تخلیه به جهت نیاز شخصی

تخلیه به جهت نیاز شخصی

یکی از مواردی که قرارداد اجاره به موحب آن قابلیت انحلال دارد تخلیه ملک استیجاری به جهت نیاز شخصی میباشد که به همین منظور برای کسب اطلاعات بیشتر میتوانید این مقاله را مطالعه کرده و در صورت داشتن هرگونه سوال آن را در قالب کامنت برای ما بیان کنید تا وکلای پایه یک دادگستری گروه وکلای حکمت به آن پاسخ دهند.

تخلیه به علت احتیاج شخصی

تخلیه به جهت نیاز شخصی در مواردی است که…

 موجر فاقد حرفه و شغل معین ومستمری بوده و برای گذران زندگی و امرار معاش، نیازمند به کسب و کار در ملک تجاری خود باشد می تواند تقاضای تخلیه ملک را به جهت نیاز شخصی نماید

هرگاه موجر محل مورد نظر را برای نیازشخصی خود ،لازم داشته باشد، می تواند درخواست تخلیه مستأجر را از دادگاه بنماید وصرفا جهت احتیاج شخصی موجر برای کسب و پیشه و تجارت است و نه امر دیگری

نکته ***

برخی ازقضات باتمسک به  وحدت ملاک( بند ۳ ماده ی ۱۵ قانون روابط موجر و مستأجرمصوب سال ۵۶ )برخلاف صراحت ماده صدر الذکر ، حکم به تخلیه به جهت نیاز شخصی فرزندان مالک را هم حکم می دهند .

نکاتی در این باب …

1.موجرمیبایست نسبت به  شش دانگ ملک مورد اجاره  مالکیت داشته باشد در غیر اینصورت دعوی وی رد می شود

نکته ***

برخی از محاکم دعوی مالکین مشاعی را  (در صورت توافق مالكين مشاعی بر استفاده ی یکی از مالکین از ملک مشاعی )جهت نیاز شخصی را می پذیرنند.

2. دادخواست تخلیه مالک از دو جهت – سکونت شخصی و کسب وکاربصورت همزمان مقدور نیست

2. اگر موجر نیاز مالی نداشته باشد بازهم می تواند ملک را تخلیه نماید که علی الظاهر قانونگذار مبنای تخلیه را نیاز جهت کسب دانسته نه درآمد و امکان دارد کسی برای تفنن و سرگرمی این کار را بکند

3. احتیاج و نیاز شخصی ، باید در زمان دادخواست تخلیه ،وجود داشته باشد و تخلیه به علت نیاز آینده ی مالک و یا امور عام المنفعه پذیرفته نیست

.

4.دادگاه امکان دارد در جهت  احراز نیاز شخصی مستاجر و یا تعین مبلغ حق کسب و پیشه و سرقفلی ،مراتب را به کارشناسی ارجاع دهد،

النهایه پس از قطعیت نظر کارشناس رسمی، حکم به تخلیه را صادر کند که در این صورت موجر میبایست ظرف مدت 3 ماه  کل حق کسب و پیشه را پرداخت کند

و مستاجر میبایست در  مهلتی  بین  ۱۰روزه تا ۲ ماهه ملک را تخلیه نماید

. در رأی دادگاه تصریح می شود که در صورت پرداخت نکردن حق کسب و پیشه، ظرف ۳ ماه از تاریخ قطعیت رأی، حکم صادر شده بلا اثر میشود.

این مطالب را از دست ندهید ***

تخلیه سرقفلی به جهت تعدی و تفریط

تخلیه سرقفلی به جهت تغییر شغل

تخلیه سرقفلی به جهت عدم پرداخت اجاره بها ء

تخلیه سرقفلی به جهت تخریب و نوسازی ( 0 تا 100)

تخلیه سرقفلی به جهت انتقال به غیر

تفاوت سرقفلی و حق کسب و پیشه  و نحوه قیمت گذاری

موارد تخلیه سرقفلی بدون پرداخت حق سرقفلی

نحوه تعدیل اجاره بهای سرقفلی

5.اگر یکبار نیاز شخصی موجر احراز نگردد موجر مجددا از همان جهت ،نمی تواند طرح دعوی کند و موضوع مشمول اعتبار امر مختومه است مگر تغییر در شرایط و وضعیت موجر ایجاد گردد

6.در  صورت احراز نیاز شخصی مالک ، مستاجر میبایست کل  حق کسب و پیشه را به مستأجر پرداخت کند.

