تعدیل اجاره بها سرقفلی-شرایط-روش محاسبه -صلاحیت /0 تا100

قانون تعدیل اجاره بها سرقفلی

مفهوم لغوی تعدیل: به معنی معتدل کردن

قوانین حاکم بر تعدیل اجار بها بر حسب اینکه تاریخ قرارداد اجاره و خرید سرقفلی شما قبل از سال 76 و یا بعد از آن باشد تفاوت دارد و  تابع یکی از این 2 قانون است:

• فانون روابط موجر و مستاجر سال 1356
• قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1376

و غیر از این دو قانون ،قانون دیگری در این خصوص به تصویب نرسیده اگر قرارداد خرید سرقفلی و اجاره شما، قبل از سال 1376 تنظیم شده باشد، روابط طرفین پیرامون تعدیل مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 می شود. و اگر قرارداد خرید سرقفلی و اجاره شما، بعد از سال 1376 تنظیم شده باشد ، روابط طرفین پیرامون تعدیل مشمول  قانون روابط موجر سال 1376 می شود.

تعدیل اجاره بها سرقفلی

طرفین قرارداد اجاره و سرقفلی می نوانند به بکی از انحاء ذیل، در ارتباط با تعدیل اجاره بها، توافق کنند:

1- تعدیل توافقی:

وقتی طرفین قرارداد، برمیزان تعدیل اجاره، توافق داشته باشند، طبق آن عمل می شود.

2- تعدیل کارشناسی:

در صورت عدم توافق طرفین بر میزان تعدیل، دادگاه ضمن استعلام از وضعیت آخرین مالک ملک، جهت تعین اجاره بهای، مراتب را به کارشناس دادگستری ارجاع می دهد و میزان تعدیل براساس نظریه کارشناس تعیین می گردد (لازم به ذکر است اگر رأیی در خصوص تعدیل قبلا صادر شده و سه سال از تاریخ استحقاق مالک گذشته باشد میبایست به پیوست دادخواست، تقدیم دادگاه گردد.)

3- توافق بر عدم تعدیل (به صورت مطلق)

از آنجائیکه قوانین روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 جزء قوانین آمره بوده و نمی توان بر خلاف آن توافق نمود، توافق بر عدم تعدیل، باطل و بلااثر است این قانون در تضاد با قانون سال 76 است که این امر را مجاز دانسته.

4.توافق بر تعدیل به میزان درصد معینی از اجاره در هر سال (بطور مثال 20 یا  30 درصد) اینگونه توافقات، دارای اعتبار قانونی است.

تعدیل اجار بها در صلاحیت کجاست

دعوای تعدیل اجاره بها سرقفلی تا سقف 50 میلیون تومان در صلاحیت شورای حل اختلاف باشد مگر آنکه اختلاف در اصل قرارداد سرقفلـی و اجـاره باشد  ( اگر اختلاف در اصل قرارداد باشد اول دادگاه باید به این اختلاف (منظور اصل قرارداد) رسیدگی کند سپس بر اساس رقم تعدیل اگر تا 50 میلیون تومان بود باید شورای حل اختلاق رسیدگی کند و اگر مازاد بر آن بود باید دادگاه محل وقوع ملک رسیدگی کند) جهت اطلاعات بیشتر به مقاله تعدیل اجار بهای سرقفلی در صلاحیت کدام دادگاه است  مراجعه کنید.

فرمول تعدیل اجاره بها

در قانون شاخصه و معیار معینی برای تعین میزان اجار بهادر نظر گرفته نشده و لکن دادگاه  عملا با توجه به لایحه قانونی اصلاح ماده 4 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 58/9/2 بجای درنظر گرفتن، درصد شاخص کل بهای کالا و خدمات مصرفی از طرف بانک مرکزی، از نظریه کارشناس استفاده می کنند.

