تعدیل اجاره بها سرقفلی-شرایط-روش محاسبه -صلاحیت /0 تا100

در این مقاله به تعریف مفاهیمی چون” تعدیل اجاره بها و شرایط آن وقوانین حاکم بر آن و هر آنچه که باید راجع آن بدانید   “می پردازیم، امیدواریم مفید فاید واقع شود.

 

تعدیل اجاره بها سرقفلی

مفهوم لغوی تعدیل اجاره بهای سرقفلی : به معنی معتدل کردن اجاره

• نعدیل اجاره بها به زیان ساده یعنی اینکه …

 

1.  مالکین سرقفلی ،هر 3 سال یگبار حق دارد ، اجاره بهای سرقفلی را افزایش دهد
2. دارنده سرقفلی و حق کسب و پیشه ، حق دارد ( در صورت کاهش تورم )درخواست  کاهش میزان اجاره بهای سرقفلی را بدهند

• شیوه های تعدیل اجاره بهای سرقفلی ..

 

1. وقتی طرفین قرارداد، برمیزان تعدیل اجاره، توافق داشته باشند، طبق آن عمل می شود.
2. در صورت عدم توافق طرفین بر میزان تعدیل..

طرفین می توانند..

• درخواست تعدیل اجاره بها را از طریق  ((دادگاه  حقوقی محل وقوع ملک ))درخواست نمایند در این صورت دادگاه ضمن استعلام از وضعیت آخرین مالک ملک، مراتب را جهت تعین اجاره بهای سرقفلی ، به کارشناس رسمی دادگستری ارجاع می دهد و میزان تعدیل اجاره  براساس نظریه کارشناس تعیین می گردد
• یا اینکه خود شخصا و با توافق ، کارشناس متخصص در حوزه تعدیل اجاره بها بگیرند لازم به ذکز است در این صورت یکی از طرفین باید،دادخواست تامین دلیل با جلب نظر کارشناس در جهت تعین میزان اجاره بهای سرقفلی را به شورای حل اختلاف بدهد

مقاله های پربازدید گروه وکلای حکمت( کلیک کنید)***

تعدیل اجار بهای سرقفلی در صلاحیت کدام دادگاه است

نمونه نظریه کارشناسی در مورد تعدیل اجاره بها

نمونه دادخواست تعدیل اجاربهاء

رای وحدت رویه تعدیل اجاره بها ء

 

 

• آِیا می توان توافق بر عدم تعدیل اجاره بها نمود 

 

1. از آنجائیکه قوانین روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 جزء قوانین آمره بوده و نمی توان بر خلاف آن توافق نمود، توافق بر عدم تعدیل اجاره ، باطل و بلااثر است این قانون در تضاد با قانون سال 76 است که این امر را مجاز دانسته.

2. .توافق بر تعدیل به میزان درصد معینی از اجاره در هر سال (بطور مثال 20 یا  30 درصد) اینگونه توافقات، دارای اعتبار قانونی است.

 

 

قانون تعدیل اجاره بها سرقفلی

بر حسب اینکه تاریخ قرارداد اجاره و خرید سرقفلی شما ((قبل از سال 76 و یا بعد از آن)) باشد  شرایط تعدیل اجاره بها متفاوت است  و  تابع یکی از این 2 قانون  میباشد

• فانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 ((اگر قرارداد خرید سرقفلی و اجاره شما، قبل از سال 1376 تنظیم شده باشد، روابط طرفین پیرامون تعدیل مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 می شود))
• قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1376ا   ((گر قرارداد خرید سرقفلی و اجاره شما، بعد از سال 1376 تنظیم شده باشد ، روابط طرفین پیرامون تعدیل مشمول  قانون روابط موجر سال 1376 می شود))

و غیر از این دو قانون ،قانون دیگری در این خصوص به تصویب نرسید که در ذیل به شرح و تفضیل به آن پرداخته ایم

مشاوره با : وکیل سرقفلی

 

فرمول تعدیل اجاره بها

در قانون شاخصه و معیار معینی برای تعین میزان اجار بهادر نظر گرفته نشده و لکن دادگاه  عملا با توجه به لایحه قانونی اصلاح ماده 4 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 58/9/2 بجای درنظر گرفتن، درصد شاخص کل بهای کالا و خدمات مصرفی از طرف بانک مرکزی، از نظریه کارشناس استفاده می کنند.

