تبدیل حق کسب و پیشه به سرقفلی

حق سرقفلی و حق کسب و پیشه ، معمولاً در کنار هم و بصورت یکجا به کار برده می شود ولکن در حقیقت این دو، باهم تفاوت هایی دارند( که در ذیل به آنها پرداخته ایم )

حق کسب وپیشه چیست با مثال ؟

حقی است که برای مستأجر و درخلال مدت اجاره، با توجه به شهرت کسبی و حق مشتری گیری وی ایجاد می شودچه مستأجر مال یا وجهی به موجر داده یا نداده باشد ابن حق برای مستاجرینی که تاریخ اجاره آن بعد از 15/7/1376 میباشد ، منتفی شده

به عبارتی ایجاد این حق کاملا ،به عمل مستاجر بستگی دارد ممکن است اگر مستاجر در ملک تجاری هیچ فعالیتی نکند ،برای وی حق کسب و پیشه هم ایجاد نمی شود نتیجه اینکه حق کسب و پیشه ،در مدتی که مستاجر فعالیت داشته باشد، ایجاد می شودونمی توان در ابتدای انعقاد عقد اجاره ، حق کسب و پیشه ای که ایجاد نگردیده را سلب و ساقط نمود.

بطور مثال :

• اگر مستاجری مغازه ای را جهت شیرینی فروشی دایر کرده باشد و در آن سالیان متمادی یا متناوب، فعالیت داشته و در نتیجه فعالیت مستاجر ،آن محل را مشتریان گذری و یا بومی و.. ، بعنوان شغل شیرینی فروشی بشناسندو بعبارتی آن محل در ذهنشان مشتریان آن هک شده باشد و مکررا  برای خرید،به این به آن محل مراجعه کنند به این گونه حق مشتری گری مستاجر ، در اثر سالها تلاش مستاجر در جهت جذب مشتریان ایجاد شده حق کسب و پیشه می گویند .
• برابر قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶اگر به مستاجری قبل از سال ۱۳۷۶ ،مغازه ای را به اجاره واگذار می کردیددیگر مالک نمی توانستید در انقضای مدت قرارداد اجاره ،ملک استیجاری را تخلیه نماید ولو آنکه مدت اجاره بصورت موقت ( ولو یکسال ) باشدچرا که به مستأجر ،حق کسب و پیشه تعلق می گرفت.

مقاله های پربازدید گروه وکلای حکمت( کلیک کنید)***

نحوه اثبات پرداخت حق سرقفلی ( بسیار مهم و کاربردی ***

نمونه رای از سامانه آرا ملی 

از نظر اصطلاحی بین “حق کسب، پیشه و تجارت” و “سرقفلی” تفاوت آشکار وجود دارد و حق کسب، پیشه و تجارت در اثر اقدامات مستأجر در محل کسب «مانند دقت و تعهد کاری و رفتار صحیح و شایسته با مشتریان یا ارائه کالای فاقد عیب و با قیمت مناسب و نظم در کار»; به وجود می آید اما سرقفلی غالباً وجهی است که موجر در ابتدای اجاره از مستأجر أخذ می نماید.

دادنامه قطعی :
9209970223700389
تاریخ دادنامه قطعی :
1392/04/25 شعبه 37 تجدید نظر

تبدیل حق کسب و پیشه به سرقفلی

• عملاتبدبل حق کسب و پبشه به سرقفلی  ممکن نیست ،چرا که ..

باید مستاجر مبلغی تحت عنوان ((حق سرقفلی )) به مالک پرداخته باشد تا به وی حق سرقفلی تعلق گیرد در صورت عدم پرداخت حق سرقفلی  از ناحیه مستاجر حق سرقفلی به وی تعلق نمی گیرد

تفاوت سرقفلی و حق کسب و پیشه

تفاوت میان سرقفلی و حق کسب و پیشه در نحوه تنظیم قرارداد و تعاملات بین موجر و مستاجر به وضوح نمایان است. به زبان دیگر، در قرارداد سرقفلی، مالک ملک تجاری به منظور واگذاری آن به مستاجر، ابتدا مبلغی به عنوان سرقفلی از وی دریافت می‌کند و سپس مستاجر را به پرداخت مبلغی ناچیز به عنوان اجاره ماهیانه موظف می‌سازد.

در قرارداد حق کسب و پیشه، وضعیت به گونه‌ای متفاوت است. به این معنا که پس از اجاره یک ملک، هرچه اعتبار و رونق مغازه افزایش یابد، به عنوان حق کسب و پیشه شناخته می‌شود. در صورتی که موجر به هر دلیلی تصمیم به عدم تمدید قرارداد اجاره با مستاجر بگیرد، این حق معتبر خواهد بود.