تعین میزان اجاره سرقفلی کاملا یک مقوله تخصصی است که وکیل و یا اشخاص فاقد صلاحیت ،نمی توانند میزان اجاره بهاء را  دقیقا مشخص نمایند و عوامل مختلفی در  تعین میزان اجاره بهاء موثر هستند از جمله:

• افزایش و کاهش تورم
• تعدیل بر اساس اجاره‌بهای سابق ملک، نوع و قدمت بنا، مدت و میزان اجاره، مساحت بنا، موقعیت و شرایط ملک، نوع شغل، کیفیت مصالح و ساختمان و پرداخت یا عدم پرداخت سرقفلی و اجاره‌بهای قبلی برآورد و محاسبه خواهد.

بنابراین میزان دقیق اجاره بهاء میبایست توسط کارشناس رسمی دادگستری که در رسته تعین و تعدیل اجاره بهاء تخصص دارد صورت گیرد.

شاخص های تعدیل اجاره بها

همانظور که گفتیم کارشناس علاوه بر رعایت فرمول تعدیل اجار بها ، قیمت های منظقه ای اجاره بها  سرقفلی  در محدوده ای که می خواهد اجاره سرقفلی  تعین گردد مبنای محاسیه قرار می گیرد .

اگر مستاجر علاوه بر  بر حق کسب و پبشه، دارای حق  سرقفلی هم باشد در  میزان اجاربهای ممکن است تاثیر گذار باشد

امکان تعدیل اجاره بهاء از تاریخ تقدیم دادخواست مقدور می باشد و به درخواست تعدیل ماه‌های گذشته، دادگاه رسیدگی نمی کند مگر مابه‌التفاوت اجاره بها را از تاریخ تقدیم دادخواست تا زمان صدور حکم را نیز مطالبه نماید. در صورت عدم درخواست دادگاه به این امر رسیدگی نمی کند.

نحوه محاسبه اجاره بها سرقفلی

بمنظور نحوه محاسیه اجاره سرقفلی میبایست شرایط مندرج در فوق را رعایت کنید.

تعدیل اجاره بها در قانون 76

اگر تاریخ خرید سرقفلی و قرارداد اجاره شما، بعد از سال 1376 باشد اولا  مالک در راس انقضای مدت اجاره، می تواند قرارداد اجاره را تمدید نکند و مستاجر را از ملک تخلیه نماید ولو مستاجر حق سرقفلی پرداخت کرده باشد، بنابراین استمرار و  ادامه رابطه استبجاری و سرقفلی بین مالک و مستاجر منوط به توافق مجدد آنها شکل گیرد.

نتیجه اینکه اکر یکی از طرفین رضایت بر استمرار رابطه استیجاری در راس انقضای مدت قرارداد اجاره نداشته باشد می تواند ملک را تخلیه نماید و از طرفی مستاجر می تواند حق سرقفلی خود را به نرخ روز مطالبه نماید.

ثانیا: افزایش اجاره یها هر 3 سال یگبار دیگر بعد از سال 76 مصداق ندارد بعبارتی نه موجر و نه مستاجر حق درخواست تعدیل اجاره بها را ندارند و فقط بنطر می رسد می توانند اجرت المثل حق سرقفلی معوقه و جاریه خود را مطالبه کنند.

تعدیل اجاره بها صرفاً ناظر به قراردادهای اجاره مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال 56 بوده و تسری به قرارداد های اجاره مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 ندارد.

نکته بسیار مهم: اگر قرارداد اجاره شما بعد از تاریخ 1376 تنظیم گردد، موضوع تعدیل اجباری اجاره بها در هر 3 سال یکبار منتفی است و طرفین میتواندد اختیاری اجاره بها را افزایش دهند.

 تعدیل اجاره بها در قانون سال 56

بمنظور آنکه قرارداد خرید و سرقفلی شما، مشمول تعدیل سرقفلی موضوع قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 گردد میبایست قرارداد اجاره و خرید سرقفلی شما قبل از سال 1376 تنظیم شده باشد و یا شما حق سرقفلی را از فردی خریده باشید که وی تاریخ خرید سرقفلی و قرارداد اجاره اش قبل از سال 1376 باشد و اینکه انتقال با رضایت مالک صورت گرفته باشد.

