طریقه نوشتن مبایعه نامه املاک

موضوعات ملکی امروزه به یکی از رایجترین و متداولترین مباحث تبدبل شده است.

بدلیل گستردگی این موضوعات و هم چنین قوانین و مقررات حاکم بر آن، می بایست در تنظیم مبایعه نامه با افراد متخصص و وکیل ملکی مشورت نموده تا بتوانید از ورود خسارات هنگفت و جبران ناپذیر در آینده جلوگیری نمایید .

ریقه نوشتن مبایعه نامه املاک بسیار مهم بوده و هر یک از بندهای موجود در آن دارای بار حقوقی خاص خود است که در این مقاله به توضیح آنها خواهیم پرداخت.

مبایعه نامه

مبایعه نامه نوشته‌ و یا سندی است که:

بصورت دستی و یا در فرم مخصوص متحد الشکل از طرف اتحادیه املاک ، بین اشخاص عادی و یا توسط مشاورین املاک و یا، بین دو یا چند شخص اعم از (فروشنده، خریدار)، و به قصد بیع(خرید و فروش) تنظیم می شود.

مبایعه نامه سند رسمی نیست و بین طرفین قرارداد و قائم مقام قانونی ( ورثه و..) اعتبار دارد و لکن در مقابل اشخاص ثالث و یا افرادی که صحت آن را تکذیب می کتتد، قابلیت استناد ندارد مگر اعتبار آن در محکمه احراز شود.

طریقه نوشتن مبایعه نامه املاک

نحوه نگارش و تنظیم قرارداد مبایعه نامه یکی از مهارت هایی است که مشاورین املاک می بایست به آن واقف باشند و نکات حقوقی را در زمان تنظیم آن رعایت کنند.

علاوه بر اینها امکان دارد در زمان تنظیم قرارداد، طرفین با سوالات و ابهاماتی پیرامون بندهای مختلف مبایعه نامه مواجه شوند.

به همین جهت باید پیش از قرار گرفتن در موقعیت تنظیم مبایعه نامه با تمامی بخش ها و اصطلاحات بکار رفته در قرارداد آشنا باشید.

نمونه مبایعه نامه املاک:

ماده 1 : مشخصات طرفین قرارداد در مبایعه نامه املاک:

فروشنده / فروشندگان ……………….فرزند ………… به شماره شناسنامه …………. کد ملی …………… صادره از ……………. متولد …………..ساکن …………………………………. تلفن ………………………………………. نوع سمت ( مالک/وکیل/ ویا دارنده …..سهم الارث )

خریدار / خریداران ……………….فرزند ………… به شماره شناسنامه …………. کد ملی …………… صادره از ……………. متولد …………..ساکن …………………………………. تلفن……………………….( مالک /وکیل )

نکات مهم در این قسمت …

مشخصات دقیق طرفین قرارداد شامل نام و نام خانوادگی ، نام پدر ، شماره ملی ، شماره شناسنامه ،سن ،شماره تماس ،محل اقامت ،نشانی و پست الکترونیک ،در قرارداد درج گردد

-مدارک هویتی( شناسنامه عکس دار و کارت ملی )،طرف قرارداد را،شخصا ملاحظه و بررسی کنید و به صرف رویت  واسطه انجام معاملات ، و دلال ها ،بسنده نکنید ، ضمنا صلاحیت فنی ، علمی ، مدارک تحصیلی و گواهی سابق کار افراد، ملاحظه گردد

-کپی برابر با اصل مدارک هویتی ( شناسنامه و کارت ملی عکس دار)را از طرف قرارداد، اخذ نماید ،میبایست کپی برابر با اصل مدارک ، توسط  یکی از دفاتر اسناد رسمی گواهی گردد

ماده 2 : موضوع و مشخصات مورد معامله

عبارتست از انتقال …………………….دانگ از ………….دانک از پلاك ثبتی شماره ……………….فرعی از……………….اصلی ……………قطعه ………………………..واقـع در بخش…………………….. حوزه ثبتی………………………….به مساحت…………….. متر مربع داراي سند مالکیت به شماره سریال ………………صفحه……………….دفتر ………………..بانضمام …………دانــــــگ ………………….پارکینگ شماره ………………………..فرعی و …………………دانگ انبار شماره ……………..فرعی از………………. اصلی……………….