تعین میزان اجاره سرقفلی کاملا یک مقوله تخصصی است که وکیل و یا اشخاص فاقد صلاحیت ،نمی توانند میزان اجاره بهاء را  دقیقا مشخص نمایند و عوامل مختلفی در  تعین میزان اجاره بهاء موثر هستند از جمله:

• افزایش و کاهش تورم
• تعدیل بر اساس اجاره‌بهای سابق ملک، نوع و قدمت بنا، مدت و میزان اجاره، مساحت بنا، موقعیت و شرایط ملک، نوع شغل، کیفیت مصالح و ساختمان و پرداخت یا عدم پرداخت سرقفلی و اجاره‌بهای قبلی برآورد و محاسبه خواهد.

بنابراین میزان دقیق اجاره بهاء میبایست توسط کارشناس رسمی دادگستری که در رسته تعین و تعدیل اجاره بهاء تخصص دارد صورت گیرد.

تعدیل اجاره بها دعاوی مالی است یا غیر مالی

علیرغم آنکه ماده 4 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 تعدیل را قطعی و غیر قابل تجدید نظر دانسته و لکن از آنجائیکه دعوای تعدیل اجاره بها دعوی غیر مالی محسوب می شود و توجه به قسمت دوم ماده 331 قانون آیین دادرسی مدنی که کلیه دعاوی غیر مالی را قابل تجدید نظر دانسته (قانون موخر) قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 56 را در این قسمت (قانون مقدم) نسخ نموده و رای تعدیل قابل تجدید نظر است.

جدول شاخص تعدیل اجاره یها

همانظور که گفتیم کارشناس علاوه بر رعایت فرمول تعدیل اجار بها ، قیمت های منظقه ای اجاره بها  سرقفلی  در محدوده ای که می خواهد اجاره سرقفلی  تعین گردد مبنای محاسیه قرار می گیرد .

اگر مستاجر علاوه بر  بر حق کسب و پبشه، دارای حق  سرقفلی هم باشد در  میزان اجاربهای ممکن است تاثیر گذار باشد

امکان تعدیل اجاره بهاء از تاریخ تقدیم دادخواست مقدور می باشد و به درخواست تعدیل ماه‌های گذشته، دادگاه رسیدگی نمی کند مگر مابه‌التفاوت اجاره بها را از تاریخ تقدیم دادخواست تا زمان صدور حکم را نیز مطالبه نماید. در صورت عدم درخواست دادگاه به این امر رسیدگی نمی کند.

درصد افزایش اجاره سرقفلی :

درصد خاصی(( در عرف و  یا قانون)) برای افزایش اجاره سرقفلی وجود ندارد  ،اجاره سرقفلی یا میبایست..

• با(( توافق طرفین)) تعین گردد
• و یا اینکه در صورت عدم توافق طرفین ،کسی که قصد افزایش اجاره سرقفلی  را دارد میبایست دادخواستی  تحت عنوان ((تعدیل اجاره سرقفلی ))به دادگاه حقوقی تقدیم نماید در اینصورت دادگاه در جهت تعین میزان اجاره سرقفلی ،مراتب را به(( کارشناس رسمی سرقفلی متخصص در تعین میزان اجاره سرقفلی)) ارجاع می دهد ودر حقیقت  شرایط افزایش سرقفلی بدین گونه می باشد

اجاره سالیانه سرقفلی مغازه :

اجاره سرقفلی معمولا به صورت ماهیانه در نظر گرفته می شود نه سالیانه

عوامل مختلفی در تعین میزان قیمت  اجاره سرقفلی اثر گذار است که در مقاله ای ذیل به شزح و بسط آن پرداخنه ایم

 

اجاره سرقفلی چگونه محاسبه می شود

نحوه محاسبه اجاره بها سرقفلی مغازه یا ملک تجاری به چند عوامل بستگی دارد:

• موقعیت جغرافیایی

موقعیت ملک تأثیر زیادی در قیمت سرقفلی دارد. مناطقی با تردد بیشتر و دسترسی آسان‌تر معمولاً سرقفلی بالاتری دارند.

