قانون سرقفلی سال ۵۶
قانون سرقفلی سال ۵۶
قانون سرقفلی سال ۵۶
کلا ما دو قانون در حوزه سرقفلی و کسب و پیشه داریم
فهرست مطالب این مقاله
الف .قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶
(که در آین قانون صرفا در خصوص حق کسب و پیشه مطالبی را بیان نموده و اصلا صحبتی از حق سرقفلی ننموده و لکن در عمل با توجه به یگانگی این دو مفهوم ،این قانون در هر دو مورد کاربرد دارد)
ب.قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶(فقط در مورد حق سرقفلی مطالبی را بیان نموده ولکن عملا موضوع حق کسب و پیشه بعد از تاریخ ۱۳۷۶/۷/۱۵ منتفی شده )
قانون سرقفلی سال ۵۶
.نکات مهم در قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶ عبارتند از …
۱.قانون سرقفلی سال ۵۶ از ،قوانین آمره است .
قانون آمره و تکمیلی چیست ؟
قوانین امری :به قوانینی گفته می شود که نمی توان برخلاف آن توافق نمود.
قوانین تکمیلی: به قوانینی اطلاق می شود که افراد می توانند بر خلاف آن توافق نمایند.
برابر ماده ۳۰ قانون سرقفلی سال ۵۶ :
(… کلیه طرق مستقیم یا غیر مستقیم که طرفین به منظور جلوگیری از اجرای مقررات این قانون اتخاذ نمایند، پس از اثبات در دادگاه بلا اثر و باطل اعلام خواهد شد…)
قانون آمره است و افراد نمی توانند بر خلاف آن توافق کنند
۲.استمرار رابطه استیجاری ولو با انقضای مدت اجاره
اگر فردی قبل از مورخه ۱۳۷۶/۷/۱۵ محلی را جهت کسب و پیشه و تجارت ولو بمدت یکسال اجاره می نمود ،با انقضای مدت اجاره، مالک نمی تواست مورد اجاره را تخلیه کند مگر دارنده سرقفلی و کسب و پیشه مرتکب تخلفات مندرج در ماده ۱۴ قانون مرقوم گردد مثل انتقال به غیر ،تعدی و تفریط و..
و لکن در قانون سرقفلی سال ۷۶ ،پس ازانقضای مدت اجاره مستاجر را می توان تخلیه نمود ولو مستاجر حق سرقفلی داده باشد
مطالب مرتبط: تفاوت سرقفلی در قانون سال 56 و76
۳. اصل غیر قابل واگذاری حق کسب و پیشه و سرقفلی :
برآبر قانون سرقفلی سال ۵۶
اصل بر این است که مستاجر و‌دارنده حق سرقفلی ،حق انتقال مورد اجاره را به غیر ندارد مگر مالک اجازه انتقال به غیر را داده باشد یا بعدا آین اجازه را بدهد
در صورت عدم اجازه مالک ، دارنده سرقفلی و حق کسب و پیشه،دادخواست تجویز انتقال منافع را بطرفیت مالک بدهد و از آین طریق اجازه انتقال منافع را بگیرد
۴.برابر قانون سرقفلی سال ۵۶ ،دارنده حق سرقفلی حق تغییر شغل را در مورد اجاره ندارد مگر شغل جدید عرفامشابه سابق باشد یا مالک اجازه تغییر شغل را بدهد
۵.موجر و یا مستاجر می توانند هر 3 سال یگبار بر اساس ((فزایش و کاهش هزینه های زندگی ، تقاضای کاهش و یا افزایش اجاربها ء)) را بنماینداگر توافق نباشد امی توان تعدیل آن را از محکمه خواست
وتوافق بر عدم تعدیل و عدم افزایش اجاربها ء بصورت مطلق پذیرفته نشده و بر خلاف قانون آمره سال 56 است
۶.لازم نیست محل کسب ((کاربری تجاری )) داشته باشد بلکه مهم نوع استفاده جهت کسب و‌پیشه و‌تجارت است .
