تفاوت سرقفلی در قانون سال 56 و76

شباهت و تفاوت ها بین سرقفلی و حق کسب و پیشه در قانون سال 76 و56

حق سرقفلی چیست؟

حق سرقفلی مبلغی است که در ابتدای یا اثنای مدت اجاره از ناحیه مستاجر، تحت عنوان <<حق سرقفلی>> به مالک پرداخت می شود و به عبارتی نوعی حق تقدم در انتفاع از ملک استیجاری،برای مستاجر ایجاد می نماید که در زمان تخلیه ملک، مبلغ سرقفلی میبایست به نرخ روز به مستأجر پرداخت گردد البته با افزایش دایره تعلق سرقفلی در قانون روابط موجر و مستاجر ، این تعریف دچار دگرگونی شده .

1. حق سرقفلی یک حق تبعی است که به تبع مالکیت ذینفع بر منافع ملک( عقد اجاره) ایجاد می گردد
2. در حقوق ایران وعرف بازار، نقل وانتقال حق سرقفلی ،معمولا توام با عقد اجاره صورت می گیردو لکن در رویه فعلی بازار ،نقل و انتقال سرقفلی، به نحو مستقل ( بدون انعقاد قرارداد اجاره) صورت می گیردکه عده ای معتقدنند ،نقل و انتقال سرقفلی، بنحو مستقل و جداگانه ای، صحیح نبوده و موجب ایجاد حقی برای استفاده مستاجر، ازجهت عین مستاجره،نمی گردد و عده ای انتقال بدین نحو را باطل می دانند.

 

 

مقاله های پربازدید گروه وکلای حکمت
همه چیز در مورد سرقفلی
حق سرقفلی به زیان ساده چیست ( با ذکر مثال )
تفاوت حق کسب و پیشه و سرقفلی چیست ؟؟
جهت دانلود کتاب سرقفلی و کسب و پیشه به زیان ساده ( نویسنده داود چشمی ) کلیک کنید

 

حق کسب و پیشه چیست؟

–       حق کسب و پیشه حقی است  …

که برای مستأجر و  درخلال مدت اجاره ، با توجه  به شهرت کسبی  و حق مشتری گیری وی ایجاد می شودچه مستأجر مال یا وجهی به موجر داده یا نداده باشد.بعبارتی  ایجاد این حق کاملا ،به عمل مستاجر بستگی دارد ممکن است ایجاد شود یا نشودیعنی اگر مستاجر در ملک تجاری هیچ فعالیتی نکند ،برای وی حق کسب و پیشه هم ایجاد نمی شود

بطور مثال :

اگر مستاجری مغازه ای را جهت کفش فروشی دایر کرده باشد و در آن سالیان سال فعالیت داشتهو در نتیجه فعالیت مستاجر ،آن محل در ذهن مشتریان  گذری و یا بومی ، بعنوان شغل کفش فروشی در ذهنشان بماند

امکان دارد بارها برای خرید شیرینی به آن محل مراجعه کنند به این گونه حق ،که موجب جذب مشتریان بیشتر و اعتبار محل کسب شده ،حق کسب و پیشه می گویند

عملادر قرارداد های اجاره بعد از سال 76 حق کسب و پیشه منتفی شد.

