اختیارات مالک سرقفلی

مالک سرقفلی دارای اختیارات و حق و حقوق او، از مباحث مهم در خصوص اجاره ملک موضوع سرقفلیست. مالک سرقفلی نسبت به یک مستاجر عادی در یک مغازه یا ملک تجاری، از حقوق و امتیازات بیشتری را دارا می باشد، حق انتقال سرقفلی و تغییر شغل و حق تمدید و ادامه بهره برداری از منافع سرقفلی از جمله این حقوق و امتیازات هستند.

اختیارات مالک سرقفلی

کسی که مالکیت سرقفلی را دارا می باشد اگرچه مالک ملک محسوب نمی شود اما به عنوان مستاجر ملک به جز در موارد خاص و استثنایی نمی توان از او تخلیه ملک را درخواست نمود. این موضوع به طور خاص در قانون روابط موجر و مستاجر 56 مورد تاکید قرار گرفته است.

در این قانون بسیار از حقوق مستاجر و به خصوص مستاجر دارنده سرقفلی حمایت به عمل آمده است و موارد تخلیه ملک را به ترتیب زیر برشمرده است:

• تخلیه ملک به جهت ساخت بنا و ساختمان جدید به شرط صدور و ارائه ی پروانه ساختمانی و مجوز های شهرداری
• درخواست تخلیه ملک به دلیل احتیاج مالک جهت راه اندازی کسب و پیشه و تجارت
• تخلیه ملک به خاطر نیاز مالک به سکونت شخصی و یا سکونت اعضای خانواده خود شامل والدین، فرزندان و همسر

در مقابل این موارد استثنائی که به آن اشاره شد، در قانون روابط موجر و مستاجر سال 76 بر حق مالک نسبت به بهره برداری از ملک اجاره ای، تاکید بیشتری به عمل آمده است و با انقضای مدت اجاره امکان درخواست تخلیه ملک برای مالک وجود دارد.

البته چنانچه مستاجر صاحب حق سرقفلی باشد، (این امر مستلزم این است که مستاجر در ابتدای شروع مدت اجاره و یا در اثنای آن، مبلغی را تحت عنوان قیمت حق سرقفلی به مالک بپردازد)، در این صورت مالک باید در ازای تخلیه ملک، عین مبلغ قیمت حق سرقفلی را به دارنده این حق پرداخت نماید.

حق سرقفلی با توجه به نظر کارشناس دادگستری تعیین می شود و به مستاجر پرداخت می گردد.

از دیگر اختیارات صاحب حق سرقفلی، می توان به حق انتقال سرقفلی به دیگران و حق انتخاب شغل اشاره کرد. انتقال حق سرقفلی به دیگران ابتدا به ساکن، نیازمند اجازه شخص دیگری نیست و فرد به صرف این که مالک و صاحب حق سرقفلی است، می تواند حق خود را به هر کس که بخواهد منتقل کند.

این مورد در خصوص حق انتخاب شغل هم صدق می کند و در صورتی که شغل خاصی از ابتدا در متن قرارداد سرقفلی، برای مغازه یا ملک تجاری توسط طرفین( مالک و صاحب سرقفلی) تعیین نشده باشد، مالک در انتخاب شغلی که میخواهد در محل اجاره به آن اشتغال داشته باشد، آزاد و دارای اختیار کامل است.

محدودیت های اختیارات مالک سرقفلی

ایجاد محدودیت در تغییر شغل

مالک حق سرقفلی، اگرچه به عنوان مالک منافع ملک و دارنده حق اولویت در استفاده و بهره برداری از ملک، حق هر گونه استفاده و دخل و تصرف را در ملک دارد، اما این اختیارات قابل مدیریت و محدود شدن بر طبق قرارداد موجود بین مالک و صاحب حق سرقفلی می باشد.

به عنوان مثال مالک اصلی ملک می تواند، انتخاب شغل توسط صاحب سرقفلی را به یک شغل خاص محدود نماید.

در صورتی که شغل انتخابی توسط مستاجر صاحب سرقفلی، به وسیله مالک به یک صنف یا نوع خاص محدود شده باشد، مستاجر  دیگر نمی‌تواند بدون موافقت مالک اصلی ملک دست به تغییر شغل انتخابی توسط او بزند.

و اگر  تمایل دارد که شغلی را به جای شغل انتخابی ،برگزیند،باید با شغل تعیین شده در قرارداد بین طرفین از یک صنف و یک نوع باشد. مثلاً اگر شغل تعیین شده در قرارداد فروش  لبنیات تعیین شده است،شخص می‌تواند کار خود را از فروش شیر و ماست به فروش کره و پنیر و یا خامه و سرشیر تغییر دهد.