۷.در صورتی به مستاجر حق سرقفلی تعلق می گیرد که مستاجر مبلغی را تحت عنوان((حق سرقفلی ))به مالک سرقفلی پرداخت شده باشد
مطالب مرتبط: تخلیه سرقفلی در قانون سال 76-شرایط/کاربردی**
قانون تخلیه سرقفلی سال ۵۶
موارد تخلیه سرقفلی درقانون سال ۵۶ کاملا واضح و مشخص و روشن میباشد
بر خلاف قانون سال ۷۶ که دارای ابهامات و اجمالات فراوان در خصوص تخلیه سرقفلی میباشد.
قانون سرقفلی مصوب سال ۵۶، همانند قانون روابط موجر و مستاجر شناخته می‌شود. پس از تصویب قانون روابط موجر و مستاجر در سال ۷۶، انتظار می‌رفت که قانون ۵۶ به کلی کنار گذاشته شود، اما در عمل این قانون همچنان برقرار ماند. نه تنها قراردادهای قبلی تحت پوشش این قانون قرار گرفتند، بلکه قراردادهای جدیدی که شرایط تعیین‌شده در قانون ۷۶ را نداشتند نیز مشمول آن شدند. بنابراین، برای تعیین قانون حاکم بر قراردادهای اجاره، ابتدا باید به تاریخ تنظیم قرارداد و سپس به شرایط شکلی آن توجه کرد.
در قانون سرقفلی مصوب سال ۵۶، واژه حق سرقفلی به طور خاص ذکر نشده و به جای آن به حق کسب، پیشه و تجارت اشاره شده است. با این حال، این موضوع به این معنا نیست که در قانون روابط بین موجر و مستاجر این سال، حق سرقفلی حذف شده باشد. در واقع، بسیاری از قراردادهای اجاره مربوط به املاک تجاری که قبل و بعد از سال ۵۶ تنظیم شده‌اند، شامل حق سرقفلی می‌باشند.
قوانین سرقفلی سال ۵۶
اولین قانونی که در آن سعی شده تا وضعیت حق کسب، پیشه و تجارت مشخص شود، قانون تعدیل مال‌الإجاره مستغلات به تصویب رسیده در سال ۱۳۱۷ است. اگرچه در این قانون به‌طور مستقیم به حق کسب، پیشه و تجارت اشاره‌ای نشده، اما در آئین‌نامه اجرایی آن برای نخستین بار عبارت “حق سرقفلی” به کار رفته که به همان مفهوم حق کسب یا پیشه و تجارت اشاره دارد. سپس در سال ۱۳۳۹، قانون روابط موجر و مستاجر تصویب شد که در آن، حق کسب و پیشه به رسمیت شناخته شد. در بازه زمانی ۱۳۳۹ تا ۱۳۵۶، به منظور اجرای قانون روابط موجر و مستاجر، مشکلات و ابهاماتی بروز کرد که در نهایت به تصویب قانون جدید روابط موجر و مستاجر در سال ۵۶ انجامید.
در قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶، حق کسب، پیشه و تجارت به رسمیت شناخته شد، اما به موضوع سرقفلی اشاره‌ای نشده است. این نقص قانونی موجب بروز نظرات متفاوت و بحث‌های فراوانی میان حقوقدانان گردیده است.
قانون سرقفلی سال ۱۳۵۶
بر اساس بند ۱ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۵۶، تمامی مکان‌هایی که به منظور سکونت، شغل، تجارت یا هر دلیل دیگری به اجاره داده می‌شوند، در صورتی که تصرف آن‌ها با توافق موجر یا نماینده قانونی وی به عنوان اجاره، صلح منافع یا هر عنوان دیگری صورت گیرد، تحت پوشش این قانون قرار می‌گیرند. این موضوع، صرف‌نظر از اینکه قرارداد اجاره به صورت رسمی یا غیررسمی تنظیم شده باشد، شامل می‌شود. با بررسی دقیق‌تر این ماده، مشخص می‌شود که قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ شامل قراردادهای اجاره‌ای است که پیش از تصویب این قانون نیز منعقد شده‌اند.
