قانون جدید سرقفلی مغازه-سرقفلی مغازه چیست-کاربردی

 قانون جدید سرقفلی مغازه

جدیدترین قانون سرقفلی،قانون سرقفلی سال 76 است که برابر این فانون اگر قرارداد اجاره و یا خرید سرقفلی شما قبل از سال 76 باشد قرارداد شما مشمول قانون جدید سرقفلی مندرج در ذیل  نمی شود.

حق سرقفلی چیست؟

• حق سرقفلی مبلغی است که در ابتدای یا اثنای مدت اجاره از ناحیه مستاجر، تحت عنوان (حق سرقفلی) به مالک پرداخت می شود و به عبارتی نوعی حق تقدم در انتفاع از ملک استیجاری،برای مستاجر ایجاد می نماید که در زمان تخلیه ملک، مبلغ سرقفلی میبایست به نرخ روز به مستأجر پرداخت گردد.

البته با توجه به قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376، دایره تعلق حق سرقفلی به مستاجر گسترش یافته و تعریف سرقفلی را دچار تغییراتی کرده است.

حق کسب و پیشه در قانون جدید

در قانون جدید سرقفلی، حق کسب و پیشه منتفی شده

حق کسب و پیشه در قانون جدید حقی است. درخلال مدت اجاره، با توجه به شهرت کسبی  و حق مشتری گیری مستاجر برای وی ، ایجاد می شود،چه مستأجر مال یا وجهی به موجر داده یا نداده باشد.بعبارتی  ایجاد این حق کاملا ،به عمل مستاجر بستگی دارد ممکن است ایجاد شود یا نشود، یعنی اگر مستاجر در ملک تجاری هیچ فعالیتی نکند ،برای وی حق کسب و پیشه هم ایجاد نمی شود

بطور مثال :اگر مستاجری مغازه ای را جهت کفش فروشی دایر کرده باشد و در آن سالیان سال فعالیت داشته و در نتیجه فعالیت مستاجر ،آن محل در ذهن مشتریان  گذری و یا بومی ، بعنوان شغل کفش فروشی در ذهنشان بماند. امکان دارد بارها برای خرید کفش به آن محل مراجعه کنند به این گونه حق ،که موجب جذب مشتریان بیشتر و اعتبار محل کسب شده ،حق کسب و پیشه می گویندتفاوت حق کسب و پیشه و سرقفلی چیست ؟؟

تعربف استاد کاتوزیان از حق کسب و پیشه یا تجارت:

حقی است برای مستاجر بازرگان و پیشه وران و مطلق کسانی که از طریق اجاره ی مکانی، کسب معاش کنند، ولو آنکه بازرگان نباشد.

تخلیه سرقفلی توسط مالک در قانون جدید سرقفلی

در قانون جدید سرقفلی ،مالک می تواند مستاجر را از ملک تخلیه کند(( و لو مستاجر حق سرقفلی پرداخت کرده باشد)) بر خلاف قانون سرقفلی سال 56 در قانون سرقفلی جدید (76) مالک می تواند در انتهای مدت قرارداد اجاره ، قرارداد اجاره را تمدید نکند و مستاجر را از ملک تخلیه کند ولو آنکه مستاجر حق سرقفلی داشته باشدو لکن باید حق سرقفلی وی را به نرخ روز بدهد 

و لکن اگر قرارداد اجاره و خرید سرقفلی شما قبل از سال 76 باشد مالک  در انتهای مدت اجاره ،بلادلیل نمی توانست مستاجر را تخلیه کند مگر آنکه مستاجر و دارنده سرقفلی یکی از تخلفات مقرر در ماده 14 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال  56 را انجام دهد یطور مثال مستاجر و دارنده سرقفلی تعدی و تفریط کند و انتقال به غیر دهد بدون رضایت مالک و…

حذف قانون سرقفلی

در قانون جدید سرقفلی نتنها  حق سرقفلی حذف نشده بلکه به آن اعتبار بیشتری داده شده و لکن تنها چیری که حذف شده حق کسب و پبشه است حدف قانون سرقفلی در قانون جدید سرقفلی اصل بر این است که مستاجر حق انتقال سرقفلی را دارد مگر این حق از دارنده سرقفلی(در قرارداد) سلب شده باشد.

