ابطال وکالتنامه فروش

امروزه برخی افراد نقل و انتقالات مربوط به اموال خود را از طریق اعطای وکالتنامه به خریدار انجام می دهند که این مهم معایب و مزایای خاص خود را بدنبال دارد.

در این مقاله به برررسی راه های ابطال وکالتنامه فروش، انواع آن و … پرداخته ایم.

برای کسب اطلاع بیشتر با ما همراه باشید.

ابطال وکالتنامه فروش

اگر بخواهیم وکالت بلاعزل را به زبان ساده برایتان بازگو نماییم، باید بیان داریم:

چنانچه شما به فردی صرفا وکالت بلاعزل در جهت فروش داده باشید (البته اگر مبایعه نامه یا قراردادی مبنی بر فروش واقعی به او نداده باشید و یا او شاهد و یا مدرکی دال بر پرداخت وجه معامله نداشته باشد) این بدین معنا می باشد که …

او مالک قانونی ملک یا مال محسوب نمی شود و صرفا بموجب این وکالت، اختیاراتی در جهت فروش ملک به دیگری یا تنظیم سند بنام خود دارد. (البته اگر تنظیم سند ولو بنام خود را در وکالتنامه قید کرده باشید)

نکته مهم ***

متاسفانه بعضی از افراد به اشتباه تصور می کنند به صرف وکالت، مالک ملک محسوب شده و می توانند هر اقدامی که می خواهند را انجام دهند.

1.اگر به کسی وکالت در فروش داده ائید و او بصورت واقعی ملک را به دیگری فروخته است، در این صورت می توانید وجه حاصل از فروش ملک را از او بگیرید.

نکته ***

بعضی از افراد وکالت را به منظور اخذ وام و …، به شخص دیگری می دهند که در صورت اثبات سوء استفاده وکیل از وکالتنامه، ممکن است وکیل از جهت کیفری محکوم به مجازات شود.

نکته ***

اگر وکیل برخلاف مصلحت موکل، ملک را ارزان بفروشد، در صورت اثبات تقصیر وی، می توانید طبق نظر کارشناس، خسارت بگیرید.

نکته ***

چنانچه برای وکیل حق انتقال سند بنام خود، در نظر گرفته شده باشد، معمولا وی میبایست قبل از تنظیم سند، بنچاق را بنام خود نماید.

که متاسفانه در سند بنچاق، قیمت واقعی ملک زده نمی شود (قیمت منطقه ای که قیمت بسیار پایینی است در آن قید می شود)

بطور مثال: امکان دارد وقتی بخواهید قیمت واقعی ملک را مطالبه نمایید، وکیل بگوید قیمت واقعی ملک همین (منظور قیمت منطقه ای) بوده و من حق داشته ام ملک را به هر قیمتی که دوست داشته ام بفروشم و کار بدین نحو دچار اشکال شود.

آیا وکالت بلاعزل قابل ابطال است؟

یکی از سوالات متدوال و رایج در حوزه وکالت بلاعزل این است که،

 آیا می توان وکالت بلاعزل را منحل نمود و یا بنحوی از انحاء، اختیارات وکیل را محدود نمود که در ذیل به شرح و بسط  آن می پردازیم:

موارد ابطال وکالت بلاعزل

روش اول	برخی از حقوقدانان با این استدلال که عقد وکالت ولو  با درج شرط <<موکل ضمن عقد خارج لازم حق عزل وکیل خود را، از خود ساقط نموده است >> ضمن عقد، بصورت عقد لازم در نمی آید و همچنان ماهیت عقد جایز خود را حفظ می کند، فلذا می توان آن را فسخ نمود. و بیان می دارند که درست است که موکل نمی تواند وکیل را عزل و برکنار  کند ولکن هر زمان  که بخواهد می تواند این عقد وکالت را فسخ کند و هیچ شرطی مبنی بر لازم شدن عقد وکالت پذیرفته نیست. مگر آنکه صراحتا در آن قید شود.
روش دوم: (راهکاری هوشمندانه)	از آنجائیکه در هنگام تنظیم سند وکالت بلاعزل، بصورت صوری و غیر واقعی حق عزل وکیل ضمن عقد خارج لازم، اسقاط گردید بنابراین شما می توانید با اثبات اینکه عقد لازمی، ذیل عقد وکالت وقوع نیافته پس شرط عدم امکان عزل وکیل، نیز لازم الاجرا نبوده و موکل می تواند وکیل خود را به راحتی عزل نماید.   بعبارتی مطابق قواعد عمومی حقوق، عقد لازم، عقدی غیر قابل فسخ است پس شروط ضمن عقد لازم نیز غیر قابل فسخ و لازم الاجرا می باشند.   هر چند به نظر انجام این اقدام بسیار دشوار است لکن در عمل محاکم بر مبنای دلایل و مستندات به راحتی در خصوص این موضوع نیز اقدام به صدور رای نموده اند پس در نتیجه گیری کلی می توان گفت
روش سوم: (یک راه حل بسیار جالب)	اگر حق ضم امین و یا ضم وکیل به وکیل اولیه ضمن عقد وکالت ساقط نشده باشد، می توانید ضمن وکالت… 1. شخص دیگری را بعنوان امین ناظر انتخاب نمائید، که در این حالت همه اقدامات وکیل اولیه باید با نظارت و تصویب و اجازه امین باشد. 2. یا وکیل ثانویه بگیرید. نکته*** دفاتر اسناد رسمی قاعدتا این امر را می پذیرند و در همان زمان ضمیمه شدن امین و یا وکیل را به اطلاع وکیل اولیه می رسانند. در صورت عدم پذیرش دفتر اسناد رسمی، مراتب ضم امین و وکیل را در دفترخانه ای دیگر انجام می دهید و از طریق اظهارنامه به وکیل اولیه اطلاع می دهید.
روش چهارم (انجام مورد وکالت توسط خود مالک)	مالکی که وکالت بلاعزل به دیگری در جهت فروش ملک یا مالی اعطاء نموده تا قبل از اینکه وکیل، آن ملک یا مال را بفروشد می تواند شخصا طی سند رسمی و عادی مبادرت به فروش آن ملک یا مال به دیگری نماید و مراتب را طی اظهارنامه به وکیل اطلاع دهد مگر صریحا در وکالت‌نامه قید کنید که موکل حق دخالت و اجرای امور را ندارد. ضمنا می توانید با گرفتن یک مبایعه نامه محکم کاری کنید. مخاطب محترم: موضوع وکالت بلاعزل شماره…………مورخه……دفترخانه……..توسط بنده شخصا انجام شده فلذا به شما اعلام می گردد از این تاریخ انجام هر گونه معامله از ناحیه شما، مردود و بلااثر خواهد بود.
روش پنجم: (راهکارهای غیر اخلاقی)	فردی که به دیگری وکالت اعطاء نموده می بایست اعلام محجوریت (اداره سرپرستی) بنماید که پس از اثبات محجوریت، قادر باشد، تقاضای ابطال وکالت نامه را بنماید. انجام هر معامله‌ای بعد از تاریخ حجر، باطل و بلااثر است. بعبارتی بعد از اثبات محجوریت، وکالت تنظیمی منفسخ می شود ولو بلافاصله از محجوریت خارج شود.

در موارد ذیل وکالت بلاعزل از بین می رود 

1. مورد وکالت را (منظور ملک و…) را خودتان به دیگری بفروشید (البته قبل از فروش وکیل) و بموجب اظهارنامه، به وی اطلاع دهید.

البته این مورد هم ریزه کاری های خاص خود را دارد.

2. چنانچه پیرو تنظیم قرارداد و مبایعه نامه، وکالت به شخصی داده شود و بعدا به دلائلی قرارداد باطل گردد و یا منحل گردد، در این صورت هم می توان ابطال وکالت بلاعزل را خواست البته این دو دعوی را می توان توامان (با هم) مطرح نمود و یا جداگانه.

3. دعوای ابطال وکالت نامه فروش به علت فوت موکل:

به استناد ماده  678 قانون مدنی:

عقد وکالت به فوت موکل از بین خواهد رفت، هرچند وکالتنامه مزبور از نوع بلاعزل بوده باشد.

درصورت فوت موکل، می بایست دید قبل از انجام موضوع وکالت فوت نموده و یا پس از آن، چنانچه موکل پس از انجام موضوع وکالت فوت کرده باشد، تاثیری در وکالتنامه و صحت عمل انجام شده نخواهد داشت؛ لکن چنانچه فوت موکل پیش از انجام موضوع وکالت باشد، وکالتنامه مزبور باطل خواهد بود به عبارت صحیح تر عقد وکالت منفسخ می شود.

در شرایطی که ملکی که مالک برای فروش آن به فردی وکالت اعطا نموده، پس از فوت وی منتقل شود. وراث موکل می توانند با اثبات فوت مورث خود؛ ابطال وکالتنامه را تقاضا نمایند.

4. دعوای ابطال وکالت نامه فروش به علت فوت وکیل:

گاه وکالتنامه فروش صرفا جهت فروش ملکی خواهد بود. یعنی شخصی وکیل می گردد ملک متعلق به موکل خویش را به فروش برساند.

دراین حالت اگر وکیل فوت کند وکالتنامه به خودی خود منفسخ خواهد شد، لکن در اکثر مواقع مشاهده می گردد وکالتنامه فروش نوعی قرارداد بیع باشد. بدین معنا که شخص ملک خودش را به دیگری منتقل می کند (می فروشد) و برای برخی امور اداری و تنظیم سند، به دیگری وکالت می دهد.