بنابراین می‌توان نتیجه گرفت که قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۵۶ شامل تعداد زیادی از قراردادهای اجاره می‌شود. به این دلیل که تمامی قراردادهای اجاره‌ای که پیش از سال ۵۶ منعقد شده‌اند، همچنین قراردادهایی که تا سال ۷۶ به امضا رسیده و قراردادهایی که پس از سال ۷۶ بسته شده‌اند و شرایط مندرج در قانون روابط موجر و مستاجر سال ۷۶ را ندارند، تحت شمول قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ قرار می‌گیرند.
اصول حاکم بر قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶
از جمله اصول اساسی قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۵۶ می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:
-
اصل امری بودن قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶
قوانین به دو گروه اصلی تقسیم می‌شوند: قوانین امری و قوانین تکمیلی یا تفسیری. قوانین امری به مقرراتی اطلاق می‌شود که امکان توافق بر خلاف آن‌ها وجود ندارد. در مقابل، قوانین تکمیلی به قوانینی اشاره دارند که افراد می‌توانند در خصوص آن‌ها توافق کنند. در ماده ۳۰ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶، به روشنی می‌توان امری بودن این قانون را مشاهده کرد. این ماده تصریح می‌کند که هرگونه اقدام مستقیم یا غیرمستقیم که طرفین به منظور جلوگیری از اجرای مفاد این قانون انجام دهند، پس از اثبات در دادگاه، بلااثر و غیرقانونی شمرده خواهد شد. بنابراین، قانونگذار به وضوح بر امری بودن قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ تأکید کرده است.
-
اصل استمرار رابطه استیجاری
یکی از الزامات قرارداد اجاره طبق قانون مدنی، تعیین مدت زمان آن است. براساس ماده ۴۶۸ این قانون، عدم مشخص کردن مدت به عنوان یکی از دلایل ابطال قرارداد اجاره شناخته شده است. همچنین، این قانون اعلام می‌دارد که پایان مدت اجاره به معنای خاتمه رابطه استیجاری است و مستاجر موظف به تخلیه ملک و بازگرداندن آن به موجر خواهد بود. با این حال، در قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۵۶، حتی پس از پایان مدت اجاره، رابطه استیجاری همچنان ادامه می‌یابد. طبق ماده ۷ این قانون، در مواقعی که اجاره‌نامه‌ای میان موجر و مستاجر تنظیم نشده یا اگر تنظیم شده و مدت آن به پایان رسیده باشد و طرفین در خصوص تنظیم اجاره‌نامه یا تعیین اجاره‌بها و شرایط آن با اختلاف مواجه شوند، هر یک از طرفین می‌توانند برای تعیین اجاره‌بها و تنظیم اجاره‌نامه به دادگاه مراجعه کنند.
در نتیجه، در قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۵۶، پایان مدت قرارداد اجاره موجب خاتمه رابطه استیجاری نمی‌گردد. در این زمینه، تفاوتی بین قراردادهای اجاره‌ای که به صورت رسمی تنظیم شده‌اند و آن‌هایی که تنظیم نشده‌اند وجود ندارد.
-
اصل غیر قابل انتقال بودن منافع عین مستاجره
بر اساس ماده ۴۷۴ قانون مدنی، مستاجر می‌تواند ملک اجاره‌ای را به دیگری واگذار کند، مگر اینکه در قرارداد اجاره به طور مشخص خلاف این امر توافق شده باشد. در مقابل، قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۵۶، اصل را بر عدم امکان انتقال ملک اجاره‌ای قرار داده است، مگر اینکه در قرارداد اجاره این اجازه به مستاجر داده شده باشد. اگر مستاجر مجاز به انتقال حق خود به غیر باشد، تنها می‌تواند منافع مربوط به شغل فعلی یا شغلی مشابه را منتقل کند. در صورت عدم وجود چنین حقی، مستاجر باید رضایت مالک را جلب کرده یا از طریق مراجع قضایی درخواست اجازه برای انتقال منافع به غیر کند. اگر مستاجر بدون داشتن مجوز اقدام به انتقال ملک اجاره‌ای نماید، این عمل می‌تواند منجر به تخلیه ملک به دلیل انتقال غیرقانونی گردد.
