فروش ملک مشاع بدون اجازه شریک

فروش ملک مشاع بدون اجازه شریک

ملک مشاع ملکی است که :

“چند نفر در آن به صورت همزمان شراکت داشته و هر کدام مالک بخشی و یا مساحتی از ملک باشند.”

مال مشاِِیی که مالکیت آن میان چند نفر بصورت مشترک باشد،  دارای احکام خاصی از جهت استفاده چه از نظر مادی و چه از نظر تصرفات حقوقی می‌باشد.

• از نظر وضعیت اداره ملک و تصرفات مختلف مادی مثل تردد در بخش‌های مختلف آن و انجام ساخت و ساز و تعمیر در آن و مسائلی از این قبیل،  حتماً می بایست اجازه سایر شرکا را قبل از انجام هر کاری اخذ نمود.
• در مورد انجام تصرفات حقوقی مثل فروش و یا اجاره دادن ، صلح کردن و هدیه دادن  سهم خود  از مال مشاع نیز کسب اجازه سایر شرکا لازم نیست  

انواع و اقسام ملک مشاع

وضعیت اشاعه که همان شراکت در ملک است در چند حالت اتفاق می‌افتد.

• اشاعه ی اجباری

اشاعه اجباری شامل وضعیتی می‌شود که :

اشخاصی طی فرایندی که خارج از اراده ایشان بوده است در داخل یک ملک از نظر مالکیت آن ، شریک یکدیگر شده اند.

از جمله این حالت‌ها را می‌توان به مزج یا مخلوط شدن اموال افراد گوناگون در یک ملک با یکدیگر و همچنین مالک شدن ماترک یا همان مال به جا مانده از میت، قبل از تقسیم آن بین ورثه اشاره نمود.

• شراکت اختیاری

حالت دیگر به وجود آمدن اشاعه و شراکت در اموال ،شراکت اختیاری اموال با یکدیگر میان افراد مختلف می باشد .

در این حالت افراد شریک در یک مال با علم به اینکه این حق را دارند که هر زمان اراده کنند شراکت را بر هم بزنند و حصه خود را جداگانه از مال بردارند، لکن به خواست و اراده خود تمایل دارند همچنان در ملک شریک دیگران بمانند.

از مثال‌های شراکت اختیاری می‌توان به شراکت به موجب انعقاد قرارداد اشاره نمود .

بطور مثال : دو یا چند نفر به موجب انعقاد یک قرارداد موافقت می‌کنند که از مجموع شش دانگ مساحت یک ملک مشخص ، هر کدام یک یا دو دانگ از آن را تملک نمایند ..

***تا زمانی که شرکا دست به تقسیم مال مشاع نزده باشند، وضعیت اشاعه میان ایشان به قوت خود باقی خواهد ماند.

بیشتر بدانید:

این مطلب را از دست ندهید ***

نمونه دادخواست خلع ید ملک مشاعی

معاملات ملک مشاع

تقسیم نامه عادی ملک مشاع

فروش ملک مشاع بدون اجازه شریک

اختلاف در ملک مشاع

نکات :

1- قرارداد غیر نافذ،  قراردادی است که اگرچه از لحاظ حقوقی شرایط صحت و تشکل صحیح را دارد، لکن برای بار شدن آثار حقوقی بر آن، رضایت دیگران درباره ی آن نیز شرط می‌باشد.

2- دلیلی اینکه تصرفات حقوقی در املاک مشاعی در صورتی که بدون اجازه سایر شرکا باشد، دارای حکم غیر نافذ می ‌باشد، این است که معمولاً حدود و ثغور املاک مشاعی و اینکه هر کسی دقیقاً مالک چه بخش‌هایی از ملک می‌باشد ، تا زمانی که به صورت دقیق تقسیم ملک و در اصطلاح افراز صورت نگیرد مشخص نیست.

3- این مسئله باعث می‌شود که در هنگام فروش مال مشاع افراد بدون اینکه متوجه باشند، بخش‌هایی از سهام دیگران را نیز به همراه سهام متعلق به خود به فروش برسانند.

4- برای به فروش رساندن حتی قسمتی از مال مشاع باید رضایت تمامی شرکا را جلب کرد و چنانچه تنها یکی از شریکان از دادن رضایت خودداری نماید، امکان فروش آن قسمت از ملک مشاع وجود ندارد.

بیشتر بدانید:

راه‌های برهم زدن شراکت و فروش مال مشاع

یکی از راه های رایج در پایان دادن به اشاعه و شراکت در اموال *افراز و تقسیم است.

افراز به معنی :

“مشخص کردن سهم هر نفر از شرکا بنا به اسناد و شواهد و قرائن موجود، در خصوص میزان سهام و میزان مساحت و متراژ تملک شده توسط هر یک از ایشان می باشد.”

افراز امروزه به وسیله کارشناسان اداره ثبت اسناد و املاک و با تهیه نقشه‌های دقیق ، در خصوص هر یک از سهام موجود در ملک انجام می‌گیرد.

چنانچه تقسیم و افراز مال مشاع به ضرر بعضی از شرکا تمام شود و امکان تقسیم ملک بدون کاسته شدن از ارزش بعضی از سهام متعلق به شرکای دیگر موجود نباشد، دادگاه حکم به فروش آن مقدار که سهم متقاضی تقسیم است خواهد داد.

راه دیگری که برای برهم زدن حالت اشاعه پیش بینی شده است عبارت از *تعدیل سهم شرکا می‌باشد.

تعدیل هنگامی که امکان تقسیم مال مشاع به صورتی که تمامی اجزای با ارزش‌تر و کم ارزش‌تر مال مشاع، به یک نسبت در بین شرکا تقسیم شود ، وجود نداشته باشد کاربرد دارد.

در تعدیل ارزش ریالی هر یک از سهام موجود در ملک به صاحبان هر یک از آنها ، به نسبت عادلانه تعلق می‌گیرد.

چگونگی اعمال حق شفعه در مال مشاع

حق شفعه طبق تعریف (ماده ۸۰۸ قانون مدنی)، هنگامی اعمال می‌شود که :

“دو شریک در یک مال غیرمنقول با هم شراکت داشته باشند و یکی از آنها بخواهد سهم خود را به دیگری بفروشد .

در این حالت شریک دیگر می‌تواند با دادن بهای پیشنهادی ملک از سوی شریک خود ، آن قسمت از ملک را خریداری نموده و تمام مال غیرمنقول را صاحب شود.”

از جمله ویژگی‌هایی که یک ملک دارای حق شفعه می بایست داشته باشد،  این است که :

• اولاً یک ملک مشاع باشد .
• ثانیاً تعداد شرکای موجود در ملک تنها دو نفر باشند و نه بیشتر
• ثالثاً یکی از این شرکا می بایست سهم خود را به شخص ثالثی بفروشد.
• رابعاً شریک دیگر بهای سهام شریک خود را تهیه نماید و به خریدار بدهد .
• خامسا شریک دارای حق شفعه، که قصد خرید سهم شریکش  را دارد، باید حق خود را به صورت فوری و بدون فوت وقت اجرا نماید.

برای آگاهی هرچه بیشتر در خصوص نحوه فروش املاک مشاع و احکام و مسائل حقوقی آن ، می توانید از مشاوره حقوقی وکیل حقوقی، وکیل ملکی وکیل قرارداد  گروه وکلای حکمت بهره مند شوید .