الزام فروشنده به تحویل ملک (مبیع )شرایط -کاربردی

الزام فروشنده به تحویل ملک به چه صورتی است و دارای چه شرایطی می باشد؟ تا انتهای این مقاله با ما همراه باشید.

مبیع چیست؟

مبیع در لغت به معنی مال فروخته شده است.

مبیع در اصطلاح حقوقی، در همه‌ی قرارداد‌های بیع همواره چیزی فروخته و خریده می‌شود به عبارتی کالایی مورد معامله قرار می‌گیرد در اصطلاح حقوق به آن چیزی که مورد خرید و فروش واقع می‌شود، مبیع یا مورد معامله می‌گویند.

این دعوا زمانی پیش می‌آید که ملکی بر اساس یک عقد صحیح خریداری شده است ولی فروشنده ملک از تعهد خود نسبت به تحویل ملک تخلف و خودداری کرده است

از آنجائیکه به موجب ماده  362 قانون مدنی بند 1

به مجرد وقوع بیع، مشتری مالک مبیع و بایع مالک ثمن می‌شود…..

بنابراین به مجرد خرید، خریدار مالک مبیع می شود و لکن گاهی می‌بینیم که فروشنده از تحویل مورد معامله که می‌تواند ملک، زمین و یا چیز‌های دیگری باشد؛ امتناع می‌کند و باعث بروز مشکلاتی برای خریدار می‌شود.

تسلیم مبیع به معنای تحویل آن به مشتری است به طوری که او بتواند در آن تصرف کرده و از آن استفاده کند

دعوای الزام به تحویل مبیع( ملک ) زمانی مصداق پیدا می کند که..

ملک یا مالی بر اساس شرایط صحیح قانونی ،خریداری شود  و لکن فروشنده ،از تعهد خود مبنی بر تحویل آن به  خریدار خودداری نماید

بمنظور طرح دعوی الزام به تحویل مبیع باید شرایط ذیل ،را مد نظر داشته باشید

۱– بین خریدار و فروشنده ، مبایعه نامه و یا قولنامه ، یا مدرکی دال بر خرید و فروش ، وجود داشته باشد : بنابراین اگر عقد دیگری غیر از بیع مثل صلح و.. وجود داشته باشد  ، طرح دعوای الزام به تحویل مبیع موضوعیت قانونی ندارد.

۲- بیع به صورت قانونی وشرعی تنظیم شده باشد بنابراین اگر بیع به هر دلیل منحل یا باطل و یا از درجه اعتبا رساقط گردد ،دعوی الزام به تحویل مبیع پذیرفته نیست

نکاتی در باب تحویل ..

.اگر ملک خریداری شده، بطور رسمی بنام خریدار شده باشد ، خریدار بدون هیچ مشکلی می تواند دادخواست الزام به تحویل مبیع بدهد

1.اما اگر سند عادی باشد و هنوز سند رسمی بنام خریدار نشده باشد  بین قضات ، اختلاف عقیده  وجود دارد. و 3 عقیده در این باب وجود دارد

الف.عده ای معتقدنند به محض وقوع بیع مشتری مالک  مبیع و بایع مالک ثمن است و عقد بیع نیاز به تشریفات خاص ندارد و فروشنده را ملزم به تحویل مبیع می نمایند

ب. عد ه ای با تمسک به ماده 48 قانون ثبت دعوای الزام به تحویل مبیع را بدون تنظیم سند نمی پذیرنند

ج.عده ای معتقدنند اگر خواهان دعوی تنظیم سند علاوه بر قرارداد عادی دلائلی دیگر از جمله شهادت شهود و اقرار وجود داشته باشد دعوی الزام به تحویل مبیع را می پذیرنند

15.دعوی الزام به تحویل مبیع جزء دعاوی مالی محسوب می شود چنانچه ….

مبیع مال غیرمنقول باشد،  هزینه دادرسی بر اساس قیمت منطقه ای و بهای معاملاتی ملک تعیین می شود.

اگر مبیع مال منقول باشد، اگر ارزش مال بیش از 20 میلیون تومان باشد، سه و نیم درصد ارزش مال و اگر ارزش مال کمتر از 20 میلیون تومان باشد، دو و نیم درصد ارزش خواسته باید به عنوان هزینه دادرسی پرداخت گردد.

.اصل بر این است که مال خریداری شده باید فورا تحویل خریدار گردد چرا که

بموجب ماده  362 قانون مدنی بند 1

به مجرد وقوع بیع، مشتری مالک مبیع و بایع مالک ثمن می‌شود…..

مگر بنحو دیگری بین طرفین قرارداد ، شرط شده باشد

2.تسلیم مبیع به معنای تحویل آن به مشتری است به طوری که او بتواند در آن تصرف و انتفاع کامل را ببرد

ماده  368 قانون مدنی

تسلیم عبارت است از دادن مبیع به تصرف مشتری به نحوی که متمکن از انحاء تصرفات و انتفاعات باشد…

.

انواع مبیع:

با توجه به ماده 350 قانون مدنی ما سه نوع مبیع داریم.

