تغییر شغل در سرقفلی
تغییر شغل در سرقفلی
تغییر شغل سرقفلی:یکی از موضوعات جنجالی در خصوص سرقفلی، انتقال فعالیت مستاجر از شغل تعیین‌شده در قرارداد اولیه به حرفه‌ای دیگر است. این تغییر می‌تواند تبعات حقوقی و مالی برای هر یک از طرفین قرارداد، شامل موجر و مستاجر، ایجاد کند.
فهرست مطالب این مقاله
تخلیه سرقفلی به دلیل تغییر شغل
موضوع تخلیه سرقفلی به علت تغییر شغل، محور اصلی این مقاله است که به قلم یک وکیل ملکی نگاشته شده است. این مقاله به تحلیل تخلیه سرقفلی ناشی از تغییر شغل و همچنین فسخ قرارداد اجاره در این زمینه می‌پردازد و دلایل و شواهد لازم برای اقامه دعوای تخلیه سرقفلی به دلیل تغییر شغل را برای شما عزیزان توضیح می‌دهد.
قانون روابط موجر و مستأجر که در سال 1356 تصویب شده است، در بند 7 ماده 14 به شرایطی اشاره دارد که در آن موجر می‌تواند درخواست فسخ قرارداد اجاره و تخلیه ملک را داشته باشد. این شرایط به ویژه در مورد مکان‌های کسب و کار و تجارت مطرح می‌شود؛ به طوری که اگر ملک مورد اجاره برای شغل خاصی اختصاص یابد و مستأجر بدون موافقت موجر شغل خود را تغییر دهد، به جز در مواردی که شغل جدید به‌طور عرفی مشابه شغل قبلی باشد، موجر حق درخواست تخلیه را خواهد داشت.
یکی از دلایل تخلیه اماکن تجاری، تغییر شغل بدون کسب اجازه از مالک است. در این حالت، مستاجری که طبق قرارداد موظف به انجام یک شغل خاص است، بدون رضایت موجر اقدام به تغییر آن می‌کند. در چنین شرایطی، موجر می‌تواند با طرح دعوی تخلیه سرقفلی به دلیل تغییر شغل، از مستاجر بخواهد که محل را تخلیه کند و در این صورت، مستاجر حق کسب و پیشه یا تجارت خود را نیز از دست خواهد داد، مگر آنکه شغل جدید مشابه شغل قبلی باشد.
ویدئو هزینه ی تغییر شغل در سرقفلی
شرایط لازم برای طرح دعوی تخلیه سرقفلی به دلیل تغییر شغل
در قراردادهای کتبی، نشان دادن تغییر شغل با دشواری مواجه نیست، چرا که طرفین به وضوح نوع شغل را در متن قرارداد قید کرده‌اند و اثبات هرگونه تخلف از سوی مستاجر کار چندان سختی نیست. اما در مورد روابط استیجاری طبق قانون 1356، ممکن است قرارداد اجاره به صورت شفاهی تنظیم شده باشد یا به شکل عملی به وقوع بپیوندد.
در این شرایط، اثبات انحصاری بودن شغل مستاجر برای موجر چالش‌برانگیز است، زیرا او نمی‌تواند هیچ مدرکی به دادگاه ارائه دهد مگر آنکه مستاجر به این موضوع اعتراف کند. در غیر این صورت، در صورت انکار مستاجر، دعوی به دلیل عدم ارائه مدارک معتبر باطل خواهد شد. به همین دلیل، یکی از مدارکی که موجر باید به عنوان مدعی هنگام اقامه دعوی به دادگاه ارائه کند، قرارداد اجاره است که در آن نوع شغل به وضوح ذکر شده و همچنین ممنوعیت تغییر شغل و مدارکی که تغییر شغل را اثبات می‌کنند باید موجود باشد. در غیر این صورت، امکان رسیدگی به دعوی وجود نخواهد داشت و برای اثبات تخلف مستاجر، نیازی به اثبات ضرر ندارد.
