نمونه رای و نمونه دادخواست تخلیه به علت تعدی و تفریط

نمونه رای و نمونه دادخواست تخلیه به علت تعدی و تفریط

نمونه دادخواست تخلیه مورد اجاره به لحاظ تعدی و تفریط

خواهان: خانم/ آقای: …/ کد ملی: …/ به نشانی: …

خواندگان:

خانم/ آقای: …/ کد ملی: …/ به نشانی: …

خانم/ آقای: …/ کد ملی: …/ به نشانی: …

وکیل: خانم/ آقای: …/ کد ملی: …/ به نشانی: …

خواسته: دعوای متقابل در پرونده کلاسه … به شماره پرونده … مطروحه در شعبه … دادگاه عمومی حقوقی مجتمع قضایی … مبنی بر تقاضای رسیدگی و صدور حکم مبنی بر الزام خواندگان به تخلیه مورد اجاره به لحاظ تعدی و تفریط به انضمام کلیه خسارات قانونی (اعم از هزینه دادرسی، حق الوکاله وکیل و …)

دلایل و منضمات دادخواست:

  1. گواهی حصر وراثت به شماره … مورخ …
  2. اجاره نامه به شماره … مورخ …
  3. اجاره نامه به شماره … مورخ …
  4. دلیل مالکیت
  5. معاینه و تحقیقات محلی
  6. عنداللزوم جلب نظر کارشناس
  7. عنداللزوم استماع شهادت شهود
  8. عنداللزوم استعلام از اداره ثبت

ریاست محترم شعبه … دادگاه عمومی حقوقی مجتمع قضایی …

با سلام و عرض ادب

احتراما اینجانب … به وکالت از خواهان دعوا آقای … به عنوان دادخواست متقابل در پرونده کلاسه … به شماره پرونده … مطروحه در آن شعبه محترم به استحضار عالی می رساند:

موکل اینجانب مالک شش دانگ پلاک ثبتی … فرعی از … اصلی بخش … تهران واقع در … می باشد. مورث خواهان های اصلی در پرونده کلاسه … مطروحه در آن شعبه محترم در سال1330 قرارداد اجاره ای با مالک وقت آن زمان مرحوم … تنظیم نموده بوده اند. مورد اجاره حسب مستندات موجود جهت شغل … به مورث خواندگان دعوای متقابل اجاره داده شده بود و از آن استیفای منفعت نموده است. موکل نیز بعد از خرید واحد مذکور قرارداد اجاره ای در تاریخ … با مرحوم … (مورث خواندگان دعوای تقابل) جهت انجام همین شغل منعقد نموده اند که به پیوست تقدیم گردیده است.

خواهان های محترم دعوای اصلی در پرونده کلاسه فوق الذکر خواستار تجویز انتقال منافع به غیر گردیده اند این امر در صورتی حادث گردیده است که به نظر می رسد خواسته تقدیمی ایشان منطبق با واقعیت موجود نمی باشد، چرا که پس از فوت مورث ایشان در تاریخ … واحد تجاری مذکور به لحاظ عدم فعالیت کسبی به صورت کاملا متروکه رها گردیده است و به مانند محل مخروبه ای درآمده است. علی ایحال به نظر می رسد که با عدم فعالیت در واحد تجاری مذکور خواندگان این دعوا عملا در مورد اجاره تعدی و تفریط نموده اند چرا که چندین سال است که چراغ مغازه را خاموش نموده اند و هیچ گونه فعالیتی نداشته و آنجا متروکه رها گردیده است.

فلذا با تقدیم دادخواست متقابل در موعد قانونی مبنی بر تقاضای رسیدگی و صدور حکم مبنی بر الزام خواندگان به تخلیه مورد اجاره به لحاظ تعدی و تفریط و دلایل معروضه مستندا به مواد ۱۴۱ قانون آیین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور مدنی و ۱۴ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ ضمن صدور حکم بر بطلان دعوا اصلی، اصدار حکم بر تخلیه به جهت تعدی و تفریط به انضمام جمیع خسارات قانونی مورد استدعاست.

پاره ای از مصادیق تعدی و تفریط

1. اگر مستاجر به تکلیف و وظیفه قانونی خود به موقع عمل نکند و یا با تاخیر عمل کند

بطور مثال:

مستاجر تعمیراتی در ملک لازم بوده که انجام نداده و یا اینکه در فصل زمستان، به موقع برف روبی نکرده و این قصور موجب وارد گردیدن خسارت به موجر و خرابی قسمتی از ملک گردیده است.