همانطور که مشاهده می‌کنید این شخص حق  انتخاب‌های محدودی دارد و باید احتیاط کند، که در زمینه انتخاب شغل، از صنف خواسته شده از او جهت ادامه کسب و کار خود خارج نشود.

در صورت تغییر شغل به صورت غیر مجاز، مالک می‌تواند تخلیه ملک را از مستاجر صاحب سرقفلی درخواست نماید.

ایجاد محدودیت در انتقال منافع سرقفلی به غیر

از موارد دیگر اختیارات صاحب سرقفلی که می‌تواند با محدودیت‌هایی از جانب مالک ملک استیجاری روبه رو شود، حق انتقال سرقفلی ملک به دیگران است. مالک می‌تواند در قرارداد اجاره شرط نماید که مغازه خود را فقط به مستاجر اجاره بدهد و حق انتقال سرقفلی مغازه توسط مستاجر را به دیگران از او سلب نماید.

در صورتی که قرارداد اجاره قبل از سال ۱۳۷۶ منعقد شده باشد، در این صورت تابع قانون روابط مالک و مستاجر سال ۵۶ بوده و بدین وسیله چنانچه  مستاجر بدون اجازه مالک اقدام به انتقال سرقفلی به غیر نماید، میزان سرقفلی پرداختی در هنگام تخلیه ملک به مستاجر، به نصف میزان تعهد شده توسط مالک قلیل پیدا می‌کند. البته این در حالتی است که در قرارداد، حق انتقال سرقفلی به غیر از مستاجر سلب شده باشد.

در صورتی که قرارداد پس از سال ۷۶ بین طرفین منعقد شده باشد،در میزان سرقفلی پرداختی،تغییری داده نمی‌شود اما همچنان مالک حق درخواست تخلیه ملک در صورت انتقال حق سرقفلی به دیگری را خواهد داشت.

دعوای تجویز انتقال منافع سرقفلی

دعوای تجویز انتقال منافع سر قفلی به غیر،یکی از دعاوی رایج در بحث سرقفلی املاک تجاری و مغازه هاست.

این دعوا هنگامی مطرح می‌شود که مستاجر صاحب سرقفلی، اجاره انتقال حق سرقفلی خود را به دیگران به موجب قرارداد اجاره نداشته باشد و از طرفی خود نیز تمایلی به ادامه و تمدید قرارداد اجاره با شرایط سابق را با مالک نداشته باشد و بخواهد با تخلیه ملک موضوع اجاره، حق سرقفلی خود را دریافت نماید. در این هنگام اگر مالک به تخلیه ملک رضایت ندهد و از پرداخت حق سرقفلی نیز  سرباز بزند، مالک سرقفلی حق دارد تا با طرح این دعوی اجاره انتقال منافع سرقفلی به غیر را از دادگاه بگیرد.

مراحل رسیدگی به دعوای تجویز انتقال منافع سرقفلی، شامل ارسال اظهارنامه جهت درخواست پرداخت حق سرقفلی و همینطور تخلیه نمودن ملک از سوی مستاجر به مالک و دادن مهلت ۱۰ روزه به او، جهت اظهار نظر در این مورد می‌باشد.

اگر پس از انقضای مدت ۱۰ روزه، پاسخی از طرف مقابل دریافت نشود،مستاجر می‌تواند با به همراه داشتن مدارکی مثل اجاره نامه و مدارک شناسایی خود، مثل کارت ملی و اگر چنانچه جاره نامه‌ای در بین نباشد،ارائه استشهادی محل و یا شهادت شهود که نشان دهنده وقوع قرارداد اجاره باشد،به دادگاه صالح مراجعه نموده و دعوای خود را در خصوص تجویز انتقال منافع سرقفلی طرح نماید.

دادگاه در وقتی که از قبل اعلام شده به دعوا رسیدگی نموده و حکم مقتضی را صادر می‌کند.

اگر چنانچه دادگاه حکم به انتقال منافع سرقفلی به شخص دیگر را صادر کند، این حکم ظرف ۶ ماه از تاریخ ابلاغ، توسط دفترخانه اسناد رسمی، قابل اجرا می‌باشد و اگرظرف این مدت شش ماهه، به دفتر اسناد جهت انعقاد قرارداد جدید اجاره و انتقال سرقفلی مراجعه نشود، این حکم از درجه اعتبار ساقط خواهد شد و دیگر قابل اجرا نخواهد بود.

