حق کسب و پیشه و تجارت چیست؟

حقی است که تاجر و کاسب نسبت به محلی پیدا میکنند . این حق ناشی از تقدم در اجاره ملک، حسن شهرت، جمع آوری مشتری، و رونق کسبی است که بر اثر عملکرد مستاجر محل ملک به وجود آمده است . در واقع امر حق کسب و پیشه تنها به مستاجر تعلق دارد و صاحب ملک نمی تواند دارای این حق شود .

نحوه تعلق حق کسب و پیشه یا سرقفلی به افراد چگونه است؟

پس از پرداخت حق سرقفلی از ناحیه مستاجر ، به موجر ، حق سرقفلی برای مستاجر قطعا تثبیت می گردد در اثر فعالیت کسبی مستمر مستاجر و به مرور زمان حاصل می گردد به عبارتی اگر مستاجر فعالیتی نکند حق کسب و پیشه در ملک برای وی حاصل نمی گردد آیا حق سرقفلی و کسب و پیشه قابل توقیف و ضمانت گذاشتن هست حق سرقفلی قابل اسقاط و توقیف و ضمانت گذاشتن است. ولی حق کسب و پیشه قابل اسقاط و توقیف و ضمانت گذاشتن نیست ، بطور مثال حق کسب و پیشه را نمی توان در ابتدای عقد اجاره از ناحیه طرفین عقد اجاره اسقاط نمود چرا که حقی که هنوز ایجاد نشده نمی توان اسقاط کرد (اسقاط ما لم یجب) حق سرقفلی ولو با تخلف مستأجر ساقط نمی شود ولکن حق کسب و پیشه، بر اثر تخلف مستأجر به شرح مندرج در قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 56 ( تعدی و تفریط ، تغییر شغل و....) می توان ساقط نمود . حق سرقفلی ولو بدون رضایت مالک یا مالکین قابلیت انتقال به دیگران را دارد ولکن انتقال حق کسب و پیشه منوط به رضایت مالک و یا مالکین است و عدم اخذ رضایت مشارالیها ، موجب تخلف مستاجر و النهایه تخلیه ملک می گردد.

نحوه تعیین قیمت حق سرقفلی با حق کسب و پیشه؟

میزان و مبلغ حق سرقفلی توسط کارشناس ، براساس شرایط ذیل معین می گردد. -میزان و مبلغ حق سرقفلی پرداختی از ناحیه مستاجر به موجر با توجه به -موقعیت و شرایط ملک -کیفیت بنا و تجهیزات بکار برده شده در ملک تعیین می گردد در صورت عدم توافق موجر و مستاجر در تعیین میزان حق کسب و پیشه ، طبق نظریه کارشناس دادگاه میزان ارزش حق سرقفلی قابل تخمین است لازم به ذکر است کارشناس در صورت وجود حق سرقفلی علاوه بر حق کسب و پیشه ، قیمت بیشتری برای ملک در نظر می گیرد میزان و مبلغ حق کسب و پیشه توسط کارشناس براساس ... -نوع کسب و شغل مستاجر و فعالیت تجاری -مدت عقد اجاره -میزان جذب مشتری -شهرت کسب و کار مستاجر در صورت عدم توافق موجر و مستاجر در تعیین میزان حق کسب و پیشه ، طبق نظریه کارشناس دادگاه میزان ارزش حق کسب و پیشه قابل تخمین است . البته تفاوت ها دیگری هم به غیر از موارد مندرج در بالا وجود داشته که صرفا به ذکر تعدادی از موارد مهم آن بسنده نموده ایم.

