تخلیه سرقفلی جهت تغییر شغل

تخلیه سرقفلی جهت تغییر شغل

مطابق بند ۷ ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستاجر سال  ۱۳۵۶ تغییر شغل یکی از موارد درخواست فسخ و تخلیه سرقفلی  محسوب گردیده و لکن یک امر استثناء گردیده و آنهم «مگر اینکه شغل جدید ،عرفاً مشابه شغل سابق باشد» می باشد در نتیجه  اگر شغل جدید مستاجر، مشابه شغل قبلی بوده باشدمالک نمی تواند ملک را تخلیه نماید.

به همین رو  تشخیص مشابهت دو شغل مشابه امری حیاتی و سرنوشت ساز است.با تمام اهمیتی که در تشخیص مشابهت دو شغل وجود دارد معیاري در این خصوص از سوي قانون گذار ارائه نشده است.

از این رو حقوقدانان سعی کرده اند که با کمک گرفتن از عرف و رویه قضایی حاکم ،ملاکی را جهت تشخیص مشابهت دو شغل ارائه کنند. چنان که برخی اعتقاد دارند وحدت اتحادیه صنفی دو شغل، باید ملاک مشابهت قرار گیرد.

•  آیا محاکم بصورت خودسرانه و بدون اجازه مالک میتوانند اجازه تغییر شغل را دهند؟

پاسخ: خیر 

•  آیا در صورت انتقال مالکیت مالک از مالک سابق، به مالک جدید،حق تخلیه به مالک جدید انتقال می یابد؟

پاسخ: در این باب دو نظریه وجود دارد بعضی قضات قائل به انتقال حق تخلیه هستند و بعضی قائل به این مورد نیستند.

• : آیا دریافت اجاربهاء بمدت طولانی، پس از تغییر شغل دلالت بر رضایت مالک می نماید؟

خیر دلالت بر رضایت مالک نمی نماید.

دارنده حق سرقفلی در چه مواردی ، حق تغییر شغل دارد

دارنده سرقفلی در موارد ذیل می تواند شغل سابق خود را تغییر دهد

• مالک ((رضایت بر تغییر شغل )) داشته باشد
• یا شغل جدید عرفا (( جزء مشاغل مشابه))باشد                                                                                                                                                                                                                                نکنه :دادگاه بمنظور تشخیص شغل مشابه از غیر مشابه از ((اتحادیه صنف اولیه )) استعلام می نمایدکه  معمولا دایره وسیعی از مشاغل مشابه، زیر چتر یک اتحادیه قرار می گیرند                                                 درصورتی که فعالیت تجاری منظور در عقد اجاره، از نظر قانونی ممنوع اعلام گردد، مستأجر فقط می تواند از عین مستأجره برای فعالیتی مشابه شغل سابق استفاده نماید                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                        ـ سکوت و عدم اعتراض موجر در ایام طولانی با وصف دریافت اجاره بها دلیل بر رضایت در تغییر شغل محسوب نخواهد شد.شماره دادنامه قطعی :
  9309970221200541
  تاریخ دادنامه قطعی :
  1393/05/05
  شعبه ۱۲ دادگاه تجدید نظر استان تهران
• در قرارداد مربوط به خرید سرقفلی ((اجازه تغییر شغل)) داده شده باشد و یا شغل معینی در قرارداد خرید سرقفلی(( درج نشده باشد ))

دانلود کتاب سرقفلی و حق کسب و پیشه به زبان ساده نویسنده داود چشمی

آِیا در صورت تغییر شغل ((کلا ))حق کسب و پیشه و سرقفلی ،دارنده حق سرقفلی از بین می رود

پاسخ بله

• یک نمونه رای

در اجاره های تحت شمول قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356، در صورت صدور حکم تخلیه به دلیل تغییر شغل وجهی تحت عنوان سرقفلی به مستأجر تعلق نمی گیرد

دادنامه شماره دادنامه قطعی :
9209970220100675
تاریخ دادنامه قطعی :
1392/06/13

شعبه 1 دادگاه تجدید نظر

 آیا مالک در صورت تغییر شغل، مبیایست مبلغی به  دارنده سرقفلی پرداخت کند؟

پاسخ: خیر موجر نباید مبلغی به مستاجر پرداخت کند.

نمونه دادخواست تخلیه سرقفلی به علت تغییر شغل

مصادیق مشاغل مشابه و نامشابه:

• مصادیق شغل مشابه :

• مصادیق شغل نامشابه:

تغییر شغل در قانون سال ۷۶

الیته در  این خصوص بین محاکم اختلاف نظر وجود دارد  بعضی از محاکم با تمسگ به وحدت ملاک مندرج در  قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 پیرامون تغییر شغل تغییر شغل مستاجر را موجب تخلیه  می دادنند و پاره ای از محاکم خیر

و لکن شادروان استاد بهمن کشاورز در این خصوص بیان می دارند

((در اجاره های مشمول قانون ۱۳۷۶ هم اگر شغل خاصی در اجاره نامه تصریح شده باشد، مستاجر حق تغییر دادن آشغل را ندارد . اما تغییر دادن نحوه استفاده باعث و فسخ تخلیه مورد اجاره نمی شود بلکه موجر می تواند ..