معنی مالکیت سرقفلی چیست؟

سرقفلی یک حق قانونی است که به منظور حمایت از مستاجران در اجاره املاک تجاری، طبق قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 تعریف شده است. پیش از این، این مفهوم تحت عنوان حق کسب و پیشه و تجارت در قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 مطرح شده بود. سرقفلی به واسطه فعالیت‌های تجاری مستاجر به وجود می‌آید.

اعتبار و شهرتی که از فعالیت‌های تجاری در یک ملک تجاری حاصل می‌شود، ارزش مالی خاصی دارد. بر اساس قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1356، برای به وجود آمدن حق سرقفلی، لازم است که این موضوع در متن قرارداد اجاره به توافق برسد. در غیر این صورت، حق سرقفلی به‌طور خودکار ایجاد نخواهد شد و در زمان تخلیه ملک، مستاجر نمی‌تواند درخواست دریافت سرقفلی داشته باشد.

معروفیت و اعتبار یک ملک تجاری به عنوان یک عامل پنهان در افزایش ارزش آن محسوب می‌شود. زمانی که یک فروشگاه تجاری خالی با فعالیت‌های اقتصادی یک مستاجر معتبر شناخته می‌شود و اعتبار برند آن ارتقا می‌یابد، ارزش واقعی آن ملک نیز به طرز قابل توجهی افزایش می‌یابد. این ارزش واقعی در حقیقت همان سرقفلی است.

مطالب مرتبط: تبدیل سند سرقفلی به مالکیت

برای تعریف مفهوم مالکیت سرقفلی، باید به این نکته اشاره کنیم که حق سرقفلی از طریق شناسایی محل کسب و کار به وجود می‌آید. طبق ماده 6 از قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1376: «در صورتی که مالک، ملک تجاری خود را اجاره دهد، می‌تواند مبلغی را تحت عنوان سرقفلی از مستاجر دریافت کند. همچنین مستاجر می‌تواند در طول مدت قرارداد اجاره، برای انتقال حق خود مبلغی را از موجر یا مستاجر دیگر به عنوان سرقفلی اخذ کند، مگر اینکه در قرارداد اجاره، حق انتقال به شخص دیگر از او سلب شده باشد.»

اختیارات مالک سرقفلی

همان‌طور که اشاره شد، زمانی که مالک اصلی و مستاجر تصمیم به امضای قرارداد حق سرقفلی می‌گیرند، این حق به مستاجر منتقل می‌شود. در این حالت، برای مالک سرقفلی حقوق و اختیاراتی فراهم می‌گردد و او می‌تواند از آن تاریخ به بعد نسبت به حقوق خود ادعای قانونی داشته باشد. طبق قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1376، انتقال حق سرقفلی به مستاجر به صورت محدود انجام می‌شود، مگر اینکه توافقی بین موجر و مستاجر به منظور انتقال دائمی این اختیارات صورت گیرد.

قبل از تصویب قانون روابط موجر و مستاجر در سال 1376، پس از امضای قرارداد سرقفلی، مالک هیچگونه حقی نسبت به ملک خود نداشت و نمی‌توانست پس از پایان قرارداد، ملک را پس بگیرد. اما اکنون با تصویب این قانون، پس از پایان مدت اجاره، مالک این حق را دارد که از صاحب سرقفلی بخواهد که ملک را تخلیه کند.

در برخی شرایط، مالک ممکن است به پرداخت حق سرقفلی اقدام کند. از جمله این شرایط می‌توان به تخلیه برای ساخت یک ساختمان جدید یا به دلیل نیاز مالک به فضای کسب‌وکار اشاره کرد. برای کسب اطلاعات بیشتر در مورد شرایط پرداخت حق سرقفلی توسط مالک، مطالعه مقاله زیر پیشنهاد می‌شود.

موارد اختیارات مالک سرقفلی

قبلاً به توضیحاتی درباره سرقفلی پرداخته و به این سؤال که آیا مالک می‌تواند سرقفلی را از مستأجر بگیرد، پاسخ داده‌ایم. حالا می‌خواهیم بررسی کنیم که حدود و شرایط اختیارات مالک سرقفلی به چه صورت است. در مقایسه با مستأجر، مالک سرقفلی از اختیارات بیشتری برخوردار است. این موضوع در قوانین مربوط به روابط موجر و مستأجر که در سال‌های 1356 و 1376 تصویب شده، به تفصیل ذکر شده است. از جمله مهم‌ترین اختیارات مالک سرقفلی می‌توان به حق اجاره دادن ملک به اشخاص دیگر و انجام تغییرات در ساختمان اشاره کرد.