مقایسه حق کسب و پیشه و تجارت با حق سرقفلی؟

حق سرقفلی به موجب ماده ۶ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۷۶و منابع معتبر فقهی عبارت از مال یا مبلغی است که مستأجر در ابتدای انعقاد قرار داد اجاره به موجر می دهد و با پرداخت این مبلغ استحقاق دریافت معادل عادلانه آن را در زمان تخلیه پیدا میکند ولی حق کسب و پیشه و تجارت در حقیقت عبارت است از آن کسب شهرت و رونقی است که در ملک به واسطه اقدام مستأجر به وجود آمده است؛چه مستأجر مال یا وجهی به موجر داده یا نداده باشد. حق کسب و پیشه و تجارت تدریجی و به مرور حاصل میشود و ممکن است اصلاً چنین حقی به وجود نیاید. به عبارت دیگر، احتمال دارد چنین حقی حاصل شود و بستگی به عمل مستأجر دارد.حال آنکه حق سرقفلی قطعی است و به محض پرداخت مبلغ یا مال از سوی مستأجر به موجر به وجود میآید. میزان و مقدار حق سرقفلی مشخص است؛ ولی میزان و مقدار حق کسب، پیشه و تجارت قابل محاسبه و پیش بینی نیست و ممکن است موجر به طریق صحیح در پایان عقد اجاره به واسطه وقوع تخلفی از جانب مستأجر به طور کل ساقط شود یا اصلاً چنین حقی حاصل نگردد. حق سرقفلی قابل اسقاط است؛ زیرا با پرداخت مبلغی از طرف مستأجر محقق میشود؛ هرچند برخی بر این عقیده هستند که با انعقاد عقد سبب ایجاد شده و شرط استحقاق، حسن شهرت است. حق سرقفلی قابل توقیف است؛ ولی حق کسب و پیشه قابل توقیف نیست. حق سرقفلی قابل ضمان است؛ ولی حق کسب و پیشه قابلیت ضمان را ندارد. حق سرقفلی قابل واگذاری و انتقال به غیر است؛ ولی حق کسب و پیشه قابل واگذاری به غیر نیست، مگر به موجب درخواست تجویز انتقال منافع و صدور حکم در این خصوص و یا تفویض انتقال به غیر. حق سرقفلی با تخلف ساقط نمیشود ولی حق کسب و پیشه به صرف تحقق تخلف ساقط میگردد. حق کسب و پیشه و تجارت دارای ۲ نوع است: حق کسب و پیشه موضوع قانون روابط موجر و مستأجر که اختصاص به مستأجر دارد و حق کسب و پیشه موضوع تبصره ۳ ماده ۵ لایحه قانونی نحوه خرید و تملیک اراضی و املاک برای اجرای برنامه های عمومی، عمرانی و نظامی چنان که در تبصره مزبور ملاحظه میگردد به جای کلمه مستأجر یا مستأجران، کلمه اشخاص آورده شده که اعم از مستأجر و مالک است و از این لحاظ با حق کسب و پیشه مذکور در قانون روابط موجر و مستأجر متفاوت است. حق سرقفلی ذاتاً قابل اسقاط، توقیف، ضبط و حتی ضمان است؛ اما در مورد حق کسب و پیشه این موارد مصداق ندارد. سرقفلی به مالک پرداخت میشود نه به مستأجر اول و همچنین شهرت تجاری و رونق کسبی و اعتبار صنفی خلاف حق کسب و پیشه در سرقفلی تأثیری ندارد و مالک میتواند سرقفلی را نگیرد و ملک خود را اجاره دهد؛ ولی نمیتواند بعداً از مستأجر سرقفلی مطالبه کند که این موارد در حق کسب و پیشه و تجارت مطرح نیست.

سرقفلی در چه مواردی تعلق می گیرد؟

هرگاه مالک، ملک تجاری خود را به اجاره واگذار کند می تواند مبلغی به عنوان سرقفلی از مستأجر دریافت کند و مستأجر می تواند در طول مدت اجاره برای واگذاری حق خود مبلغی را از موجر یا مستأجر دیگر به عنوان سرقفلی دریافت کند مگر آنکه در ضمن حق اجاره حق انتقال به غیر از وی سلب شده باشد. تبصره الف: چنانچه مالک سرقفلی نگرفته باشد و مستأجر با دریافت سرقفلی ملک را به دیگری واگذار کند، هنگام تخلیه مستأجر حق مطالبه سرقفلی به قیمت عادلانه روز را دارد. ماده ۷: هرگاه ضمن عقد اجاره شرط شود تا زمانی که عین مستأجره در تصرف مستأجر باشد، مالک حق افزایش اجاره بها و تخلیه عین مستأجره را نداشته باشد و متعهد شود که هرساله عین مستأجره را به همان مبلغ به او واگذار کند. در این صورت مستأجر می تواند از موجر یا مستأجر دیگر مبلغی به عنوان سرقفلی برای حقوق خود دریافت کند. همچنین هرگاه ضمن عقد اجاره شرط شود که مالک عین مستأجره را به غیر مستأجر اجاره ندهد و هر ساله آن را به اجاره متعارف به مستأجر متصرف واگذار کند، مستأجر می تواند برای دریافت حقوق خود یا تخلیه محل مبلغی را به عنوان سرقفلی مطالبه کند.