در این صورت اگر وکیل فوت نماید، ورثه وی می توانند الزام فروشنده را به تنظیم سند رسمی از محاکم دادگستری تقاضا نمایند فلذا متن وکالتنامه و قرائن و امارات موجود، نشان دهنده قصد طرفین از اعطای وکالت نامه خواهد بود.

5. دعوای ابطال وکالت نامه فروش به علت حجر موکل و وکیل:

به موجب قانون مدنی، حجر موکل باعث از بین رفتن عقد وکالت می گردد و موکل هنگامی می تواند وکالت دهد که خودش قادر باشد موضوع وکالت را انجام دهد.

پس اگر خود نتواند کاری را انجام دهد، نمی تواند در آن مورد به وکیل نیز وکالت اعطا نماید.

منظور از حجر نیز عدم رشد می باشد. در نتیجه در حالتی که در اثنای وکالت، هر یک از طرفین محجور گردند، وکالتنامه باطل (منفسخ) خواهد شد، و یا این که اثبات گردد موکل زمان اعطای وکالت، محجور بوده و بعد از ثابت شدن این موضوع، می توان دادخواست ابطال وکالتنامه فروش را اقامه نمود.

6. دعوای ابطال وکالتنامه فروش به علت عدم رعایت مصلحت و غبطه موکل:

به استناد ماده 667 قانون مدنی:

وکیل می بایست در اقدامات خود، مصلحت موکل را در نظر داشته باشد و رعایت کند.

چنانچه وکیل مصلحت موکل را رعایت نکند، تجاوز از حدود وظایف و اختیارات وکیل بوده و عمل انجام شده، فضولی محسوب می شود به این معنا که غیر نافذ بوده. یعنی درصورت تنفیذ موکل معامله انجام شده، نافذ و صحیح خواهد بود.

اما ممکن است موکل این عمل وکیل را تنفیذ نکند. در این شرایط می تواند دادخواست ابطال وکالتنامه فروش را به علت عدم رعایت مصلحت، اقامه نماید و در این مورد هم فرقی نخواهد کرد که وکالت بلاعزل بوده باشد.

7. دعوای ابطال وکالتنامه فروش به علت خارج شدن وکیل از حدود اختیارات عقد وکالت:

به استناد ماده 663 قانون مدنی:

وکیل نمی تواند عملی که از حدود اختیارات وکالت او خارج می باشد را انجام دهد.

هرعملی که خارج ازحدود وکالت صورت گیرد، نسبت به موکل فضولی محسوب شده و همانطور که بیان شد موکل می تواند آن را قبول و یا رد نماید و موکل می تواند دعوای ابطال وکالتنامه فروش به علت خارج شدن وکیل از حدود اختیارات عقد وکالت را مطرح نماید.

انواع وکالتنامه فروش

با استناد به قانون مدنی وکالت عقدی جایز می باشد. فلذا در صورت توافق طرفین عقد و یا فوت و محجور شدن یکی از آن ها، از بین خواهد رفت.

وکالتنامه های فروش بطور کلی به دو دسته تقسیم می گردند.

• وکالت در فروش با حق عزل

در برخی موارد در وکالتنامه تنظیم شده، موکل حق عزل را در هر زمانی خواهد داشت در این حالت می تواند هر وقت بخواهد وکیل را عزل نماید.

عزل وکیل امکان دارد به طور ضمنی صورت بگیرد.

بطور مثال: موکل عملی که مورد وکالت است (موضوع وکالت) را خودش انجام داده یا عملی انجام دهد که با موضوع وکالت، در تعارض باشد و یا وکیل دیگری برای انجام مورد وکالت مشخص نماید. البته می بایست عنایت داشت که موکل مکلف می باشد الزاما عزل وکیل را به اطلاع وی برساند. درغیراین صورت معامله ای که وکیل به موجب وکالتنامه فروش انجام داده باشد، درست و صحیح تلقی می گردد و موکل نمی تواند ادعا کند که وکیل خود را سابقا عزل نموده است.

• وکالت در فروش به صورت بلاعزل

در بسیاری از وکالتنامه ها مشاهده می گردد که موکل، حق عزل وکیل را از خود سلب و ساقط نموده و این مستلزم این می باشد که وکالت وکیل ضمن عقد لازمی شرط و درج شده باشد، یا عدم عزل وکیل در ضمن عقد لازمی، شرط و درج شده باشد.

ابطال وکالتنامه فروش ملک

درصورتی که وکالتنامه فروش با حق عزل همراه باشد موکل برای عزل وکیل مشکلی نخواهد داشت و بدون مراجعه به محاکم دادگستری می تواند اقدام نماید، به جز این که موضوع عقد وکالت انجام شده باشد و موکل مدعی شود قبل از انجام موضوع وکالت، وکیل را عزل نموده باشد.درچنین حالتی به ناچار برای اثبات ادعایش باید طرح دعوا درمحاکم دادگستری اقامه نماید.