مبیع ممکن است مفروز باشد یا مشاع یا مقدار معین به طور کلی از شیئی متساوی الاجزاء و همچنین ممکن است کلی فی الذمه باشد.

1- مبیع عین معین: عین معین، مبیعی است که جز یک فرد خاص در عالم واقع هیچ مشابه دیگری ندارد و هیچ چیز دیگری نمی‌تواند جایگزین آن باشد. مانند: خرید یک‌ خانه، عکس، یک باغ

2- مبیع کلی در معین: در این حالت مبیع، مقدار معین از مال متساوی‌الاجزاء در محل مشخص است به‌عنوان مثال 20 جعبه سیب از 100 جعبه‌ی داخل فلان مغازه.

3- مبیع کلی‌فی‌الذمه: هرگاه مبیع حین‌العقد در عالم واقع وجود نداشته باشد؛ اما بایع بپذیرد که بر اساس اوصافی که مشتری مشخص می‌کند، آن را محقق سازد، چنین بیعی صحیح بوده و مبیع آن کلی‌فی‌الذمه نامیده می‌شود. مثل پیش خرید ملکی که قرار است بعداً ساخته شود.

نکاتی در این باب …

1.در این دعوا خواهان دعوای الزام به تحویل مبیع، خریدار و خوانده آن، فروشنده‌ای است که از تحویل ملک امتناع ورزیده است.

2.مراجع صالح به رسیدگی الزام به تحویل ملک

مراجع صالح برای رسیدگی دادگاهی است که ملک در محدوده قضائی آن واقع شده است.

3.در ادامه باید گفت اگر طرفین قرارداد به عنوان خریدار و فروشنده ملک زمانی را برای تسلیم ملک پیش‌بینی کرده باشد و در قرارداد مربوطه ذکر شده باشد خریدار نمی‌تواند تا قبل از اینکه این موعد فرا برسد دعوای الزام به تحویل ملک را مطرح کند.

ماده 368 قانون مدنی می‌گوید:

تسلیم عبارت است از دادن مبیع به تصرف مشتری به نحوی که متمکن از انحاء تصرفات و انتفاعات باشد…

ولی اگر موعدی برای تحویل ملک مورد نظر در این قرارداد پیش‌بینی نشده باشد، اصل بر فوری بودن تحویل است.

4.قدرت تسلیم مبیع

ماده 372 قانون مدنی:

اگر نسبت به بعض مبیع بایع قدرت بر تسلیم داشته باشد و نسبت به بعض دیگر نداشته باشد بیع نسبت به بعض که قدرت بر تسلیم داشته صحیح است و نسبت به بعض دیگر باطل می‌باشد.

اگر نسبت به بخشی از ملک، تحویل ممکن باشد و نسبت به بخش دیگر امکان تحویل نباشد، قرارداد نسبت به بعضی از ملک که قدرت بر تسلیم و تحویل است، صحیح می‌باشد و نسبت به سایر قسمت‌ها که قدرت بر تسلیم آن نیست، باطل می‌باشد. در چنین شرایطی خریدار می‌تواند همین شرایط را قبول کند و یا اینکه کل قرارداد را فسخ کند.

5.ضمانت اجرای عدم تحویل ملک

ضمانت اجرای عدم تحویل ملک و تسلیم مبیع در وهله‌ی اول خسارت است و درنهایت در صورت عدم امکان تحویل ملک، خریدار می‌تواند نسبت به فسخ قرارداد اقدام نماید.

6.حق حبس چیست؟

هر یک از خریدار و فروشنده می‌توانند از تحویل ملک و یا پرداخت ثمن قرارداد خودداری کنند تا طرف مقابل حاضر به تسلیم و تحویل شود که به این امر حق حبس می‌گویند.

7.ارکان دعوای تحویل و تسلیم مبیع

برای اینکه بتوانیم علیه فروشنده‌ای که از تسلیم مبیع امتناع ورزیده است دعوای تسلیم مبیع اقامه کنیم باید به نکات ذیل توجه داشته باشیم:

الف) باید بین خواهان و خوانده این دعوا، قراردادی تحت عنوان بیع وجود داشته باشد:

ماده 338 قانون مدنی در تعریف بیع گفته است:

بیع عبارت است از تملیک عین به عوض معلوم.

ب) باید بیع فی‌مابین خواهان و خوانده دعوا صحیح واقع شود.

8.حق حبس

حق حبس، حقی است که قانون گذار برای طرفین قرارداد بیع در نظر گرفته است. این حق عبارت است از اینکه طرفین می‌توانند از تسلیم ثمن یا مبیع تا زمانی که طرف مقابل ثمن یا مبیع را تسلیم نکرده است، خودداری کنند. در نهایت آنها می‌توانند با رجوع به دادگاه و از طریق قوانین مبیع و ثمن را تسلیم کنند.

مطالب مرتبط:

نمونه دادخواست الزام به تحویل ملک

الزام موجر به تحویل مورد اجاره

الزام به تحویل مبیع

گروه وکلای حکمت با داشتن وکلای مجرب و حرفه ای آماده است تا به شما عزیزان خدمات خود را ارائه ددهد فقط کافی است با شماره های زیر تماس بگیرید: 09123439500-02177719337