مطالب مرتبط: تفاوت قیمت سرقفلی و مالکیت

اجاره ملک به فرد دیگر: دارنده سرقفلی با توجه به اختیاراتی که در اختیار دارد، می‌تواند اقدام به واگذاری ملک به فرد دیگری کند. با این حال، این عمل نیازمند کسب مجوز و رضایت از صاحب ملک تجاری است. به این ترتیب، اجاره دادن ملک از سوی دارنده سرقفلی می‌تواند به دریافت مبلغی از مستأجر و کسب درآمد منجر شود. اما اگر در توافق‌نامه بین دارنده سرقفلی و مالک، این حق از او سلب شده باشد، امکان انجام این کار وجود نخواهد داشت.

ایجاد تغییرات در بنا:در این زمینه باید اشاره کرد که صاحب سرقفلی قادر است تغییراتی در ملک انجام دهد، اما این تغییرات نباید به گونه‌ای باشند که به هویت اصلی ملک آسیب برسانند. به عنوان مثال، او می‌تواند تغییرات ظاهری مانند بازسازی طراحی ساختمان را پیاده‌سازی کند.

شکایت از مالک سرقفلی

چنانچه از حدود اختیارات تعیین‌شده تخطی صورت گیرد، صاحب ملک یا هر فرد ذی‌نفع دیگر می‌تواند نسبت به طرح شکایت علیه مالک سرقفلی اقدام کند. این شکایت زمانی مطرح می‌شود که حقی از حقوق یکی از افراد نقض شده باشد. برای رسیدگی به این نوع دعاوی، پیشنهاد می‌شود که ابتدا با تنظیم یک اظهارنامه حقوقی آغاز گردد.

برای تهیه یک اظهارنامه قانونی، افراد می‌بایست به مراکز خدمات الکترونیک قضایی مراجعه کرده و اقدام به تنظیم و ارسال اظهارنامه خود نمایند. همچنین، امکان تنظیم دادخواست به صورت مستقیم نیز وجود دارد. رسیدگی به دعاوی مرتبط با حق سرقفلی تا زمانی که به احقاق حق مربوط باشد، در حیطه صلاحیت دادگاه عمومی قرار دارد. اما اگر موضوع به وقوع جرم مربوط باشد، رسیدگی به آن در صلاحیت دادسرا و دادگاه کیفری خواهد بود.

برای اقدام به طرح دعوای سرقفلی، شاکی لازم است که مستندات و مدارک خود را ارائه کند. از جمله مدارک حیاتی در این زمینه، اجاره‌نامه و سایر اسناد مرتبط با سرقفلی، نظیر فیش‌های واریزی، به شمار می‌روند. همچنین، مالک سرقفلی موظف به پرداخت مالیات مربوط به آن است. به منظور کسب اطلاعات بیشتر در این زمینه، مطالعه مقاله زیر توصیه می‌شود.

جهت آگاهی بیشتر از حقوق خود به عنوان مالک سرقفلی و آگاهی از چگونگی انتقال منافع سرقفلی،  با وکلا و مشاوران حقوقی در گروه وکلای حکمت در زمینه ی وکیل سرقفلی و همچنین وکیل ملکی تماس بگیرید.

نتیحه گیری

مستاجر صاحب حق سرقفلی، از حقوق مختلفی مثل انجام انواع تصرفات متعارف در ملک موضوع حق سرقفلی و انتقال حق خود به دیگری و نیز انتخاب شغل برخوردار است.

این حقوق همواره ممکن است توسط مالک(موجر) به وسیله شروطی که در قرارداد ذکر می‌شود، محدود شده و مستاجر را از استفاده کامل از حقوق خود، باز دارد. قبل از انعقاد و امضای هرگونه قرارداد در خصوص سرقفلی املاک تجاری، با مراجعه به یک وکیل دادگستری با تجربه و متخصص در زمینه پرونده‌های سرقفلی و حق کسب و پیشه، حد اقل یک یا چند  جلسه مشاوره حقوقی تخصصی را به نحو حضوری با ایشان انجام دهید.

مطالب مرتبط:

قانون سرقفلی سال 76-کاربردی و به زبان ساده

 قانون سرقفلی سال ۵۶