قانون پیش فروش ساختمان بدون سند رسمی/ جامع و کاربردی

برابر قانون، اگر کسی قصد واگذاری آپارتمان خود را به صورت پیش فروش، به دیگری داشته باشد، باید از قانون پیش فروش آپارتمان ها اطلاع کامل داشته باشد. در مقاله زیر در این مورد بیشتر بخوانید:

قانون پیش فروش ساختمان بدون سند رسمی

به موجب تبصره ماده 1 قانون مرقوم، اشخاص ذیل نیز می توانند در چهارچوب این قانون و قراردادی که به موجب آن زمینی در اختیارشان قرارمی گیرد اقدام به پیش فروش ساختمان نمایند:

• سرمایه گذارانی که در ازاء سرمایه گذاری از طریق احداث بناء بر روی زمین متعلق به دیگری، واحدهای ساختمانی مشخصی از بناء احداثی بر روی آن زمین، ضمن عقد و به موجب سند رسمی به آنان اختصاص می یابد.
• مستاجرین اراضی اعم از ملکی، دولتی، موقوفه که به موحب سند رسمی حق احداث بنا بر روی عین مستاجره را دارند.

مفهوم پیش فروش آپارتمان

به مفهوم قبل از به فروش رساندن و یا قبل از خرید کردن است.

هر قرارداد پیش فروشی حداقل دارای 2 نفر می باشد.

الف- فروشنده (پیش فروشنده)

ب- خریدار (پیش خریدار)

چه کسانی می توانند قراداد پیش فروش منعقد نمایند؟

به موجب تبصره ماده 1 قانون مرقوم، اشخاص ذیل نیز می توانند در چهارچوب این قانون و قراردادی که به موجب آن زمینی در اختیارشان قرارمی گیرد اقدام به پیش فروش ساختمان نمایند:
1-سرمایه گذارانی که در ازاء سرمایه گذاری از طریق احداث بناء بر روی زمین متعلق به دیگری، واحدهای ساختمانی مشخصی از بناء احداثی بر روی آن زمین، ضمن عقد و به موجب سند رسمی به آنان اختصاص می یابد.

2-مستاجرین اراضی اعم از ملکی، دولتی، موقوفه که به موحب سند رسمی حق احداث بنا بر روی عین مستاجره را دارند.

ماده23قانون:
افرادی که بدون درنظرگرفتن این قانون اعم از اینکه بدون تنظیم سند رسمی اقدام به پیش فروش ساختمان یا بدون اخذ مجوز اقدام به درج یا انتشار آگهی نمایند، به حبس از 91 روز تا یکسال یا جزای نقدی به میزان دو تا چهاربرابر مبالغ و اموال دریافتی از پیش خریدار محکوم می گردند.
آیا این جرم قابل گذشت است؟
با توجه به تبصره ذیل ماده 23 قانون پیش فروش، شکایت در خصوص این جرم فقط با شکایت شاکی خصوصی یا وزارت مسکن و شهرسازی قابل تعقیب است  و درصورتی که شاکی گذشت کند، تعقیب جرم یا اجرای حکم متوقف می شود فلذا جزء مذکور جرائم قابل گذشت محسوب می شود.

مدارک لازم جهت انعقاد قرارداد پیش فروش

• دفترخانه ها، پس از اخذ مدارک ذیل، می بایست مبادرت به تنظیم قرارداد پیش فروش نمایند.
• سند رسمی مالکیت یا سند رسمی اجاره
• شناسنامه فنی (هر واحد ساختمانی مجزا)
• پروانه یا جواز ساخت کل ساختمان
• بیمه نامه مسئولیت (موضوع ماده9 قانون پیش فروش ساختمان)جوابیه استعلام به عمل آمده، از اداره ثبت اسناد و املاک محل

نکته قابل توجه این است که افرادی که بدون تنظیم سند رسمی ساختمانی را پیش فروش کنند و یا اینکه بدون اخذ مجوز در این رابطه اقدام به درج یا انتشار آگهی نمایند به حبس از نود و یک روز الی یکسال و یا اینکه به پرداخت جزای نقدی به میزان دو تا چها برابر وجوه نقدی و یا اموال دریافتی محکوم می شوند. 

دفتر املاک و بنگاههای معاملاتی حق انعقاد قرارداد پیش فروش ساختمان را ندارند.

و دیگر اینکه پیش فروشنده پیش از اقدام برای تبلیغ و آگهی جهت پیش فروش از طریق مطبوعات پایگاههای اطلاعاتی نصب در اماکن، و رسانه های گروهی و … بایستی مجوز انتشار آگهی را از مراجع ذی صلاح که در آیین نامه اجرایی در این ارتباط معین شده دریافت کند.در ماده 21 قانون پیش فروش ساختمان به این موضوع به وضوح اشاره شده است. تاریخ مجوز نیز باید در آگهی منشر شود و عموما اعلام شود.