برابر ماده 6 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1376

هرگاه مالک، ملک تجاری خود را به اجاره واگذار نماید؛ میتواند مبلغی را تحت عنوان سرقفلی از مستأجر دریافت نماید. همچنین مستأجر می تواند در اثنای مدت اجاره، برای واگذاری حق خودبه موجر ویا شخص دیگری، مبلغی را از مؤجر یا مستأجر جدید به عنوان حق سرقفلی دریافت کند، مگر آنکه در ضمن عقد اجاره، حق انتقال به غیر از وی سلب شده باشد. قانونگذار ما به تبعیت از نظر فقهای امامیه، حق سرقفلی را نوعی حق بقای در ملک و یا حق تقدم در انتفاع از ملک می داند..نحوه نقل و انتقال سرقفلی و لکن در قانون سال 76 اصل بر این بود که مستاجر حق انتقال را ندارد.

موارد تعلق سرقفلی به مستاجر  وسیع تر شده

بر خلاف قانون سال 56  که در آن در صورتی به مستاجر حق سرقفلی تعلق می گرفت که وی الزاما  میبایست به مالک حق سرقفلی پرداخت می کرد ،در قانون جدید سرقفلی، دایره تعلق سرقفلی به مستاجر وسیع تر شده از جمله اینکه …

اگر در قرارداد شرط شود مالک تا زمانی که عین مستأجره در تصرف مستأجر باشد مالک حق افزایش اجاره بها و تخلیه عین مستأجره را نداشته باشد وموجر متعهد شود که هر ساله عین مستأجره را به همان مبلغ یا به قیمت متعارف به مستاجر واگذار نماید.در این صورت مستاجر  می تواند از موجر ، مبلغی تحت عنوان  سرقفلی برای اسقاط حقوق خود دریافت نماید( بنابراین شرط عدم افزایش اجاربهاء پذیرفته شده- ماده 8  )این در حالیست که..در قانون سایق سرقفلی در سال 1356 ( که در حال حاضر حاکم بر روابط موجر و مستاجر قبل از سال 76 می باشد )شرط عدم افزایش اجاریها ءباطل و غیر قابل پذیرش  است

در قرارداد شرط شود مالک حق افزایش اجاره بها را ندارد در این مورد نیز  موجر میبایست مبلغی را تحت عنوان سرقفلی به مستاجر بدهد( ماده 7 )

• در قانون جدید سرقفلی ، الزاما باید ملک دارای کاربری تجاری باشد

با توجه به ماده ۶ قانون سال ۱۳۷۶ فقط در مورد املاک  تجاری،می توان سرقفلی برقرار کرد (ملاک تجاری محسوب شدن ملک، پروانه ساختمانی می­باشد)در غیر این صورت آن قرارداد اجاره مشمول قانون روابط مؤجر و مستاجر سال ۱۳۷۶ نخواهد بود.و لکن در قانون سرقفلی سال 56  مهم این بوده که محل دارای استفاده تجاری باشد نه کاربری تجاری و لو آنکه محل کاربری مسکونی باشد

• تعدیل اجاره بها در قانون جدید سرقفلی

• بر خلاف قانون سال 56 که مالک یا مستاجر می توانستند هر 3 سال افزایش یا کاهش اجاره را بخواهند در قانون جدید سرقفلی این اختبار به آنها داده نشده،و در قانون جدید سرقفلی ، طرفین حق تعدیل اجاره بها را ندارنند

• دایره تخلفات مستاجر در عین مستاجره محدود شده و دارای ابهامات و اجمالات قراوان است

در قانون جدید سرقفلی ، وضعبت تخلفات مستاجر از حیث تعدی و تفریط ريال انتقال به غیر و…دارای ابهامات زیادی است.

قانون سرقفلی سال 98:

کلا ما 2 قانون در باب حق کسب و پیشه و سرقفلی داریم و به غیر از آن هیچ قانون جدیدی تصویب نشده

1.قانون  روابط موجر و مستاجر سال 56 مربوط به  حق کسب و پیشه (اگر قرارداد اجاره و سرقفلی شما قبل از سال 76 است این قانون حاکم است)

2.قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 76 (اگر قرارداد اجاره و سرقفلی شما بعد از سال 76 است این قانون حاکم است)

تقاوت سرقفلی در قانون قدیم و جدید

جهت مشاوره حقوقی با وکیل سرقفلی، وکیل ملکی، وکیل قرارداد با گروه وکلای حکمت در ارتباط باشید.