• با مراجعه به دادگاه مستأجر را وادار کند که به شغل قبلی بپردازد
• اگر برگشت به شغل سابق، امکان نداشته باشد

آنگاه موجر حق تقاضای فسخ اجاره و تخلیه را خواهد داشت))

البته به نظر می رسد با نوجه به اینکه، قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376 در این خصوص ساکت است ، باید در این مورد به قانون مدنی ، مراجعه کرد و  با توجه به رویه قانون مدنی ،نظر استاد بهمن کشاورز در این خصوص صحیح می باشد

نکته مهم: راه اندازی شغل حدید غیرمشابه، در کنار شغل قبلی حتی اگر در بخشی از مورد اجاره باشد، از مصادیق تغییر شغل تلقی می گردد و موجب تخلیه بدون پرداخت حق کسب و پیشه می باشد. چرا که هرگونه تغییر در حرفه و اضافه نمودن شغل جدید در محل کسب امکان دارد موجب ازدیاد حق کسب و پیشه و در نهایت به ضرر مالک منتهی شود.

حق تخلیه عین مستأجره ناشی از تغییر شغل که در زمان مالکیت مالک سابق ایجاد شده به مالک جدید منتقل نمی‌شود

دادنامه: ۹۱۰۹۹۷۰۲۲۳۵۰۰۶۳۸

مورخ: ۱۴/۶/۱۳۹۱

مرجع رسیدگی: شعبه ۲۵ دادگاه عمومی تهران

رأی دادگاه:

درخصوص دعوی آقای (ب.م.ع.ت.) با وکالت آقای (م.ت.) به طرفیت آقای (ن.الف.م.) به خواسته صدور حکم به تخلیه یک باب مغازه وفسخ اجاره‌نامه ۱۳۰۳-۴/۲/۴۷ دفترخانه ۲۸۱ تهران به جهت تغییر شغل مجاز با احتساب کلّیه‌ی خسارات دادرسی که وکیل خواهان توضیح داده است موکل از تاریخ ۳/۱۲/۸۸ مالک ملک شده و قبل از مالکیت موکل، خوانده در زمان سابق تخلف نموده است و شغل خود را از شیشه‌فروشی به فروش پلاستیک و مصنوعات آن تغییر داده است.

صرف نظر از اینکه شغل اخیر خوانده از مشاغل مشابه سابق بوده، مضاف بر اینکه بر فرض وقوع تخلف تاریخ آن قبل از مالکیت خواهان بوده و خواهان با وضعیت حاضر نسبت به خرید آن اقدام نموده است، از طرفی حق ایجاد شده برای مالک سابق قابلیت انتقال به مالک جدید را نداشته بنا بر مراتب مرقوم دادگاه مستنداً به مواد ۱۹۴ و ۱۹۸ قانون آئین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی حکم به بی‌حقی خواهان صادر و اعلام می‌دارد.

رأی صادره ظرف ۲۰ روز قابل اعتراض در دادگاه تجدیدنظر استان تهران می‌باشد.

رأی دادگاه:

تجدیدنظرخواهی آقای (ب.ع.ت) با وکالت آقای (م.ت) نسبت به دادنامه شماره ۹۰۰۶۳۸ مورخه ۱۹/۶/۹۰ صادره از شعبه ۲۵ دادگاه عمومی حقوقی تهران که طی آن حکم به بی‌حقی خواهان به خواسته صدور حکم به تخلیه یک باب مغازه و فسخ اجاره‌نامه شماره ۱۳۰۳ مورخه ۴/۲/۴۷ دفترخانه ۲۸۱ تهران به لحاظ تغییر شغل از شیشه‌فروشی به پلاستیک فروشی صادر گردیده است

در نتیجه و مآلاً وارد و موّجه نیست و اصدار رأی مآلاً موافق قانون است و از ناحیه تجدیدنظرخواه در این مرحله از دادرسی نیز ایراد و اعتراض موجّه و مدلّلی که اساس رأی را مخدوش نماید، ارائه نگردیده است و تجدیدنظرخواهی متضمّن جهت موجّه در نقض رأی صادره نمی‌باشد، علی‌هذا این دادگاه به استناد ماده ۳۵۸ قانون آئین‌‌دادرسی مدنی و با رد تجدیدنظرخواهی دادنامه معترض‌ّعنه را در نتیجه تأیید و استوار می‌دارد. رأی صادره قطعی است.

استنادات قانونی تغییر شغل

ماده 14 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356:

در موارد زیر موجر(مالک) می تواند، حسب مورد ،صدور حکم فسخ اجاره یا تخلیه را از دادگاه درخواست نماید، دادگاه ضمن صدور حکم فسخ اجاره نامه، دستور تخلیه ای مورد اجاره را صادر می کند و این حکم علیه مستاجر یا متصرف اجراء و محل، تخلیه خواهد شد.

بند 7 ماده مرقوم : در مورد محل کسب و پیشه، هرگاه مورد اجاره برای شغل معینی اجاره داده شده باشد و مستأجر بدون رضایت موجر، شغل خود را تغییر دهد، موجر می تواند تخلیه ی مستأجر را از دادگاه بخواهد مگر این که شغل جدید عرفاً (ملاک عرفی) مشابه شغل سابق باشد.

جهت مشاوره با وکیل حقوقی، مشاوره حقوقی، وکیل ملکی  وکیل قراردادمی توانید با گروه وکلای حکمت تماس بگیرید.