تفاوت سرقفلی در قانون سال 56 و76

قانون سال 56	قانون سال 76
در قانون سال 1356  هیچ اسمی از سرقفلی به میان نیامده است و فقط راجع حق کسب و پبشه صحبت نموده مستاجر باید سرقفلی پرداخت می نمود تا به وی حق سرقفلی تعلق گیرد حق کسب و پیشه برای مستاجر وجود داشته	اواین بار در این قانون از عنوان سرقفلی تامیرده ((فصل دوم از ماده ۶ تا ماده ۱۱ قانون روابط مؤجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶  به  مبحث سرقفلی اختصاص داده)) در بعضی موارد خاص دیگر ( در صورت عدم پرداخت حق سرقفلی به مستاجر )سرقفلی تعلق می گرفت  موضوع حق کسب و پیشه کلا منتفی شده
موجر و یا مستاجر هر 3 سال یگبار می توانند بر اساس افزایش و کاهش هزینه های زندگی ، تقاضای کاهش و یا افزایش اجاربها ء را بنماینداگر توافق نباشد از طریق می توان تعدیل خواست وتوافق بر  عدم تعدیل و عدم افزایش  اجاربها ء بصورت مطلق پذیرفته نشده و بر خلاف قانون آمره سال 56 است	امکان تعدیل ( افزایش یا کاهش اجاره بها ) از طریق محکمه وجود نداردمگر با توافق با توجه به ماده 8 قانون مرقوم ، طرفین قرارداد اجاره  می توانند، توافق کنند که…تا زمانی که عین مستأجره در تصرف مستأجر باشد مالک حق افزایش اجاره بها و تخلیه عین مستأجره را نداشته باشد وموجر متعهد شود که هر ساله عین مستأجره را به همان مبلغ یا به قیمت متعارف به مستاجر واگذار نماید.در این صورت موجر می تواند از  مستاجر ، مبلغی تحت عنوان  سرقفلی برای اسقاط حقوق خود دریافت نماید( بنابراین شرط عدم افزایش اجاربهاء پذیرفته شده )
سرقفلی در هر محلی که دارای استفاده تجاری جهت کسب وکار باشد، یرقرار می شد	با توجه به ماده ۶ قانون سال ۱۳۷۶ سرقفلی را در املاکی  که دارای کاربری تجاری باشد می توان برقرار کرد  (ملاک تجاری محسوب شدن ملک، پروانه ساختمانی می­باشد) ثانیاً دو نفر گواه که معتمد مالک و مستاجر باشند به عنوان شاهد، قرارداد اجاره را إمضا کرده باشند، در غیر این صورت آن قرارداد اجاره مشمول قانون روابط مؤجر و مستاجر سال ۱۳۷۶ نخواهد بود.
مالک نمی تواند مستاجر را از محل ملک در انقضای مدت اجاره تخلیه نماید مگر آنکه مالک شرایط تخلیه ملک با استناد به ماده 14 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 داشته باشد	به محض انقضای مدت اجاره ، مالک می توانست مستاجر را تخلیه نماید ولو آنکه مستاجر حق سرققلی داشته باشد
در صورت پرداخت سرقفلی  از ناحیه مستاجر به موجر  ،علاوه بر حق سرقفلی ،  حق کسب و پیشه هم  به مستاجر تعلق می گیرد	مطالبه هر وجهی غیر از حق سر قفلی از جمله  حق کسب و پیشه و تجارت،  ممنوع است
اصل بر ان است که مستاجر حق انتقال به غیر را ندارد مگر اجازه انتقال داده شده باشد و در صورت تخلف می توان مستاجر را تخلیه نمود نحوه نقل و انتقال سرقفلی	مستاجر حق انتقال  مورد اجاره را  به غیر دارد مگر این حق در قرارداد اجاره این حق  سلب شده باشد مثلا قرارداد اجاره برای یکسال باشد ، مستاجر حق دارد بعد از گذشت مدت 3 ماه ، با دریافت حق سرقفلی از مستاجر جدید الباقی مدت اجاره را به دیگری واگذار کند البته منوط به آنکه حق انتقال به غیر از او سلب نشده باشد ماده ۱۵ آیین‌نامه قانون روابط موجر و مستأجر سال ۷۶ در این زمینه بیان می‌دارد: «مستأجر اماکن تجاری در مدت اجاره چنانچه حق انتقال به غیر از او سلب نشده باشد، می‌تواند با اخذ مبلغی به‌ عنوان سرقفلی مورد اجاره را برای همان شغل مندرج در اجاره‌نامه و با رعایت سایر شرایط مندرج در اجاره‌نامه به دیگری منتقل نماید.»
.مالک در صورت وقوع  تخلفات مندرج در ماده 14 قانون روابط موجر و مستاجر سال 56  از ناحیه مستاجر می توانست ، مستاجر را تخلیه نماید  و دایره این تخلفات وسبع بوده بطور مثال.. تخلیه به علت  تغییر شغل و تعدی و تفریط و …	دیگر به راحتی قاضی نمی تواند بر اساس تخلفات مندرج درماده 14 ، مستاجر و دارندگان  حق سرقفلی را  تخلیه نمود بعبارتی دایره موارد تخلیه دارنده سرقفلی محدود شده و قاضی میبایست بر اساس قانون مدنی در صورت وقوع تخلفات مستاجر از جمله انتقال به غیر و…به اختلاف حاصبه رسیدگی نماید البته متاسفانه عده ای از قضات همچنان با توجه به ابهام و مسکوت بودن قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376 همجنان برابر قانون 1356 به تخلفات مستاجر رسیدگی می کنند این در حالیست که میبایست عقود و قرارداد ، تابع قانون زمان وقوع عقد باشد
موارد تعلق سرقفلی به مستاجر محدود و محصور است بعبارتی فقط در صورت پرداخت حق  سرقفلی از ناحیه  مستاجر،به وی حق سرقفلی تعلق می گیردو لکن در قانون روابط موجر و مستاجر سال 76 این مورد گسترش یافته	موارد تعلق حق سرقفلی به مستاجر وسیع تر شده از جمله ..  در صورتیکه موجر به طریق صحیح شرعی سرقفلی را به مستأجر منتقل نماید، هنگام تخلیه مستأجر حق مطالبه سرقفلی به قیمت عادله روز را دارد.   ماده 7- هرگاه ضمن عقد اجاره شرط شود، تا زمانیکه عین مستأجره در تصرف مستأجر باشد مالک حق افزایش اجاره بها و تخلیه عین مستأجره را نداشته باشد و متعهد شود که هر ساله عین مستأجره را به همان مبلغ به او واگذار نماید در این صورت مستأجر می تواند از موجر و یا مستأجر دیگر مبلغی بعنوان سرقفلی برای اسقاط حقوق خود دریافت نماید.   ماده 8- هرگاه ضمن عقد اجاره شرط شود که مالک عین مستأجره را به غیر مستأجر اجاره ندهد و هر ساله آن را به اجاره متعارف به مستأجر متصرف واگذار نماید، مستأجر می تواند برای اسقاط حق خود و یا تخلیه محل مبلغی را به عنوان سرقفلی مطالبه و دریافت نماید