تفاوت حق سرقفلی با کسب و پیشه

آخرین بروزرسانی: 2024-05-01

0 1,147 زمان تقریبی مطالعه 28 دقیقه

حق سرقفلی مبلغی است که در ابتدای یا در طی مدت اجاره، از ناحیه مستاجر، به عنوان حق سرقفلی به مالک پرداخت می شود و به نوعی حق تقدم در انتفاع از ملک برای مستاجر ،محسوب می شود و حق کسب و پیشه حقی است که: در خلال مدت اجاره، با توجه به شهرت کسبی و حق مشتری گیری مستاجر برای وی، ایجاد می شود.

تفاوت حق سرقفلی با کسب و پیشه

حق سرقفلی و حق کسب و پیشه معمولا در عرف بازار ودر بین مردم ، بصورت یکجا و در کنار هم به کار برده می شود.و لکن عده ای از حقوقدانان معتقدند با توجه به اینکه در قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1356صرفا ازعبارت « حق کسب و پیشه و تجارت» استفاده شده از طرفی در قانون روابط موجر ومستاجر مصوب 1376 ،صرفا از عنوان حق سرقفلی استفاده شده ، این دوعنوان از یگدیگر جدا هستند و بیان می دارند.

فهرست مطالب این مقاله

حق کسب و پیشه و تجارت مبلغی است که مالک پس از تخلیه به مستاجر می پردازد اما سرقفلی مبلغی است که موجر در ابتدا یا در اثنای مدت عقد اجاره، از مستاجر دریافت می کند. عده ای دیگر معتقدنند، تفاوتی بین این دو عنوان وجود ندارد و این دو عنوان یکی هستند.

جهت مشاوره با بهترین وکیل سرقفلی

کلیک کنید

تفاوت حق کسب و پیشه و سرقفلی

حق سرقفلی

حق کسب و پیشه

حق سرقفلی مبلغی است که در ابتدای یا در اثنای مدت اجاره، از ناحیه مستاجر، به عنوان حق سرقفلی به مالک پرداخت می شود و به نوعی حق تقدم در انتفاع از ملک برای مستاجر ،محسوب می شود

که در زمان تخلیه ملک، مبلغ سرقفلی میبایست به نرخ روز به مستأجر پرداخت گردد

البته در قانون روابط موجر و مستاجر سال 76 دایره تعلق سرقفلی به مستاجر گسترش یافته

نکته ***

اگر قرارداد اجاره ای بعد از سال 1376 منعقد شود در این صورت روابط استیجاری طرفین ،مشمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376می شود

حق سرقفلی با پرداخت مبلغی از طرف مستأجر ایجاد می شود؛ هرچند عده ای معتقدنند ، با انعقاد عقد صرفا سبب ایجاد می شود

و شرط استحقاق حق سرقفلی به مستاجر ،حسن شهرت مستاجر است

حق سرقفلی صرفا به مالک پرداخت میشود نه به مستأجر اول (در قانون سال 76 حق سرقفلی، می تواند از ناحیه مستاجر دوم به مستاجر اولیه نیز پرداخت شود )
در حق سرقفلی ، شهرت تجاری و رونق کسبی و اعتبار صنفی، بر خلاف حق کسب و پیشه تاثیری در حق سرقفلی ندارد

– حق کسب و پیشه حقی است …

درخلال مدت اجاره ، با توجه به شهرت کسبی و حق مشتری گیری مستاجر برای وی ، ایجاد می شود

چه مستأجر مال یا وجهی به موجر داده یا نداده باشد.

بعبارتی ایجاد این حق کاملا ،به عمل مستاجر بستگی دارد ممکن است ایجاد شود یا نشود

یعنی اگر مستاجر در ملک تجاری هیچ فعالیتی نکند ،برای وی حق کسب و پیشه هم ایجاد نمی شود

بطور مثال :

اگر مستاجری مغازه ای را جهت کفش فروشی دایر کرده باشد و در آن سالیان سال فعالیت داشته

و در نتیجه فعالیت مستاجر ،آن محل در ذهن مشتریان گذری و یا بومی ، بعنوان شغل کفش فروشی در ذهنشان بماند

امکان دارد بارها برای خرید شیرینی به آن محل مراجعه کنند به این گونه حق ،که موجب جذب مشتریان بیشتر و اعتبار محل کسب شده ،حق کسب و پیشه می گویند

برابر قانون روابط موجر و مستاجر 1356

اگر به مستاجری قبل از سال 1376 ،مغازه ای را به اجاره واگذار می کردید

دیگر نمی توانستید در انقضای مدت قرارداد اجاره ،ملک استیجاری را تخلیه نماید ولو آنکه..