قانون‌گذار به مستاجران اجازه داده است که هنگام تخلیه ملک، حق کسب و پیشه خود را از مالک درخواست کنند. یکی دیگر از تفاوت‌های اساسی بین سرقفلی و حق کسب و پیشه این است که حق سرقفلی می‌تواند مورد ضمانت و توقیف قرار گیرد، در حالی که حق کسب و پیشه، حقی است که به سادگی قابل وصول بوده و امکان توقیف آن وجود ندارد.

یکی دیگر از تفاوت‌های سرقفلی و حق کسب و پیشه این است که مبلغ سرقفلی به طور مشخص تعیین شده و در زمان پرداخت به مستاجر فقط نیاز است که این مبلغ بر اساس تاریخ روز محاسبه شود. در عوض، حق کسب و پیشه در زمان پرداخت تعیین می‌شود و برای محاسبه آن هیچ مبلغ یا معیاری قبلی موجود نیست.

به طور کلی، مقدار سرقفلی معمولاً بر پایه توافق میان مالک و مستاجر و ویژگی‌های ملک مشخص می‌شود. اما در خصوص حق کسب و پیشه، وضعیت متفاوت است و مبلغ آن با توجه به نظر کارشناسان قوه قضائیه، طول مدت اجاره و اعتبار کسب‌وکار تعیین می‌گردد.

تبدیل حق کسب و پیشه به سرقفلی

تبدیل حق کسب و پیشه به سرقفلی ممکن نیست زیرا این دو نوع قرارداد از نظر ویژگی‌ها و ماهیت با هم تفاوت دارند. همان‌طور که ذکر شد، قرارداد سرقفلی دارای سابقه‌ای طولانی و تاریخی است و از زمان‌های دور معمول بوده است. اما در سال ۱۳۵۶ خورشیدی، قانونی جدید تحت عنوان حق کسب و پیشه به تصویب رسید تا به جای قانون سرقفلی بیاید و آن را ساماندهی کند.

باید به این موضوع توجه کرد که تا سال ۱۳۷۶ خورشیدی، قانون حق کسب و پیش به حالت تعلیق درآمده و به دلایل گوناگون قابلیت اجرایی نداشته است، و در این میان، قانون سرقفلی همچنان به قوت خود ادامه می‌دهد.

یکی از عواملی که مانع از انتقال حق کسب و پیشه به سرقفلی می‌شود، این است که چنین تغییری تنها در صورتی امکان‌پذیر است که قرارداد حق کسب و پیشه قبل از سال ۱۳۷۶ و پیش از لغو قوانین مربوطه منعقد شده باشد.

طبق قوانین پس از سال ۷۶، حق کسب و پیشه برای مستاجران دیگر وجود ندارد و هیچ‌کس نمی‌تواند این حق را از مالک ملک بخواهد.

افرادی که قرارداد اجاره‌شان پیش از سال ۷۶ منعقد شده باشد، از این حق برخوردارند که بتوانند آن را از مالک درخواست کنند.

سخن پایانی

تمایز میان سرقفلی و حق کسب و پیشه در نحوه تنظیم توافق‌نامه میان مالک و مستأجر نهفته است. در قرارداد سرقفلی، که تاریخی طولانی دارد، مستأجر و موجر بر سر میزان اجاره به توافق می‌رسند. در این نوع قرارداد، مستأجر در آغاز مبلغی تحت عنوان سرقفلی به موجر پرداخت می‌کند و سپس موظف است ماهیانه مبلغ کمتری به عنوان اجاره به موجر بپردازد.

پس از امضای قرارداد سرقفلی، مالک به مستاجر اطمینان می‌دهد که ملک مورد نظر را به فرد دیگری منتقل نخواهد کرد و مستاجر می‌تواند تا زمانی که تمایل دارد در آن محل باقی بماند. همچنین، این امکان برای مستاجر وجود دارد که در صورت نیاز، از شخص دیگری سرقفلی دریافت کرده و مغازه را به او منتقل نماید.

با این حال، وضعیت حق کسب و پیشه به گونه‌ای متفاوت است. به عبارت دیگر، این حق به واسطه فعالیت‌های اقتصادی و جلب مشتری در یک بازه زمانی مشخص توسط مستاجر به وجود می‌آید. در صورتی که موجر درخواست تخلیه ملک تجاری را از مستاجر داشته باشد، مستاجر می‌تواند به مراجع قضایی مراجعه کرده و اقدام به تنظیم و پیگیری دادخواستی برای دریافت حق کسب و پیشه خود نماید.

به طور خلاصه، سرقفلی حقی است که با پرداخت یک مبلغ معین برای مستاجر به وجود می‌آید، در حالی که حق کسب و پیش، امتیازی است که به خاطر فعالیت‌های اقتصادی و افزایش ارزش یک ملک تجاری به مستاجر واگذار می‌شود.

جهت، وکیل قرارداد  ، وکیل ملکی ، وکیل سرقفلی با شماره تلفن 09120170676 – 09123439500 تماس بگیرید.