تعدیل اجاره بها سرقفلی-شرایط-روش محاسبه -صلاحیت /0 تا100

در این مقاله به تعریف مفاهیمی چون” تعدیل اجاره بها و شرایط آن وقوانین حاکم بر آن و هر آنچه که باید راجع آن بدانید   “می پردازیم، امیدواریم مفید فاید واقع شود.

تعدیل اجاره بها سرقفلی

تعدیل اجاره بهای سرقفلی

مفهوم لغوی  : به معنی معتدل کردن اجاره

• نعدیل اجاره بها به زیان ساده یعنی اینکه …

1.  مالکین سرقفلی ،هر 3 سال یگبار حق دارد ، اجاره بهای سرقفلی را افزایش دهد
2. دارنده سرقفلی و حق کسب و پیشه ، حق دارد ( در صورت کاهش تورم )درخواست  کاهش میزان اجاره بهای سرقفلی را بدهند
3. وقتی طرفین قرارداد، برمیزان تعدیل اجاره، توافق داشته باشند، طبق آن عمل می شود.
4. در صورت عدم توافق طرفین بر میزان تعدیل..

• درخواست تعدیل اجاره بها را از طریق  ((دادگاه  حقوقی محل وقوع ملک ))درخواست نمایند در این صورت دادگاه ضمن استعلام از وضعیت آخرین مالک ملک، مراتب را جهت تعین اجاره بهای سرقفلی ، به کارشناس رسمی دادگستری ارجاع می دهد و میزان تعدیل اجاره  براساس نظریه کارشناس تعیین می گردد
• یا اینکه خود شخصا و با توافق ، کارشناس متخصص در حوزه تعدیل اجاره بها بگیرند لازم به ذکز است در این صورت یکی از طرفین باید،دادخواست تامین دلیل با جلب نظر کارشناس در جهت تعین میزان اجاره بهای سرقفلی را به شورای حل اختلاف بدهد

مقاله های پربازدید گروه وکلای حکمت( کلیک کنید)***

تعدیل اجار بهای سرقفلی در صلاحیت کدام دادگاه است

نمونه نظریه کارشناسی در مورد تعدیل اجاره بها

نمونه دادخواست تعدیل اجاربهاء

رای وحدت رویه تعدیل اجاره بها ء

 توافق بر عدم تعدیل اجاره بها 

1. از آنجائیکه قوانین روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 جزء قوانین آمره بوده و نمی توان بر خلاف آن توافق نمود، توافق بر عدم تعدیل اجاره ، باطل و بلااثر است این قانون در تضاد با قانون سال 76 است که این امر را مجاز دانسته.

2. .توافق بر تعدیل به میزان درصد معینی از اجاره در هر سال (بطور مثال 20 یا  30 درصد) اینگونه توافقات، دارای اعتبار قانونی است.

قانون تعدیل اجاره بها سرقفلی

بر حسب اینکه تاریخ قرارداد اجاره و خرید سرقفلی شما ((قبل از سال 76 و یا بعد از آن)) باشد  شرایط تعدیل اجاره بها متفاوت است  و  تابع یکی از این 2 قانون  میباشد

• فانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 ((اگر قرارداد خرید سرقفلی و اجاره شما، قبل از سال 1376 تنظیم شده باشد، روابط طرفین پیرامون تعدیل مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 می شود))
• قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1376ا   ((گر قرارداد خرید سرقفلی و اجاره شما، بعد از سال 1376 تنظیم شده باشد ، روابط طرفین پیرامون تعدیل مشمول  قانون روابط موجر سال 1376 می شود))

و غیر از این دو قانون ،قانون دیگری در این خصوص به تصویب نرسید که در ذیل به شرح و تفضیل به آن پرداخته ایم.

 

مشاوره با : وکیل سرقفلی

فرمول تعدیل اجاره بها

در قانون شاخصه و معیار معینی برای تعین میزان اجار بهادر نظر گرفته نشده و لکن دادگاه  عملا با توجه به لایحه قانونی اصلاح ماده 4 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 58/9/2 بجای درنظر گرفتن، درصد شاخص کل بهای کالا و خدمات مصرفی از طرف بانک مرکزی، از نظریه کارشناس استفاده می کنند.

