؛ هرچند که عده ای معتقدند، با انعقاد عقد، صرفا سبب ایجاد حق سرقفلی می شود و شرط استحقاق حق سرقفلی به مستاجر، حسن شهرت مستاجرو رونق کسبی و اعتبار صنفی است.
- حق سرقفلی صرفا به مالک ملک پرداخت میشود نه به مستأجر اولیه، البته در قانون روابط موجر و مستاجر 1376 تحت شرایطی برای مستاجرین، دریافت حق سرقفلی در نظر گرفته شده است.
- سرقفلی در زمره حقوق مالی است و همانند سایر حقوق مالی از جمله ملک و حق انتفاع و … به ارث می رسد.
- سرقفلی جزء اموال ناملموس و غیر مادی است و نمی توان درآن تصرف نمود و قواعد مرتبط با اموال مادی و فیزیکی از جمله اماره تصرف، مشمول آن نمی شود.
حق سرقفلی جزء اموال غیر منقول تبعی است چرا که حق سرقفلی بواسطه عقد اجاره در محل کسب بوجود می آید بطور مثال حق انتفاع از اموال غیر منقوله از اموال غیر منقول تبعی است.
جهت مشاوره حقوقی با وکیل سرقفلی متخصص و یا وکیل ملکی و وکیل قرارداد وکیل سرقفلی با مجموعه گروه وکلای حکمت تماس بگیرید. 09123439500 – 09120170676