صور شرط وکالت وکیل ضمن عقد لازم

این شرط به دو صورت امکان پذیر می باشد:

• به صورت شرط نتیجه

وکالت وکیل به صورت شرط نتیجه ضمن عقد لازمی اعطا شده باشد در این حالت عقد وکالت جزئی از عقد لازم شده و به موجب آن غیر قابل فسخ می شود.

اگر شرط وکالت ضمن عقد لازم به نفع وکیل بوده باشد،وکیل می تواند از سمتش استعفاء دهد. حال اگر شرط وکالت ضمن عقد لازم به نفع وکیل نبوده باشد وکیل حق استعفا از سمتش را نخواهد داشت.

اگر شرط وکالت درضمن عقد لازم به نفع هر دو طرف عقد باشد هیچ یک از آن ها قادر به فسخ عقد وکالت نخواهند بود ولیکن با فوت و جنون و سفه هر یک از طرفین عقد وکالت عقد وکالت منفسخ می شود چرا که درج شدن عقد وکالت ضمن عقد لازم چهره اصلی عقد وکالت که همان جایز بودن آن است را تغییر نمی دهد و همچنان عقد وکالت جایز می باشد

• به صورت شرط فعل

وکالت وکیل به صورت شرط فعل ضمن عقد لازم اعطا شده باشد این هم مانند وکالتی می باشد که به صورت شرط نتیجه حاصل شده باشد.

مثل این که شخصی منزل خود را به شخصی اجاره دهد و برای موجر شرط شود که مستاجر را وکیل در فروش آن خانه نماید.موجر به موجب شرط ملزم خواهد بود مستاجر را وکیل در فروش منزل نماید.

عدم عزل وکیل در ضمن عقد لازمی شرط شود:دراین صورت عقد وکالت به صورت مستقل خواهد بود و عدم عزل وکیل در عقد لازم دیگری شرط می گردد.همچنین می توان شرط عدم عزل وکیل را ضمن خود عقد وکالت نیز درج کرد.

 ابطال وکالتنامه فروش بلاعزل

به تصور برخی از اشخاص وکالتنامه بلاعزل برای همیشه اعتبار خواهد داشت و نمی توان آن را باطل نمود، در صورتی که درمواردی مثل فوت یا جنون یکی از طرفین عقد وکالت، قرارداد (عقد وکالت) منفسخ خواهد شد.

همچنین شخص می تواند عملی را که وکالت انجام آن را به وکیل اعطا کرده است، خودش انجام دهد.

بطور مثال: در وکالتنامه فروش، موکل می تواند خودش آن مال موضوع وکالت را بفروشد و این که وکالتنامه بلاعزل بوده تاثیری در این مورد نخواهد داشت چرا که اثر شرط مزبور آن می باشد که موکل نمی تواند وکیل خود را عزل نماید؛

امکان دارد بیان شود قصد طرفین از دادن وکالت بلاعزل، سلب حق عمل منافی با امر وکالت از موکل می باشد، در این زمینه می بایست به قرائن و اوضاع و احوال دقت نموده در حالتی که قصد طرفین از وکالت بلاعزل سلب حق عمل منافی با مورد وکالت از موکل بوده، تعهد مزبور الزام آور خواهد بود.

بطور مثال: اگر کسی آپارتمانی را خریداری نماید و ضمن آن به فروشنده وکالت اعطا نماید که باغ او را بفروشد، آنچه به دست می آورد، ثمن خانه است، موکل نمی تواند آپارتمان را به دیگری هبه نماید.

نحوه ابطال وکالتنامه بلاعزل در فروش ملک

در ادامه بخوانید:

هر آنچه که باید در مورد وکالت بلاعزل بدانید-صفر تا صد وکالت بلاعزل

نحوه طرح دعوای ابطال وکالتنامه فروش

دعوای ابطال وکالتنامه فروش از سوی طرفین عقد یا اشخاص ثالث، قابل طرح خواهد بود.

حال اگر از طرف شخص ثالثی مطرح شود، می بایست موکل و وکیل هر دو مخاطب دعوای ابطال وکالتنامه فروش قرار گیرند.

دعوی ابطال وکالتنامه فروش در صلاحیت دادگاه محل وقوع ملک می باشد.

رای ابطال وکالتنامه، جنبه اعلامی داشته به این معنا که نیازی به صدور اجرائیه نخواهد داشت.

 

در صورت نیاز به مشاوره حقوقی با وکیل حقوقی، وکیل ملکی، وکیل قرارداد گروه وکلای حکمت، با شماره های 09120170676 و یا 09123439500 تماس حاصل نمایید.