تعین میزان اجاره سرقفلی کاملا یک مقوله تخصصی است که وکیل و یا اشخاص فاقد صلاحیت ،نمی توانند میزان اجاره بهاء را  دقیقا مشخص نمایند و عوامل مختلفی در  تعین میزان اجاره بهاء موثر هستند از جمله:

• افزایش و کاهش تورم
• تعدیل بر اساس اجاره‌بهای سابق ملک، نوع و قدمت بنا، مدت و میزان اجاره، مساحت بنا، موقعیت و شرایط ملک، نوع شغل، کیفیت مصالح و ساختمان و پرداخت یا عدم پرداخت سرقفلی و اجاره‌بهای قبلی برآورد و محاسبه خواهد.

بنابراین میزان دقیق اجاره بهاء میبایست توسط کارشناس رسمی دادگستری که در رسته تعین و تعدیل اجاره بهاء تخصص دارد صورت گیرد.تعدیل اجاره بها دعاوی مالی است یا غیر مالی

علیرغم آنکه ماده 4 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 تعدیل را قطعی و غیر قابل تجدید نظر دانسته و لکن از آنجائیکه دعوای تعدیل اجاره بها دعوی غیر مالی محسوب می شود و توجه به قسمت دوم ماده 331 قانون آیین دادرسی مدنی که کلیه دعاوی غیر مالی را قابل تجدید نظر دانسته (قانون موخر) قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 56 را در این قسمت (قانون مقدم) نسخ نموده و رای تعدیل قابل تجدید نظر است.

جدول شاخص تعدیل اجاره یها

همانظور که گفتیم کارشناس علاوه بر رعایت فرمول تعدیل اجار بها ، قیمت های منظقه ای اجاره بها  سرقفلی  در محدوده ای که می خواهد اجاره سرقفلی  تعین گردد مبنای محاسیه قرار می گیرد .

اگر مستاجر علاوه بر  بر حق کسب و پبشه، دارای حق  سرقفلی هم باشد در  میزان اجاربهای ممکن است تاثیر گذار باشد

امکان تعدیل اجاره بهاء از تاریخ تقدیم دادخواست مقدور می باشد و به درخواست تعدیل ماه‌های گذشته، دادگاه رسیدگی نمی کند مگر مابه‌التفاوت اجاره بها را از تاریخ تقدیم دادخواست تا زمان صدور حکم را نیز مطالبه نماید. در صورت عدم درخواست دادگاه به این امر رسیدگی نمی کند.

درصد افزایش اجاره سرقفلی :

درصد خاصی(( در عرف و  یا قانون)) برای افزایش اجاره سرقفلی وجود ندارد  ،اجاره سرقفلی یا میبایست..

• با(( توافق طرفین)) تعین گردد
• و یا اینکه در صورت عدم توافق طرفین ،کسی که قصد افزایش اجاره سرقفلی  را دارد میبایست دادخواستی  تحت عنوان ((تعدیل اجاره سرقفلی ))به دادگاه حقوقی تقدیم نماید در اینصورت دادگاه در جهت تعین میزان اجاره سرقفلی ،مراتب را به(( کارشناس رسمی سرقفلی متخصص در تعین میزان اجاره سرقفلی)) ارجاع می دهد ودر حقیقت  شرایط افزایش سرقفلی بدین گونه می باشد

اجاره سالیانه سرقفلی مغازه :

اجاره سرقفلی معمولا به صورت ماهیانه در نظر گرفته می شود نه سالیانه

عوامل مختلفی در تعین میزان قیمت  اجاره سرقفلی اثر گذار است که در مقاله ای ذیل به شزح و بسط آن پرداخنه ایم

نحوه محاسبه اجاره بها سرقفلی مغازه

بمنطور نحوه محاسبه اجاره بها سرقفلی مغازه میبایست موارد ذیل را مد نظر قرار دهید

• وجود یا عدم وجود سرقفلی
• نرخ اجاره سرقفلی مغازه و املاک مشابه مورد سرقفلی
• سن و قدمت بنا و امکانات و تجهیزات آن
• مسیر تردد بودن عابرین پیاده زیاد یا کم و رونق اقتصادی محل
• کاربردی ملک ( تجاری  ،مسکونی ، خدماتی )
• میزان مساحت و متراژ ملک

اجاره سرقفلی چگونه محاسبه می شود

 اجاره بها سرقفلی مغازه یا ملک تجاری به  عوامل  ذیل بستگی داردلازم به ذکر است تعین قیمت دقیق قیمت سرقفلی ،یک مقوله کاملا تخصصی است که توسط کارشناس تعین می شود.