7.آیا اشخاص حقوقی ( شرکت ها وموسسات حقوق عمومی و خصوصی ) می تواند به جهت نیاز شخصی در خواست تخلیه ملک را بنمایند ؟؟؟

بله آنها در صورت اثبات ضرورت استفاده از ملک و فوایدآن می توانند درخواست تخلیه ملک را بنمایند

8.آیا اگر ملکی قابلیت تقسیم به دو قسمت را داشته باشد آِیا مستاجر می تواند درخواست نماید که ملک به دو قسمت تقسیم شود و یک قسمت آن به موجر جهت رفع نیاز شخصی تحویل شود ؟؟؟

متاسفانه به این امر در قانون اشاره ای نشده و لکن دو نظریه در این باب وجود دارد

الف .عده ای معتقدنند ،دادگاه رسیدگی کننده به دعوی تخلیه می تواند ضمن استعلام از شهرداری ، نسبت به افراز ملک اقدام نماید

ب.عده ای عقیده دارنند ، بدون تقدیم دادخواست ( حسب  ماده  2و 48 قانون  آیین دادرسی مدنی) مقدور نیست

تخلیه به جهت نیاز شخصی

در چه مواردی مالک ملک میتواند درخواست تخلیه ملک تجاری استیجاری دهد؟

مالک ملک در موارد ذیل، در صورتی که  مستاجر ملک (  دارنده  حق کسب و پیشه و سرقفلی ) باشد، می تواند درخواست تخلیه مغازه یا ملک تجاری و…را به جهت نیازشخصی بنماید.

1-در صورت نیاز شخصی مالک و اولاد و یا پدر و مادر و همسر وی به سکونت در ملک استیجاری مشخص شودو یا اینکه چنانچه  افراد نامبرده، محل و یا ملک دیگری جهت سکونت شخصی نداشته باشند.

چرا که عده ای از قضات قائل به این امر هستند که مالکی که ملک شخصی دارد لزومی ندارد در ملک استیجاری ساکن گردد.
2-مورد اجاره میبایست متناسب برای سکونت، افراد نامبرده باشد مثلا یک مغازه 14 متری متناسب برای سکونت افراد خانواده نمی باشد.
امکان دارد ملک متصل به مغازه متناسب برای سکونت مالک و…. باشد در این صورت امکان پذیرش هست. در صورت اختلاف، دادگاه امکان دارد از این حیث مراتب را به کارشناس دادگستری ارجاع دهد.
3.نیاز به سکونت شخصی، میبایست در زمان تقدیم دادخواست ایجاد شده باشد، و این نوع دعوی مشمول اعتبار امر مختومه نمی باشد،هر زمان این مورد حادث شود، مالک می تواند دادخواست دهد.
4. مالک و مستاجر می توانند با تمسک به تامین دلیل با جلب نظریه کارشناس و یا تقاضای معاینه و تحقیق محلی ادعای خود را اثبات کنند.

مواعد پرداخت وجه و تخلیه:

موجر ظرف مدت 3 ماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی میبایست حق کسب و پیشه را به مستاجر پرداخت کند یا به صندوق تودیع نماید در غیر اینصورت حکم تخلیه ملغی و از درجه اعتبار ساقط می شود و مستاجر میبایست ظرف مدتی که کمتر از دو روز و بیشتر از 6 ماه نباشد حکم تخلیه را اجراء کند.

حق و حقوق مستاجر در صورت تخلیه ملک به جهت نیاز شخصی:

کل حق کسب و پیشه طبق نظریه کارشناس، به مستاجر تعلق می گیرد.