در صورتی که نوع فعالیت شغلی در قرارداد اجاره مشخص نشده باشد، مستأجر می‌تواند به دلخواه خود شغل مورد نظرش را انتخاب کند و نیازی به کسب اجازه از موجر نیست. به این ترتیب، اگر شغل خاصی در قرارداد ذکر شده باشد و مستأجر از آن تخطی کند، ارائه قرارداد و استناد به آن برای اثبات تخلف کافی خواهد بود. اما در مواقعی که شغل مشخصی در قرارداد وجود نداشته باشد و توافقی ضمنی یا صریح بین طرفین برقرار نشده باشد، موجر ملزم است با استفاده از نشانه‌ها و شواهد موجود، الزامات مربوط به رابطه اجاره را اثبات کند.
یکی از مهم‌ترین وظایف مالک در زمینه اثبات، نشان دادن وقوع تغییر شغل به‌صورت فیزیکی و خارجی است. بدین ترتیب، پس از مشخص شدن شغل معین در قرارداد اجاره، مالک می‌بایست ثابت کند که مستأجر به شرط توافق‌شده پایبند نبوده است. در این راستا، موجر باید پیش از طرح دعوی، با تأمین دلیل نسبت به وضعیت فیزیکی و خارجی تخلف ناشی از تغییر شغل و نحوه استفاده اقدام کند. چرا که ممکن است مستأجر با بازگشت به شغل قبلی و از بین بردن آثار تغییر شغل، شواهد لازم برای اثبات دعوی را نابود کند و در نتیجه، دعوی به نتیجه نرسد. علاوه بر تأمین دلیل، مالک می‌تواند از سایر ادله اثباتی نیز برای حفظ شواهد خود بهره‌برداری کند.
تغییر شغل سرقفلی به مبداء و چالش‌های حقوقی آن
سرقفلی، به عنوان حقی که مستاجر با پرداخت مبلغی به صاحب ملک به دست می‌آورد، در ایران به قوانین حقوقی مختلفی متکی است.
بر اساس مقررات مربوط به روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1376، سرقفلی به عنوان حقی برای مستاجر تعریف می‌شود که امکان استفاده از ملک تجاری را برای وی فراهم می‌سازد و این حق قابلیت انتقال و خرید و فروش را نیز دارد. این حق به مستاجر این امکان را می‌دهد که طبق شرایط قرارداد، از ملک استفاده نماید و در بسیاری از مواقع، با توجه به قیمت بالای سرقفلی، مستاجران تمایل دارند این حق را به‌صورت بلندمدت خریداری کنند.
تغییر شغل در قانون 76
بر اساس قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۷۶، هرگونه تغییر در نوع کسب و کار مستاجر در ملکی که دارای سرقفلی است، بدون دریافت رضایت کتبی از موجر، به عنوان نقض شرایط قرارداد به شمار می‌آید و موجر می‌تواند با ارائه درخواست تخلیه ملک به دادگاه اقدام کند.
تغییر شغل در قانون 56
بر اساس قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1356، مشابه قانون 76، هر نوع تغییر در شغل مستاجر بدون توافق و رضایت کتبی مالک به عنوان تخلف شناخته می‌شود. در این صورت، مالک این حق را دارد که مستاجر را به دلیل این تخلف از محل اجاره بیرون کند.
پادکست تجویز تغییر شغل درسرقفلی
نکته مهم درباره تغییر شغل در قانون 56
- تغییر شغل طبق قانون 56 به این معناست که از یک ملک تجاری برای مقاصدی غیر از آنچه که قبلاً تعیین شده است، بهره‌برداری می‌شود.
- وجود رضایت کتبی صاحب‌ملک ضروری است و این توافق باید در قرارداد قید شود تا از بروز مسائل حقوقی جلوگیری به عمل آید.
حق کسب و پیشه در صورت تغییر شغل بر اساس قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 و 1376
حق کسب و پیشه از حقوق اساسی مستأجران در بخش تجاری به شمار می‌آید که در چارچوب قوانین مختلف، از جمله قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ و نیز قانون مشابه مصوب ۱۳۷۶، به آن پرداخته شده است.
- این قانون به اجاره‌نشینان این امکان را می‌دهد که از مزایای مالی فضای تجاری استفاده کنند، اما انتقال شغل تحت این مقررات نیازمند رعایت شرایط ویژه‌ای است که ممکن است بر حق کسب و کار تأثیر بگذارد.