2. مستاجر  و یا …بنای جدید در ملک احداث نماید که موجب وارد گردیدن صدمه به اساس و بنیان ملک گردد و یا موجب کاهش ارزش ریالی ملک شود.

بطور مثال:

مستاجر مبادرت به ساخت بالکن در ملک استیجاری نماید و یا بین مغازها تیغه کند.

3. تخریب تمام یا قسمتی از ملک توسط مستاجر.

منظور از تعدی چیست؟

ماده 952 قانون مدنی بیان می دارد:

تعدی تجاوز نمودن از حدود اذن و یا متعارف، نسبت به مال و یا حق دیگری است که در مانحن فیه …

تجاوز کردن مستاجر از حدود اذن و یا متعارف در صورتی تعدی و تفریط محسوب می شود که موجب کاهش ارزش ریالی ملک و صدمه زدن به اساس و بنیان آن گردد.

مفهوم تفریط:

ب : تفریط یعنی ترک عملی که بموجب قرارداد و یا متعارف برای حفظ مال غیر لازم بوده و انجام نشده بدین نحو که ..
کوتاهی کردن مستاجر در حفظ و نگهداری عین مستاجره موجب وارد گردیدن خسارت به ملک موجر گردد.

 

نکاتی در باب تعدی و تفریط در اجاره:

1.در صورت اثبات تخلف مستاجر از ناحیه موجر، مبنی بر تعدی و تفریط هیچ گونه حق کسب و پیشه به مستاجر تعلق نمی گیرد.

2. اثبات تعدی و تفریط به عهده موجر است.

3.موجر پس از صدور حکم تخلیه از ناحیه مراجع قضایی، می تواند در هر زمان که تمایل داشته باشد حکم تخلیه را اجرا کند و اجرای حکم تخلیه در این مورد محدود به زمان خاصی نیست برخلاف موارد دیگر مندرج در قانون.

شرایط دعوی تخلیه سرقفلی به دلیل تعدی و تفریط

1- برای انجام و تحقق تعدی و تفریط، اصولاً باید بین موجر و مستأجر شرطی در قرارداد وجود داشته باشد که می تواند با اجرای فعل معین یا ترک فعل در رابطه باشد. این الزامات می تواند به صورت عملی انجام شود.

2- رویه دادگاه ها به این صورت است که تغییراتی را ایجاد می کنند که به ساختمان آسیب وارد کند و باعث ایجاد مشکل شود، مانند ساختن اطاق روی پشت بام یا حیاط یا حذف یک قسمت از ساختمان مانند تخریب یک ساختمان، انبار، ایجاد زیرزمین یا اضافه کردن یک قسمت کلی به ساختمان، به این موارد نفوذ می گویند، در حالی که اگر مستاجر برای استفاده بهتر، تغییرات جزئی در اجاره نامه ایجاد کند، این تغییرات جزئی به عنوان نفوذ موفق نمی باشد. موردی و قابل استفاده شدن ملک مشکلی ایجاد نمی کند.

3- بنابراین برای دستیابی به تعدی و تفریط باید در خارج از عرف و قرارداد صورت گیرد و توجه داشته باشید که تصدیق دخل و تصرف امری تخصصی و جزء وظایف کارشناسان رسمی است.

از این رو موجر برای تحقق این شرط با ایجاد انگیزه و نظر کارشناس نسبت به تخلیه سرقفلی به دلیل کاستی و مبالغه اقدام کند و در صورتی که نظر کارشناس این باشد که اقدامات انجام شده پیش داوری برای اخراج را بهبود بخشید.

4- در بررسی تعدی و تفریط باید ثابت شود که ضرر متوجه عین مستأجره است و این از شرایط ضروری است. بنابراین، احراز عنصر ضرر مهم است و لزومی ندارد که ضرر واقعی باشد، یا خیر.که این مورد با نظر کارشناس احتمال وقوع ضرر در آینده است. بنابراین، تغییرات جزئی برای استفاده بهتر از عین مستاجره، مانند کاشی کاری، به عنوان تعدی و تفریط محسوب نمی شود.