که طبق سند  شماره…………………  دفتر اسنادرسمی ……………….داراي حق اشتراك آب  /برق  /گاز /اختصاصی /اشتراکی  /شوفاژ  /کـولر/تلفـنبه نشانی…………………………………………………………………………………………………………………………

نکات مهم در این قسمت ..

-مشخصات کامل و دقیق ملک از جمله 1. پلاک ثبتی فرعی و اصلی 2.آدرس 3.بخش 4. مساحت  اعم ازکل ملک وزیر بنای مفید5.تعداد واحد ها 6.تعین نوع کاربری و…به شرح ذیل باشد

-مشخصات مورد معامله باید معلوم( دقیق، مشخص و واضح )باشد وابهام نداشته باشد تا  سبب برداشت  وتفسیر های متعدد نشود مگر در موارد خاصه که علم اجمالی ( علم کلی و کم )به آن کافی است.

پیشنهاد می شود در مورد تفاوت مبایعه نامه و قولنامه بیشتر بخوانید:تفاوت قولنامه و مبایعه نامه ؟

ماده 3 :ثمن معامله( قیمت مورد معامله )در مبایعه نامه املاک:

مبلغ……… ریال معادل ………….تومان وجه رایج مملکتی تعیین و مورد توافق و تراضی طرفین قرار گرفت که به شرح ذیل از سوي خریدار  /خریداران پرداخت می گردد1-3 مبلغ…………ریال معادل …………تومان نقداً به موجب چک شماره …………….عهده بانک …………مورخ……………………فی المجلس از ناحیه خریدار  /خریداران به فروشنده به عنوان قسمتی از ثمن معامله پرداخت و فروشنده  /فروشندگان با امضاء این مبایعه نامه ،اقرار به اخذ مبلغ فوق نموده اند .2-3بقیه ثمن معامله که مبلغ …………….ریال…………….معادل ………………تومان ……………….می باشد توافق گردید به شرح ذیل پرداخت گردد:

مبلغ …………………..در زمان تحویل ملک به فروشنده یا فروشندگان پرداخت می گردد.

و الباقی ثمن معامله که مبلغ …………… ریال می باشد به هنگام تنظیم سند رسمی و انتقال دردفترخانه شماره …………………واقع در…………………………………………………………………………………به فروشنده پرداخت می گرددتبصره 1:عدم وصول هر یک از چکها یا مطالبه مبلغ مندرج در بند این مبایعه نامه از سوي فروشنده  /فروشندگان تأثیري در صحت معامله ایجاد نخواهد کرد.

نکات مهم در این قسمت :

بهتر است ثمن مورد معامله بصور چک‌های تضمین شده و یا بین بانکی بین طرفین، رد و بدل شود.

3- متأسفانه رویت شده قسمت اعظم ثمن معامله در زمان انعقاد قرارداد از ناحیه خریدار به فروشنده، پرداخت می‌گردد که این کار غیر عقلائی بوده چرا که همواره می‌بایست تعادل و توازن بین طرفین در مبادله، رعایت شود پس بهتر است…

یک سوم مبلغ در هنگام انعقاد قرارداد

یک سوم در زمان تنظیم سند

یک سوم در زمان تحویل، پرداخت گردد

4- وفق ماده 394 قانون مدنی، خریدار باید ثمن را در موعد و در محل مورد توافق و بر طبق شرایطی که در ضمن عقد بیع تعیین شده، تأدیه نماید.