تغییر شغل در قانون موجر و مستاجر 1356
تغییر شغل بدون اجازه:در صورتی که مستأجر بدون اجازه صاحب‌خانه شغل خود را تغییر دهد، صاحب‌خانه حق دارد درخواست تخلیه ملک را مطرح کند.
حق کسب و پیشه: علیرغم انجام فرآیند تخلیه، مستأجر ممکن است هنوز حق کسب و پیشه را به دست آورد، مگر اینکه تغییر شغل او به ضرر مالک باشد.
مطالب مرتبط: قانون سرقفلی سال ۵۶
تغییر شغل در قانون موجر و مستاجر 1376
- توافق‌محور: در این مصوبه، حق کسب و پیشه کنار گذاشته شده و به جای آن، توافق میان طرفین مد نظر قرار گرفته است.
- تخلیه:تغییر شغل به طور غیرقانونی، این امکان را ایجاد می‌کند که بدون پرداخت هزینه‌های مربوط به حق کسب و پیشه، تخلیه صورت گیرد.
مطالب مرتبط: قانون سرقفلی سال 76-کاربردی و به زبان ساده
قوانین تغییر کاربری مغازه سرقفلی
تغییر شغل در سرقفلی بدون اجازه مالک
بر اساس مقررات مربوط به سرقفلی، تغییر نوع فعالیت یک مغازه توسط مستاجر بدون دریافت اجازه کتبی از مالک، مجاز نیست.
این تغییرات ممکن است باعث نقض قرارداد گردند و موجر این اختیار را خواهد داشت که درخواست تخلیه ملک را به مرجع قضایی تسلیم کند.
در صورتی که موجر و مستاجر به توافق برسند، ضروری است که یک قرارداد جدید با شرایط و حرفه‌های تازه تنظیم شود تا از بروز مسائل حقوقی جلوگیری به عمل آید.
تغییر شغل در قراردادهای سرقفلی
در توافقات سرقفلی، نوع فعالیت مستاجر به‌طور دقیق تعیین می‌گردد و این مورد یکی از ارکان اساسی قرارداد به شمار می‌آید. بر اساس این توافق، مستاجر تنها می‌تواند شغل مشخص شده در سند را در محل تجاری انجام دهد. در صورتی که مستاجر بدون کسب اجازه از مالک، شغل خود را تغییر دهد، این اقدام ممکن است منجر به بروز مشکلات حقوقی گردد.
تغییر شغل در سرقفلی
پادکست دادخواست تغییر شغل سرقفلی
چالش‌های حقوقی تغییر شغل سرقفلی
تغییر شغل سرقفلی بدون توافق با صاحب ملک، مسائل متفاوتی را به وجود می‌آورد:
-
نقض قرارداد
-
کاهش ارزش ملک
-
بالا رفتن هزینه‌های مربوط به نگهداری
-
ضرورت بازنگری در توافق‌نامه
راهکارهای حقوقی برای تغییر شغل سرقفلی
تغییر شغل سرقفلی مستلزم هماهنگی کامل میان مالک و مستاجر است. از منظر حقوقی، مناسب‌ترین روش برای انجام این انتقال، دریافت تأیید کتبی از مالک و تنظیم یک قرارداد جدید می‌باشد. در این وضعیت، هر یک از طرفین قادر خواهند بود شرایط جدید را به‌طور قانونی و روشن در توافق‌نامه درج کنند تا از بروز هرگونه نزاع در آینده جلوگیری شود.
مطالب مزتبط: هزینه تغییر شغل در سرقفلی -شرایط/کاربردی
-
اخذ رضایت کتبی موجر
-
تنظیم قرارداد جدید
-
مشاوره حقوقی از وکیل سرقفلی
نتیجه گیری
تغییر حرفه در ملک با سرقفلی موضوعی دشوار و حقوقی است که آگاهی از قوانین مرتبط با سرقفلی و اجاره را می‌طلبد. شناخت حقوق و مسئولیت‌های طرفین قرارداد می‌تواند از وقوع مشکلات و اختلافات احتمالی پیشگیری کند. بنابراین، قبل از هرگونه اقدام در زمینه تغییر شغل در ملک سرقفلی، مشاوره با وکیل متخصص در این زمینه ضروری است.
