تعهدات موجر و مستاجر در عقد اجاره

تعهدات موجر و مستاجر در عقد اجاره*قانون چه می گوید؟*77719337

برای هر قراردادی چه رسمی و یا عادی،تعهداتی برای اجرای بهتر و دقیق تر و نیز به موقع وجود دارد .در پی این تعهدات که باید حتما قانونی باشد ، قانونگذار الزاماتی نیز برای اجرای تعهدات برای طرفین قرارداد پیش بینی کرده است.

لذا در این مقاله سعی داریم به مقوله تعهدات موجر و مستاجر که در قانون ایران آمده است بپردازیم.پس با ما همراه باشید:

عقد اجاره

کلمه اجاره به معنای رهانیدن ، به فریاد رسیدن، چیزی را به فرد دادن می باشد.و در اصطلاح عقدی است که طبق آن مستاجر،برای مدت معین و نیز پرداخت مالی که به مالک می دهد،منافع عین مستاجره را در اختیار می گیرد.

بنابراین اجاره عقدی تملیکی و معوض و موقت میباشد.

با امضای قرارداد اجاره حق استفاده از منافع محل استیجاری محقق شده و مقررات و قوانین مربوط به روابط موجر و مستاجر نیز قابل اجراست.

تعهدات موجر و مستاجر در عقد اجاره

قبل از توضیح درباره تعهدات متقابل موجر و مستاجر ،در اینجا لازم می دانم درخصوص ارکان اصلی یک قرارداد اجاره توضیح دهم:
قرارداد اجاره دارای چهار رکن اصلی است که عبارتست از:
  1. مؤجر (مالک یا اجاره دهنده)
  2. مستأجر (اجاره کننده)
  3. عین مستأجره یا مورد اجاره (آنچه اجاره داده می شود)
  4. اجاره بها (بهایی که اجاره کننده در قبال اجاره کردن پرداخت می کند).

تعهدات موجر

موجر موظف است:

1. تسلیم مورد اجاره

2. انجام تعمیرات و تحمل مخارج

3. عدم تغییر در مورد اجاره

موجر موظف است عین مستاجره را برای استفاده به مستاجر تحویل دهد.چنانچه موجر از این کار امتناع نماید،مستاجر می تواند با ارائه دادخواست به دادگاه ،تسلیم واحد به خود را طلب کند.

چنانچه موردی پیش آید که تحویل ملک به مستاجر امکان پذیر نباشد،مستاجر می تواند قرارداد را فسخ و اجرت المثل ایام تصرف را از موجر درخواست نماید.

چنانچه مورد اجاره دچار نقص یا نیاز به تعمیرات داشته باشد،کلیه تعمیرات و مخارجی که برای امکان انتفاع مستأجر در عین مستأجره لازم است بر عهده مالک می باشد، مگر اینکه شرطی غیر از این مابین موجر و مستاجر گذاشته شده باشد.

موجر حق تغییر عین مستاجره را ندارد،مگر اینکه این تغییرات لازم و ضروری باشد که تشخیص این مورد برعهده دادگاه است.
تعهدات موجر و مستاجر در عقد اجاره

تعهدات مستاجر

مستأجر مکلف است :

1- اجاره معین را که در توافق قید شده ، در اقساط و تاریخ های معین ، به مالک تسلیم کند و در صورتی که موعدی برای پرداخت آن مشخص نشده باشد باید پس از تسلیم عین مورد اجاره آن را فورا بپردازد.

2- مستاجر باید در کیفیت استفاده از مورد اجاره،به صورت متعارف عمل کند یعنی هیچگونه تعدی و تفریطی نداشته باشد.
3- مستاجر باید بداند که در برابر مالک مسئول است و این مورد اجاره به صورت امانت به وی سپرده شده است.
ولی چنانچه مورد اجاره بدون تعدی و تفریط از جانب مستاجر ناقص و یا از بین برود ،مستاجر ضمانتی برعهده ندارد.

استفاده عین مستاجره طبق قرارداد

مستأجر باید عین مستأجره را برای همان مصرفی که در اجاره مقرر شده به کار برد؛ در غیر این صورت ضامن خواهد بود. در صورتی که طرز مصرف و استفاده از عین مستأجره مشخص نشده باشد مستأجر باید از آن، طوری که عرف اقتضا می کند استفاده نماید.
مستاجر حق استفاده ملک را به مواردی غیر از مورد توافق شده ندارد و چنانچه نیاز به تغییر در کاربرد آن داشته باشد باید موارد را به موجر اطلاع دهد.

عین مستاجره در تصرف به چه معناست؟

عین به معنی مالی که وجود خارجی داشته و با حس لامسه قابل ادراک باشد.مانند آپارمان، اتومبیل و….

عین مستاجره به معنای محلی است که طبق قرارداد به مستاجر اجاره داده شده است تا از منافع آن استفاده نماید.
تعهدات موجر و مستاجر در عقد اجاره

قوانین مرتبط به اجاره

در قوانین متعدد غیر از قانون مدنی نیز مواردی برای چگونگی روابط موجر و مستاجر تعریف شده است.

قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 و قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 از مهمترین قوانین در این زمینه محسوب می شوند.

قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356

قانون سال 1356 در مقام اصلاح قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1339 تصویب شده است و در مورد تمام اجاره های اماکن تجاری که قبل از سال 1376 منعقد شده اند اجرا می گردد.

در قانون 1356 اجاره بعد از پایان مدت منحل نمی شود بلکه رابطه استیجاری به موجب قانون ادامه می یابد و موجر نمی تواند مستاجر را به تخلیه وادار نماید جز در موراد مندرج در ماده 14 و 15.

بر اساس ماده 14 :

«در موارد زیر موجر می‌تواند حسب مورد صدورحکم فسخ اجاره یا تخلیه را از دادگاه درخواست کند :

1 ـ در موردی که مستاجر بدون داشتن حق انتقال به غیر در اجاره‌نامه و یا موردی که اجاره نامه‌ای در بین نباشد مورد اجاره را کلا یا جزعا به هر صورتی که باشد به غیر واگذار نموده یا عملا ازطریق وکالت یا نمایندگی و غیره در اختیار و استفاده دیگری جزاشخاص تحت‌الکفاله قانونی خود قرار داده باشد.
2 ـ در موردی که عین مستاجره به منظور کسب یا پیشه و یاتجارت خود مستاجره اجاره داده شده و مستاجر آن را به عناوینی ازقبیل وکالت یا نمایندگی و غیره عملا به غیر واگذار کند بدون اینکه ‌طبق ماده 19 این قانون با مستاجر لاحق اجاره‌نامه تنظیم شده باشد.

3 ـ در صورتی که در اجاره‌نامه محل سکنی حق فسخ اجاره‌ هنگام انتقال قطعی شرط شده باشد مشروط به اینکه خریدار بخواهد شخصا در مورد اجاره سکونت نماید و یا آن را برای‌سکونت اولاد یا پدر یا مادر یا همسر خود تخصیص دهد.

4 ـ در صورتی که مورد اجاره محل سکنی بوده و مالک پس ازانقضای مدت اجاره احتیاج به مورد اجاره برای سکونت خود یا اشخاص مذکور در بند فوق داشته باشد.

5 ـ هرگاه مورد اجاره محل سکنی در معرض خرابی بوده و قابل‌تعمیر نباشد.

6 ـ در صورتی که از مورد اجاره محل سکنی بر خلاف منظوری‌که در اجاره‌نامه قید شده استفاده گردد.
7 ـ در مورد محل کسب و پیشه و تجارت هرگاه مورد اجاره برای‌شغل معینی اجاره داده شده و مستاجر بدون رضای موجر شغل‌خود را تغییر دهد مگر اینکه شغل جدید عرفا مشابه شغل سابق‌باشد.

8 ـ در صورتی که مستاجر در مورد اجاره تعدی یا تفریط کرده‌باشد.

9 ـ در صورتی که مستاجر در مهلت مقرر در ماده 6 این قانون ازپرداخت مال‌الاجاره یا اجرت‌المثل خودداری نموده و با ابلاغ اخطاردفترخانه تنظیم‌کننده سند اجاره یا اظهارنامه (در موردی که‌اجاره‌نامه عادی بوده یا اجاره‌نامه‌ای در بین نباشد) ظرف ده روزقسط یا اقساط عقب افتاده را نپردازد. در این مورد اگر اجاره‌نامه‌رسمی باشد موجر می‌تواند از دفترخانه یا اجرای ثبت صدوراجرائیه بر تخلیه و وصول اجاره‌بها را درخواست نماید.

تعهدات موجر و مستاجر در عقد اجاره

این مورد را هم مطالعه کنید:

نمونه دادخواست تعدیل اجاره بها

مصادیق اسقاط حقوق مستاجر و دریافت حق سرقفلی

 مستاجر چه حقوقی دارد که با اسقاط آن ها قادر به دریافت سرقفلی است ؟

  1. حق سکونت، اگر ملک مورد اجاره مسکونی باشد
  2. حق کسب و کار، اگر مورد اجاره، تجاری باشد
  3. حق گرفتن سرقفلی در پایان مدت قرارداد از موجر، در صورتی که سرقفلی پرداخته باشد
  4. حق انتقال به غیر، اگر از او سلب حق نشده باشد.

جهت مشاوره حقوقی ،با وکیل متخصص و یا وکیل ملکی و وکیل قرارداد و وکیل سرقفلی با مجموعه گروه وکلای حکمت تماس بگیرید.

Rate this post

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد.

گفت و گورا شروع کنید...
سلام، برای مشاوره رایگان در اینستاگرام پاسخ گو خواهیم بود
ما معمولاً در چند دقیقه پاسخ میدهیم
دکمه بازگشت به بالا
تماس با وکیل(کلیک کن)