برابر ماده ۴ قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ تعدیل می تواند از ناحیه  هر یک از موجر و یا مستاجر با توجه به (افزایش و یا کاهش هزینه های زندگی وتورم و اوضاع اقتصادی) هر 3 سال یگبار صورت گیرد تاریخ قرارداد اجاره باید منقضی شده باشد.

تکاتی در این باب تعدیل اجاره بها در قانون سال 56

1-شروع مدت 3 سال مندرج در ماده مرقوم، از تاریخ انقضای مدت قرارداد اجاره و یا از تاریخ آخرین تعدبل اجار بها محاسبه می شود.

2- غالبا اجارهبها اماکن تجاری مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 در مقایسه با قیمت واقعی اجاره بها املاک مشابه، بسیار ناچیز و اندک بوده ولکن در هر حالت نظریه کارشناس میبایست مطابق با اوضاع و احوال قضیه باشد، در غیر اینصورت دادگاه به آن ترتیب اثر نخواهد داد.

3-در صورت عدم وجود قرارداد اجاره، ابتدای مدت اجاره از تاریخ  گذشت مدت سه سال از تاریخ استفاده مستأجر، از عین مستأجره یا از تاریخ مقرر در حکم قطعی مبنی بر تعدیل اجاره‌بهاست.

4-منظور از  عبارت «تاریخ مقرر در حکم قطعی» تاریخی است که موجر به موجب حکم دادگاه، مستحق دریافت اجاره‌بهای جدید، است.

5-در صورت عدم قید تاریخ استحقاق مستاجر به دریافت اجاره در حکم دادگاه، ملاک محاسبه 3 سال از تاریخ تقدیم دادخواست محسوب خواهد شد چنانچه خواهان تاریخ تعدیل را  دادخواست، قید نکرده باشد تاریخ تقدیم دادخواست، ملاک ابتدای تاریخ تعدیل محسوب می شوذ.

موجر می‌تواند ما به‌التفاوت اجاره بها را، ضمن تقدیم دادخواست تعدیل، مطالبه کند که در این صورت دادگاه ضمن صدور حکم راجع به تعدیل، مستأجر را به پرداخت مابه‌التفاوت از تاریخ تقدیم دادخواست تا روز صدور حکم، محکوم می‌نماید.

نکته:اگر موجر با اقدامات خود از جمله تخلف از مقررات شهرداری منتهی به پلمپ و مانع در جهت استفاده مستاجر از عین مستاجره را فراهم اورد، طرح دعوی تعدیل مالک رد خواهد شد و ابتدای مدت 3 سال از تاریخ رفع مانع محاسبه خواهد شد.

رای وحدت رویه تعدیل اجاره بها

بمنظور دریافت رای وحدت روبه مربوط به دعوای تعدیل اجار بها کلیک کنید رای وحدت رویه تعدیل اجاره بها ء

نمونه دادخواست تعدیل اجاره بها

بمنظور دریافت نمونه دادخواست تعدیل اجار بها که توسط داود چشمی وکیل پایه یک نوشته شده نمونه دادخواست تعدیل اجاربهاء را کلیک کنید.

تعدیل اجاره بها دعاوی مالی است یا غیر مالی

علیرغم آنکه ماده 4 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 تعدیل را قطعی و غیر قابل تجدید نظر دانسته و لکن از آنجائیکه دعوای تعدیل اجاره بها دعوی غیر مالی محسوب می شود و توجه به قسمت دوم ماده 331 قانون آیین دادرسی مدنی که کلیه دعاوی غیر مالی را قابل تجدید نظر دانسته (قانون موخر) قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 56 را در این قسمت (قانون مقدم) نسخ نموده و رای تعدیل قابل تجدید نظر است.

جهت مشاوره حقوقی با وکیل ملکی، وکیل قرارداد ، بهترین وکیل سرقفلی با گروه وکلای حکمت 09123439500 – 09120170676 در تماس باشید.