بند 2 و 3 ماده مرقوم چیست ؟

در صورتی که محل کسب و یا پیشه یا تجارت، مناسب برای سکنی هم باشد و مالک ( منظور مالک مشاعی) نمی تواند برای سکونت خود یا اولاد یا پدر یا مادر یا همسر خود درخواست تخلیه کند.
در این موارد سه گانه فوق دادگاه ضمن صدور حکم تخلیه به پرداخت کل حق کسب و پیشه یا تجارت نیز به نفع مستاجر حکم خواهد داد.

ماده 15 قانون روابط موجر ومستاجر مصوب 1356:

علاوه بر موارد مذکور در ماده قبل در موارد ذیل نیز پس از انقضای مدت اجاره درخواست تخلیه ی محل کسب یا پیشه از دادگاه( دادگاه محل وقوع ملک ) جایز است.

نویسنده این مقاله آقای داود چشمی وکیل پایه یک دادگستری نویسنده کتاب قوانین حق کسب و پیشه و سرقفلی به زبان ساده میباشد.در صورت نیاز برای مشاوره با وکیل سرقفلی میتوانید با شماره های درج شده در سایت تماس بگیرید.

 استنادات قانونی مشاوره حقوقی در خصوص تخلیه ملک به جهت نیاز شخصی:

ماده 27 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356:

در مواردی که حکم تخلیه صادر می شود، حکم دادگاه ضمن صدور حکم، مهلتی که از ده روز کمتر و از دو ماه بیشتر نباشد، برای تخلیه تعیین می کند.

ماده 28 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356:

در مواردی که حکم تخلیه عین مستأجره با پرداخت حق کسب یا پیشه و یا تجارت، صادر و قطعی می شود، موجر مکلف است، ظرف سه ماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی، وجه معینه را در صندوق دادگستری تودیع یا ترتیب پرداخت آن را به مستأجر بدهد والا حکم مزبور، ملغی الاثر خواهد بود. مگر اینکه طرفین به مدت بیشتری توافق کرده باشند. در سایر موارد نیز هرگاه موجر، ظرف یک سال از تاریخ ابلاغ حکم قطعی، تقاضای صدور اجراییه کند، حکم صادر شده ملغی الاثر است.مگر این که بین موجر و مستأجر برای تأخیر تخلیه، توافق شده باشد.

پیشنهاد میشود این مطلب را از دست ندهید:دعوی تخلیه به جهت تعدی وتفریط مستاجر

نمونه دادخواست تخلیه ملک به جهت نیاز شخصی:

با سلام

احتراماً به استحضار می رساند:

اینجانب بر اساس قرارداد اجاره شماره ………. مورخ …….. شش دانگ یک باب مغازه تجاری خود را به سند مالکیت ……….. به مساحت …….. متر مربع واقع در ……… به شماره پلاک ثبتی ………. بخش ………. به خوانده محترم اجاره داده ام. مدت اجاره از تاریخ ……… تا تاریخ …….. به مدت ……… با مبلغ اجاره ماهیانه …….. ریال بوده است. اینجانب در حال حاضر شغلی ندارم تا به وسیله آن گذران زندگی نمایم و در تنگنای شدیدی قرار دارم و مبلغ اجاره ملک مورد نظر نیز برای هزینه های زندگی ام کافی نمی باشد و به ملک مورد اجاره برای کسب نیاز دارم. بنده با وجود مراجعات بسیار اظهارنامه ای نیز به شماره ………. مورخ ……… برای خوانده ارسال نموده ام که ایشان هیچ اقدامی در جهت تخلیه و تحویل مورد اجاره انجام نداده اند. همچنین حقوق خوانده نیز با توجه به قرارداد اجاره و با جلب نظر کارشناس پرداخت خواهد شد. لذا با تقدیم این دادخواست و با استناد به بند ۲ ماده ۱۵ قانون روابط موجر و مستاجر 1356، رسیدگی و صدور حکم به شرح خواسته را استدعا دارم.وکبل ملکی ، وکیل قرارداد، وکیل حقوقی  وکیل سرقفلی