• موقعیت جغرافیایی

موقعیت ملک تأثیر زیادی در قیمت سرقفلی دارد. مناطقی با تردد بیشتر و دسترسی آسان‌تر معمولاً سرقفلی بالاتری دارند.

• متراژ و اندازه مغازه

هرچه مساحت ملک بیشتر باشد، قیمت سرقفلی نیز افزایش می‌یابد.

• کاربری ملک

نوع فعالیتی که قرار است در ملک انجام شود نیز تأثیرگذار است. مثلاً مغازه‌هایی که برای فعالیت‌های تجاری خاصی مانند رستوران، طلافروشی، یا بانک استفاده می‌شوند، ممکن است سرقفلی بالاتری داشته باشند.

• وضعیت فیزیکی ملک

 شرایط ساختمانی و امکانات ملک نیز بر قیمت سرقفلی اثر می‌گذارد. مغازه‌هایی که نیاز به تعمیرات کمتری دارند یا از نظر تجهیزات کامل‌تر هستند، معمولاً سرقفلی بالاتری دارند.

• قوانین و مقررات محلی

در برخی مناطق، قوانین خاصی وجود دارد که ممکن است بر روی قیمت سرقفلی تأثیر بگذارد. برای مثال، محدودیت‌هایی که در بعضی از مناطق برای تغییر کاربری ملک وجود دارد.

• توافقات بین مالک و مستاجر

 نهایتاً، قیمت سرقفلی نتیجه توافقی است که بین مالک و مستاجر صورت می‌گیرد. این توافق ممکن است بر اساس ارزش‌گذاری‌های معمول در بازار یا حتی شرایط خاص طرفین تعیین شود.

در نهایت، برای تعیین دقیق و نحوه محاسبه اجاره سرقفلی مغازه ، معمولاً به کارشناسان دادگستری  مراجعه می‌شود تا با بررسی تمامی عوامل مؤثر، قیمت منصفانه‌ای پیشنهاد دهند.نحوه محاسبه اجاره بها مغازه 

دلایل تعدیل اجاره بها:

اجاره بها ممکن است،به دلائل مندرجه در ذیل تعدیل شود .

1. تورم و تغییرات اقتصادی:
   • با توجه به تحولات اقتصادی و رشد هزینه‌ها، ممکن است لازم باشد اجاره‌ها به‌گونه‌ای تغییر یابند تا با وضعیت جدید اقتصادی هماهنگ شوند.
2. تغییرات در وضعیت ملک:
   • در صورتی که شرایط ملک دستخوش تغییراتی شده باشد، مانند انجام تعمیرات یا ایجاد تغییرات عمده، احتمالاً نیاز به اصلاح اجاره بها وجود دارد.
3. تغییر در بازار اجاره:
   • تحولات در بازار اجاره و بررسی نرخ‌های تازه ممکن است الزامی برای اصلاح هزینه‌های اجاره را به همراه داشته باشد.
4. قرارداد اجاره:
   • در برخی از توافق‌های اجاره، بندهایی برای تعدیل دوره‌ای مبلغ اجاره وجود دارد که اجازه می‌دهد تا هزینه اجاره بر اساس معیارهای معین تغییر یابد.

سوالات متداول در  حوزه تعدیل اجاره بها سرقفلی

• تعدیل اجاره بها به چه معناست ؟

نعدیل اجاره بها به معنی درخواست افزایش یا کاهش اجاره بها

• اگر خرید سرقفلی ما بعد از سال 1376 باشد ،آیا تعدیل اجاربها امکان دارد ؟

خیر تعدیل اجاره به بعد از سال 76 منتفی شده و پس از انقضای مدت اجاره ، مستاجر باید ملک مورد سرقفلی را تخلیه نماید و لو آنکه حق سرقفلی به مالک پرداخت باشد

• اگر تاریخ خرید سرقفلی ما به قبل از 76/7/15 برگردد ، هر چند سال مالک . یا درانده سرقفلی حق تعدیل اجاره بها دارنند

هر 3 سال یگبار

• اگر مالک از تعدیل اجاره بها امتناع کند،آِیا دارنده سرقفلی حق تعدیل اجاره بها را دارد

بله ،دارنده سرقفلی می تواند دادخواستی تحت عنوان ” تعدیل اجاره بها ” تقدیم محکمه نماید

 

جهت مشاوره حقوقی با وکیل ملکی، با گروه وکلای حکمت 09123439500 – 09120170676 در تماس باشید.