5- خیار تأخیر ثمن چیست:

اما اگر هنگام معامله، زمانی برای پرداخت ثمن معامله مشخص نشده باشد و 3 روز از تاریخ بیع بگذرد و در این مدت نه فروشنده ملک را تحویل دهد و نه مشتری ثمن معامله را به فروشنده پرداخت کرده باشد، مشتری می‌تواند با استناد به خیار تأخیر ثمن معامله را فسخ کند البته اگر اسقاط کافه خیارات و لو خیار غبن فاحش صورت نگرفته باشد.

ماده 4: شرایط تسلیم مورد معامله در مبایعه نامه املاک

1-4فروشنده موظف است مورد معامله را در تاریخ ……………….    با تمام توابع و ملحقات و منضمات آن تسلیم خریدار کند.

2-4 در صورتیکه مشخص شود معامله به جهت قوه قاهره قابلیت انتقال نداشته و این عامل مربوط به زمان انعقاد مبایعه نامه باشد عقد باطـل اسـت و  فروشنده موظف است ثمن دریافتی وخسارات وارده را به خریدار عودت نماید .4-3 در صورتیکه  معامله به هر علتی غیر از عامل قوه قاهره مانند رهن، مصادره، عملیات اجرائی دادگستري و یا اجراي اسناد رسمی مستحق للغیر و غصبـی بودن قانونـاً قابل انتقــال به خریـدار نبوده فروشنـده موظف است علاوه بر استرداد ثمن معامله معادل ……………….ریال بعنوان خسارت به خریدار بپردازد .4-4 کلیه هزینه هاي ناشی از تسلیم مورد معامله بر عهده فروشنده است ، مگر اینکه به صورت دیگري توافق شده باشد .

ماده 5: شرایط مربوط به تنظیم سند :

1-5 طرفین متعهد شدند جهت تنظیم سند طبق قرارداد در تاریخ………… در دفتر اسناد رسمی شماره ………… به نشانی : ………………………………………………………………………………………………………..حاضر شوند و با انجام کلیه تعهدات و شرایط مندرج در مبایعه نامه نسبت به تنظیم سند رسمی مورد معامله اقدام نماید و فروشنده متعهد گردید سند را به نام خریدار یا هر کس که خریدار معرفی نماید انتقال دهد.

در صورت عدم حضور هر یک از طرفین در دفتر خانه اسناد رسمی براي تنظیم سند، گواهی سردفتر مثبت تخلف نامبرده می باشد.

2-5 عدم ارائه مستندات و مدارك لازم جهت تنظیم سند از طرف فروشنده و عدم پرداخت ثمن توسط خریدار در حکم عدم حضور است و سر دفتر در موارد مذکور مجاز به صدور گواهی عدم حضور می باشد.

این مطلب را از دست ندهید ***

چگونه مبایعه نامه فوق العاده و هوشمندانه تنظیم کنیم ؟

در مورد مبایعه نامه بیشتر بخوانید:مبایعه نامه چیست ،میزان اعتبار آن چقدر است ؟

ماده 6: آثار قرارداد مبایعه نامه املاک:

1-6 این قرارداد فروشنده را از هرگونه انتقال مورد معامله به هر عنوان و دلیل به غیر از خریدار منع می کند.

در صورت تخلف و انتقال به غیر، خریـدار درخواست فسخ قرارداد را نموده و یا با اقامه دعوي ابطال به طرفیت فروشنده و منتقل الیه، الزام فروشـند را به انتقال مورد معامله بخواهد .

در صورتیکه الزام ممکن نباشد خریدار حق فسخ معامله را دارد و فروشنده موظف است کلیه هزینه هایی که خریدار متقبل شده بپردازد و معادل …………….ریال بعنوان خسارت تخلف از عدم انجام تعهد به وي پرداخت نماید.

2-6 فروشنده متعهد است قبلاً و یا حداکثر تا زمان مقرر براي تنظیم سند رسمی کلیه مجوزها و مدارك لازم از مراجع مختلف در خصوص مورد معامله از قبیل مفاصاحساب شهرداري مالیاتی و غیره را اخذ نماید.