نکات مهم قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶
در قانون روابط بین موجر و مستاجر مصوب سال ۵۶، برخی الزامات برای مستاجر وجود دارد که عدم رعایت آن‌ها می‌تواند به از دست دادن حق سرقفلی منجر شود. از جمله نکات کلیدی این قانون می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:
- طبق قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۵۶، پس از پایان مدت قرارداد، امکان تخلیه عین مستاجره وجود ندارد.
- در قانون تنظیم روابط بین موجر و مستاجر مصوب سال ۵۶، موارد مربوط به تخلیه سرقفلی در مواد ۱۴، ۱۵، ۱۸ و ۱۹ مشخص شده است و در سایر شرایط، مالک مجاز به تخلیه ملک تجاری نخواهد بود.
- طبق قانون روابط بین موجر و مستاجر مصوب سال ۵۶، در صورتی که صاحب ملک تجاری قصد داشته باشد ملک را تخلیه کند و مستاجر دارای حق سرقفلی باشد، لازم است مبلغ سرقفلی بر اساس ارزیابی کارشناس تعیین و به مستاجر پرداخت گردد. اگر مستاجر فاقد حق سرقفلی باشد، لازم است حق کسب، پیشه یا تجارت به نرخ روز محاسبه و به او پرداخت شود.
- بر اساس قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۵۶، صاحب ملک قادر است مغازه را برای یک شغل خاص اجاره کند. در این حالت، مستاجر مجاز به تغییر شغل نخواهد بود مگر اینکه با موافقت مالک این کار را انجام دهد یا شغل جدیدش مشابه شغل قبلی باشد.
- بر اساس قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۵۶، مستاجر مجاز نیست که ملک اجاره‌ای را به دیگری منتقل کند، مگر اینکه با موافقت مالک این کار را انجام دهد یا اینکه حق انتقال به غیر را داشته باشد.
- قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۵۶ شامل قراردادهای اجاره‌ای است که پیش از این سال و همچنین بین سال‌های ۵۶ تا ۷۶ تنظیم شده‌اند. علاوه بر این، قراردادهای اجاره‌ای که پس از سال ۷۶ به امضا رسیده‌اند و شرایط مشخص شده در قانون روابط موجر و مستاجر سال ۷۶ را رعایت نکرده باشند نیز تحت این قانون قرار می‌گیرند.
- قانون روابط بین موجر و مستاجر که در سال ۵۶ تصویب شده، شامل توافق‌های اجاره‌ای است که پیش از آن سال و همچنین میان سال‌های ۵۶ تا ۷۶ منعقد شده‌اند. از سوی دیگر، قراردادهایی که پس از سال ۷۶ به امضاء رسیده‌اند اما شرایط تعیین‌شده در قانون روابط موجر و مستاجر سال ۷۶ را رعایت نکرده باشند نیز تحت شمول این قانون قرار می‌گیرند.
- در قانون مربوط به روابط میان موجر و مستاجر که در سال ۵۶ تصویب شده، هیچ‌گونه پیش‌بینی برای صدور دستور تخلیه وجود ندارد و تنها می‌توان حکم تخلیه را دریافت کرد.
دعاوی سرقفلی از جمله موارد تخصصی به شمار می‌روند که نیازمند تسلط کامل بر قوانین مرتبط با روابط بین موجر و مستاجر و همچنین انطباق قرارداد اجاره با این قوانین است. دفتر حقوقی حکمت، خدمات حقوقی ویژه‌ای را در زمینه وکالت دعاوی سرقفلی ارائه می‌دهد که جزئیات آن در بخش مربوط به اجاره و سرقفلی قابل مشاهده است. علاوه بر این، شما می‌توانید از طریق تلفن، مراجعه حضوری یا مشاوره آنلاین با وکیل سرقفلی در ارتباط باشید، سوالات خود را مطرح کنید و بهترین و معتبرترین پاسخ‌ها را از وکیل متخصص در این حوزه دریافت نمایید.
جهت مشاوره حقوقی با وکیل سرقفلی، وکیل ملکی با گروه وکلای حکمت در ارتباط باشید.