• متراژ و اندازه مغازه

هرچه مساحت ملک بیشتر باشد، قیمت سرقفلی نیز افزایش می‌یابد.

• کاربری ملک

نوع فعالیتی که قرار است در ملک انجام شود نیز تأثیرگذار است. مثلاً مغازه‌هایی که برای فعالیت‌های تجاری خاصی مانند رستوران، طلافروشی، یا بانک استفاده می‌شوند، ممکن است سرقفلی بالاتری داشته باشند.

• وضعیت فیزیکی ملک

 شرایط ساختمانی و امکانات ملک نیز بر قیمت سرقفلی اثر می‌گذارد. مغازه‌هایی که نیاز به تعمیرات کمتری دارند یا از نظر تجهیزات کامل‌تر هستند، معمولاً سرقفلی بالاتری دارند.

• قوانین و مقررات محلی

در برخی مناطق، قوانین خاصی وجود دارد که ممکن است بر روی قیمت سرقفلی تأثیر بگذارد. برای مثال، محدودیت‌هایی که در بعضی از مناطق برای تغییر کاربری ملک وجود دارد.

• توافقات بین مالک و مستاجر

 نهایتاً، قیمت سرقفلی نتیجه توافقی است که بین مالک و مستاجر صورت می‌گیرد. این توافق ممکن است بر اساس ارزش‌گذاری‌های معمول در بازار یا حتی شرایط خاص طرفین تعیین شود.

در نهایت، برای تعیین دقیق و نحوه محاسبه اجاره سرقفلی مغازه ، معمولاً به کارشناسان دادگستری  مراجعه می‌شود تا با بررسی تمامی عوامل مؤثر، قیمت منصفانه‌ای پیشنهاد دهند.نحوه محاسبه اجاره بها مغازه 

تعدیل اجاره بها در قانون 76

اگر تاریخ خرید سرقفلی و قرارداد اجاره شما، بعد از سال 1376 باشد اولا  مالک در راس انقضای مدت اجاره، می تواند قرارداد اجاره را تمدید نکند و مستاجر را از ملک تخلیه نماید ولو مستاجر حق سرقفلی پرداخت کرده باشد، بنابراین استمرار و  ادامه رابطه استبجاری و سرقفلی بین مالک و مستاجر منوط به توافق مجدد آنها شکل گیرد.

نتیجه اینکه اکر یکی از طرفین رضایت بر استمرار رابطه استیجاری در راس انقضای مدت قرارداد اجاره نداشته باشد می تواند ملک را تخلیه نماید و از طرفی مستاجر می تواند حق سرقفلی خود را به نرخ روز مطالبه نماید.

ثانیا: افزایش اجاره یها هر 3 سال یگبار دیگر بعد از سال 76 مصداق ندارد بعبارتی نه موجر و نه مستاجر حق درخواست تعدیل اجاره بها را ندارند و فقط بنطر می رسد می توانند اجرت المثل حق سرقفلی معوقه و جاریه خود را مطالبه کنند.

• موضوع ((تعدیل اجاره بهاء ))در  قرارداد های سرقفلی ،مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 منتفی شده

گر تاریخ خرید سرقفلی بعد از سال 76 باشد، موجر و دارنده حق سرقفلی ،نمی تواند(( دادخواست تعدیل اجاره بها))را به محکمه حقوقی بدهد و فقط می توانند  بنحو مندرج در  ذیل رفتار کنند

مالک پس از  انقضای مدت اجاره می تواند..