قانون سرقفلی سال 56

• در قانون روابط موجر و مستاجر سال 56برای مستاجر ولو اینکه بمدت یکسال ملکی را اجاره می نمود حق کسب و پیشه تعلق می گرقت  و دیگر موجر نمی توانست مستاجر را تخلیه نماید وولو اینکه مستاجر حق سرقفلی پرداخت نمی نمود
• در قانون سرقفلی سال 56 لزوما نیاز به این نبود که کاربری ملک تجاری باشد و اگر مسناجر در ملک با رضایت مالک استفاده تجاری می نمود به مستاجر حق کسب و پبشه تعلق می گرفت
• دایره تخلفات مستاجر حصری و محدود بود که مالک می توانست ، مورد اجاره را به جهت تخلفات مندرج در ماده 14 قانون روابط موجر و مستاجر سال 56 ملک را تخلیه نماید
• در قانون سال 56 فقط اسمی از سرقفلی به میان نیامده  و فقط در ارتباط با حق کسب و پیشه صحبت نموده
• و….

تخلیه در قانون سال 56

بمنظور مطالعه در خصوص مواردی که  مالک می تواند ملک استیجاری برابر قانون سال 56 تخلیه نماید ،کلیک نماید

مالک در چه مواردی می توان ملک را تخلیه نماید ( قانون سال 56 )

قانون سرقفلی سال 76

1. در قانون سرقفلی سال 76 حق کسب و پیشه برای قراردادهای اجاره و سرقفلی که بعد از سال 76 منعقد میشونند منتفی شده .
2. موارد تعلق سرقفلی به مستاجر  وسیع تر شده
3. در قانون جدید سرقفلی ، الزاما باید ملک دارای کاربری تجاری باشد
4. بر خلاف قانون سال 56 که مالک یا مستاجر می توانستند هر 3 سال افزایش یا کاهش اجاره را بخواهند در قانون جدید سرقفلی این اختبار به آنها داده نشده،و در قانون جدید سرقفلی ، طرفین حق تعدیل اجاره بها را ندارنند
5. دایره تخلفات مستاجر در عین مستاجره محدود شده و دارای ابهامات و اجمالات قراوان است

بیشتر بدانید ***

نکات مهم قانون جدید سرقفلی ( قانون سال 76) کاربردی و به زبان ساده -0تا100

تخلیه سرقفلی در قانون سال 76 ( اگر سرقفلی خود را بعد از سال 76 تنظیم شده این مورد را مطالعه فرمایید)

حذف قانون سرقفلی :

تا کنون قوانین در خصوص حذف قانون سرقفلی به تصویب نرسیده

قوانین سرقفلی pdf

قوانین حاکم بر سرقفلی  بر حسب اینکه تاریخ قرارداد اجاره و خرید سرقفلی شما قبل از سال 76 و یا بعد از آن باشد تفاوت دارد و  تابع یکی از این 2 قانون  است

• فانون روابط موجر و مستاجر سال 1356
• قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1376

و غیر از این دو قانون ،قانون دیگری در این خصوص به تصویب نرسیده

اگر قرارداد خرید سرقفلی و اجاره شما ، قبل از سال 1376 تنظیم شده باشد، روابط طرفین پیرامون سرقفلی مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 می شود

اگر قرارداد خرید سرقفلی و اجاره شما ، بعد از سال 1376 تنظیم شده باشد ، روابط طرفین پیرامون سرقفلی مشمول  قانون روابط موجر سال 1376 می شود

قانون سرقفلی سال 1402

قانون سرقفلی در سال 1402 به تصویب نرسیده و آخرین قانون در حوزه سرقفلی در قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 به تصویب رسیده که می توانید متن آن را از قسمت قوانین سرقفلی پی دی اف بگیرید

قانون سرقفلی سال 1400

قانون سرقفلی در سال 1400 به تصویب نرسیده و آخرین قانون در حوزه سرقفلی در قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 به تصویب رسیده که می توانید متن آن را از قسمت قوانین سرقفلی پی دی اف بگیرید

 

جهت مشاوره با وکیل ملکی ، وکیل قرارداد ، وکیل سرقفلی  ، مشاوره حقوقی میتوانید با شماره های گروه وکلای حکمت 09123439500 – 09120170676 تماس حاصل نمائید.