مدت اجاره بصورت موقت ( ولو یکسال )باشد چرا که به مستأجر ،حق کسب و پیشه تعلق می گیرد

نکته ***

در صورتی که تاریخ قرارداد اجاره تنظیمی بعد از سال 1376 باشد ،کلا موضوع حق کسب و پیشه منتفی می شود

مبنای ایجاد حق سرقفلی قرارداد وتوافق طرفین میباشد و بصورت خودبخودی و با مرور زمان ایجاد نمی شود

مبنای قانونی ایجاد حق کسب و پیشه ، ماده 18 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356 می باشد بعبارتی مبناء و منشای ایجاد حق کسب و پیشه، قانون آمره و اجباری است نه توافق طرفین

طرفین قرارداد اجاره نمی توانند برخلاف آن باطل می باشد بطور مثال در ابتدای عقد اجاره این حق و امتیاز را از مستاجر سلب و ساقط نمایند چرا که حقی را که هنوز ایجاد نشده نمی توان از همان ابتدا اسقاط کرد .(اسقاط ما لم یجب) کمیسیون مشورتی آیین دادرسی مدنی اداره حقوقی در جلسه 18/2/1344و نظریه مشورتی شماره 7/1699 مورخه 20/4/62و بر خلاف ماده 30 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356

مبلغ حق سرقفلی، در ابتدای قرارداد اجاره (با توافق طرفین ) معین است ئ سپس در زمان تخلیه در صورت عدم توافق طرفین ، مبغ سرقفلی طبق نظریه کارشناس به نرخ روز ،تعین می گردد

در ابتدای عقد اجاره ،میزان و مقدار حق کسب، پیشه و تجارت قابل محاسبه و تخمین زدن نیست و ممکن است بر اثر شرایط و عوامل مختلف ، متغییر باشد
و لکن این حق امکان دارد به واسطه وقوع تخلفی از ناحیه مستأجر کلا و یا نصف آن ساقط شود یا اینکه اساسا بواسطه عدم فعالیت کسبی مستاجر ،چنین حقی حاصل نگردد.و عملا چنین حقی برای مستاجرینی که تاریخ اولین قرارداد اجاره آنها از سال 76 به بعد آغاز گردد این حق منتفی شده

در صورت عدم توافق طرفین بر میزان آن ، مبلغ حق کسب و پیشه براساس نظریه کارشناسی دادگستری ، تعین می گردد

–

حق سرقفلی ، قابل توقیف واسقاط را دارد

هر چند که حق سرقفلی قابلیت توقیف از ناحیه مراجع قضایی را دارد ولکن فروش آن، عملاً با مشکل قانونی مواجه است چرا که در صورتی که حق واگذاری سرقفلی به غیر منع شده باشد امکان واگذاری آن از طریق مزایده ممکن نیست

در خصوص قابلیت توقیف حق کسب و پیشه نظرات مختلفی وجود دارد عده ای معتقدنند حق سرقفلی قابلیت توقیف را ندارد چرا که حقی است متزلزل و ممکن است با تخلف مستاجر ساقط شود و در مقابل عده ای دیگر قائل به این امر هستند که …

حق کسب و پیشه قابلیت توقیف را داردو لکن مزایده آن بدون رضایت مالک ممکن نیست ( نظریه مشورتی شماره 7/4740 مورخه 11/5/1380)

در خصوص ساقط شدن حق سرقفلی مستأجر علاوه بر حق کسب و پیشه در صورت تخلفات مستاجر موضوع قانون روابط موجر و مستاجر سال 56 ( در خصوص قراردادهای که تاریخ انعقادقرارداد اجاره و سرقفلی آنها ، قبل از سال 76 باشد )اختلاف نظر وجود دارد غالبا معتقدنند درصورت تخلف مستاجر ( در فرض ساقط شدن نصف یا تمام حق کسب و پیشه )حق سرقفلی مستاجر نیز به تناسب آن ساقط می شود و عده ای دیگر معتقدنند ساقط نمی شود