-یا با مستاجر توافق بر  تمدید قرارداد اجاره و یا میزان اجاره بها بنماید

-در صورت عدم توافق بر تمدید اجاره و یا میزان اجاره مالک می تواند .

• مستاجر را به  پرداخت حق سرقفلی به قیمت روز ، تخلیه کند
• یا مالک می تواند ، تقاضای مطالبه اجرت المثل مغازه را با در نظر گرفتن حق و حقوق سرقفلی مستاجر را بنماید

نمونه رای تعدیل اجار بها در قانون سال 76

تعدیل اجاره بها در قانون سال 56

بمنظور آنکه قرارداد خرید و سرقفلی شما، مشمول تعدیل سرقفلی موضوع قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 گردد میبایست قرارداد اجاره و خرید سرقفلی شما قبل از سال 1376 تنظیم شده باشد و یا شما حق سرقفلی را از فردی خریده باشید که وی تاریخ خرید سرقفلی و قرارداد اجاره اش قبل از سال 1376 باشد و اینکه انتقال با رضایت مالک صورت گرفته باشد.

برابر ماده ۴ قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ تعدیل می تواند از ناحیه  هر یک از موجر و یا مستاجر با توجه به (افزایش و یا کاهش هزینه های زندگی وتورم و اوضاع اقتصادی) هر 3 سال یگبار صورت گیرد تاریخ قرارداد اجاره باید منقضی شده باشد.

تکاتی در این باب تعدیل اجاره بها در قانون سال 56

1-شروع مدت 3 سال مندرج در ماده مرقوم، از تاریخ انقضای مدت قرارداد اجاره و یا از تاریخ آخرین تعدبل اجار بها محاسبه می شود.

2- غالبا اجارهبها اماکن تجاری مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 در مقایسه با قیمت واقعی اجاره بها املاک مشابه، بسیار ناچیز و اندک بوده ولکن در هر حالت نظریه کارشناس میبایست مطابق با اوضاع و احوال قضیه باشد، در غیر اینصورت دادگاه به آن ترتیب اثر نخواهد داد.

3-در صورت عدم وجود قرارداد اجاره، ابتدای مدت اجاره از تاریخ  گذشت مدت سه سال از تاریخ استفاده مستأجر، از عین مستأجره یا از تاریخ مقرر در حکم قطعی مبنی بر تعدیل اجاره‌بهاست.

4-منظور از  عبارت «تاریخ مقرر در حکم قطعی» تاریخی است که موجر به موجب حکم دادگاه، مستحق دریافت اجاره‌بهای جدید، است.

5-در صورت عدم قید تاریخ استحقاق مستاجر به دریافت اجاره در حکم دادگاه، ملاک محاسبه 3 سال از تاریخ تقدیم دادخواست محسوب خواهد شد چنانچه خواهان تاریخ تعدیل را  دادخواست، قید نکرده باشد تاریخ تقدیم دادخواست، ملاک ابتدای تاریخ تعدیل محسوب می شوذ.

موجر می‌تواند ما به‌التفاوت اجاره بها را، ضمن تقدیم دادخواست تعدیل، مطالبه کند که در این صورت دادگاه ضمن صدور حکم راجع به تعدیل، مستأجر را به پرداخت مابه‌التفاوت از تاریخ تقدیم دادخواست تا روز صدور حکم، محکوم می‌نماید.

نکته:اگر موجر با اقدامات خود از جمله تخلف از مقررات شهرداری منتهی به پلمپ و مانع در جهت استفاده مستاجر از عین مستاجره را فراهم اورد، طرح دعوی تعدیل مالک رد خواهد شد و ابتدای مدت 3 سال از تاریخ رفع مانع محاسبه خواهد شد.

جهت مشاوره حقوقی با وکیل ملکی، وکیل قرارداد ، بهترین وکیل سرقفلی با گروه وکلای حکمت 09123439500 – 09120170676 در تماس باشید.