3-6 فروشنده مکلف است کلیه بدهی هاي احتمالی در خصوص توابع، اعیان، مستحدثات وامکانات موجود در مورد معامله را حداکثر تا زمان تنظیم سند رسمی تصفیه نماید.

4-6 هزینه های نقل و انتقال اعم از دارایی، شهرداري و غیره، به عهده فروشنده است و هزینه حق الثبت و حق التحریر بر عهده ………………………می باشد.

5-6 قیمت توافق شده براي معامله در بند …… ماده ………به هیچ عنوان و به جهت نوسان قیمت مورد معامله قابل تغییر نیست و از این حیث حق و ادعایی براي فروشنده یا خریدار متصور نیست.

6-6 در صورتیکه عدم اجراي تعهد از جانب فروشنده باشد وي مکلف است به ازاي هر روز تاخیر مبلغ……… ریــال بعنــوان خســارت تــاخیر اجرای تعهد به طرف مقابل پرداخت نماید و در صورتیکه ممتنــع خریدار باشد وي مکلف است به ازاي هر روز تاخیر مبلغ …………عنوان خسارت تاخیر اجراي تعهد در وجه طرف مقابل پرداخت نماید.

ماده 7 مبایعه نامه املاک:

حق الزحمه مشاوره املاک طبق وجه رایج مبلغ ……….. ریال معادل ……….. تومان می باشد که بر عهده ی طرفین می باشد .

ماده 8 مبایعه نامه املاک:

این قرارداد در تاریخ ………………در دفتر مشاور املاك …………………. به نشانی …………………………..

در سه نسخه بین طرفین تنظیم و امضاء و مبادله گردید.

مشاور املاك موظف است ضمن ممهور نمودن نسخ قرارداد به مهر مخصوص دفتر املاك، نسخه اول و دوم را تسلیم خریدار و فروشنده نماید و نسخه سوم را در دفتر مخصوص بایگانی کند و هر سه نسخه داراي اعتبار یکسان است که با تنظیم سند رسمی از درجه اعتبار ساقط می شود.

                       نام خریدار و امضاء                    نام فروشنده و امضاء               نام شهود و امضاء                        نام مشاور املاک و امضاء

مبایعه نامه یک قرارداد قانونی است…

توجه داشته باشید که مبایعه نامه یک قرارداد معتبر و قانونی است. اگر یکی از طرفین معامله به تعهدات ذکر شده در مبایعه نامه عمل نکند، طرف دیگر به راحتی می‌تواند از طریق مراجع قضایی و از مسیر قانونی، حقوق خود را پیگیری نماید؛ بنابراین پیش از تنظیم و امضای آن در مورد تمام جنبه‌های مورد بحث اطلاعات کافی کسب کنید و سپس در مورد هر کدام به توافق برسید. خوش‌قول باشید و به تعهدات خود پایبند بمانید تا هم شما و هم طرف دیگر بتوانید یک معامله کم دغدغه و بدون استرس را تجربه کنید.

 میزان اعتبار مبایعه نامه 

مبایعه نامه چه توسط شهود امضاء شده باشد و یا فاقد امضای شهود باشد، بر روی فرم اتحادیه تنظیم شده باشد و یا در برگه عادی ، دارای اعتبار قانونی می باشد .

در صورت تنظیم آن با احتساب شرایط فوق الذکر این مبایعه نامه ، سند عادی محسوب شده و بمنظور اعتبار بخشیدن به آن می بایست در محکمه طرح دعوی نمایید .

نکته مهم:

برای حصول اطمینان از اعتبار مبایعه نامه می بایست به امضای شخص خریدار یا وکیل و یا قائم مقام قانونی وی در ذیل مبایعه نامه توجه شود و امضای شخص دیگر حتی در صورت تشابه با امضای خریدار فاقد اعتبار می باشد . به استناد اصل اصالت امضاها ، طرف مقابل می تواند تقاضای کتابت امضا توسط خریدار را در دادگاه مطرح نماید و دادگاه هم از او تقاضای کتابت امضا را میکند.