نمونه رأی دادگاه در خصوص تخلیه مورد اجاره به علت تعدی و تفریط

دعوی خواهان به وکالت آقای … علیه خوانده … تعدیل و افزایش اجاره‌بهای آن از مبلغ … ریال به مبلغ …. ریال با احتساب خسارت دادرسی، مابه‌التفاوت اجاره و تخلیه آن به علت تعدی و تفریط می‌باشد که با احراز رابطه استیجاری طرفین:

  • اولاً در خصوص تعدیل ما الاجاره با توجه به فنی بودن موضوع جلب نظر کارشناسان رسمی دادگستری به‌عمل‌آمده نظر به اینکه هیئت کارشناسان به شرح نظریه وارده به شماره …. اجاره‌بهای مورد اجاره از تاریخ تقدیم دادخواست …. مبلغ … ریال در ماه ارزیابی و اعلام داشته‌اند که موردایراد و اعتراض موجه و مستدل واقع نشده و با اوضاع‌واحوال مدلل قضیه نیز مغایرتی ندارد.
    و علی‌هذا، دادگاه دعوی خواهان را در این قسمت تا حدود مقید در نظریه کارشناسان وارد تشخیص حکم به تعدیل و افزایش اجاره‌بهای مورد اجاره از مبلغ …. ریال به مبلغ ….. ریال در ماه صادر و خوانده را به پرداخت مبلغ خسارت دادرسی و دستمزد کارشناسان و مبلغ …. ریال مابه‌التفاوت اجاره تا روز صدور حکم در حق خواهان صادر و اعلام می‌دارد.
  • ثانیاً در مورد بخش دیگر دعوی مبنی بر تخلیه مورد اجاره به علت تعدی و تفریط نظر به اینکه احراز صحت‌وسقم آن با توجه به خبرویت با اظهارنظر اهل‌فن ملازم است به همین جهت کسب نظر کارشناس رسمی دادگستری ارجاع گردیده با توجه به اعتراض وکیل خوانده موضوع به سه نفر کارشناسان رسمی دادگستری ارجاع گردیده با توجه به اینکه کارشناس بدوی به شرح نظریه وارده به شماره ….. وقوع تغییرات را در مورد اجاره، تائید و اظهار داشته در اثر اقدامات انجام‌شده شکل معماری مورد اجاره تغییر پیداکرده و مورد اجاره با ۵ باب اتاق و هال و توالت و آبدارخانه به یک باب سالن و راهرو و یک باب اتاق و توالت و آبدارخانه و فضاهای دیگری از قبیل انباری در حیاط‌خلوت و تاریکخانه درآمده است و این تغییرات باعث پایین آمدن مقاومت استحکام و دوام بنا و کاهش ارزش مورد اجاره شده است و هیئت سه نفر کارشناسان نیز حدود تغییرات را در مورد اجاره تصدیق و اعلام نظرکرده‌اند که صورت معماری اول خارج و به‌صورت دیگری درآمده که تغییرات ایجادشده به‌جای آپارتمان ۵ اتاقِ و هال و حمام و آشپزخانه و توالت به‌صورت کارگاه فعلی باعث کاهش کلی ارزش مورد اجاره و موجب ورود خسارت به دوام و بقاء ساختمان می‌باشد، دعوی خواهان ثابت بوده و با مقررات بند ۸ ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ منطبق است.

علی‌هذا، حکم به تخلیه مورد اجاره خوانده به مدت دو ماه مهلت از تاریخ قطعیت حکم صادر و اعلام می‌گردد.
رأی صادره حضوری بوده و ظرف ۲۰ روز قابل‌تجدید نظر در محاکم حقوقی یک می‌باشد.
رئیس / دادرس شعبه ……….. دادگاه حقوقی دو ……….
متن فوق نمونه رأی مبنی بر تعدیل و تخلیه مورد اجاره به علت تعدی و تفریط بود که موردبررسی کارشناسان رسمی دادگستری قرار گرفت و شرح داده شد.

جهت مشاوره با وکیل و مشاوره حقوقی و وکیل ملکی و وکیل قرارداد  می توانید با گروه وکلای حکمت تماس بگیرید

Rate this post

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد.

گفت و گورا شروع کنید...
سلام، برای مشاوره رایگان در اینستاگرام پاسخ گو خواهیم بود
ما معمولاً در چند دقیقه پاسخ میدهیم
دکمه بازگشت به بالا
تماس با وکیل(کلیک کن)