البته بررسی این امر برای قراردادهای سرقفلی که تاریخ انعقاد آن بعد از سال 76 باشد ، عملا با توجه به منتفی شدن موضوع حق کسب و پیشه ، سالبه به انتفاع موضوع می باشد

حق کسب و پیشه مستاجر با توجه به قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 ممکن است با تخلفات مستاجر از جمله انتقال به غیر -یا تغییر شغل تعدی و تفریط و… ساقط شود

–

اصل بر این است که دارنده سرقفلی ،حق انتقال سرقفلی را به دیگران دارد مگر این حق از وی سلب شده باشد

اصل بر این است که مستاجر ، حق انتقال و واگذاری حق کسب و پیشه را به غیر ندارد مگر..

1. در قرارداد اجازه حق انتقال به غیر قید شده باشد

2. یا مالک متعاقبا رضایت بر انتقال دهد

3. یا مستاجر به محکمه دادخواست تجویز انتقال منافع سرقفلی کسب و پیشه را به محکمه بدهد و مورد موافقت دادگاه قرار گیرد

در صورت عدم توافق طرفین در قیمت سرقفلی،قیمت آن بر اساس نظریه کارشناس و بر حسب شرایط ذیل تعین می گردد

مبلغ سرقفلی پرداخت شده

موقعیت و شرایط ملک

کیفیت بنا و تجهیزات بکار برده شده

معمولا کارشناس دادگستری بر اساس تحقیقات بعمل آمده از یک یا چند مشاوره املاک ،قیمت سرقفلی بر حسب قیمت مشابه محله برآورد می شود

-در صورت توافق طرفین( موجر و مستاجر ) در خصوص قیمت حق کسب و پیشه ،مطابق توافق طرفین عمل می شود

-در صورت عدم توافق طرفین ،کارشناس دادگستری براساس شرایط ذیل ،حق کسب و پیشه را تعیین می کند
–نوع شغل مستاجر
–مدت عقد اجاره و سنوات تصرف مستاجر
–میزان جذب مشتری
–شهرت کسب و کار مستاجر

برابر ماده (11 ) قانون روابط مالک و مستأجر، مصوب سال 1339 میزان حق کسب و پیشه و تجارت ، براساس عوامل زیر تعیین می شد:
1.موقعیت و مرغوبیت محل کسب و پیشه و تجارت.
2.شرایط و کیفیات اجاره از لحاظ مزایایی که در عقد اجاره برای موجر یا مستأجر منظور گردیده است.
3.طول مدت اشتغال مستأجر به کسب و پیشه و یا تجارت در مورد اجاره و حسن شهرت او که در معروفیت محل مزبور مؤثر افتاده است.
4.وضع محل اجاره از نظر نوع بنا
5. مخارجی که مستأجر به منظور آماده نمودن محل مزبور از حیث قفسه‌بندی و تهیه‌ی اشیاء مورد لزوم و سایر تزئینات داخلی متحمل گردیده است.
6. نوع کسب و پیشه یا تجارت مستأجر

حق سرقفلی می تواند با سند رسمی و یا عادی منتقل شود

انتقال حق کسب و پیشه به دیگری باید با سند رسمی بعمل آید

‌تبصره 2 – حق کسب یا پیشه یا تجارت به مستأجر همان محل اختصاص دارد و انتقال آن به مستأجر جدید فقط با تنظیم سند رسمی معتبر خواهد‌بود

البته بنظر می رسد علیرغم صراحت قانونگذار در انتقال حق کسب و پیشه بنحو رسمی ، قراردادهای عادی تنظیم شده بی اعتبا باشد چرا که در هر حال مستاجر جدید قائم مقام مستاجر اولیه باشد ،مگر آنکه مالک، حق انتقال منافع عین مستاجره را از مستاجر سلب کرده باشد

مقاله های پربازدید سرقفلی
حق کسب و پیشه چیست؟	کلیک کنید
تفاوت سرقفلی در قانون سال 56 و 76 ؟	کلیک کنید
جهت دانلود کتاب سرقفلی و کسب و پیشه به زیان ساده	کلیک کنید
همه چیز در مورد سرقفلی	کلیک کنید