اجاره سرقفلی به غیر

اجاره سرقفلی به غیر

اجاره سرقفلی به غیر در شرایطی امکان دارد که:

قرارداد خرید سرقفلی شما بعد از تاریخ  ۷۶/۷/۲  باشد.

به موجب ماده 6 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 76 :

مستاجر حق انتقال سرقفلی به غیر را دارد مگر اینکه در قرارداد این حق از وی سلب شده باشد .

اگر به مستاجری قبل از سال 1376 ،سرقفلی مغازه را واگذار می کردید و یا آن را اجاره می دادید، دیگر نمی توانستید در انقضای مدت  قرارداد اجاره ، تقاضای تخلیه ملک استیجاری را داشته باید ولو آنکه مدت اجاره بصورت موقت ( یکسال ) باشد چرا که به مستأجر ،حق کسب و پیشه تعلق می گرفت .

عملا در قرارداد های اجاره بعد از سال 76 حق کسب و پیشه منتفی شد و دیگر مستاجر در صورت پرداخت حق سرقفلی می تواند در زمان تخلیه ملک آن را به نرخ روز دریافت نماید .

حق سرقفلی چیست؟

حق سرقفلی ،مبلغی است که :

در ابتدای انعقاد قرارداد اجاره ،از ناحیه مستاجر ( بصورت توافقی) به موجر پرداخت می گردد و می بایست در زمان تخلیه ملک به نرخ روز محاسبه و به مستاجر پرداخت گردد.

دعاوی مربوط به سرقفلی و حق کسب و پیشه از موضوعات تخصصی در حوزه وکالت می باشد و دارای ظرافت و پیچیدگی های خاص می باشد بنحوی که هر وکیلی  قادر به پاسخگویی به شما در این حوزه نمی باشد.

لازم است بدانید سرقفلی در ابتدا به صورت عرفی وجود داشت لکن به مرور زمان تبدیل به قانون شده است.

👈تعیین میزان حق سرقفلی

در خصوص تعیین میزان سرقفلی می بایست بیان داشت که
ارزش سرقفلی بر اساس..

• مکان و موقعیت ملک
• بنا و مصالح بکار رفته در ملک
• شرایط و کیفیت اجاره از نظر مزایایی که در اجاره‌ نامه برای مالک یا مستأجر در نظر گرفته شده است.
• نوع کسب‌ و کار مستأجر
• طول مدت اشتغال مستأجر به کسب‌ و کار در محل اجاره و حسن شهرت او که در معروفیت آن محل تاثیر گذار بوده است
• مخارجی که مستأجر، برای آماده‌سازی و تزئینات متحمل شده، تعیین می گردد .

ویژگی های حق سرقفلی

۱.سرقفلی در زمره حقوق مالی است و همانند سایر حقوق مالی از جمله ملک و حق انتفاع و… به ارث می رسد.
۲.سرقفلی جزء اموال ناملموس و غیر مادی است و نمی توان در آن تصرف نمود و قواعد مرتبط با اموال مادی و فیزیکی از جمله اماره تصرف، مشمول آن نمی شود.
۳.حق سرقفلی جزء اموال غیر منقول تبعی است چرا که حق سرقفلی بواسطه عقد اجاره در محل کسب بوجود می آید بطور مثال حق انتفاع از اموال غیر منقوله از اموال غیر منقول تبعی است.

قانون سرقفلی اصلا حذف نگردیده بلکه با توجه به قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 تثبیت گردیده

• برای اولین بار عنوان سرقفلی در قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۳۹ و لایحه قانونی اصلاح قسمتی از مقررات قانون نوسازی وعمران ۱۳۵۸ استفاده شده سپس در قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ بجای استفاده از عنوان سرقفلی ، از عبارت حق کسب و پیشه استفاده شده است.
• در نهایت قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶ صراحتا از عبارت حق سرقفلی ، استفاده نموده و بطور کلی امتیاز حق کسب و پیشه را برای مستاجرین حذف نموده است.

این مطالب را از دست ندهید:

تفاوت سرقفلی در قانون سال 56 و76

توقیف و فروش سرقفلی(و حق کسب و پیشه یا تجارت)

نمونه دادخواست تخلیه سرقفلی به علت انتقال به غیر

نمونه دادخواست تخلیه سرقفلی به علت عدم پرداخت اجاره بها/مهم و کاربردی/

تخلیه سرقفلی به جهت تخریب و نوسازی(تجدید بنا) صفر تا صد-کاملا کاربردی

موارد تعلق حق سرقفلی به مستاجر

•  در صورتیکه موجر به طریق صحیح شرعی سرقفلی را به مستأجر منتقل نماید، هنگام تخلیه مستأجر حق مطالبه سرقفلی به قیمت عادله روز را دارد.

• ماده 7- هرگاه ضمن عقد اجاره شرط شود، تا زمانیکه عین مستأجره در تصرف مستأجر باشد مالک حق افزایش اجاره بها و تخلیه عین مستأجره را نداشته باشد و متعهد شود که هر ساله عین مستأجره را به همان مبلغ به او واگذار نماید در این صورت مستأجر می تواند از موجر و یا مستأجر دیگر مبلغی بعنوان سرقفلی برای اسقاط حقوق خود دریافت نماید.

• ماده 8- هرگاه ضمن عقد اجاره شرط شود که مالک عین مستأجره را به غیر مستأجر اجاره ندهد و هر ساله آن را به اجاره متعارف به مستأجر متصرف واگذار نماید، مستأجر می تواند برای اسقاط حق خود و یا تخلیه محل مبلغی را به عنوان سرقفلی مطالبه و دریافت نماید.
• دیگر به راحتی قاضی نمی تواند بر اساس تخلفات مندرج درماده 14 ، مستاجر و دارندگان  حق سرقفلی را  تخلیه نمود بعبارتی دایره موارد تخلیه دارنده سرقفلی محدود شده و قاضی میبایست بر اساس قانون مدنی در صورت وقوع تخلفات مستاجر از جمله انتقال به غیر و…به اختلاف حاصبه رسیدگی نماید.البته متاسفانه عده ای از قضات همچنان با توجه به ابهام و مسکوت بودن قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376 همجنان برابر قانون 1356 به تخلفات مستاجر رسیدگی می کنند این در حالیست که میبایست عقود و قرارداد ، تابع قانون زمان وقوع عقد باشد.

ماده ۱۵ آیین‌نامه قانون روابط موجر و مستأجر سال ۷۶ در این زمینه بیان می‌دارد: «مستأجر اماکن تجاری در مدت اجاره چنانچه حق انتقال به غیر از او سلب نشده باشد، می‌تواند با اخذ مبلغی به‌ عنوان سرقفلی مورد اجاره را برای همان شغل مندرج در اجاره‌نامه و با رعایت سایر شرایط مندرج در اجاره‌نامه به دیگری منتقل نماید.»

جهت مشاوره حقوقی با وکیل سرقفلی ، وکیل ملکی با شماره تلفن های  09120170676 – 09123439500 تماس بگیرید.